【正文】 3）綜上所述，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行，建議資金到位應(yīng)盡快實(shí)施。將各季度收入和投資等產(chǎn)生的現(xiàn)金流匯總，見(jiàn)附表4總投資現(xiàn)金流量表。第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》 （2006）； 2）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002）；3）項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)資料。根據(jù)城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用具體如下表所示?？紤]到本項(xiàng)目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。窗子：采用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗，斷橋鋁合金本身的特點(diǎn)就是強(qiáng)度高、保溫隔熱性好，剛性好、防火性好，采光面積大，耐大氣腐蝕性好，綜合性能高，使用壽命長(zhǎng)，裝飾效果好，中空玻璃則是一種良好的隔熱、隔音、美觀適用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料。小區(qū)設(shè)電話、閉路電視、網(wǎng)絡(luò)、防盜對(duì)講系統(tǒng)。立面色彩以古樸典雅的灰色和赭石色相呼應(yīng)，局部添加鮮明活潑的構(gòu)架和線條，力求變現(xiàn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、人文的特征。人的活動(dòng)、休閑空間由小區(qū)的活動(dòng)帶串聯(lián)起來(lái)。本項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)，基地地形平坦，經(jīng)過(guò)日照分析采用靈活的布置方式，爭(zhēng)取最好的采光通風(fēng)和景觀視野，強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，在滿足住宅建筑基本要素的基礎(chǔ)上提升品位與健康性，追求住宅的舒適性，營(yíng)造出一個(gè)健康的居住小區(qū)，力求賦予該住宅區(qū)清新、明快、充滿朝氣的新風(fēng)貌。供水：本工程供水水源為市政自來(lái)水，—。②基本定價(jià)依據(jù)：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的樓盤定價(jià)的主要是依據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)位,結(jié)合樓盤自身的特點(diǎn)及周邊高層樓盤的價(jià)格、高層在當(dāng)?shù)氐姆磻?zhàn)趨勢(shì)所制定。講求營(yíng)銷策略，通過(guò)賣點(diǎn)的重新整合、完善包裝和銷售手段來(lái)激活消費(fèi)者的預(yù)期。藍(lán)湖樹、龍城銘園等商品房項(xiàng)目已成為主導(dǎo)高新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。2）地價(jià)上漲速度將明顯放緩從全國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行面的情況來(lái)看，2013年1月份各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交中，%，較去年12月上漲房企將更加緊握手中的資金，開(kāi)發(fā)商們采取謹(jǐn)慎擴(kuò)張的策略將促使眾多地塊更多地以低價(jià)成交。其中，住宅銷售他資金中，定金及預(yù)收款10236億元，%；個(gè)人按揭貸款4181億元，%。2013年5月—2015年8月。城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化進(jìn)程的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。研究依據(jù)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：1）項(xiàng)目用地規(guī)劃圖；2）西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷方案等有關(guān)方面的資料；3）擬建設(shè)項(xiàng)目的土地等資料；4）擬建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；5）項(xiàng)目建設(shè)單位與我院簽訂的工程咨詢合同；6）《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；7）《西安城市總體規(guī)劃2008－2020》；8）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定；9）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；10）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；11）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；12）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。為了改善居住條件，黨和國(guó)家推進(jìn)住房建設(shè)，采取了一系列政策促進(jìn)房地建設(shè)有序進(jìn)行，促進(jìn)了全國(guó)各地房地開(kāi)發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目規(guī)劃為住宅小區(qū)，()?！?7月份，全國(guó)商品房銷售面積44419萬(wàn)m2，%。 1）土地供應(yīng)量仍將穩(wěn)步增加今年年初國(guó)家出臺(tái)的國(guó)八條明確規(guī)定：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求。元套規(guī)模型、品質(zhì)型社區(qū)成為高新區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中堅(jiān)。較高的性價(jià)比可以說(shuō)是該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，對(duì)于該項(xiàng)目而言，在建設(shè)過(guò)程中，無(wú)論是建筑外立面的設(shè)計(jì)，還是實(shí)用功能的科學(xué)合理性，以及低碳環(huán)保的理念，均應(yīng)該得到體現(xiàn)，以凸顯項(xiàng)目的高性能特征，進(jìn)而增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度。②要反映市場(chǎng)供求情況：市場(chǎng)需求與價(jià)格定位是動(dòng)態(tài)的，價(jià)格定位要結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化，靈活掌握定價(jià)范圍，讓置業(yè)者感受到購(gòu)買“居住舒心、購(gòu)房放心”。本項(xiàng)目根據(jù)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)價(jià)，地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的可能性較小，建設(shè)場(chǎng)地穩(wěn)定，適用安全。，由高層住宅和其他配套設(shè)施組成。小區(qū)內(nèi)劃分為多個(gè)區(qū)域，樓與樓之間設(shè)綠化帶，樓間景觀相互連貫卻又各有千秋，每一個(gè)都有自己不同的主題。戶門入口處設(shè)計(jì)緩沖空間，并盡量減少臥室等對(duì)廳堂開(kāi)門的數(shù)量，特別對(duì)廚衛(wèi)進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)，使其流程符合人體工程學(xué)原理。根據(jù)《西安市新建住宅供配電設(shè)施建設(shè)管理辦法》，本小區(qū)由戶縣供電部門負(fù)責(zé)組織供配電設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和管理工作。建筑體形盡量方正，減少建筑外表面積，控制建筑體形系數(shù)，減少能源損失。對(duì)建筑工程材料選擇上，選擇達(dá)到國(guó)家環(huán)境安全標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)人體無(wú)害（空氣無(wú)污染，甲醛含量滿足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，石材射線輻射在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等）的材料。，合計(jì)土地費(fèi)用為4860萬(wàn)元。銷售收入可以再投入到項(xiàng)目建設(shè)中。2012年下半年開(kāi)始將銷售凈收入投入項(xiàng)目建設(shè)中。建議建設(shè)單位嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。從經(jīng)濟(jì)效益分析看，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，經(jīng)濟(jì)上可行。本項(xiàng)目選擇財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為敏感性分析的對(duì)象，取定兩個(gè)因素：銷售收入和投資額，然后令其逐一在初始值的基礎(chǔ)上按177。營(yíng)業(yè)稅稅率5%，綜合計(jì)算，%。具體的費(fèi)用如下表所示。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，綠化率達(dá)32%，充分利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境，達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。外墻面及屋面采用巖棉保溫板，達(dá)到國(guó)家要求的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，減少能耗。小區(qū)消防主要采用消火栓滅火系統(tǒng)。市政給水接入管安裝總水表計(jì)量，水表后設(shè)倒流防止器，保證市政自來(lái)水公網(wǎng)不被污染。小區(qū)內(nèi)步行交通，通過(guò)綠化帶內(nèi)有步行道相連。本著以人為本，保持技術(shù)先進(jìn)，美觀適用，經(jīng)濟(jì)合理的原則，采用新型的環(huán)保外裝飾材料，節(jié)能外門窗，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑節(jié)能、環(huán)保、高效的特點(diǎn)。排水：排水管網(wǎng)采用雨污分流體制，污水收集至化糞池處理后，再排至市政污水管網(wǎng)中，雨水就近排入市政雨水管網(wǎng)中。對(duì)新技術(shù)、設(shè)備的應(yīng)用及環(huán)保生態(tài)技術(shù)。1）經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具有豐富積蓄的消費(fèi)人群；2）企事業(yè)單位之管理層、政府機(jī)關(guān)單位之國(guó)家干部。隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。單位：m2 西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2013年1 月26 日“新國(guó)八條”出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)樓市將進(jìn)入新一輪深度調(diào)控。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。項(xiàng)目總投資：。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局中具有重要意義。2009年國(guó)家頒布的《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國(guó)第三個(gè)“國(guó)際化大都市”。2008年12月，西安高新區(qū)與北京中關(guān)村、上海張江、武漢東湖、無(wú)錫高新區(qū)一起，率先成為全國(guó)56個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中的首批“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地”。為西安的城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮、人居品質(zhì)提升做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。二季度，隨著政府供地回升，多數(shù)城市的土地成交面積有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面積和成交金額同比仍下降。 西安市土地市場(chǎng)，%。2013年高新區(qū)域出讓土地3宗，土地資源相對(duì)稀缺。藍(lán)湖樹等具有影響力的企業(yè)入駐，品牌的影響和項(xiàng)目品質(zhì)的保障，使得該項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也較為激烈。這些單位的職工普遍存在改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的小區(qū)，購(gòu)房大多為居住用途，戶型為三房系列，購(gòu)房注重私密性。項(xiàng)目地處關(guān)中平原，地勢(shì)平坦，自然條件比較好，工程地質(zhì)條件較為優(yōu)越。通訊網(wǎng)絡(luò)由有關(guān)電信企業(yè)直接為用戶服務(wù)。整個(gè)小區(qū)建筑布局既活潑又有序，既與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，又不失理性,是真正做到“以人為本、因地制宜”。輔助空間：輔助空間作為生活中必不可少的空間，在設(shè)計(jì)中得到重視，戶內(nèi)盡可能增加壁柜和吊柜等儲(chǔ)藏空間，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位和冷凝水管，以保證住宅立面的整齊美觀。生活污水應(yīng)經(jīng)過(guò)化糞池處理排入市政污水管網(wǎng)。建筑節(jié)能已成為一項(xiàng)基本國(guó)策。生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。由于本項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用可利用前期銷售收入進(jìn)行投入，故建設(shè)單位不必準(zhǔn)備項(xiàng)目建設(shè)期所需全部資金即可完成項(xiàng)目建設(shè)，故開(kāi)發(fā)商只需籌備項(xiàng)目前期未取得預(yù)售收入之前的建設(shè)資金。 建設(shè)投資估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)備注1工程費(fèi)用400　　住宅樓12883400　13283　配套商業(yè)431　　431　地下車庫(kù)4487　　4487　室外工程　　　2工程建設(shè)其他費(fèi)　　　土地費(fèi)　　48604860　前期費(fèi)　　　報(bào)建費(fèi)　　　開(kāi)發(fā)費(fèi)　　21582158　3預(yù)備費(fèi)　　 12%基本預(yù)備費(fèi)　　 　4建設(shè)投資合計(jì)400 　 資金來(lái)源。第一年需要進(jìn)行前期準(zhǔn)備（調(diào)查、策劃、可研等）、拆遷方案、拆遷安置、項(xiàng)目設(shè)計(jì)（概念、方案、施工圖）。使未來(lái)銷售收入發(fā)生變化的可能性盡可能地減少，以降低投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。1）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。單因素敏感性分析表 變化幅度 因素 20%10%010%20%平均+1%平均1%銷售收入3890%%投資額3890%%%為銷售收入下浮的臨界點(diǎn)。本項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)已計(jì)入項(xiàng)目總投資。序號(hào)項(xiàng)目單位單價(jià)計(jì)費(fèi)基數(shù)計(jì)價(jià)單位估算費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1監(jiān)理費(fèi)用元/㎡1079300建筑面積2建設(shè)單位管理費(fèi)用1%1~5合計(jì)3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1%