【正文】 1）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風(fēng)險。項目前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好。1）%，%，%滿足大于12%的基準(zhǔn)收益率的要求，開發(fā)項目產(chǎn)生累計未分配利潤3890萬元，因此本項目從財務(wù)分析角度是可行的。使未來銷售收入發(fā)生變化的可能性盡可能地減少，以降低投資項目的風(fēng)險。單因素敏感性分析表 變化幅度 因素 20%10%010%20%平均+1%平均1%銷售收入3890%%投資額3890%%%為銷售收入下浮的臨界點。利潤總額/總投入資金100% ==% 累計利潤總額/總銷售收入100% ==% 現(xiàn)金流量分析根據(jù)總投資現(xiàn)金流量表（附表5）可知所得稅后財務(wù)指標(biāo)如下：FIRR = 12% （大于基準(zhǔn)收益率12% ) FNPV =3890萬元＞0 投資回收期Pt =。，項目利潤測算，詳見附表3。第一年需要進(jìn)行前期準(zhǔn)備（調(diào)查、策劃、可研等）、拆遷方案、拆遷安置、項目設(shè)計（概念、方案、施工圖）。本項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費已計入項目總投資。 相關(guān)稅費本項目評價涉及的稅費主要有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。 資本金比例以項目全周期資金扣除項目銷售收入再投入部分作為建設(shè)項目投資，=。 建設(shè)投資估算表 單位:萬元序號工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備購置及安裝費其他費用合計備注1工程費用400　　住宅樓12883400　13283　配套商業(yè)431　　431　地下車庫4487　　4487　室外工程　　　2工程建設(shè)其他費　　　土地費　　48604860　前期費　　　報建費　　　開發(fā)費　　21582158　3預(yù)備費　　 12%基本預(yù)備費　　 　4建設(shè)投資合計400 　 資金來源。序號項目單位單價計費基數(shù)計價單位估算費用（萬元）備注1監(jiān)理費用元/㎡1079300建筑面積2建設(shè)單位管理費用1%1~5合計3不可預(yù)見費用1%1~5合計4銷售推廣費用3%51015銷售收入注：表中計價單位列所說1—5合計是指下列費用合計：土地費用、前期費用、報建費用 、建安費用、室外配套項目工程費。根據(jù)相關(guān)指標(biāo)，結(jié)合市場調(diào)查和當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰膶嶋H造價，估算如下：建安成本：商品住宅 2105元/㎡地下車庫 3205元/㎡配套商業(yè) 1960元/㎡建安工程費用合計18201萬元。前期工程費包括前期咨詢費、水文地質(zhì)勘察費、環(huán)境評估費、規(guī)劃設(shè)計費、園林景觀設(shè)計費、圖紙審查費、定樁放線等測繪費、招投標(biāo)交易及代理服務(wù)費、預(yù)、決算編制費、沉降觀測費、臨電、臨水費等方面，前期工程費用具體如下表所示。由于本項目后期開發(fā)費用可利用前期銷售收入進(jìn)行投入，故建設(shè)單位不必準(zhǔn)備項目建設(shè)期所需全部資金即可完成項目建設(shè)，故開發(fā)商只需籌備項目前期未取得預(yù)售收入之前的建設(shè)資金。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。4. 施工中的環(huán)境保護(hù)本項目施工過程中，機械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。生活污水經(jīng)化糞池沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。同時將變、配電房設(shè)置在負(fù)荷中心，盡可能減少供電半徑，大量節(jié)約能源。墻體：采用符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的保溫隔熱、輕質(zhì)高強的非粘土實心磚墻體材料。建筑布局以錯落的組團(tuán)布局使區(qū)內(nèi)景觀實現(xiàn)最優(yōu)化，開闊的樓距形成良好的視野并保證了每戶的通風(fēng)及對采光的要求，使無論大小戶型的均好性都能得到滿足。建筑節(jié)能已成為一項基本國策。消防水源由城市自來水管網(wǎng)引入。防盜對講設(shè)在每單元入口處，每單元入口處門上設(shè)電控鎖、對講分機。每戶用電為6KW。生活污水應(yīng)經(jīng)過化糞池處理排入市政污水管網(wǎng)。貯存小區(qū)生活用水量及消防用水量。小區(qū)生活用水水源為市政自來水，從現(xiàn)有市政自來水干管上接到小區(qū)進(jìn)水管DN250mm。廚房外設(shè)服務(wù)陽臺，可進(jìn)行擇菜、洗衣等工作，衛(wèi)生間的設(shè)計，基本上保證了自然采光和通風(fēng)。輔助空間：輔助空間作為生活中必不可少的空間，在設(shè)計中得到重視，戶內(nèi)盡可能增加壁柜和吊柜等儲藏空間，預(yù)留空調(diào)室外機位和冷凝水管，以保證住宅立面的整齊美觀。同時又將道路設(shè)計與城市設(shè)計相結(jié)合，強調(diào)對景與轉(zhuǎn)換，以形成步移景異的空間變化。通過小區(qū)主干道和外圍輔道聯(lián)系各個建筑單體，進(jìn)而形成交通系統(tǒng)的骨架，使人們回家的路線縮到最短，同時也互不干擾。每個鄰里單元都能享受公共綠化，并加強鄰里之間的交往與凝聚力，從而形成守望相助的緊密關(guān)系。整個小區(qū)建筑布局既活潑又有序，既與自然環(huán)境有機結(jié)合，又不失理性,是真正做到“以人為本、因地制宜”。全面貫徹國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)，體現(xiàn)安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的建設(shè)方針。住宅戶型合理，緊湊，適用方便，立面力求體現(xiàn)簡潔、明快的現(xiàn)代風(fēng)格。本工程總建筑面積79300 m2，其中住宅總建筑面積63100 m2，商業(yè)建筑面積2200 m2，地下總建筑面積14000 m2。通訊網(wǎng)絡(luò)由有關(guān)電信企業(yè)直接為用戶服務(wù)。供電：根據(jù)西安市政府印發(fā)，《西安市新建住宅供配電設(shè)施建設(shè)管理辦法》，新建住宅供配電設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照城市總體規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。低區(qū)采用市政直接供水，高區(qū)供水采用變頻水泵加壓。當(dāng)?shù)毓こ淌┕挝缓屯鈦砉こ淌┕挝荒芰蓾M足本項目工程使用要求，具體使用單位通過招標(biāo)確定。項目地處關(guān)中平原，地勢平坦，自然條件比較好，工程地質(zhì)條件較為優(yōu)越。地理位置十分優(yōu)越，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。②新材料和新技術(shù)：項目應(yīng)注重對環(huán)保、節(jié)能材料的應(yīng)用。③要確保銷售速度、加速資金回流。這些單位的職工普遍存在改善居住條件的強烈愿望，較熱衷環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、交通方便、有特色的小區(qū)，購房大多為居住用途，戶型為三房系列，購房注重私密性。第二類：附近經(jīng)濟(jì)富裕的村民1）本項目所在周邊當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具有豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；2）本項目所在周邊當(dāng)?shù)卮迕?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士及政府公務(wù)員、企業(yè)職工。threats宏觀政策影響比較大。藍(lán)湖樹等具有影響力的企業(yè)入駐，品牌的影響和項目品質(zhì)的保障，使得該項目所面臨的市場競爭力也較為激烈。 從市場情況來看，未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢為：1）是注重實用性和舒適性相結(jié)合，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品向中小戶型轉(zhuǎn)變，低價位商品住宅成為開發(fā)主流。目前，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)初具規(guī)模。2013年高新區(qū)域出讓土地3宗，土地資源相對稀缺。一方面，這次出臺的西安限購令，投資客被“逐出”住宅市場，從根本上限制了購房人數(shù)；另一方面，面對頻出的調(diào)控政策，尤里，區(qū)內(nèi)35平方公里，是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)。5月，%，%%，這種供應(yīng)處于低位但同比上年仍現(xiàn)增長的原因與上年的政策對月度市場供應(yīng)的影響直接相關(guān)。還規(guī)定在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保，今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。 西安市土地市場，%。%.與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，漲幅回落的城市有29個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。其中，%，%，%。二季度，隨著政府供地回升，多數(shù)城市的土地成交面積有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面積和成交金額同比仍下降。5建筑容積率戶外設(shè)置臨街商業(yè)以及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)街，可全方位滿足住戶的文化生活需要。規(guī)劃總建筑面積79300 m2，其中地上總建筑面積65300 m2，地下總建筑面積14000 m2，住宅建筑面積63100m2。為西安的城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)繁榮、人居品質(zhì)提升做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。本項目的建設(shè)將在西安市城鎮(zhèn)化建設(shè)中，增添新的亮點。人口集中化布局、產(chǎn)業(yè)集聚化發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)集約化提供，使城鎮(zhèn)成為社會化分工和協(xié)作的基地，隨著其水平的不斷提高，社會經(jīng)濟(jì)活動成本明顯下降，生產(chǎn)效率明顯提高，生產(chǎn)力進(jìn)步明顯加快。隨著住房市場化的推進(jìn)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或單位提供廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房、其他高收入家庭購買市場價的商品房。2008年12月，西安高新區(qū)與北京中關(guān)村、上海張江、武漢東湖、無錫高新區(qū)一起，率先成為全國56個國家級高新區(qū)中的首批“海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地”。西安高新區(qū)是1991年3月首批成立的國家級高新區(qū)，綜合發(fā)展指標(biāo)位居全國56個國家級高新區(qū)前列。當(dāng)今的西安是陜西省的省會，中國七大區(qū)域中心城市之一，亞洲知識技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市，中國大飛機的制造基地，中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。***********安全技術(shù)有限公司*****************建設(shè)項目可行性研究報告************設(shè)計研究院二零一三年3月參加編制人員 ** 高級工程師*** 高級工程師*** 工程師**** 工程師目錄第一章 總 論 1 1 1 1 2 5 7 7 7 7 7 7 8第二章 市場分析 9 9 9 9 11 西安市土地市場 11 13 15 16 16 18 18 19 19