【正文】 2 總體市場分析 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 【觀點 】 貴港近年的房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)表明，貴港的房地產(chǎn)正處于上升通道之中，未來房地產(chǎn)仍具有較大的發(fā)展空間。伴隨著貴港城市配套的逐步完善，城市規(guī)劃的不斷落實，以及桂東南重要交通樞紐地位的 增強，都將給貴港市房地產(chǎn)的整體開發(fā)價值帶來很大程度的提升。 ● 從社會要素來看，貴港處于城市化的初級階段，未來人口規(guī)模增大，城鎮(zhèn)化率提高，都將給貴港市的住宅市場提供有力的支持。 ● 從經(jīng)濟因素來看：城市經(jīng)濟持續(xù)增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供 了一個良好的城市平臺。近期召開的中央經(jīng)濟工作會議上，國家明確提出了明年的主要經(jīng)濟工作任務，其中一項就是進一步完善國家宏觀調(diào)控措施，實施“從緊”的貨幣政策，可以預計這將給過熱的房地產(chǎn)投資帶來一定程度的降溫。 港北交通極為便捷，國道 324 線、南梧公路、西江黃金水道、黎湛鐵路復 線 交匯于此，華南最大內(nèi)河港口貓兒港座落在城東，多元化 的交通要素在此 集結(jié)成網(wǎng)，互相連通，使港北成為廣西重要的交通樞紐和大西南物資出口港澳的重要通道。老城區(qū)人口眾多，是貴港市傳統(tǒng)的商貿(mào)集散地。 依據(jù)貴港市總體規(guī)劃，貴港城市的總體發(fā)展思路是：城市內(nèi)部依然合理的改造，并依托老城區(qū)，外部向北向南發(fā)展，城市中心城區(qū)將分為老城、城北、江南、西江、糖城、新港、八塘七個組團，其中老城、城北、江南為居住組團、商業(yè)組團，其居住人口要占整個城市人口的 70%以上，其余四個組團擬發(fā)展為工業(yè)組團 。 城市規(guī)劃發(fā)展分析（ T：技術(shù)要素兼自然因素） 【 個人調(diào)研 觀點】 中心城區(qū)建設規(guī)劃快速提升了城市形象。 城鎮(zhèn)化率 目前 貴港市 城鎮(zhèn)化水平只有 25%多，到 2020年實現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平達到 35%，具有較大 的增長空間，也為住宅市場提供有利的支持。 貴港市人口增長的因素主要是由于外來人口的遷入。 人口規(guī)模 目前中心城區(qū)的人口為 35萬，力爭到 2020年，中心城區(qū)人口達到 45萬以上，面積達到 45平方公里以上。 社會環(huán)境分析（ S：社會因素） 【觀點】 新區(qū)域背景給自身優(yōu)勢優(yōu)越的貴港帶來了高速發(fā)展的契機，貴港市具備了經(jīng)濟起飛的基礎、潛力和機遇，隨著貴港 經(jīng)濟 的發(fā)展、基礎設施的建設、招商引資力度的加大；工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化將加速推進，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)社會加速轉(zhuǎn)型，這將提升貴港城鎮(zhèn)化水平，提升貴港的人才吸引力，并在一定范圍內(nèi)促 成 貴港的城市人口聚集效應。目前，已開工 92個，開工率 %；已投產(chǎn) 26 個，投產(chǎn)率 %。市招商局領導在參加廣西深圳同鄉(xiāng)會時又成功引進了香港億特電子科技股份有限公司在貴港投資 億元的高博精密電子科技（貴港）有限公司項目。 市招商局從年產(chǎn)值超 10 億元的臺資企業(yè)東莞建瑋電子制品有限 公司，順利引進一條用工 2020 人左右的生產(chǎn)線。 2020 年 5 月，貴港市組織經(jīng)貿(mào)代表分團隨廣西經(jīng)貿(mào)代表團出 訪了越南、印度尼西亞、馬來西亞、新加坡，簽訂了合作項目 5 個，合同投資（貿(mào)易）額達9100 萬美元。 ● 迎接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，招商引資 2020 年 1 月，引進了香港坤興集團到貴港市投資建設馬草江公園。 貴港火電廠相關資料：目前西江航運樞紐一、二期工程已建成發(fā)電，總投資達 85 億元人民幣、裝機容量 240 萬千瓦的貴港 火電廠正在加緊建設中，還有裝機容量 120 萬千瓦以上的大藤峽水電樞紐項目有待開發(fā)建設。 相繼開工 項目 ： 北環(huán)一級公路、桂平至玉林二級公路貴港段、平南至容縣二級公路貴港段、武宣至平南二級公路貴港段、貴港城區(qū)防洪工程郁江北堤、貴港港二期工程、貴港華潤 360 萬噸水泥、貴港市文化公園、平南絲綢工業(yè)基地等。而東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢的增強在推動經(jīng)濟增長，提高居民收入水平的同時，一方面帶動部分外地來貴港工作的消費者置業(yè)，另一方面擴展了貴港市房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間。人 流和資 金的注入必將對貴港的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用，給房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展環(huán)境 。貴港每落戶一個項目，都會極大地帶動經(jīng)濟及人口的增長，并帶動相關產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。積極發(fā)展金融、保險、信息、會計、審計、律師、中介等現(xiàn)代服務業(yè)，增強區(qū)域輻射功能。 ? 積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè) 穩(wěn)步有序地推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，培育住房、汽車、教育、休閑、體育等消費熱點，提升消費水平。鼓勵發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)，形成以中心城區(qū)為龍頭，面向大西南和泛珠三角的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。積極推動現(xiàn)有物流企業(yè)的聯(lián)合重組，組建港口集團、公路貨運集團等大型物流企業(yè)集團。 ? 發(fā)展壯大服務業(yè)，著力打造區(qū)域性商貿(mào)中心 ? 構(gòu)建區(qū)域性物流中心 加強貴港作為國家一類對外開放口岸的物流設施建設，重點抓好水泥物流園區(qū)、煤炭物流 區(qū)、貨運配送中心和倉儲區(qū)建設。 ? 著力改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件 加大財政對農(nóng)村道路、飲水、電網(wǎng)、通信等基礎設施和教育、文化、衛(wèi)生等事業(yè)的投入，加強村鎮(zhèn)基礎設施和公共設施建設。 ? 切實加強 “ 三農(nóng) ” 工作，大力推進新農(nóng)村建設 ? 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 在確保糧食穩(wěn)定增長的前提下，進一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)。 ? 加強工業(yè)集中園區(qū)建設 加強江南工業(yè)園、桂平長 安工業(yè)集中區(qū)、平南烏江工業(yè)集中區(qū)等現(xiàn)有工業(yè)集中園區(qū)的基礎設施和服務體系建設，引進具有產(chǎn)業(yè)帶動優(yōu)勢的重大工業(yè)項目進入園區(qū)，加快園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐。 ? 調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快工業(yè)發(fā)展步伐 ? 著力培育主導產(chǎn)業(yè) 堅持走新型工業(yè)化道路，加快構(gòu)建特色工業(yè)體系，不斷壯大制糖、造紙、建材、冶金、機械、化工、食品、制藥、農(nóng)產(chǎn)品加工、能源等十大工業(yè)板塊，著力打造糖紙、建材、食品、飼料等四大工業(yè)生產(chǎn)基地。商貿(mào)三產(chǎn)業(yè)關系 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 流通業(yè)發(fā)展加快，市建材市場、西江汽車摩托車專業(yè)市場、港中家具城、中大（藥材）批發(fā)市場等一批專業(yè)市場陸續(xù)竣工投入使用，國美電器、夢之島百貨等一批國內(nèi)外知名商貿(mào)品牌相繼進入貴港。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化初具規(guī)模，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，對經(jīng)濟增長的拉動作用穩(wěn)步提高。 工業(yè)成為經(jīng)濟增長的主導力量，工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率 達到 %。 各產(chǎn)業(yè)領域的發(fā)展必定吸引和集聚大量的高層次專業(yè)技術(shù)和企業(yè)經(jīng)營管理人才到貴港，城市的消費理念也會隨之進一步提升。 貴港市由于優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展以商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)、新型服務業(yè)為重點的現(xiàn)代服務業(yè)，經(jīng)濟的發(fā)展使得 居民 的消費水平進一步提高，對居住也 提出了更高的要求。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2020年 2020年 2020年 2020年 社會消費品零 售總額（億 元） 居民儲蓄存款 余額（億元） 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 【觀點】 城市確立了以工業(yè)立市為根本，為城市發(fā)展提供堅實的經(jīng)濟基礎，根據(jù)西方城市發(fā)展的一般經(jīng)驗，城市工業(yè)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也將迅速發(fā)展，并最終成為經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，達到發(fā)達城市的產(chǎn)業(yè)比例水平。 人均可支配收入（元） 0 2020 4000 8000 10000 13000 2020年 2020年 2020年 人均可支配收入（元） （ 4）歷年社會消費品零售總額及居民儲蓄存款余額 表 16 2020－ 2020 年社會消費品零售總額 /居民儲蓄存款余額 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 社會消費品零售總額（億元） 居民儲蓄存款余額（億元） 資料來源：《廣西年鑒》、《 2020 年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 圖 14 2020－ 2020 年 社會消費品零售總額 /城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額增長趨勢 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額與社會消費品零售總額兩者保持較為穩(wěn)定的增長，這預示著貴港市有較大的消費潛力，居民的購買力將會持續(xù)增強。 （ 2）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 表 14 2020－ 2020 年城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 項目 （億元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 166 第三產(chǎn)業(yè) 資料來源：《廣西年鑒》、《 2020 年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 GDP 增速 小于 4% 4%5% 5%8% 8%10% 10%15% 房地產(chǎn)發(fā)展 萎縮 停滯或倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 0501001502002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年（單位：億元）第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 圖 12 2020－ 2020 年城市產(chǎn)業(yè)變化趨勢 貴港政府近年不斷促進 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級， 二、三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，根據(jù)貴港市政府的 “十一五 ” 規(guī)劃目標，未來五年內(nèi)， 一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 24：40： 36，貴港市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟重大轉(zhuǎn)變，以二、三產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，奠定了房地產(chǎn)業(yè)騰飛的更為堅實的經(jīng)濟基礎。 據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律， GDP 增速、人均 GDP 與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定的關系，如下 表 ： 表 13 GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系表 由此 看出，貴港的房地產(chǎn)發(fā)展處于飛速發(fā)展的時期，城市經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)提供了強有力的支撐作用。 貴港經(jīng)濟未來兩年將處于高速發(fā)展期，根據(jù)貴港市《十一五發(fā)展規(guī)劃》提出的指導思想和目標任務，貴港將建設成為富裕貴港、文化貴港、生態(tài)貴港和平安貴港的總體要求 ， 為貴港市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的 經(jīng)濟支撐。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化為城市經(jīng)濟發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎，而第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等發(fā)展提供良好的產(chǎn)業(yè)支持空間?？梢灶A見的是國家仍將會不遺余力地解決流動性過剩的問題，這將會使得投資于房地產(chǎn)行業(yè)的資金有所減少，對于給過熱的中國房地產(chǎn)市場降溫產(chǎn)生重要作用。 會議確定了明年的八項經(jīng)濟工作任務，其中一項就是 完善和落實宏觀調(diào)控政策 ， 保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢頭 。 ? 中央經(jīng)濟工作會議召開 12 月 3 日至 5 日， 2020 年中央經(jīng)濟工作會議在北京召開 。 由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加規(guī)范拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔，其信號作用遠大于實際效果。項目的開發(fā)時間受到限制，必須在 2 年內(nèi)啟動， 3 年內(nèi)開發(fā)完畢，在時間上給項目的開發(fā)增加了壓力，但本政策依賴實施細則的掌控。同期國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》 (39 號令 )，強調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權(quán)證。 12 月份，央行正式出臺了對第二套房的定義，明確了以戶為單位確定房貸次數(shù)。 第二套房貸 40%首付， 倍利率。至此，本年度中國人民銀行已 10 次上調(diào)存款準備金率。 對于普通消費者來說， 加息使得 累計增加成本開始明顯，按揭貸款購房的成本有所增加。從國家大環(huán)境上看，各大城市房 地產(chǎn)市場的投資客開始撤退，而由于貴港市屬于廣西區(qū)內(nèi)二線城市，投資客戶的影響比較微小，并且國家對第二套房界定的同時，各主要銀行，如建設銀行、中國銀行等也陸續(xù)出臺了對第三套房貸的細則，加上貴港市目前人均收入稍低于全區(qū)平均水平這一實際，對貴港市二次置業(yè)客戶有著巨大的影響。 2020 年 12 月 3 日至 5 日召開的中央經(jīng)濟工作會議 全面分析了當前我國經(jīng)濟形勢和國際經(jīng)濟環(huán)境， 并 明確提出了明年經(jīng)濟工作的指導思想和總體要求， 從中央布置的明年經(jīng)濟工作任務看，繼續(xù)從緊的宏觀調(diào)控政策將會使中國的整體經(jīng)濟在一定程度上降溫，而貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬木o”將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一些消極影響。 國家出臺的 一系列土地政策，目的 對 調(diào)整土地中不規(guī)范的利益關系，保護耕地，有效利用土地，并且規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的土地市場運作，起到引導和指導作用。 金融政策是政府調(diào)節(jié)市場經(jīng)常運用的手段，體現(xiàn)了從緊的特征，一方面減緩房地產(chǎn)投資的增速，另一方面也是從降低金融風險角度考慮的。從大的環(huán)境可以研判，國家調(diào)控政策方向是保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展趨勢 ，相對來說貴港 并不如開發(fā)過熱的其他城市嚴峻， 因此貴港房地產(chǎn)市場仍處于一個健康合理的發(fā)展軌道上。 PEST 作為宏觀環(huán)境的分析工具，就房地產(chǎn)行業(yè)來說，可以由項目的物業(yè)類型、大體定位思路來確定影響該項目因素的研究范圍，在這里我們可以用一個矩陣的形式來表示，并且通過 PEST工具全面分析項目的宏觀背景環(huán)境（詳細見 、 、 部分）。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應對政治（ Political）、經(jīng)濟（ Economic）、技術(shù)（ Technological）和社會（ Social）這四大類影響 企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。 覃塘區(qū) ——轄 11 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?50 萬，其中壯族占 60%，總面積 1502 平方公里 。港北地區(qū) 是 貴港市中心城區(qū)，是市委、市政府所在