【正文】 ，因此應(yīng)進一步規(guī)劃，強調(diào)設(shè)計，突出特色，將該項目做精細，從而提高該項目的競爭能力。就項目在自身所處主、客觀環(huán)境而言，通過SWOT分析，開發(fā)優(yōu)勢明顯。當?shù)赜谐渥愕乃?、電供?yīng)。針對上述潛在風險因素，應(yīng)及時采取對應(yīng)措施，努力將項目的風險降到最低。風險因素概率分布如表73所示。10%5%0%5%10%建安工程費（元/平方米）13501425150015751650財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%表71 建安工程費變動對財務(wù)指標的影響表72 銷售價格變動對財務(wù)指標的影響 10%5%0%5%10%銷售價格（元/平方米）43504450450045754650財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)凈現(xiàn)值變化值0財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度%%0%%由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費都是本項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風險能力。：該項目的靜態(tài)評價指標：%，%，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較，可以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標：0，0，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為46%12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準收益率取12%，%。具體安排如下：，約占總投資（不含財務(wù)費用）的35%。經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。本項目利息以外的其他財務(wù)費用，以占利息的1%左右計算。計算如下： (+ +++)*3%= 公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。詳見表63。（4）設(shè)備價格，運雜費率，當?shù)夭牧项A(yù)算價格投資估算結(jié)果本估算為蓬萊仙府項目的投資估算，總投資估算值見下表土地費用：房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，包括土地出讓金、土地征用費、城市建設(shè)配套費用、拆遷安置補償費等。 配套設(shè)施：由于是在益陽大道旁邊，且離益陽的市中心較近，附近各種的商業(yè)配套設(shè)施比較完善，各種住戶生活能用到的，周邊都齊全，且距離非常近，無論是生活休閑還是上班，出行都是非常便利的。在環(huán)境設(shè)計中，項目的建筑規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃相互協(xié)調(diào)、相互統(tǒng)一、一氣呵成。各種道路交通嚴格實行人車分流原則，確保各居住區(qū)的住戶活動安全和安寧。二、規(guī)劃設(shè)計理念體現(xiàn)以人為本的理念，滿足現(xiàn)代都市生活需要，營造一個與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。④推廣節(jié)奏：開盤時間定在春展后期，夏展前期做入市最佳點，通過會展做市場接受度的探視。在項目現(xiàn)場搭建售樓處，對售樓形象進行全面包裝，突出特色。②主要的公關(guān)方法創(chuàng)造和利用新聞由公關(guān)部門編寫有關(guān)企業(yè)、產(chǎn)品、優(yōu)秀員工等新聞，或舉行公司活動，以創(chuàng)造吸引新聞界和公眾的注意力的機會，擴大影響，提高知名度。（2）公共關(guān)系營銷公共關(guān)系營銷是從處理全方位的社會關(guān)系來尋求企業(yè)及其產(chǎn)品與目標消費者共同利益點。要吸引客戶，需要在廣告設(shè)計方面考慮消費者的喜好，創(chuàng)造出適當?shù)挠∠?。從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，赫山區(qū)投資增長最快，%；大通湖區(qū)、桃江縣、安化縣的增速均高于全市平均水平，、10億元、%、%、%。20122014年，、房屋存量不斷增加，%、%%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。其中云頂上品為4樓，預(yù)售許可證為20130001，可售套數(shù)72套，理想均價為3700左右（以實際銷售為準）；其中盛世東方為4樓，預(yù)售許可證為20120141，可售套數(shù)100套（不包括非住宅套數(shù)2套），、理想均價為3850左右（以實際銷售為準），目前已簽約2套。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)8月份。18月份，東部地區(qū)商品房銷售面積30485萬平方米，%，；銷售額24128億元，%。18月份東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資33525億元，％,；中部地區(qū)投資12289億元，％，增速回落1個百分點；西部地區(qū)投資13160億元，％。而在購置房屋的過程中，其交通配套、居住環(huán)境和房價等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。近年來，隨著國家住房制度改革的深化，城市建設(shè)步伐的加快和人名生活水平的一高，房地產(chǎn)市場潛力逐步釋放，對房地產(chǎn)投資需求日益增長益陽市房地產(chǎn)市場交易活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多，投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場需求旺盛，價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢二、建設(shè)的必要性（1）改善城市環(huán)境，加大城區(qū)的建設(shè)力度，加快城市化進程根據(jù)益陽的城市規(guī)劃，未來的益陽將是一個以主城區(qū)為中心的由中等城市、其他地級縣等共同組成的城市群，未來的城市發(fā)展一方面是主城區(qū)的擴大，另一方面是中等城市、縣級的形成。對房地產(chǎn)業(yè)來說，這就意味著發(fā)展機遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等城市、縣級都將有很好的發(fā)展空間。交通配套是購房者最為關(guān)注的因素之一。18月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積652953萬平方米，％。中部地區(qū)商品房銷售面積17410萬平方米，%，%；銷售額8709億元，%。二、益陽市房地產(chǎn)市場分析（一）2013年益陽市人均GDP為3800美元，房地產(chǎn)處于勝春、改善需求兼有階段。價格方面由于上周銀城壹號商鋪高達2萬均價的影響，令本周商品房的成交均價環(huán)比出現(xiàn)微幅下跌，成交均價為4241元/平方米，%。2014年，, %。（三）房地產(chǎn)市場規(guī)模和速度仍處于中低位水平。但資陽區(qū)（%）、南縣（%）、沅江市（%）、高新區(qū)（%）均低于全市平均增速。①在項目現(xiàn)場、區(qū)域主要通道樹立巨幅燈光形象廣告牌，讓人們眼前一亮的視覺親和力。主要的公關(guān)方式①新聞報道：把有價值的信息傳遞給新聞媒體，用以吸引公眾對房產(chǎn)或公司服務(wù)的注意力。例如奠基儀式為殘疾人舉行義演，開展義賣活動等。在售樓處擺放模型（建筑模型、環(huán)境模型、區(qū)域沙盤模型），模型應(yīng)強調(diào)展示性，突出戶外的形象效果及室內(nèi)的通透性，特別是夜間的展示效果；采取精裝修樣板件房供客戶參觀，刺激潛在客戶的購買欲望。春夏季房交會為客戶積累最佳時機，歷年春季展會是新項目入市的高潮期，而春展會為客戶積累最佳的效果。保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強本住宅小區(qū)的個性及特色塑造，加強居住小區(qū)的識別性和居民的歸屬感。 小區(qū)共設(shè)有人行出入口2個，機動車出入口1個，除住宅底層為停車庫之外，地面上還設(shè)有停車位，包括公共建筑的停車位在內(nèi)，小區(qū)共設(shè)停車位130個。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計利用原有資源和精致的人工園林相融合。文化氛圍濃厚，附近有醫(yī)專，湖南城市學院等高等院校。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費用即為土地出讓地價款。 表63基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表序號項目價格（萬元）1供電工程2供水工程3供氣工程5排污工程+道路工程6路燈工程+環(huán)衛(wèi)工程7綠化工程8外部道路合計計算過程如下： ：按100元/平方米*。本項目不設(shè)派出所、托兒所及幼兒園。 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。該項目不考慮經(jīng)營資金。 其余資金向銀行貸款，約占總投資（不含財務(wù)費用）的65%，%,按等額償還本金和利息。