【正文】 9 金潤花園 （一期） 大連新型房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州東山路 多層 —— —— 43137 以 80為主 10 金山苑 大連市金州金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州五一路、勝利路、金港路交匯處 小高層 多層 9萬 70120 11 永樂金庭 大連永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州五一路和勝利路交匯處 小高層 多層 11萬 20萬 80126 12 恒達花園 大連金州友誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州北山路 82 號 小高層 多層 15萬 20萬 39239 13 憬園河畔 大連中連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州區(qū)永安大道新城區(qū) 多層 12萬 15萬 44149，以80為主 14 松源 .書香天府 大連松源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州先進街道十里崗 小高層 高層 90120為主；小戶型公寓 4060； 15 金信 .陶然居 大連金信集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州五一路 小高層 高層 5萬 10萬 3580 大連新希望家園可行性研究報告 28 第五節(jié) 項目 SWOT分析 一、優(yōu)勢分析： ?? 項目 緊鄰開發(fā)區(qū)，有較廣的潛在客戶群； ?? 大大連 城市規(guī)劃前景美好，項目的區(qū)域價值將逐步體現(xiàn)； ?? 本地塊是重要的交通樞紐， 周邊交通便利，是吸引外地客戶的重要因素； ?? 西山小區(qū)改造提升區(qū)域價值； ?? 本案北望大黑山，南瞰大連灣，可謂“依山傍海”，是居住之風(fēng)水寶地； ?? 新希望集團巨大的品牌影響力，是消費者信心的保證； ?? 阿爾濱集團優(yōu)良的建筑品質(zhì)，保證項目的優(yōu)質(zhì)； ?? 紅土基業(yè)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、創(chuàng)新的策劃理念，使項目贏在起跑線； ?? 購房 落戶政策相對寬松，可吸引更多大連北三市及其他外省市客戶來此購房； ?? 金州區(qū)商品房 價格相對較低，相較于開發(fā)區(qū)類似項目 具有很強的市場競爭力； ?? 本項目已完成拆遷，無回遷戶，地勢平整，有利于開發(fā)程序的順利實施； ?? 金州區(qū)政府行政效率較高，相信所有手續(xù)會盡快辦理完畢。東城天下（ 2 期） 80100 9 金灣新城 B1 大連金灣實業(yè)有限公司 開發(fā)區(qū)雙 D港 3路車終點站 多層 4 7 60130 3400均價 10 疊翠花鄉(xiāng) （二期） 大連華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)哈爾濱路 38號 多層 小高層 4 10 50130 35004300 11 西雅圖 大連新希望家園可行性研究報告 24 表 27 開發(fā)區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表 序號 樓盤名稱 開發(fā)商 項目地址 建筑形式 占地面積（萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 容積率（ %） 主力戶型面積（㎡） 價格 （元 /㎡） 1 古耕國際公寓 大連開發(fā)區(qū)古耕5000開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)金馬路 高層 1 —— 3080 5900—8000 古耕 SOHO公寓 高層 —— 100210 2 佳和海景 大連佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)六中向西 300米 多層 小高層 58142 34004200 3 開順融通大廈 大連開順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)快軌開發(fā)區(qū)站對面 高層 45— 326 61708000 4 君悅豪庭 香港北海集團 大連開發(fā)區(qū)金馬路 150號 小高層 高層 12 110180 5500均價 5 福佳國際公寓 大連福恒房屋開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)金馬路與鞍山路交匯處 高層 3 5 5095 60007000 7 西山小區(qū) 大連海匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)快軌金馬路站 高層 小高層 多層 未定 未定 大連新希望家園可行性研究報告 25 8 乾豪市場調(diào)查結(jié)果匯總見表 24。 第四節(jié) 市場調(diào)查 針對本項目具體區(qū)位和項目的產(chǎn)品定位。 總的來說，金州房地產(chǎn)在整個大連房地 產(chǎn)的形式中，處于剛剛發(fā)展的狀態(tài)，在各種利好消息下，未來還有很大的上漲空間。 ■ 周邊配套 ：總體來說，金州整個區(qū)域建設(shè)還比較落后，一些相應(yīng)的配套設(shè)施都不是很完善，還有待于改善。 ■ 消費群體 ：目前金州的樓盤消費群體主要是金州本地人（包括在開發(fā)區(qū)工作的金州本地人）、開發(fā)區(qū)居民、金州周邊縣鎮(zhèn)居民、省內(nèi)其他中小城市和東北其他欠發(fā)達地區(qū)的較成功人士。 大連新希望家園可行性研究報告 23 （三）市場總結(jié) 從目前金州在建、在售以 及已竣 工入住的項目情況來看，金州項目的總體情況是： ■ 市場價格 ：向應(yīng)廣場、體育場板塊均價基本在 35004000 元 /平米左右，在其他區(qū)域板塊中，位置配套相對好一點的項目均價在 32003400 元 /平米左右，而位置配套稍差的均價則在 28002900 元 /平米左右。從 2020年 土地掛牌中不難看出，大規(guī)模城市周邊土地放量 ， 將為中低價位市場 帶來激烈的競爭 。 （一）利好消息 大連的發(fā)展政策、大連目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況以及金州區(qū)國民經(jīng)濟的發(fā)展情況、金州區(qū)政府制定的各項發(fā)展政策等，給金州房地產(chǎn)市場帶來了多個利好消息： ■ 金州宏觀環(huán)境持續(xù)向好，金州居民生活水品進一步提高，對生活質(zhì)量 的要求也不斷提高，將促進住宅市場的發(fā)展； ■ 金州城市經(jīng)濟多年持續(xù)增長，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，將為金州帶來大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會帶動整個金州房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ■ 大大連的規(guī)劃建設(shè)為金州房地產(chǎn)市場的發(fā)育發(fā)展帶來更多的資源，其良好的發(fā)展勢頭將給金州帶來更多的機會； ■ 區(qū)政府出臺的購房落戶政策，將為外埠市場帶來巨大的推動作用，對東北其他欠發(fā)達地區(qū)的人們具有一定的吸引力； ■ 金州作為大大連西拓北進的主要方向，未來計劃 5 年內(nèi)納入大連市區(qū)管理，大工業(yè)向金州轉(zhuǎn)移，區(qū)域人口將翻一番，達到 40萬； ■ 五一路收費口取消，金州和開發(fā)區(qū)和成一片，沈大高速收費口 北 至九嶺，收益最大的就是金州南部； ■ 輕軌三號沿線開始建設(shè)，大大縮短了大連、開發(fā)區(qū)到金州的時間； ■ 金州將建四港，一個機場。因此， 2020 年將是金州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的一個時期。 表 26 金州區(qū) 2020年度國有土地出讓供應(yīng)信息 供地總量(公頃 ) 按土地來源分 (公 頃 ) 按土地用途分 (公頃 ) 現(xiàn)有建設(shè)用地 新增建設(shè)用地 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 其他用 地 商服 設(shè)施 商業(yè)性辦公樓 高檔住宅 普通商品住房 其他住宅 工業(yè)用地 其他用地 0 0 從上表和土地掛牌情況表可以看出，以金州相對較小的區(qū)域來看土地投入計劃，可以說，金州的土地市場投入量非常巨大。商品房銷售面積 萬平方米，銷售額達 億元，分別增長 %和 %。城市人均公共綠地面積由上年的 平方米提高到 平方米， 城市綠化覆蓋率達到%，分別比上年增長 %和 %。 （三）城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 2020 年，金州區(qū)共完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 萬元，其中，城市道路改造投資 2100 萬元，投入城市綠化資金 萬元；全區(qū)建筑業(yè)施工企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；施工面積達到 795 萬平方米，實現(xiàn)利稅 億元，實現(xiàn)利潤 億元；房地產(chǎn)開發(fā)投入社會資金 6億元，年內(nèi)完成商品房建設(shè) 萬平方米 （住宅 平方米，公建 9 平方米） ，其中當(dāng)年新開工面積 31萬平方米 （住宅 26 萬平方米，公建 5萬平米） 。全年出口創(chuàng)匯實現(xiàn) 億美元，增長 25%。第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)外商投資開始活躍。充分發(fā)揮日韓招商代表處的作用，加大對日、韓招商力度。全年外商投資企業(yè)增資額達 5900 萬美元，占全區(qū) 實際使用外資額的 31%。全年新批外商投資企業(yè) 80 家，完成合同外資額 ，增長 %。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到 110 億元，比年初增長 %。社會消費品零售總額完成 41 億元，增長 %。 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn) 125 億元，增長 %。地 方財政一般預(yù)算收入實現(xiàn) 億元，增長 %。 三、金州區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2020 年是全面完成 “ 十五 ” 計劃和銜接 “ 十一五 ” 發(fā)展的關(guān)鍵之年。歷時 5年的站前廣場改造全面完工，完成了沈大高速公路金州出入口和三十里堡出入口改造工程。 2020 年， 繼續(xù)推進煤氣入戶工程，新增煤氣用戶 4000 戶。 ◎ 城區(qū)煤氣供應(yīng)站建成 2020 年，金州區(qū)為加快城市化進程，提高居民生活質(zhì)量，通過市場化運作，投資 1200 萬元，鋪設(shè)自開發(fā)區(qū)西太平洋石化公司至金州城區(qū)的煤氣管道，建成煤氣配送站。 ◎ 城區(qū)沙土路改造超額完成任務(wù) 2020 年，金州區(qū)為改善城市人居環(huán)境，方便居民出行，對城區(qū)內(nèi)的沙土路進行全面普查和改造施 工。 8月末，廣場拆遷任務(wù)基本完成，施工建設(shè)展開。 將建四個港口、一個機場。 大連新希望家園可行性研究報告 18 ◎ 臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積 27 平方公里 2020 年，金州區(qū)抓住大連建設(shè)東北亞航運中心的機遇，把金州區(qū)建成為東北亞航運中心的倉儲基地和港口服務(wù)基地。 二、金州區(qū)總體規(guī)劃建設(shè) （一）總體規(guī)劃 ◎ 城區(qū)規(guī)劃 2020 年，金州區(qū)規(guī)劃和國土資源局調(diào)整完善金州城區(qū)總體規(guī)劃，其中主要包括金州新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積 4100 公頃；新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)首期工程規(guī)劃，規(guī)劃面積 350 公頃；大連機車廠區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積 100公頃等。工程總投資初步估算為 億元。線路全長 14公里，全部為高架線路。線路起自快軌 3 號線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村， 202 國道收費站西側(cè)。 大連至金州的快軌已于 2020 年上半年開工，計劃 2020 年 12 月 30 日竣工。公路密度為百平方公里，擁有公路 公里。 （六）交通 2020 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里。 （五）教育文化 2020 年，金州區(qū)有小學(xué) 47 所，在校小學(xué)生 萬人；初中 16所，在校初中生 萬人，初中畢業(yè)生升學(xué)率為 %；完全中學(xué) 1所，高中 6所，在校高 大連新希望家園可行性研究報告 17 中生 萬人。 （四）氣候 金州區(qū)的氣候特點是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍 少。據(jù)金州人口發(fā)展計劃，到 2020年，金州非農(nóng)業(yè)人口預(yù)計將達到 40 萬。在總?cè)丝谥校寝r(nóng)業(yè)人口 245933 人，比上年增長 %，占 %。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個、社區(qū)居民委 38 個。全區(qū)面積 平方公里，海岸線長 公里。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個項目，為歷年來之最；在價格上，也從去年的均價 2020 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。 此次參展的樓盤中，未定價樓盤達 39 個，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對大連未來房價的發(fā)展趨勢不太明朗，定價較為謹(jǐn)慎。 本屆春季房交會參展開發(fā)商86家，總開發(fā)建筑面積達 1564 萬平方米，參展樓盤 96 個，其中新樓盤 51 個，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過半 ，在歷屆展會中絕無僅有！在對主城區(qū)每個樓盤逐個調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了 4500 左右的價格。 六、 2020 年春季房展總結(jié) 為 期 4天的 2020 大連春季房交會 落下帷幕 。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 3501002003004005006002020 2020 2020 2020萬平方米 圖 25 大連新希望家園可行性研究報告 15 土地市場供給趨勢 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達到緩解由供需不平衡引起的房價上漲幅度過快的目的。 從 2020 年 開始 ， 大連 市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場價格保持穩(wěn)步上漲，呈 現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。其中公建用地占 15%；住宅用地占 85%。 三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化 表 23 大連市 1998— 2020年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620200 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 153600