【正文】 計(jì)費(fèi)基數(shù)計(jì)價(jià)單位估算費(fèi)用（萬(wàn)元）備注1監(jiān)理費(fèi)用元/㎡1079300建筑面積2建設(shè)單位管理費(fèi)用1%1~5合計(jì)3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1%1~5合計(jì)4銷(xiāo)售推廣費(fèi)用3%51015銷(xiāo)售收入注：表中計(jì)價(jià)單位列所說(shuō)1—5合計(jì)是指下列費(fèi)用合計(jì)：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用 、建安費(fèi)用、室外配套項(xiàng)目工程費(fèi)。 資本金比例以項(xiàng)目全周期資金扣除項(xiàng)目銷(xiāo)售收入再投入部分作為建設(shè)項(xiàng)目投資，=。本項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)已計(jì)入項(xiàng)目總投資。，項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算，詳見(jiàn)附表3。單因素敏感性分析表 變化幅度 因素 20%10%010%20%平均+1%平均1%銷(xiāo)售收入3890%%投資額3890%%%為銷(xiāo)售收入下浮的臨界點(diǎn)。1）%，%，%滿足大于12%的基準(zhǔn)收益率的要求，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生累計(jì)未分配利潤(rùn)3890萬(wàn)元，因此本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)分析角度是可行的。1）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好。使未來(lái)銷(xiāo)售收入發(fā)生變化的可能性盡可能地減少，以降低投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。利潤(rùn)總額/總投入資金100% ==% 累計(jì)利潤(rùn)總額/總銷(xiāo)售收入100% ==% 現(xiàn)金流量分析根據(jù)總投資現(xiàn)金流量表（附表5）可知所得稅后財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：FIRR = 12% （大于基準(zhǔn)收益率12% ) FNPV =3890萬(wàn)元＞0 投資回收期Pt =。第一年需要進(jìn)行前期準(zhǔn)備（調(diào)查、策劃、可研等）、拆遷方案、拆遷安置、項(xiàng)目設(shè)計(jì)（概念、方案、施工圖）。 相關(guān)稅費(fèi)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)涉及的稅費(fèi)主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。 建設(shè)投資估算表 單位:萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)備注1工程費(fèi)用400　　住宅樓12883400　13283　配套商業(yè)431　　431　地下車(chē)庫(kù)4487　　4487　室外工程　　　2工程建設(shè)其他費(fèi)　　　土地費(fèi)　　48604860　前期費(fèi)　　　報(bào)建費(fèi)　　　開(kāi)發(fā)費(fèi)　　21582158　3預(yù)備費(fèi)　　 12%基本預(yù)備費(fèi)　　 　4建設(shè)投資合計(jì)400 　 資金來(lái)源。根據(jù)相關(guān)指標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查和當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程的實(shí)際造價(jià)，估算如下：建安成本：商品住宅 2105元/㎡地下車(chē)庫(kù) 3205元/㎡配套商業(yè) 1960元/㎡建安工程費(fèi)用合計(jì)18201萬(wàn)元。由于本項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用可利用前期銷(xiāo)售收入進(jìn)行投入，故建設(shè)單位不必準(zhǔn)備項(xiàng)目建設(shè)期所需全部資金即可完成項(xiàng)目建設(shè)，故開(kāi)發(fā)商只需籌備項(xiàng)目前期未取得預(yù)售收入之前的建設(shè)資金。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專(zhuān)人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。墻體：采用符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的保溫隔熱、輕質(zhì)高強(qiáng)的非粘土實(shí)心磚墻體材料。建筑節(jié)能已成為一項(xiàng)基本國(guó)策。防盜對(duì)講設(shè)在每單元入口處，每單元入口處門(mén)上設(shè)電控鎖、對(duì)講分機(jī)。生活污水應(yīng)經(jīng)過(guò)化糞池處理排入市政污水管網(wǎng)。小區(qū)生活用水水源為市政自來(lái)水，從現(xiàn)有市政自來(lái)水干管上接到小區(qū)進(jìn)水管DN250mm。輔助空間：輔助空間作為生活中必不可少的空間，在設(shè)計(jì)中得到重視，戶(hù)內(nèi)盡可能增加壁柜和吊柜等儲(chǔ)藏空間，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位和冷凝水管，以保證住宅立面的整齊美觀。通過(guò)小區(qū)主干道和外圍輔道聯(lián)系各個(gè)建筑單體，進(jìn)而形成交通系統(tǒng)的骨架，使人們回家的路線縮到最短，同時(shí)也互不干擾。整個(gè)小區(qū)建筑布局既活潑又有序，既與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，又不失理性,是真正做到“以人為本、因地制宜”。住宅戶(hù)型合理，緊湊，適用方便，立面力求體現(xiàn)簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代風(fēng)格。通訊網(wǎng)絡(luò)由有關(guān)電信企業(yè)直接為用戶(hù)服務(wù)。低區(qū)采用市政直接供水，高區(qū)供水采用變頻水泵加壓。項(xiàng)目地處關(guān)中平原，地勢(shì)平坦，自然條件比較好，工程地質(zhì)條件較為優(yōu)越。②新材料和新技術(shù)：項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)環(huán)保、節(jié)能材料的應(yīng)用。這些單位的職工普遍存在改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的小區(qū)，購(gòu)房大多為居住用途，戶(hù)型為三房系列，購(gòu)房注重私密性。第一類(lèi)：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人士及政府公務(wù)員、企業(yè)職工。藍(lán)湖樹(shù)等具有影響力的企業(yè)入駐，品牌的影響和項(xiàng)目品質(zhì)的保障，使得該項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也較為激烈。從市場(chǎng)情況來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)為：1）是注重實(shí)用性和舒適性相結(jié)合，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品向中小戶(hù)型轉(zhuǎn)變，低價(jià)位商品住宅成為開(kāi)發(fā)主流。2013年高新區(qū)域出讓土地3宗，土地資源相對(duì)稀缺。5月，%，%%，這種供應(yīng)處于低位但同比上年仍現(xiàn)增長(zhǎng)的原因與上年的政策對(duì)月度市場(chǎng)供應(yīng)的影響直接相關(guān)。 西安市土地市場(chǎng)，%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有36個(gè)。二季度，隨著政府供地回升，多數(shù)城市的土地成交面積有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面積和成交金額同比仍下降。戶(hù)外設(shè)置臨街商業(yè)以及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)街，可全方位滿足住戶(hù)的文化生活需要。為西安的城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮、人居品質(zhì)提升做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。人口集中化布局、產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)集約化提供，使城鎮(zhèn)成為社會(huì)化分工和協(xié)作的基地，隨著其水平的不斷提高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成本明顯下降，生產(chǎn)效率明顯提高，生產(chǎn)力進(jìn)步明顯加快。2008年12月，西安高新區(qū)與北京中關(guān)村、上海張江、武漢東湖、無(wú)錫高新區(qū)一起，率先成為全國(guó)56個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中的首批“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地”。當(dāng)今的西安是陜西省的省會(huì)，中國(guó)七大區(qū)域中心城市之一，亞洲知識(shí)技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國(guó)段和黃河流域最大的中心城市，中國(guó)大飛機(jī)的制造基地，中國(guó)中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。2009年國(guó)家頒布的《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國(guó)第三個(gè)“國(guó)際化大都市”。 最新統(tǒng)計(jì)，西安高新區(qū)科技創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力位居全國(guó)第三位，僅次于北京中關(guān)村和上海張江高科技園區(qū)。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局中具有重要意義。本項(xiàng)目建設(shè)地址位于西安市科技一路南側(cè)。項(xiàng)目總投資：。17月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元，%。5月份，同比漲幅在5%以?xún)?nèi)的城市有36個(gè)，比4月份增加了7個(gè)。%，商業(yè)用地供應(yīng)面%。單位：m2 西安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2013年1 月26 日“新國(guó)八條”出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)樓市將進(jìn)入新一輪深度調(diào)控。2013年14月，由于在售項(xiàng)目有限，高新區(qū)成交量?jī)H高于城內(nèi)和城西區(qū)，受政策影響，成交量下滑接近50%，但是相較于城南下降80%、城北城東分別下降65%相比，受影響相對(duì)較小。隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。針對(duì)這些先入為主的大盤(pán)項(xiàng)目，除了在社區(qū)主題概念上有所突破以外，注重大小戶(hù)型的配比和戶(hù)型設(shè)計(jì)的科學(xué)合理，力求整體項(xiàng)目性能和銷(xiāo)售均價(jià)的平衡，可以與周邊在售樓盤(pán)形成競(jìng)爭(zhēng)。1）經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具有豐富積蓄的消費(fèi)人群；2）企事業(yè)單位之管理層、政府機(jī)關(guān)單位之國(guó)家干部。隨著西安市今年房?jī)r(jià)的打壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)仍保持“穩(wěn)”的走勢(shì)。對(duì)新技術(shù)、設(shè)備的應(yīng)用及環(huán)保生態(tài)技術(shù)。主要?dú)庀笞匀粭l件數(shù)據(jù)如下：年平均氣壓 年平均氣溫 ℃最熱月（七月）平均氣溫 ℃最冷月（一月）平均氣溫 ℃極端最高溫度 ℃極端最低溫度 ℃年平均相對(duì)濕度 71%最大積雪厚度 22cm最大凍土厚度 45cm年降水量 主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 E29NE14平均風(fēng)速夏季 冬季 m/s年日照時(shí)數(shù) 年雷暴日數(shù) 年沙暴日數(shù) 年冰雹日數(shù) 地震烈度 8度本項(xiàng)目建設(shè)地址處于關(guān)中平原。排水：排水管網(wǎng)采用雨污分流體制，污水收集至化糞池處理后，再排至市政污水管網(wǎng)中，雨水就近排入市政雨水管網(wǎng)中。第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1）本項(xiàng)目建設(shè)用地地形圖；2）項(xiàng)目用地設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5010843)等國(guó)家行政設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；4）城市規(guī)劃部門(mén)的設(shè)計(jì)要求和指導(dǎo)性意見(jiàn)；5）國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部等有關(guān)住宅用房有關(guān)政策、法規(guī)；6）地質(zhì)、水溫、氣象等有關(guān)建設(shè)條件。本著以人為本，保持技術(shù)先進(jìn)，美觀適用，經(jīng)濟(jì)合理的原則，采用新型的環(huán)保外裝飾材料，節(jié)能外門(mén)窗，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑節(jié)能、環(huán)保、高效的特點(diǎn)。為爭(zhēng)取最好朝向，建筑多采用南北向獨(dú)立布置。小區(qū)內(nèi)步行