【正文】 平方，每年還增長(zhǎng)5%，那么：235000247。 營(yíng)銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)分析舊貨大市場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)培育和扶持的商品市場(chǎng)，也是X市唯一一家有專(zhuān)業(yè)特色、有產(chǎn)業(yè)依托、具有一定規(guī)模、有較高發(fā)展?jié)摿Φ呐f貨大市場(chǎng)，具有壟斷性質(zhì)。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略2009年1月至2010年6月壹年時(shí)間將所有開(kāi)發(fā)的攤位進(jìn)行銷(xiāo)售或出租，采取現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)通常把消費(fèi)者接受產(chǎn)品的過(guò)程分為五個(gè)階段（ADIDAS原理），在項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)遵循ADIDAS原理和品牌營(yíng)銷(xiāo)的策略，保持整個(gè)促銷(xiāo)活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步將項(xiàng)目的銷(xiāo)售活動(dòng)推向高潮。第四章 效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)X舊貨大市場(chǎng)的遠(yuǎn)期目標(biāo)是建成立足X，輻射X、廣東、福建及湖南的新型交易集散地。化解市民對(duì)項(xiàng)目能否發(fā)展成功的疑慮。七 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目定位分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)名稱(chēng)為”X舊貨大市場(chǎng)”， 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)包括機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè)五金區(qū)，日用五金雜活區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車(chē)、自行車(chē)區(qū)，廢舊鋼材區(qū)、玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書(shū)區(qū)，古玩區(qū)等12大類(lèi)數(shù)百個(gè)品種。 項(xiàng)目地塊發(fā)展SWOT分析△ 地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength（1） 文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價(jià)值高（2） 開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。 市場(chǎng)需求狀況分析新建市場(chǎng)的可行性1996年原國(guó)內(nèi)貿(mào)易部開(kāi)始把我國(guó)的舊貨業(yè)作為流通領(lǐng)域的重大產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，得到了國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的重視及支持，提出了分三個(gè)階段發(fā)展的規(guī)劃和具體工作步驟。機(jī)器設(shè)備，舊機(jī)動(dòng)車(chē)，通訊器材，舊書(shū)籍，舊玩具等尚未涉足；第三：是加工翻新滯后。9% 。3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。46 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 686。五 X舊貨行業(yè)發(fā)展分析 X舊貨市場(chǎng)的分析整體情況分析X舊貨市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)生機(jī)到目前為止，X市已有十來(lái)家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時(shí)來(lái)X居住的外來(lái)人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開(kāi)張等都會(huì)瞄上舊貨市場(chǎng)。7% 。34 億元，比上年增長(zhǎng) 12。15 萬(wàn)人，比上年末增加 15。處于我國(guó)東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過(guò)渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。舊貨行工作人員上門(mén)收購(gòu)時(shí)，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。受被訪(fǎng)者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，規(guī)模相對(duì)較大，管理較為規(guī)范，許多市民對(duì)其有較好的反響，85％受訪(fǎng)者認(rèn)為這是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開(kāi)始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購(gòu)房者考慮的首要因素。（5） 項(xiàng)目將成為X市未來(lái)唯一大型舊貨交易市場(chǎng)，對(duì)全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，是X專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有X汽車(chē)大市場(chǎng)、鋼材大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、家俱大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)、物流大市場(chǎng)、布藝市場(chǎng)、裝飾燈飾市場(chǎng)、糧油大市場(chǎng)等。項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：（1） 項(xiàng)目地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，臨街面較長(zhǎng)，適合于大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，并應(yīng)借助市場(chǎng)集群，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域概念的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。48平方公里。X可行性研究報(bào)告舊貨大市場(chǎng)可行性研究報(bào)告一 項(xiàng)目背景1．1 項(xiàng)目名稱(chēng) 因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類(lèi)交通溝通中，但本項(xiàng)目性質(zhì)為X市舊貨大市場(chǎng)（舊貨交易中心），暫以“X市舊貨大市場(chǎng)”代表該項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”。1．3 項(xiàng)目擬選地區(qū)位 本項(xiàng)目初擬選地位置為X經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文峰路（原105國(guó)道）與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊，預(yù)計(jì)用地約70畝，該開(kāi)發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。（2） 對(duì)項(xiàng)目可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議?！睢‰娏Α㈦娪崳航尤氡卷?xiàng)目 ☆　給排水：管道鋪設(shè)到位☆　大型公交站：臨文峰路與贊賢路☆　金融、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所2．4 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目以商業(yè)為主，含部分項(xiàng)目自身配套住宅、辦公，定位為“大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+少量多層住宅及辦公”的發(fā)展模式。開(kāi)發(fā)區(qū)位于X市中心城區(qū)的西南部，105國(guó)道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距X火車(chē)站、黃金機(jī)場(chǎng)也只幾公里路程，交通十分便利。（4） 本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中（60萬(wàn)元/畝），整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經(jīng)營(yíng)及投資者均能在本項(xiàng)目未來(lái)升值空間中獲利。隨著國(guó)家宏觀政策的大力調(diào)控及未來(lái)可能更多有效政策的出臺(tái)，越來(lái)越多的市民將加入持幣觀望隊(duì)伍。到目前為止，X市已有十來(lái)家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時(shí)來(lái)X居住的外來(lái)人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開(kāi)張等都會(huì)瞄上舊貨市場(chǎng)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2009年度X房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在X營(yíng)造空前的銷(xiāo)售推廣氣氛，也將為X舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭(zhēng)創(chuàng)稅收作出巨大貢獻(xiàn)。收購(gòu)進(jìn)來(lái)的物品，只是稍加清理就原樣銷(xiāo)售，對(duì)加工改裝翻新工作做得不夠；四是上門(mén)收購(gòu)不規(guī)范。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。2006年總?cè)丝跒?61。全市生產(chǎn)總值（GDP ）582。67 億元，增長(zhǎng) 14。而X目前還沒(méi)有出現(xiàn)一家配套完善，先進(jìn)的現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，隨著城市發(fā)展進(jìn)展到今天，已開(kāi)始呼喚現(xiàn)代化大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)。15 萬(wàn)人，比上年末增加 15。84 億元，增長(zhǎng) 3。9% 和 37?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營(yíng)的品種僅限于家用電器、家具和日用品。此舉，既符合商品入店、入市經(jīng)營(yíng)的要求，也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實(shí)際需要。 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，處于開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，交通組織便利暢達(dá)，處在住宅區(qū)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中心，未來(lái)市人流優(yōu)勢(shì)非?？捎^。雖然本項(xiàng)目有著眾多先天優(yōu)勢(shì)，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但由于受X現(xiàn)有舊貨交易市場(chǎng)規(guī)模及目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，始終仍注意科學(xué)引導(dǎo)舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，互為促進(jìn)，以良好的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)達(dá)到項(xiàng)目良性發(fā)展。首先啟動(dòng)主力店招商，以滿(mǎn)足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。同時(shí)，正確處理好與當(dāng)?shù)卣?、農(nóng)民的關(guān)系、處理好與周邊市場(chǎng)的關(guān)系。項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)劃用地面積70畝，可建面積約60000平米，項(xiàng)目總投資額約10000萬(wàn)元，工程工期為18個(gè)月，分兩期投資建設(shè)完成，首期規(guī)劃建設(shè)占地40畝，大小鋪位300余個(gè)，建筑面積33000余平方，按每平方均價(jià)3200計(jì)算，預(yù)期可實(shí)現(xiàn)利稅約1500萬(wàn)元，二期建筑面積27000余平方， 按每平方均價(jià)3700計(jì)算， ，實(shí)現(xiàn)利稅約1400萬(wàn)元。（5）吸入外省專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)舊貨的大戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)，使得市場(chǎng)有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)戶(hù)中間的凝集力，產(chǎn)生店鋪的緊俏感。如果出租計(jì)算，按X舊貨大市場(chǎng)的地理位置劃分每平方米出租可分為65元/平方、47元/平方、38元/平方三類(lèi)。（2） 為廣大舊貨經(jīng)營(yíng)戶(hù)及渴望進(jìn)入舊貨行業(yè)的中低收入人群提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使舊貨經(jīng)營(yíng)走入更為規(guī)范經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而使消費(fèi)者