【正文】 施后，能更好地襯托和體現(xiàn)小區(qū)的設(shè)計(jì)特色，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。，由高層住宅和其他配套設(shè)施組成。第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1）本項(xiàng)目建設(shè)用地地形圖；2）項(xiàng)目用地設(shè)計(jì)任務(wù)書；3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5010843)等國家行政設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；4）城市規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)要求和指導(dǎo)性意見；5）國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等有關(guān)住宅用房有關(guān)政策、法規(guī)；6）地質(zhì)、水溫、氣象等有關(guān)建設(shè)條件。通訊網(wǎng)絡(luò)：本項(xiàng)目建設(shè)用地周邊具備完善的電訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。供電部門負(fù)責(zé)組織新建住宅供配電設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和管理工作。供熱：小區(qū)采暖用市政供熱熱水采暖，熱源為市政換熱站。排水：排水管網(wǎng)采用雨污分流體制，污水收集至化糞池處理后，再排至市政污水管網(wǎng)中，雨水就近排入市政雨水管網(wǎng)中。小區(qū)建筑物擬采用市政供水，分高低區(qū)供水。本項(xiàng)目的施工，對于建筑材料盡量在當(dāng)?shù)夭少?，對于高?qiáng)砼材料、高標(biāo)號水泥、優(yōu)質(zhì)鋼材、輕質(zhì)充墻及保溫、防水等材料，如當(dāng)?shù)責(zé)o法供應(yīng)，可從西安市或外地調(diào)運(yùn)。本項(xiàng)目根據(jù)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評價(jià)，地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的可能性較小，建設(shè)場地穩(wěn)定，適用安全。主要?dú)庀笞匀粭l件數(shù)據(jù)如下：年平均氣壓 年平均氣溫 ℃最熱月（七月）平均氣溫 ℃最冷月（一月）平均氣溫 ℃極端最高溫度 ℃極端最低溫度 ℃年平均相對濕度 71%最大積雪厚度 22cm最大凍土厚度 45cm年降水量 主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 E29NE14平均風(fēng)速夏季 冬季 m/s年日照時(shí)數(shù) 年雷暴日數(shù) 年沙暴日數(shù) 年冰雹日數(shù) 地震烈度 8度本項(xiàng)目建設(shè)地址處于關(guān)中平原。該區(qū)域內(nèi)水文地質(zhì)條件簡單、工程地質(zhì)條件良好、地質(zhì)環(huán)境有利，符合本工程建設(shè)條件，利于項(xiàng)目實(shí)施。本項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)科技一路，自然條件良好，交通非常便捷。第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件本項(xiàng)目實(shí)施選址于西安市高新區(qū)科技一路。對新技術(shù)、設(shè)備的應(yīng)用及環(huán)保生態(tài)技術(shù)。3）產(chǎn)品定位①規(guī)劃設(shè)計(jì)：通過現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)新戶型打造現(xiàn)代城市住宅，以實(shí)現(xiàn)高尚的品質(zhì)感和人文居住關(guān)懷。2）定價(jià)策略①定價(jià)策略：目前主要是實(shí)行“謹(jǐn)慎、高效”的原則，以實(shí)現(xiàn)最大利潤化，并以最快速度進(jìn)行銷售為目的，采取“低開高走”的定價(jià)策略，并實(shí)行有效的控制。②要反映市場供求情況：市場需求與價(jià)格定位是動態(tài)的，價(jià)格定位要結(jié)合市場環(huán)境的動態(tài)變化，靈活掌握定價(jià)范圍，讓置業(yè)者感受到購買“居住舒心、購房放心”。隨著西安市今年房價(jià)的打壓，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房價(jià)仍保持“穩(wěn)”的走勢。第五類：團(tuán)購客戶西安城內(nèi)一些效益比較好、實(shí)力強(qiáng)，主要用于解決職工住房安置的企業(yè)；購買心理分析：政府機(jī)關(guān)再加上本區(qū)域內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)團(tuán)體，構(gòu)成了較大的團(tuán)購消費(fèi)群。第三類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）較高收入的自由職業(yè)者、個(gè)體戶等；3）有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部；4）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年重要職務(wù)工作的人士。本類人群的數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶不利亦不算太大，約占成交客戶的10%。1）經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具有豐富積蓄的消費(fèi)人群；2）企事業(yè)單位之管理層、政府機(jī)關(guān)單位之國家干部。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目主要面向投資和自用兩大類客戶，由于客戶購買房屋用途不一，要求也不一樣，因此應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目自身的物業(yè)素質(zhì)和客觀的市場情況，項(xiàng)目的客戶群定位如下：該項(xiàng)目目標(biāo)市場為西安市內(nèi)以及項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位的企業(yè)年輕職工、公務(wù)員、教師、個(gè)體戶以及其他地區(qū)的自住用戶?，F(xiàn)有即將入市項(xiàng)目瓜分本項(xiàng)目的本地客戶。較高的性價(jià)比可以說是該區(qū)域房地產(chǎn)市場的特征，對于該項(xiàng)目而言，在建設(shè)過程中，無論是建筑外立面的設(shè)計(jì)，還是實(shí)用功能的科學(xué)合理性，以及低碳環(huán)保的理念，均應(yīng)該得到體現(xiàn)，以凸顯項(xiàng)目的高性能特征，進(jìn)而增強(qiáng)項(xiàng)目的市場認(rèn)可度。針對這些先入為主的大盤項(xiàng)目，除了在社區(qū)主題概念上有所突破以外，注重大小戶型的配比和戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)合理，力求整體項(xiàng)目性能和銷售均價(jià)的平衡，可以與周邊在售樓盤形成競爭。weaknesses該地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)較多，恒大城，天朗內(nèi)容應(yīng)對方式strengths地塊位于科技路西口商務(wù)圈和唐延路商務(wù)圈，地理優(yōu)勢明顯，項(xiàng)目升值潛力較為巨大。本項(xiàng)目的SWOT分析，見下表。隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。隨著高新區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的進(jìn)一步提升，規(guī)模型、品質(zhì)型社區(qū)將為更多的住房需求者青睞。在市場競爭中，以社區(qū)規(guī)模大、配套設(shè)施全、品質(zhì)中高檔為主要特征，恒大城、天朗元套規(guī)模型、品質(zhì)型社區(qū)成為高新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的中堅(jiān)。2013年14月，由于在售項(xiàng)目有限，高新區(qū)成交量僅高于城內(nèi)和城西區(qū)，受政策影響，成交量下滑接近50%，但是相較于城南下降80%、城北城東分別下降65%相比，受影響相對較小。并以其眾多的“第一”成為陜西和西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長極和對外開放的窗口。2003年高新區(qū)迎來的二次創(chuàng)業(yè)，高新版圖進(jìn)一步膨脹，入駐高新的企業(yè)與日俱增。隨著政策累積效應(yīng)的逐漸凸顯，預(yù)計(jì)三季度樓市銷量依然將處于低位運(yùn)行。單位：m2 西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2013年1 月26 日“新國八條”出臺，標(biāo)志著中國樓市將進(jìn)入新一輪深度調(diào)控。，%，其中普通住宅成交面積為 ，%。從西安市今年1季度的供應(yīng)量來看，雖然總的土地出讓量出現(xiàn)下滑，但是用于住宅的土地供應(yīng)量仍然在增長，預(yù)計(jì)隨著西安市用地計(jì)劃的落實(shí)和實(shí)施，今后用于保障房的土地供應(yīng)量將逐步加大必將促使土地總供應(yīng)量穩(wěn)步上升。 1）土地供應(yīng)量仍將穩(wěn)步增加今年年初國家出臺的國八條明確規(guī)定：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求。%，商業(yè)用地供應(yīng)面%。1）房地產(chǎn)開發(fā)投資還將穩(wěn)步增長，部分城市短期內(nèi)供應(yīng)不足；2）受物價(jià)上漲和擔(dān)心政策可能變化，一些地方房價(jià)可能仍會波動，但全國市場交易總體趨于平穩(wěn)；3）房價(jià)高位并呈上升態(tài)勢，但漲幅會趨緩。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有49個(gè)，比4月份增加了6個(gè)。與4月份相比，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。新建商品住宅4月份相比，5月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市個(gè)數(shù)增加了6個(gè)，漲幅比4月份縮小的城市有27個(gè)。商品房銷售額24589億元，%?！?7月份，全國商品房銷售面積44419萬m2，%。17月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，%。分季度來看，一季度除上海、南京、沈陽、廣州外，其余城市土地成交面積和成交金額同比呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。6綠化率32%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1總用地面積實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積79300m2商業(yè)用房2200m2，住宅63100m2，地下14000m23車位520個(gè)地下車位500個(gè)，地上20個(gè)4建筑密度%項(xiàng)目總投資：。社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，戶內(nèi)預(yù)留通訊、網(wǎng)絡(luò)、電視、水、電接口，采暖設(shè)施齊全。商業(yè)建筑面積2200 m2，%，綠化率為32%。本項(xiàng)目規(guī)劃為住宅小區(qū)，()。本項(xiàng)目建設(shè)地址位于西安市科技一路南側(cè)。公司始終堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向、開發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，緊緊圍繞市場狠抓經(jīng)營，強(qiáng)化管理，樹立責(zé)任感、認(rèn)識危機(jī)感；時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，積極尋求探索與國家政策和市場機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，以理性、效率和活力的工作作風(fēng)運(yùn)營項(xiàng)目，積極引導(dǎo)現(xiàn)代人居新風(fēng)尚，打造品位生活新空間。目前公司業(yè)務(wù)已向多元化方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已成為主營業(yè)務(wù)，現(xiàn)有在職員工已超過80人，其中具有中級以上職稱40人。按照科學(xué)發(fā)展觀五個(gè)統(tǒng)籌的要求，在進(jìn)入工業(yè)化中期階段的基礎(chǔ)上繼續(xù)積極推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)帶來的矛盾，實(shí)現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)，關(guān)鍵就在于大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程；加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，讓更多的農(nóng)民實(shí)現(xiàn)身份、職業(yè)和觀念的全新轉(zhuǎn)換，能夠縮小社會成員在財(cái)富分配、發(fā)展機(jī)會、享受公共服務(wù)等方面的差距，增強(qiáng)社會認(rèn)同感，促進(jìn)社會和諧；加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，把大量的農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘芯用?，既可以轉(zhuǎn)變舊有的生產(chǎn)生活方式，提高收入水平，享受現(xiàn)代城市文明，也可以使留在農(nóng)村的人口提高資源占有水平，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和集約化經(jīng)營，提高勞動生產(chǎn)率，改善生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)共同富裕。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局中具有重要意義。作為城鄉(xiāng)連接點(diǎn)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長極，城鎮(zhèn)發(fā)揮著集聚、擴(kuò)散、創(chuàng)新或協(xié)調(diào)功能。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的主旋律，正在成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的動力和源泉。為了改善居住條件，黨和國家推進(jìn)住房建設(shè)，采取了一系列政策促進(jìn)房地建設(shè)有序進(jìn)行，促進(jìn)了全國各地房地開發(fā)建設(shè)。 最新統(tǒng)計(jì)，西安高新區(qū)科技創(chuàng)新競爭力位居全國第三位，僅次于北京中關(guān)村和上海張江高科技園區(qū)。目前，西安高新區(qū)已成為關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)中最大的經(jīng)濟(jì)