【正文】 21第三章 項目選址及建設(shè)條件 23 23 23 23 23 23 24 25 25第四章 規(guī)劃設(shè)計方案 26 26 26 26 26 26 26 27 27 28 29 29 30 31 31 31 31 32第五章 建筑節(jié)能 33 33 33 33 34 34第六章 環(huán)境保護 35 35 35 354. 施工中的環(huán)境保護 35 35 36第七章 項目進度安排 37 37 37 37第八章 投資估算與資金籌措 38 382. 項目總投資估算的依據(jù)及說明 38 項目總投資估算的依據(jù) 38 項目總投資估算的說明 39 39 39 39 40 40 41 41 41 42 42 43 資金來源 43 資本金比例 43第九章 財務(wù)評價 44 44 44 財務(wù)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率IC的設(shè)定 44 相關(guān)稅費 44 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的征收 44 45 45 45 45 46 46 46 現(xiàn)金流量分析 46 46 48第十章 主要結(jié)論與建議 49 49 49附表 505第一章 總 論項目名稱：—*********設(shè)項目建設(shè)單位：******技術(shù)有限公司本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面內(nèi)容。2009年國家頒布的《關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國第三個“國際化大都市”。2006年，科技創(chuàng)新競爭力在全國107個開發(fā)區(qū)中居第三位，并被國家認(rèn)定為要重點建設(shè)的六個世界一流科技園區(qū)之一。 最新統(tǒng)計，西安高新區(qū)科技創(chuàng)新競爭力位居全國第三位，僅次于北京中關(guān)村和上海張江高科技園區(qū)。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的主旋律，正在成為區(qū)域經(jīng)濟增長的動力和源泉。推進城鎮(zhèn)化，在我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局中具有重要意義。目前公司業(yè)務(wù)已向多元化方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已成為主營業(yè)務(wù)，現(xiàn)有在職員工已超過80人，其中具有中級以上職稱40人。本項目建設(shè)地址位于西安市科技一路南側(cè)。商業(yè)建筑面積2200 m2，%，綠化率為32%。項目總投資：。6綠化率32%17月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，%。商品房銷售額24589億元，%。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個，比4月份增加了7個。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有49個，比4月份增加了6個。%，商業(yè)用地供應(yīng)面%。從西安市今年1季度的供應(yīng)量來看，雖然總的土地出讓量出現(xiàn)下滑，但是用于住宅的土地供應(yīng)量仍然在增長，預(yù)計隨著西安市用地計劃的落實和實施，今后用于保障房的土地供應(yīng)量將逐步加大必將促使土地總供應(yīng)量穩(wěn)步上升。單位：m2 西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2013年1 月26 日“新國八條”出臺，標(biāo)志著中國樓市將進入新一輪深度調(diào)控。2003年高新區(qū)迎來的二次創(chuàng)業(yè)，高新版圖進一步膨脹，入駐高新的企業(yè)與日俱增。2013年14月，由于在售項目有限，高新區(qū)成交量僅高于城內(nèi)和城西區(qū)，受政策影響，成交量下滑接近50%，但是相較于城南下降80%、城北城東分別下降65%相比，受影響相對較小。在市場競爭中，以社區(qū)規(guī)模大、配套設(shè)施全、品質(zhì)中高檔為主要特征，恒大城、天朗隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。內(nèi)容應(yīng)對方式strengths地塊位于科技路西口商務(wù)圈和唐延路商務(wù)圈，地理優(yōu)勢明顯，項目升值潛力較為巨大。針對這些先入為主的大盤項目，除了在社區(qū)主題概念上有所突破以外，注重大小戶型的配比和戶型設(shè)計的科學(xué)合理，力求整體項目性能和銷售均價的平衡，可以與周邊在售樓盤形成競爭?，F(xiàn)有即將入市項目瓜分本項目的本地客戶。1）經(jīng)濟相當(dāng)富裕，具有豐富積蓄的消費人群；2）企事業(yè)單位之管理層、政府機關(guān)單位之國家干部。第三類：經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）較高收入的自由職業(yè)者、個體戶等；3）有較多積蓄的機關(guān)事業(yè)單位干部；4）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年重要職務(wù)工作的人士。隨著西安市今年房價的打壓，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)廉租房，經(jīng)濟適用房，預(yù)計未來一段時間房價仍保持“穩(wěn)”的走勢。2）定價策略①定價策略：目前主要是實行“謹(jǐn)慎、高效”的原則，以實現(xiàn)最大利潤化，并以最快速度進行銷售為目的，采取“低開高走”的定價策略，并實行有效的控制。對新技術(shù)、設(shè)備的應(yīng)用及環(huán)保生態(tài)技術(shù)。本項目位于西安市高新區(qū)科技一路，自然條件良好，交通非常便捷。主要氣象自然條件數(shù)據(jù)如下：年平均氣壓 年平均氣溫 ℃最熱月（七月）平均氣溫 ℃最冷月（一月）平均氣溫 ℃極端最高溫度 ℃極端最低溫度 ℃年平均相對濕度 71%最大積雪厚度 22cm最大凍土厚度 45cm年降水量 主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 E29NE14平均風(fēng)速夏季 冬季 m/s年日照時數(shù) 年雷暴日數(shù) 年沙暴日數(shù) 年冰雹日數(shù) 地震烈度 8度本項目建設(shè)地址處于關(guān)中平原。本項目的施工，對于建筑材料盡量在當(dāng)?shù)夭少?，對于高強砼材料、高?biāo)號水泥、優(yōu)質(zhì)鋼材、輕質(zhì)充墻及保溫、防水等材料，如當(dāng)?shù)責(zé)o法供應(yīng)，可從西安市或外地調(diào)運。排水：排水管網(wǎng)采用雨污分流體制，污水收集至化糞池處理后，再排至市政污水管網(wǎng)中，雨水就近排入市政雨水管網(wǎng)中。供電部門負(fù)責(zé)組織新建住宅供配電設(shè)施的建設(shè)、維護和管理工作。第四章 規(guī)劃設(shè)計方案1）本項目建設(shè)用地地形圖；2）項目用地設(shè)計任務(wù)書；3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB5010843)等國家行政設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；4）城市規(guī)劃部門的設(shè)計要求和指導(dǎo)性意見；5）國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等有關(guān)住宅用房有關(guān)政策、法規(guī)；6）地質(zhì)、水溫、氣象等有關(guān)建設(shè)條件。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃設(shè)計的有關(guān)規(guī)范，結(jié)合周邊建筑規(guī)劃設(shè)計，從宏觀上圍繞環(huán)境生態(tài)和城市的可持續(xù)發(fā)展之主題，兼顧近、中、遠(yuǎn)期綠化效果，力求反映經(jīng)濟、文化發(fā)展水平、豐富景觀內(nèi)涵；微觀上強調(diào)大體量大效果，以路為“線”，聯(lián)系區(qū)內(nèi)各“點”、“面”功能綠地，充分考慮住宅與綠地同地塊的一致性和可行性；遵守“適地適樹”原則，選擇適當(dāng)花草樹木，利用其在生態(tài)習(xí)性和景觀特性方面對小區(qū)綠化的有利面，同時考慮滿足交通安全等需要，因地制宜進行規(guī)劃設(shè)計，以保證在本方案實施后，能更好地襯托和體現(xiàn)小區(qū)的設(shè)計特色，達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。本著以人為本，保持技術(shù)先進，美觀適用，經(jīng)濟合理的原則，采用新型的環(huán)保外裝飾材料，節(jié)能外門窗，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑節(jié)能、環(huán)保、高效的特點。充分考慮建設(shè)場地周圍環(huán)境，所建建筑不影響相鄰單位建筑的使用效果。為爭取最好朝向，建筑多采用南北向獨立布置。做到豐富而不繁亂，靈活而不僵硬。小區(qū)內(nèi)步行交通，通過綠化帶內(nèi)有步行道相連。小區(qū)主要道路寬度為7米，流線簡潔便利，沿住宅周圍設(shè)有消防車道，滿足消防要求。另外整個小區(qū)采用簡約風(fēng)格，將現(xiàn)代風(fēng)格的手法元素與自然環(huán)境更好的結(jié)合，強調(diào)室內(nèi)外的相互結(jié)合，模糊內(nèi)部空間、外部空間的概念，用豐富的材質(zhì)對比與簡介的幾何構(gòu)成來詮釋，使整個小區(qū)建筑與自然保持良好的依托關(guān)系，利用建筑體量的高低變化形成豐富的光影效果，使之與大自然融為一體。住宅立面設(shè)計運用現(xiàn)代設(shè)計手法，通過高低錯落，虛實對比，空間滲透等手法形成富有韻律變化的空間形態(tài)和豐富的建筑天際現(xiàn)，使建筑形體融入自然。市政給水接入管安裝總水表計量，水表后設(shè)倒流防止器，保證市政自來水公網(wǎng)不被污染。泵房內(nèi)的設(shè)備應(yīng)采用兩路電源供電。小區(qū)內(nèi)雨水通過雨水管排至市政雨水管。防雷接地采用公用接地極，接地電阻小于等于1歐姆。小區(qū)消防主要采用消火栓滅火系統(tǒng)。在小區(qū)主要道路邊設(shè)置室外消火栓。該項目設(shè)計時，嚴(yán)格執(zhí)行國家《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)陜西省實施細(xì)則》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。充分利用自然能源，保證建筑的日照時數(shù)，滿足國家日照標(biāo)準(zhǔn)。外墻面及屋面采用巖棉保溫板，達到國家要求的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，減少能耗。設(shè)備選用節(jié)能設(shè)備，熱力管線加保溫措施，水、電均采用國家推薦的節(jié)能設(shè)施。小區(qū)主要固體廢棄物為生活垃圾。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。本項目堅持“以人為本”的基礎(chǔ)，綠化率達32%，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境，達到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。第八章 投資估算與資金籌措本項目投資總建筑面積79300 m2，包括住宅、商業(yè)用房,地下車庫等建筑工程及室外配套設(shè)施。1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；2）項目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3）項目的總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項目在預(yù)備費中考慮。序號項目單位單價計費基數(shù)計價單位估算費用（萬元