【正文】 鎮(zhèn)、成都市重點鎮(zhèn) ” 五張名片，打造 “ 金華佛山、蘆溝幽谷、秦漢驛道、千年古鎮(zhèn)、鄉(xiāng)土人家 ” 。 XX 可以被認(rèn)為是該文化體系中，一個有代表性的傳統(tǒng)集鎮(zhèn)樣本。 旅游景點分布零散： 古鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)各旅游景點離古鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，分布不夠集中，整體沖擊性減弱。 傳統(tǒng)居住環(huán)境與現(xiàn)代生活方式矛盾突出： 傳統(tǒng)街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施落后，居民生活環(huán)境和質(zhì)量受到嚴(yán)重制約和影響，造成亂搭、亂建、亂堆的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。 規(guī)模優(yōu)勢 全鎮(zhèn)幅員面積 70 平方公里，集鎮(zhèn)區(qū)面積 平方公里，為省內(nèi)規(guī)模最大的古鎮(zhèn)。 歷史及旅游資優(yōu)勢 ：歷史悠久，迄今已有 2021 多年歷史。 社會經(jīng)濟(jì)情況 2021年 XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)比例情況 20212021 年 XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)收支增長情況 XX 鎮(zhèn)人口漲浮推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2021年 2021 年 XX 城鎮(zhèn) 人口對比 18%65%17%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)3650元 4600元 3370元 640萬元 540萬元 億元 億元 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 農(nóng)民人均純收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 財政收入 全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值 聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ： 2021 年 ,成都市常住人口 600 萬 ,流動人口 600 萬 ,XX 與成都 1 小時的區(qū)位交通優(yōu)勢． 將有效分流成都旅游人群 ,為 XX 消費(fèi)力增長提供更多可能性．據(jù)城鎮(zhèn)成都市城鄉(xiāng)規(guī)劃院資料規(guī)劃分析 ,2021 年 XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口將達(dá) 18000 人 鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展情況 類比 2021年城鎮(zhèn)人口 9298人 2021年城鎮(zhèn)人口 18000人 (規(guī)劃 ) 就目前平樂鎮(zhèn)旅游發(fā)展情況來看 , 平樂旅游業(yè)基本屬于自發(fā)推進(jìn) , 若整合平樂旅游業(yè) ,將促成其人 口高速增長 ,從而反作用于城鎮(zhèn)發(fā)展 2021年 ,平樂鎮(zhèn)旅游人口 65萬 ,囊括了成都 、 全國 、 海外 等地游客 , 增長空間巨大 ,呈快速增長態(tài)勢 2021年 ,九寨旅游人口達(dá) 400萬 ,且以 15%左右的速度增長 2021年 ,廣安旅游人口達(dá)到 500萬 ,且今年上半年同比增長% XX 歷史文脈 XX,古稱 ” 平落 ” ,早在公元前 150 年西漢時期就已經(jīng)形成集鎮(zhèn)，迄今已有 2021 多年歷史。東接臨邛、成都，西連雅安、康藏。隨著旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)， XX 古鎮(zhèn)的新興建設(shè)已勢在必行。 2021 年， XX 被列為全國重點鎮(zhèn)、全國歷史文化名鎮(zhèn)，四川省十大古鎮(zhèn)之一。 XX 古鎮(zhèn)可行性分析 （初步） 目 錄 一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景 二、項目 SWOT 分析 三、未來發(fā)展展望 四、財務(wù)分析 五、結(jié)論 一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景 宏觀環(huán)境 十六大提出了 “ 全國繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程 ” 。農(nóng)村富余勞動力要向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，逐步提高城鎮(zhèn)化水平，堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，以現(xiàn)有的縣城和有條件的 “ 建制鎮(zhèn) ” 為基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃、合理布局。 2021 年 1月成功申報為成都市 “ 十 大魅力城鎮(zhèn) ” 。 鎮(zhèn)域區(qū)位關(guān)系 XX 鎮(zhèn)地處 XX 西南部，距國道 318 線 9 公里，距省級名城 XX 市 18 公里，成都 93 公里，距雙流國際機(jī)場 78 公里，距川藏等高等級公里僅 8 公里。地理位置優(yōu)越，歷史文化濃厚。 XX 獨(dú)特文化 平樂古鎮(zhèn)四大歷史脈絡(luò) 南 方 絲 綢 之 路 第 一 站 古 代 川 滇 造 紙 基 地 全國兩大觀音院之一 古代鋼鐵生產(chǎn)基地之一 平樂 5大獨(dú)特文化 水文化川西清明上河圖 火文化—天燃?xì)獍l(fā)源地 街景文化獨(dú)特古街景 民居文化清代民居典范 貢茶文化貢茶之鄉(xiāng) XX 特色景點 二、 項目 SWOT 分析 優(yōu)、劣勢分析 優(yōu) 勢 地理區(qū)位優(yōu)勢 ：地理區(qū)位條件優(yōu)越，從成都二環(huán)路到 XX 古鎮(zhèn)， 1 小時車程。旅游資源豐富，文化底蘊(yùn)濃郁。 劣 勢 傳統(tǒng)街區(qū)建筑破損嚴(yán)重 核心保護(hù)區(qū)傳統(tǒng)建筑大多為木穿逗結(jié)構(gòu)，不少房屋破損，消防設(shè)施簡陋，存在嚴(yán)重火災(zāi)隱患。 鎮(zhèn)區(qū)結(jié)構(gòu)整體性較差 整個鎮(zhèn)區(qū)各街道結(jié)構(gòu)不夠緊湊，連接較為松散，整體性較金雞溝 平樂鎮(zhèn) 5大特色景點 李家大院 古鎮(zhèn)中心街 蘆溝風(fēng)景區(qū) 金 華 山 差。 小結(jié) ? 基礎(chǔ)條件優(yōu)越具備良好的先天優(yōu)勢 ? 經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展空間巨大 ? 地理區(qū)位優(yōu)勢明顯 ? 交通接駁快捷便利 ? XX 古鎮(zhèn)在我國屬于西南古村落型 ,有相似的地域自然條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民文化素質(zhì)和習(xí)俗背景，形成了一定的聚居形容和支撐這種形態(tài)的城鎮(zhèn)與建筑文化。 三、未來發(fā)展展望 在大力實施 “ 旅游興鎮(zhèn) ” 的戰(zhàn)略下，按照 “ 規(guī)劃先行、政府引導(dǎo)、政策扶持、市場運(yùn)作、部門支持、全民參與 ” 的原則，將 XX 古鎮(zhèn)樹立為 “ 南方絲綢之路第一站、茶馬古道第一鎮(zhèn) ” 的品牌。 在整合鎮(zhèn)內(nèi)旅游資源 的基礎(chǔ)上，挖掘歷史文化內(nèi)涵，發(fā)展 XX 特色旅游，將 XX 建成產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、社會進(jìn)步、居民富裕、環(huán)境優(yōu)美和可持續(xù)發(fā)展的 “ 旅游文化古鎮(zhèn) ” 。 四、財務(wù)分析： （ 1） XX 古鎮(zhèn)項目靜態(tài)投資及收益測算 XX 古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)項目靜態(tài)投資及收益測算 基本指標(biāo) 總用地面積： 300 畝 容積率： —— 總建筑面積： 202100 平方米 建筑密度：小于 30% 綠地率：大于 40% 其中：停車場占地面積： 40000 平方米； 車站占地 面積： 16000 平方米；拆遷房建筑面積 ： 109000 平方米 ；商鋪建筑面積： 35000 平方米 ；別墅建筑面積： 20800 平方米 靜態(tài)總投資成本測算 序號 項目 單價 單位 數(shù)量（畝 /平方米） 投資額 (萬元 ) 備注 一 地塊 6 萬元 /畝 300 1800 二 土建 1 仿古建筑 550 元 /平方米 55800 3069 多層磚混（含商鋪和別墅） 2 一般建筑 520 元 /平方米 109000 5668 多層磚混 三 報建 100 元 /平方米 202100 2021 估算 XX 標(biāo) 準(zhǔn)，按總建筑面計算 四 地堪、設(shè)計（含園林設(shè)計、水環(huán)境等設(shè)計） 40 元 /平方米 202100 800 按總建面積計算 五 管理費(fèi)用 10 元 /平方米 202100 200 按總建筑面積計算 六 營銷及廣告?zhèn)鞑ベM(fèi)用 30 元 /平方米 202100 600 按總建筑面積計算 七 資金利息 10 元 /平方米 202100 200 按總建筑面積計算 八 汽車站 600 元 /平方米 2800 168 按占地面積計算 九 停車場建設(shè)成本 150 元 /平方米 40000 600 含附屬建筑及設(shè)施。按占地面積計算 合計 18070 經(jīng)濟(jì)效益測算 一 銷售收入 序號 類別 銷售單價 面積 數(shù)額（萬元） 1 商品房 1100 元 /平方米 109000 11990 2 四合院別墅 2100 元 /平方米 20800 4368 3 商業(yè) 2200 元 /平方米 35000 7700 銷售合計 164800 24058 二 稅費(fèi) 1323 營業(yè)稅及附加 % 三 登記費(fèi) 24 銷售收入的 1% 四 利潤額 5988 五 靜態(tài)利潤率 % 六 盈虧平衡點 % （ 2） XX 古鎮(zhèn)〃新村靜態(tài)投資及收益測算 XX 古鎮(zhèn)〃新村靜態(tài)投資及收益測算 基本指標(biāo) 總用地面積： 200 畝 容積率： 總建筑面積： 66667 平方米 建筑密度：小于 30% 綠地率：大于 40% 靜態(tài)總投資成本測算 序號 項目 單價 單位 數(shù)量（畝 /平方米） 投資額 (萬元 ) 備注 一 地塊 萬元 /畝 200 1020 二 土建 (仿古建筑 ) 550 元 /平方米 66667 按建筑面積計算，多層磚混（含商鋪和別墅） 三 地堪、設(shè)計（含園林設(shè)計、水環(huán)境等設(shè)計） 30 元 /平方米 66667 200 按總建筑計算 四 管理費(fèi)用 10 元 /平方米 66667 按總建筑計算 六 營銷及廣告?zhèn)鞑ベM(fèi)用 30 元 /平方米 66667 200 按總建筑計算 七 資金利息 10 元 /平方米 66667 按總建筑計算 八 園林綠化、總平、道路系統(tǒng)、水景系統(tǒng) 50 元 /平方米 66667 按占地面積計算 九 水電氣管網(wǎng)安裝、市政配套等 50 元 /平方米 66667 按占地面積計算 十 公建 450 元 /平方米 400 18 含公廁、垃圾處理站、物管設(shè)施、主題會館、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等。 ◎ 預(yù)期結(jié)果： （ 1） 車站、停車場這兩大基礎(chǔ)性交通樞紐設(shè)施的修建，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟煌ǖ陌l(fā)展。改善當(dāng)?shù)厝松钯|(zhì)量及居住環(huán)境，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提升當(dāng)?shù)厝司杖胨?。飲食文?、 街市文化 、 茶文化民風(fēng)民俗文化 等 多元化的業(yè)態(tài)都在這里得到了完美的展現(xiàn)。 ◎ 預(yù)期結(jié)果： （ 1） 古鎮(zhèn)硬件設(shè)施的提升，使得古鎮(zhèn)精神煥發(fā)，生機(jī)勃勃，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 （ 3） 旅游業(yè)作為全球三大綠色經(jīng)濟(jì)之一，正日漸體現(xiàn)出強(qiáng)盛的生命力。 （ 4） 人流即財流，成千上萬的游客到來，商業(yè)經(jīng)濟(jì)繁榮非凡，集中性商業(yè)中心、以及街頭的各種大小的商業(yè)店遍布古鎮(zhèn)，本地居民也大多參與商業(yè)經(jīng)營，因此生活水平逐漸大幅度拉升。 ◎ 預(yù)期結(jié)果： （ 1） XX 自身各樣特質(zhì)得以全面展現(xiàn)，建筑的、明族的、景觀的、人文的、自然的無不彰顯 XX 作為古鎮(zhèn)中的大鎮(zhèn)具有的王者氣質(zhì)和非凡的吸引力。 通過一、二、三期的開發(fā)，美麗的 XX 已經(jīng)家喻戶曉，已經(jīng)成為全國人民旅游游玩的必去地之一。 六、結(jié)論： 1. 由以上財務(wù)分析可見，從 XX 古鎮(zhèn)新鎮(zhèn)以及古鎮(zhèn)新村的銷 售回款來看， 我司將在投入開發(fā)后的相當(dāng)長時間內(nèi)處于財務(wù)支出狀態(tài)，且資金回收數(shù)額相當(dāng)有限 。介于此，我司懇切建議，政府能在土地價格、報建費(fèi)、稅費(fèi)等方面給予相應(yīng)優(yōu)惠，以保證古鎮(zhèn)開發(fā)的土地用量，同時緩解我司資金壓力，使得古鎮(zhèn)的開發(fā)盡快達(dá)到預(yù)期效果。在土地資源日漸稀缺的今天，通過對優(yōu)勢房地產(chǎn)項目投資獲得長期收益，將是房地產(chǎn)商主要后續(xù)利潤來源之一。 古鎮(zhèn)是一個非常有潛力的項目，于政于民于商都具有相當(dāng)可觀的效益。 古鎮(zhèn)的良性運(yùn)作， 將逐漸改善提高當(dāng)?shù)鼐用窬幼∩钯|(zhì)量和檔次，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)全面發(fā)展，提升當(dāng)?shù)厝司杖胨?。介于此，我司懇切建議，政府能在土地價格、報建費(fèi)、稅費(fèi)等方面給予相應(yīng)優(yōu)惠，以保證古鎮(zhèn)開發(fā)的土地用量，同時緩解我司資金壓力，使得古鎮(zhèn)的開發(fā)盡快達(dá)到預(yù)期效果。項目一經(jīng)啟動，將逐漸改善提高當(dāng)?shù)鼐用窬幼∩钯|(zhì)量和檔次，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)全 面發(fā)展，提升當(dāng)?shù)厝司杖胨?。介于此，我司懇切希望能夠通過修建返遷房置換一定土地或一部分作為商品房銷售，加速資金流動，以盡快推動 XX 古鎮(zhèn)良性發(fā)展。通過以上財務(wù)分析，也可看除，我司將在投入開發(fā)后的相當(dāng)長時間內(nèi)處于虧損狀態(tài)。 貨到付款 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。?貨到付款?。。? 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、