【正文】 22,561,128六、不可預(yù)見費用 按項目直接費用的 %計 7,920,396小計 7,200,360小計 480,024噪音排污費 1,200,060質(zhì)檢費 2,400,120教育配套 \白蟻防治、土地變更、消防專項、證件辦理等費用 建筑綠化率（ %） 40%基本開發(fā)參數(shù)一、土地成本 類別 單價（元 /㎡） 總值（元）折合樓面地價（土地拍賣） 例兩房 兩房兩廳 8595平米 15%三房宜居型三房 120125平米 40%享受型三房 130135平米 30%四房 舒適四房 150平米 15%商業(yè)面積劃分建議市場總結(jié)市場購買資金限制，面積適當(dāng)控制市調(diào)中看出主力店鋪面積在 30——60 之間建議：開間在 —4 米之間徑深 10—15 米之間層高在 4米 —— 米高度，沿街面積以 30—60 平米為主，結(jié)合少量 60以上至 100平米的店面，2F可適當(dāng)增加店面面積。型 面 方案一滿足下現(xiàn)有消費，同時照顧消費趨勢，以多層 +小高層產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)物業(yè)， 項目物業(yè)發(fā)展方向應(yīng)打 “高端，性價比 ”客戶的首選產(chǎn)品，做中高檔品質(zhì)的多類型物業(yè)形態(tài)定位。一般 基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮對公共休閑空間的要求 較高 威脅（ Treat）政府大力促進新城區(qū)的發(fā)展，大量樓盤坐落該板塊，區(qū)域競爭將增大；政府 11年契稅政策的下達，促使大面積住房難以去化；項目 SWOT分析小結(jié)新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，周邊配套不夠完善；項目周邊人流量少，項目顯冷清；景觀資源缺乏，政府規(guī)劃進度不快，板塊未來發(fā)展?jié)摿^大；充分挖掘項目道路，交通，行政配套優(yōu)勢；通過項目本身的規(guī)劃設(shè)計，充分挖掘其獨特優(yōu)勢；解決規(guī)避深度挖掘PART 5 項目物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位在探討物業(yè)發(fā)展方向之前，我們先回顧下前面漢壽市場分析結(jié)論；漢壽市場不允許建自建房，人們消費觀正在逐步從多層往電梯房發(fā)展；目前漢壽市場以多層， 912層小高層為主，有少量高層（南灣美樹），相對來說多層去化速度相比小高層快；漢壽市場供貨量與銷售量持平，供需基本平衡。4 未來規(guī)劃1 地塊現(xiàn)狀2 交通條件3 基礎(chǔ)配套項目 SWOT分析1，項目處于漢壽新城區(qū)，未來漢壽縣商務(wù)政務(wù)中心，周邊配套逐步完善；2，項目規(guī)模體量較大，容易做成品牌項目和可延續(xù)性項目；3，項目地塊平整，無居民，不存在拆遷；4，項目周邊交通路網(wǎng)較完善、發(fā)達，交通相對便利。地勢以平地為主，少量池塘，布局較容易。項目地塊平地政府宿舍，居民區(qū)計劃生育局芙蓉大道交通現(xiàn)狀分析地塊芙蓉大道龍陽大道芙蓉大道項目位于芙蓉大道北面，離城市主干道龍陽大道大約 300米，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。售價： 168萬元 面積： 400㎡ 情況：商鋪 /門面 /店面 五里橋大市場 ? 面積： 38㎡ 或 產(chǎn)品需求 ——三房二廳二衛(wèi)的舒適戶型仍是客戶首選， 110140㎡的房屋面積較受客戶喜歡。還有部分受訪者選擇寬敞型的四房二廳二衛(wèi)和用于投資型的一房一廳一衛(wèi)，各占 10%。問卷調(diào)查52接受單價區(qū)間（單位：元 /㎡） 接受總價（單位：萬元 /套）接受總價：六成受訪者接受總價在 30萬元以下， 30%的客戶認為可以在 3040萬元之間，至于總價超過60萬元的房子沒有受訪者選擇。n家庭平均年收入：家庭平均年收入主力為 46萬 ,占比 70%。n家庭結(jié)構(gòu)：四種結(jié)構(gòu)比例相差不大，其中三口之家是主要家庭結(jié)構(gòu)形式。9. 對新城區(qū)的看法 ——10. 目前沒什么配套，購物不方便。齡 35歲 職 張小姐 年 姓 名 名 6. 常德漢壽新城區(qū)缺乏大型的購物場所7. 對新城區(qū)的看法 ——8. 目前形象不是很好，沒有什么配套；9. 周邊幾條道路還不錯，道路交通較好，10. 新城區(qū)房產(chǎn)項目較集中，發(fā)展迅速；11. 重視周邊的幾個客戶群體，如醫(yī)生，教師，公務(wù)員等。 李股長 年 純小高層產(chǎn)品僅有一項目，但不具備特色，以三房為主，有部分二房，四房，四房以上稀少，無一房 游離客戶漢壽縣城的富裕階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層其他周邊縣的客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶在外打工的漢壽籍人士客戶來源總結(jié) ——各樓盤客戶群基本統(tǒng)一漢壽住宅客戶多以縣城富裕階層為主，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人口也在逐步增加去化速度分析總結(jié)，基本維持在 40套 /月，根據(jù)市場反饋，電梯房去化速度主要在近段時間加快，主要由于客戶消費觀念的改變PART 3 問卷訪談及消費行為樣本分析隨機人士訪談姓 君臨天下 —— 漢壽第一高樓，銀水湖畔，貴族官邸，大戶人家戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶數(shù) 比例 銷售率2房 2廳 95 10% 85%3房 2廳 114— 60% 95%4房 2廳 156—168 30% 70%合計 127—157 100% 待售 92%客戶來源 購買動機本地 外地 剛需 改善型居住 投資客所占比例 約 95% 約 5% 約 55% 約 40% 約 5%消化速度 待售 消化率暢銷戶型及理由 一起推出，主要以三房，四房為主滯銷戶型及理由 四房相對三房難走價格描述 均價在 2100元 /平米，起價 1888主要賣點 交通，規(guī)劃中銀水湖公園商業(yè)描述及價格情況 高層沿街商帝，價格在 1.物業(yè)屬性 商業(yè)裙樓，小高層基本資料 總占地面積 :，總建筑面積 :配套 漢壽縣政務(wù)中心、漢壽國土資源局、地稅局、法院 ，漢壽縣汽車站 區(qū)位 芙蓉大道東路九中正對面 物業(yè)公司設(shè)計單位推出產(chǎn)品 三室二廳為主，少量二，四，五房 滯銷戶型及理由 大三房與大四房，面積過大，總價過高。區(qū)位 漢壽縣漢南路和芙蓉路交匯處 物業(yè)屬性 多層、小高層基本資料 占地面積 7W平方米，綠化率 40%，容積率 400戶配套 漢壽 9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人民政府代理公司 華宇地產(chǎn) 112月份一級市場比二級市場顯得尤為突出，一、二級市場交易之比為 :1從以上數(shù)據(jù)來看，漢壽縣 112月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ， 112月商品房供銷總面積 ，基本上是市場投放 10000平方米，銷售 7900平方米住房。2023年 112月全縣累計銷售商品房 2036套， ，實現(xiàn)銷售金額 億元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。 10年供應(yīng)量同比 09增長 62%商品房供應(yīng)量 2023—2023如圖：10年供應(yīng)量雖有所波動，但總比 09年供應(yīng)量，總體大幅增加，從圖中看出漢壽第二季度的房產(chǎn)供應(yīng)量相比每年其他季度供應(yīng)量較小。新城區(qū)飛速發(fā)展，商品房的開發(fā) 90%集中于新城區(qū)，老城區(qū)的人口外溢與新城區(qū)的交通優(yōu)勢將進一步促使該地區(qū)的發(fā)展。截止到 2023年底，縣內(nèi)旅游企業(yè)已發(fā)展到了 22家。從業(yè)人員也大量增加漢壽第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 ——依托第一產(chǎn)業(yè)，工業(yè)發(fā)展迅速，中聯(lián)，三一入駐漢壽，帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?jié)h壽第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 ——第三產(chǎn)業(yè)所占比重愈大，零售業(yè)規(guī)模不斷擴大漢壽 2023年，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長%。漢壽縣 2023年第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %； 同時漢壽有一定旅游資源。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 11500元；地方財政總收入年均增長 11％以上。人均住房價值 9902元，人均居住面積 43平方米。百戶城鎮(zhèn)居民年末擁有：摩托車 24輛，電話 58部，移動電話 176部，冰箱 90臺，彩電 130臺，組合音響 44臺，空調(diào) 94臺，熱水器 84臺，洗衣機98部，家用計算機 24臺。城關(guān)鎮(zhèn) 58786 酉港鎮(zhèn) 35851 蔣家嘴鎮(zhèn) 18782 巖汪湖鎮(zhèn) 23025 洲口鎮(zhèn) 33525 坡頭鎮(zhèn) 24539 太子廟鎮(zhèn) 20933 崔家橋鎮(zhèn) 16108 朱家鋪鎮(zhèn) 21206 毓德鋪鎮(zhèn) 14645 西湖鎮(zhèn) 7811 漢壽覆蓋人口約 81萬人口， 2023年城鎮(zhèn)人口 6W，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入城， 2023年約 10W。 漢壽城市綜述 ——常德下轄縣，農(nóng)牧之鄉(xiāng)，交通便利。PART 1 常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟PART 6 經(jīng)濟效益預(yù)算PART 5