【正文】 21第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 23 23 23 23 23 23 24 25 25第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 26 26 26 26 26 26 26 27 27 28 29 29 30 31 31 31 31 32第五章 建筑節(jié)能 33 33 33 33 34 34第六章 環(huán)境保護(hù) 35 35 35 354. 施工中的環(huán)境保護(hù) 35 35 36第七章 項(xiàng)目進(jìn)度安排 37 37 37 37第八章 投資估算與資金籌措 38 382. 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)及說明 38 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 38 項(xiàng)目總投資估算的說明 39 39 39 39 40 40 41 41 41 42 42 43 資金來源 43 資本金比例 43第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 44 44 44 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率IC的設(shè)定 44 相關(guān)稅費(fèi) 44 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收 44 45 45 45 45 46 46 46 現(xiàn)金流量分析 46 46 48第十章 主要結(jié)論與建議 49 49 49附表 505第一章 總 論項(xiàng)目名稱：—*********設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：******技術(shù)有限公司本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。2009年國家頒布的《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國第三個(gè)“國際化大都市”。2006年，科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力在全國107個(gè)開發(fā)區(qū)中居第三位，并被國家認(rèn)定為要重點(diǎn)建設(shè)的六個(gè)世界一流科技園區(qū)之一。 最新統(tǒng)計(jì)，西安高新區(qū)科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力位居全國第三位，僅次于北京中關(guān)村和上海張江高科技園區(qū)。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的主旋律，正在成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力和源泉。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局中具有重要意義。目前公司業(yè)務(wù)已向多元化方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已成為主營業(yè)務(wù)，現(xiàn)有在職員工已超過80人，其中具有中級(jí)以上職稱40人。本項(xiàng)目建設(shè)地址位于西安市科技一路南側(cè)。商業(yè)建筑面積2200 m2，%，綠化率為32%。項(xiàng)目總投資：。6綠化率32%17月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，%。商品房銷售額24589億元，%。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有49個(gè)，比4月份增加了6個(gè)。%，商業(yè)用地供應(yīng)面%。從西安市今年1季度的供應(yīng)量來看，雖然總的土地出讓量出現(xiàn)下滑，但是用于住宅的土地供應(yīng)量仍然在增長，預(yù)計(jì)隨著西安市用地計(jì)劃的落實(shí)和實(shí)施，今后用于保障房的土地供應(yīng)量將逐步加大必將促使土地總供應(yīng)量穩(wěn)步上升。單位：m2 西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2013年1 月26 日“新國八條”出臺(tái)，標(biāo)志著中國樓市將進(jìn)入新一輪深度調(diào)控。2003年高新區(qū)迎來的二次創(chuàng)業(yè)，高新版圖進(jìn)一步膨脹，入駐高新的企業(yè)與日俱增。2013年14月，由于在售項(xiàng)目有限，高新區(qū)成交量僅高于城內(nèi)和城西區(qū)，受政策影響，成交量下滑接近50%，但是相較于城南下降80%、城北城東分別下降65%相比，受影響相對(duì)較小。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以社區(qū)規(guī)模大、配套設(shè)施全、品質(zhì)中高檔為主要特征，恒大城、天朗隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。內(nèi)容應(yīng)對(duì)方式strengths地塊位于科技路西口商務(wù)圈和唐延路商務(wù)圈，地理優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目升值潛力較為巨大。針對(duì)這些先入為主的大盤項(xiàng)目，除了在社區(qū)主題概念上有所突破以外，注重大小戶型的配比和戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)合理，力求整體項(xiàng)目性能和銷售均價(jià)的平衡，可以與周邊在售樓盤形成競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)有即將入市項(xiàng)目瓜分本項(xiàng)目的本地客戶。1）經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具有豐富積蓄的消費(fèi)人群；2）企事業(yè)單位之管理層、政府機(jī)關(guān)單位之國家干部。第三類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）較高收入的自由職業(yè)者、個(gè)體戶等；3）有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；4）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年重要職務(wù)工作的人士。隨著西安市今年房價(jià)的打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房價(jià)仍保持“穩(wěn)”的走勢(shì)。2）定價(jià)策略①定價(jià)策略：目前主要是實(shí)行“謹(jǐn)慎、高效”的原則，以實(shí)現(xiàn)最大利潤化，并以最快速度進(jìn)行銷售為目的，采取“低開高走”的定價(jià)策略，并實(shí)行有效的控制。對(duì)新技術(shù)、設(shè)備的應(yīng)用及環(huán)保生態(tài)技術(shù)。本項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)科技一路，自然條件良好，交通非常便捷。主要?dú)庀笞匀粭l件數(shù)據(jù)如下：年平均氣壓 年平均氣溫 ℃最熱月（七月）平均氣溫 ℃最冷月（一月）平均氣溫 ℃極端最高溫度 ℃極端最低溫度 ℃年平均相對(duì)濕度 71%最大積雪厚度 22cm最大凍土厚度 45cm年降水量 主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 E29NE14平均風(fēng)速夏季 冬季 m/s年日照時(shí)數(shù) 年雷暴日數(shù) 年沙暴日數(shù) 年冰雹日數(shù) 地震烈度 8度本項(xiàng)目建設(shè)地址處于關(guān)中平原。本項(xiàng)目的施工，對(duì)于建筑材料盡量在當(dāng)?shù)夭少彛瑢?duì)于高強(qiáng)砼材料、高標(biāo)號(hào)水泥、優(yōu)質(zhì)鋼材、輕質(zhì)充墻及保溫、防水等材料，如當(dāng)?shù)責(zé)o法供應(yīng)，可從西安市或外地調(diào)運(yùn)。排水：排水管網(wǎng)采用雨污分流體制，污水收集至化糞池處理后，再排至市政污水管網(wǎng)中，雨水就近排入市政雨水管網(wǎng)中。供電部門負(fù)責(zé)組織新建住宅供配電設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和管理工作。第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1）本項(xiàng)目建設(shè)用地地形圖；2）項(xiàng)目用地設(shè)計(jì)任務(wù)書；3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5010843)等國家行政設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；4）城市規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)要求和指導(dǎo)性意見；5）國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等有關(guān)住宅用房有關(guān)政策、法規(guī)；6）地質(zhì)、水溫、氣象等有關(guān)建設(shè)條件。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的有關(guān)規(guī)范，結(jié)合周邊建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，從宏觀上圍繞環(huán)境生態(tài)和城市的可持續(xù)發(fā)展之主題，兼顧近、中、遠(yuǎn)期綠化效果，力求反映經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展水平、豐富景觀內(nèi)涵；微觀上強(qiáng)調(diào)大體量大效果，以路為“線”，聯(lián)系區(qū)內(nèi)各“點(diǎn)”、“面”功能綠地，充分考慮住宅與綠地同地塊的一致性和可行性；遵守“適地適樹”原則，選擇適當(dāng)花草樹木，利用其在生態(tài)習(xí)性和景觀特性方面對(duì)小區(qū)綠化的有利面，同時(shí)考慮滿足交通安全等需要，因地制宜進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以保證在本方案實(shí)施后，能更好地襯托和體現(xiàn)小區(qū)的設(shè)計(jì)特色，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。本著以人為本，保持技術(shù)先進(jìn)，美觀適用，經(jīng)濟(jì)合理的原則，采用新型的環(huán)保外裝飾材料，節(jié)能外門窗，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑節(jié)能、環(huán)保、高效的特點(diǎn)。充分考慮建設(shè)場(chǎng)地周圍環(huán)境，所建建筑不影響相鄰單位建筑的使用效果。為爭(zhēng)取最好朝向，建筑多采用南北向獨(dú)立布置。做到豐富而不繁亂，靈活而不僵硬。小區(qū)內(nèi)步行交通，通過綠化帶內(nèi)有步行道相連。小區(qū)主要道路寬度為7米，流線簡(jiǎn)潔便利，沿住宅周圍設(shè)有消防車道，滿足消防要求。另外整個(gè)小區(qū)采用簡(jiǎn)約風(fēng)格，將現(xiàn)代風(fēng)格的手法元素與自然環(huán)境更好的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外的相互結(jié)合，模糊內(nèi)部空間、外部空間的概念，用豐富的材質(zhì)對(duì)比與簡(jiǎn)介的幾何構(gòu)成來詮釋，使整個(gè)小區(qū)建筑與自然保持良好的依托關(guān)系，利用建筑體量的高低變化形成豐富的光影效果，使之與大自然融為一體。住宅立面設(shè)計(jì)運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，通過高低錯(cuò)落，虛實(shí)對(duì)比，空間滲透等手法形成富有韻律變化的空間形態(tài)和豐富的建筑天際現(xiàn)，使建筑形體融入自然。市政給水接入管安裝總水表計(jì)量，水表后設(shè)倒流防止器，保證市政自來水公網(wǎng)不被污染。泵房內(nèi)的設(shè)備應(yīng)采用兩路電源供電。小區(qū)內(nèi)雨水通過雨水管排至市政雨水管。防雷接地采用公用接地極，接地電阻小于等于1歐姆。小區(qū)消防主要采用消火栓滅火系統(tǒng)。在小區(qū)主要道路邊設(shè)置室外消火栓。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行國家《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)則》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。充分利用自然能源，保證建筑的日照時(shí)數(shù)，滿足國家日照標(biāo)準(zhǔn)。外墻面及屋面采用巖棉保溫板，達(dá)到國家要求的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，減少能耗。設(shè)備選用節(jié)能設(shè)備，熱力管線加保溫措施，水、電均采用國家推薦的節(jié)能設(shè)施。小區(qū)主要固體廢棄物為生活垃圾。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，綠化率達(dá)32%，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境，達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。第八章 投資估算與資金籌措本項(xiàng)目投資總建筑面積79300 m2，包括住宅、商業(yè)用房,地下車庫等建筑工程及室外配套設(shè)施。1）項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；2）項(xiàng)目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3）項(xiàng)目的總投資估算對(duì)于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮。序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)計(jì)費(fèi)基數(shù)計(jì)價(jià)單位估算費(fèi)用（萬元