【正文】 5%；利用外資年均增長 20%，五年累計 億美元以上；一、二、三產(chǎn)業(yè)結構調整為 24： 40： 36；非公經(jīng)濟占縣域經(jīng)濟總量的比重達到 90%左右；人口自然增長率控制在 ‰ 以下；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10000 元，年均增長 8%；農(nóng)民 人均純收入 4000 元，年均增長 8%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內。而對于不規(guī)范低價拿地的企業(yè)來說，將增加一定的稅費成本，影響較大。 對本項目來說，國家一系列的宏觀調控政策對項目的影響主要體現(xiàn)在項目的購房客群上。其中城區(qū)人中 30萬人。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治（ Political）、經(jīng)濟（ Economic）、技術（ Technological）和社會（ Social）這四大類影響 企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。至此，本年度中國人民銀行已 10 次上調存款準備金率?？梢灶A見的是國家仍將會不遺余力地解決流動性過剩的問題，這將會使得投資于房地產(chǎn)行業(yè)的資金有所減少，對于給過熱的中國房地產(chǎn)市場降溫產(chǎn)生重要作用。 各產(chǎn)業(yè)領域的發(fā)展必定吸引和集聚大量的高層次專業(yè)技術和企業(yè)經(jīng)營管理人才到貴港，城市的消費理念也會隨之進一步提升。 ? 發(fā)展壯大服務業(yè)，著力打造區(qū)域性商貿(mào)中心 ? 構建區(qū)域性物流中心 加強貴港作為國家一類對外開放口岸的物流設施建設，重點抓好水泥物流園區(qū)、煤炭物流 區(qū)、貨運配送中心和倉儲區(qū)建設。 相繼開工 項目 ： 北環(huán)一級公路、桂平至玉林二級公路貴港段、平南至容縣二級公路貴港段、武宣至平南二級公路貴港段、貴港城區(qū)防洪工程郁江北堤、貴港港二期工程、貴港華潤 360 萬噸水泥、貴港市文化公園、平南絲綢工業(yè)基地等。 人口規(guī)模 目前中心城區(qū)的人口為 35萬，力爭到 2020年，中心城區(qū)人口達到 45萬以上，面積達到 45平方公里以上。 ● 從經(jīng)濟因素來看：城市經(jīng)濟持續(xù)增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供 了一個良好的城市平臺。 2020 年以及 2020年前三季度住宅能差值為負值，其中 2020 年前三季度住宅能差值最低，表明需求大于供應，市場的銷售狀況良好，項目入市時機較好。 Y（ k）曲線反映了原始數(shù)據(jù)列的總變 化趨勢。 ? 歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 表 217 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計 名稱 單位 2020 2020 2020 2020 2020 商品房銷售面積 萬㎡ 增長率 % % % % % 資料來源： 寶資通聯(lián)行研究整理 表 218 貴港市住宅需求總量表（人口增長和人均建筑面積因素） 名稱 單位 2020 2020 2020 2020 合計 商品房銷售面積 萬㎡ 108 126 144 163 541 住宅銷售量 萬㎡ 86 101 115 130 433 資料來源：寶資通聯(lián)行研究整理 注：按照寶資通公司的經(jīng)驗判斷，目前廣西的商品房銷售中，住宅的銷售量要占到商品房銷售量的 90%以上 綜合以上方面因素結果進行加權平均，可近似推出 2020 年～ 2020 年貴港市 的房地產(chǎn)市場總容量： GDP 因素權重：由于不同城市經(jīng)濟結構具 有各自特點，該經(jīng)驗數(shù)據(jù)在各地的表現(xiàn)會有所差異，針對貴港市經(jīng)濟的判斷，設其權重為 。 ? 公共基礎設施： 權重分為 ，核心參考依據(jù)：水電、煤氣、道路、學校、醫(yī)院、公園、商業(yè)網(wǎng)點等配置情況。各片區(qū)得分 如表。 ? 回歸預測模型 《回歸模型在房地產(chǎn)市場方面的應用》 ， 葛金輝 ，《 沈陽航空工業(yè)學院學報 》 ， 2020年 第 4 期 。 住宅價格趨勢預測 ? 住房合理價格分析預測模型 2020 年，貴港市城市居民人均可支配收入 8938 元，住宅平均價格為 元 /㎡，以人均 30 ㎡ /人（含公攤面積）的住宅需求面積估算，每戶按 人計算，則目前收入與房價比例約為 1： ，目前比例偏低。 施工面積與竣工面積比 表 22 商品房施工面積與竣工面積關系表 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年前三季度 商品房施工面積（萬㎡） 208 商品房竣工面積（萬㎡） 比值 資料來源：廣西統(tǒng)計年鑒，貴港統(tǒng)計局 【 研判 】 依據(jù)全國發(fā)達城市的行業(yè)經(jīng)驗，當 施工面積 為 竣工面積 的 ～ 倍時，市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，供需較為平衡，房價增長與 GDP 增長相匹配。老城區(qū)人口眾多，是貴港市傳統(tǒng)的商貿(mào)集散地。市招商局領導在參加廣西深圳同鄉(xiāng)會時又成功引進了香港億特電子科技股份有限公司在貴港投資 億元的高博精密電子科技（貴港）有限公司項目。貴港每落戶一個項目，都會極大地帶動經(jīng)濟及人口的增長，并帶動相關產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。 ? 加強工業(yè)集中園區(qū)建設 加強江南工業(yè)園、桂平長 安工業(yè)集中區(qū)、平南烏江工業(yè)集中區(qū)等現(xiàn)有工業(yè)集中園區(qū)的基礎設施和服務體系建設，引進具有產(chǎn)業(yè)帶動優(yōu)勢的重大工業(yè)項目進入園區(qū)，加快園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐。 人均可支配收入（元） 0 2020 4000 8000 10000 13000 2020年 2020年 2020年 人均可支配收入（元） （ 4）歷年社會消費品零售總額及居民儲蓄存款余額 表 16 2020－ 2020 年社會消費品零售總額 /居民儲蓄存款余額 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 社會消費品零售總額（億元） 居民儲蓄存款余額（億元） 資料來源：《廣西年鑒》、《 2020 年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 圖 14 2020－ 2020 年 社會消費品零售總額 /城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額增長趨勢 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額與社會消費品零售總額兩者保持較為穩(wěn)定的增長，這預示著貴港市有較大的消費潛力，居民的購買力將會持續(xù)增強。 由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加規(guī)范拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔，其信號作用遠大于實際效果。 2020 年 12 月 3 日至 5 日召開的中央經(jīng)濟工作會議 全面分析了當前我國經(jīng)濟形勢和國際經(jīng)濟環(huán)境， 并 明確提出了明年經(jīng)濟工作的指導思想和總體要求， 從中央布置的明年經(jīng)濟工作任務看，繼續(xù)從緊的宏觀調控政策將會使中國的整體經(jīng)濟在一定程度上降溫，而貨幣政策由“穩(wěn)健”轉變?yōu)椤皬木o”將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一些消極影響。 行政區(qū)劃 港北區(qū) ——全區(qū)總面積 1092 平方公里，總人口 萬人。簡單而言，稱之為 PEST 分析法。貸款準備金提高使流動性貨幣減少，整體開發(fā)商能夠獲得開發(fā)貸款的數(shù)目減少，在一定程度上影響資金實力不夠強大的開發(fā)商有可能面臨被市場淘汰，對實力開發(fā)商的影響不大。 經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析（ E：經(jīng)濟因素） 城市經(jīng)濟發(fā) 展狀況與規(guī)劃目標 【觀點】 貴港市區(qū)位優(yōu)勢突出，可以接受南寧 、玉林等周邊 的輻射，在中國 —東盟貿(mào)易區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟建設中發(fā)揮作用。 ? 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟格局 三產(chǎn)業(yè)關系 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 圖 15 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟格局圖 三次產(chǎn)業(yè)比例由 2020 年的 ： ： 調整到 2020 年的 ： ：。加強信息平臺建設，加快建設一批大型專業(yè)批發(fā)市場和商貿(mào)大夏。 前期工作 項目 ： 貴港電廠、大藤峽水利樞紐工程、臺泥集團黃練峽 900 萬噸水泥等。 根據(jù)經(jīng)濟中心區(qū)域理論，人口和交通條件是決定一個新中心發(fā)展的兩個重要因素，而其中尤以人口為重要，它是消費市場支撐的基礎。近兩年貴港市經(jīng)濟發(fā)展形勢趨好，固定資產(chǎn)投資逐年增加，招商工作有條不紊進行，都給貴港市房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展提供了有力支撐。 住宅平均價格增長率走勢分析 表 27 歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 名稱 \年份 單位 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年前三季度 商品房價格 元 /㎡ 1007 1203 1482 1477 1757 1903 增長率 % % % % % 數(shù)據(jù)來源： 貴港 市統(tǒng)計年鑒； 貴港市統(tǒng)計局 貴港市 2020 年～ 2020 年前三季度商品房價格走勢圖100712031482 147717571903 3 . 6 4 %2 3 . 1 9 % 0 . 3 4 %1 8 . 9 6 %8 . 3 0 %1 9 . 4 6 %02004006008001000120014001600180020202002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度單位：元/㎡ 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %商品房價格增長率 圖 23 貴港市 2020 年 ～ 2020 年 前三季度商品房價格走勢 圖 【 研判 】 從 貴港 近 幾 年來 商品房 平均價格走勢分析， 貴港 房價 總體呈上升趨勢，由于20 2020 年漲幅過大，經(jīng)過 2020 年一個小幅度調整之后， 2020 年迅速補漲，2020 年前三季度貴港房價增長率回歸常態(tài)，隨著房價基數(shù)達到一定高度并且市場逐漸規(guī)范 ，預計 20 2020 年房價仍 將上漲，但漲幅會出現(xiàn) 理性回歸 。 ② 歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)（商品房） 表 210 歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 名稱 \年份 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 商品房價格 元 /㎡ 773 1045 1007 1203 1482 1477 1757 增長率 % % % % % % % ③ 灰色預測模型統(tǒng)計數(shù)據(jù) A. 灰色模型公式： Y 為預測價格， t 為時間變量，以 1998 年為起點， 2020 年時 t=1， 2020 年時 t=2，2020 年時 t=3，由此類推。 歷年數(shù)據(jù)回歸預測模型因素權重：該因素最自然地反映住宅需求總量，設其權重為 。各片區(qū)得分如表。 ? 位置因素 ： 權重分為 ， 核心參考依據(jù)：與商業(yè)服務中心距離、與城市中心的距離。 根據(jù)這一關系得出未來四年內各年度住宅需求總量： 表 216 貴港市住宅需求總量表（ GDP因素） 單位 2020 2020 2020 2020 合計 GDP 預測值 億元 297 336 380 429 1442 房地產(chǎn)投資總額 億元 131 住宅投資總額 億元 92 住宅銷售總額 億元 106 住宅銷售面積 萬平方米 480 資料來源： 寶資通聯(lián)行研究整理 ， GDP按貴港十一五規(guī)劃目標 —— 年增長 13%計算。 價格預測值列表如下： 2020 2020 2020 2020 住宅價格 1867 2062 2278 2518 商務地產(chǎn)價格 2053 2268 2506 2770 商業(yè)地產(chǎn)價格 3734 4124 4556 5036 注：該預測價格根據(jù)貴港市統(tǒng)計局提供官方數(shù)據(jù)推導得出，包含貴港市及所轄市縣，住宅部分包含經(jīng)濟適用房 在需求預測方面，受人口方面因素影響，未來三年貴港市住宅有效需求有限，而在近幾年貴港市房地產(chǎn)投資較大的 情況下，住宅供給有較大增幅，住宅的有效需求將難以消化巨大的供給，住宅將面臨較大的銷售壓力，本項目可考慮多元化定位，采取多線作戰(zhàn)降低銷售風險。隨著招商引資力度的加大，經(jīng)濟發(fā)展后勁越來越足，城市房地產(chǎn)發(fā)展形勢良好 ，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重處于一個合理區(qū)間，為本項目營造了一個理性的投資環(huán)境。 ? 項目所處港北區(qū)，貴港傳統(tǒng)老城區(qū) 老城區(qū) 是貴港城市近 階段 建設的主要發(fā)展方向 。該企業(yè)有 60 多家配套企業(yè)，下一步計劃在貴港建設一個占地 500 多畝的電子科技園，并協(xié)助引進大批重要配套企業(yè)進入園區(qū)。 重大項目對房地產(chǎn)項目的影響 【觀點】 隨著大批重大項目相繼的開工建設和便捷交通網(wǎng)絡的形成，貴港成為一方投資的熱土，房地產(chǎn)也將從中受益。 ? 加快推進技術創(chuàng)新 加快構建以市場為導向、企業(yè)為主體、產(chǎn)學研相結合的自主創(chuàng)新體系，廣泛運用高新技術和先進適用技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育一批擁有自主知識產(chǎn)權、知名品牌和較強競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。 （ 3）人均可支配收入 表 15 2020－ 2020 年人均可支配收入 2020 年 2020 年 2020 年 2020 人均可支配收入（元） 6209 7642 8938 10457 資料來源：《廣西年鑒》 圖 13 2020－ 2020 年人均可支配收入變化趨勢 最近 三 年貴港人均可支配收入增幅較快， 2020 年 區(qū)域人均可支配收入超過了 1200 美元，達到 1