【正文】 0〕 11 號(hào)）中提出，把大連建成東北亞重要國(guó)際航運(yùn)中心。 無(wú)疑，將大連市建設(shè)成為東北亞航運(yùn)中心的思路必將對(duì)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開(kāi)工面積 17 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)銷售額 12 億元，增長(zhǎng) %。 老城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳?，?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 二、大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體走勢(shì) 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢(shì)。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米。據(jù) 相關(guān)資料 統(tǒng)計(jì)，共有 26 萬(wàn)人次涌入星海灣參觀展會(huì)，房交會(huì)成交額達(dá) 億元 。 （二）行政區(qū)劃 至 2020 年末，金州區(qū)轄 1 個(gè)鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、 9 個(gè)鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應(yīng)鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹(shù)屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、 6 個(gè)街道辦事處（先進(jìn)街道、站前街道、光明街道、中長(zhǎng)街道、擁政街道、友誼街道）。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。該線路是大連至金石灘快軌 3號(hào)線的延伸。完成金渤海岸填海造地控制性規(guī)劃和海濱公路規(guī)劃，規(guī)劃 面積 1027 公頃和 26 平方公里；城區(qū)棚戶區(qū)改造和招拍掛地詳細(xì)規(guī)劃 10 余項(xiàng)；輕軌鐵路的控制規(guī)劃，規(guī)劃面積 平方公里；石河省級(jí)農(nóng)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 1027 公頃；石河大連島區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 490 公頃；石河鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 161 公頃；杏樹(shù)屯鎮(zhèn)小河口港總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 450 公頃。全年共投資 106 萬(wàn)元，改造沙土路 20 條，面積 萬(wàn)平方米， 2445 延長(zhǎng)米。 （一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2020 年，金州區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛，初步核算，該年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 225 億元，比上年增長(zhǎng)（下同） %。 表 25 2020年金州區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 項(xiàng) 目 GDP（億元） 地方財(cái)政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元 ） 工業(yè)總產(chǎn)值 （億元） 社會(huì)消費(fèi)品零售額（億元） 使用外資（億美元） 在崗職工年工資 2020年 225 102 125 41 15500 比上年增長(zhǎng)（ %） 圖 26 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 20 （二）對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放 搶抓機(jī)遇，拓寬領(lǐng)域， 2020 年金洲區(qū) 對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放取得重大突破。全年共引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 120家，引進(jìn)內(nèi)資 億元。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 21 20202020年 房地產(chǎn)增長(zhǎng)情況2120501001502002502020 2020%新開(kāi)工面積（增長(zhǎng)率） 總銷售面積（增長(zhǎng)率） 銷售額（增長(zhǎng)率） 圖 27 四、金州區(qū)土地市場(chǎng)情況分析 2020 年金州供地總量為 1170 公頃，其中商業(yè)用地為 328 公頃，普通商品房用地 100 公頃，經(jīng)濟(jì)適用房以及其他住宅用地 5 公頃，工 業(yè)用 地 650 公頃，其他用地 76 公頃。在 大連市內(nèi) 臺(tái)山、連山街等后星海區(qū)萌動(dòng)的同時(shí)，旅順、普 蘭店、大連灣、姚家等周邊地區(qū)也到處彌漫著備戰(zhàn)春季戰(zhàn)役的痕跡 ； ■ 大連二手房個(gè)稅政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資將大大減少。但是由于國(guó)家房地產(chǎn)整個(gè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展肯定會(huì)受到達(dá)到一定的影響。觀海苑 大連維泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大連開(kāi)發(fā)區(qū)海濱路 多層 小高層 70200 30405280 12 華夏海景 大連元新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大連開(kāi)發(fā)區(qū)白石灣 多層 小高層 4 80130 30805580 13 光伸 根據(jù)市房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)， 2020 年 ，外地人在我市購(gòu)買商品房總交易件數(shù)達(dá)到了 11882 件，占商品 房總交易量的 %。 二、潛在目標(biāo)客戶分析 通過(guò)以上市場(chǎng)分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶做如下分析： （一）區(qū)域認(rèn)同 ?? 原金州區(qū)域內(nèi)居民，想要改善居住條件者； ??? 在金州或開(kāi)發(fā)區(qū)工作，解決居住問(wèn)題者； ??? 認(rèn)可金州區(qū)的大連市內(nèi)購(gòu)房者； ??? 看中大大連進(jìn)程的投資置業(yè)者。 該項(xiàng)目地塊符合金州區(qū)城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施條件基本具備。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 37 對(duì)公共場(chǎng)所、機(jī)電設(shè)備、 泵房等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)隔音、消聲措施，符合《中國(guó)城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。 六、安全、消防與衛(wèi)生防疫措施 （一）安全措施 在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)該符合《城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定》和《城市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下： ，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān) 安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。 。 項(xiàng)目的投資計(jì)劃及資金籌措見(jiàn) 表 41。 表 53 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 樓面成本（元 /㎡） 費(fèi)用總額（萬(wàn)元） A 區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) 50 2 市政工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 3 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4 沙 石管理費(fèi) 5 白蟻防治費(fèi) 2 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 42 6 墻改專項(xiàng)基金 8 7 環(huán)保評(píng)估 2 8 人防結(jié)建費(fèi) 40 9 物業(yè)維修基金 66 10 合計(jì) 五、建筑安裝工程費(fèi)用 高層住宅的建安成本以 1500 元 /㎡計(jì)，則住宅的建筑安裝工程費(fèi)為： 1500╳ ； 公建的建安成本以 1200 元 /㎡計(jì)，則公建的建筑安裝工程費(fèi)為： 1200╳ 12040/10000= 萬(wàn)元； 地下車位的建安成本以 1500 元 /㎡計(jì)，設(shè)車位的面積為 25㎡ /個(gè)，則地下車位的建筑安裝工程費(fèi)用為： 1500╳ 998╳ 25/10000= 萬(wàn)元； 項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用總計(jì)為 萬(wàn)元，其中 A 區(qū) 萬(wàn)元，C區(qū)為 萬(wàn)元。 （ +++++5760++）╳ = 萬(wàn)元。其中， 銷售稅金及附加取銷售收入的 %，則銷售稅金及附加為： ╳ = 萬(wàn)元 土 地增值額小于扣除額的 50%，按 30%計(jì)征土地增值稅，則土地增值稅為 萬(wàn)元。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 45 第六章 銷售價(jià)格與銷售收入測(cè)算 一、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)我司提交的《大連新希望家園商品房?jī)r(jià)格定位報(bào)告》的測(cè)算，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為： 住宅銷售均價(jià)為 3900 元 /㎡ ； 公建銷 售均價(jià)為 6000 元 /㎡ ； 車位的銷售均價(jià)為 8萬(wàn) /個(gè)。 九、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取銷售收入的 3%，銷售收入為 萬(wàn)元，銷售收入預(yù)測(cè)詳 見(jiàn)第六章 銷售價(jià)格與銷售收入測(cè)算。前期工程費(fèi)用估算見(jiàn)表 51。 一、籌措和利用自有資金 為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)將投入 4億元的自有資金。擬采用的措施有： ，施工時(shí)安裝完善的消防報(bào)警、滅火系統(tǒng)。 (二 )勞動(dòng)保護(hù) 對(duì)本項(xiàng)目施工過(guò)程及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中職員的勞動(dòng)保護(hù)應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，擬采用的措施為： 項(xiàng)目的施工中要求工程承包方對(duì)施工人員采取科學(xué)合理而具體的勞動(dòng)保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。在設(shè)計(jì)時(shí)，將充分考慮土方平衡，通過(guò)填方處理或堆山造景處理。充 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 36 分利用雨水，減少市政供水。 （二） 節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。 ???????????????? 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 34 第三章 建設(shè)規(guī)模及方案建議 一、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積為 公頃，總建筑面積為 萬(wàn)平方米。過(guò)去一年中，外地人購(gòu)買非住宅的交易件數(shù)、面積和額度分別較同期下降了%、 %和 %（ 2020 年 1～ 12 月份 的交易件數(shù)為 1583 件，交易 面積為 萬(wàn)平方米，成 交額為 億元）。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，商品房供給量增加，勢(shì)必會(huì)影響未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)； ?? 據(jù)悉，大連 0 06 年將推出經(jīng)濟(jì)適用房總建筑面積達(dá) 130 萬(wàn)平米， 2020 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 30 年大連將推出約 50 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用 房，下半年中低價(jià)房將規(guī)模面市； ?? 相關(guān)政策調(diào)整：大連市二手房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的公布征收，對(duì)于投資型客戶有一定的影響； ?? 地塊周邊正在拆遷或待拆遷項(xiàng)目不明確，對(duì)本項(xiàng)目存在潛在威脅； ?? 西山小區(qū)的大規(guī)模改造，規(guī)模較大，容積率較低，近車站，交通便利，且其行政區(qū)域歸屬開(kāi)發(fā)區(qū)，綜合配套更加完善，對(duì)本項(xiàng)目威脅較大。 市調(diào)樓盤個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 本項(xiàng)目類比樓盤對(duì)比表見(jiàn)下頁(yè)表 2 28。 ■ 戶型 ：多以兩室為主，面積多樣，據(jù)了解銷售情況最好的是 80100 平米；考慮到在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的目標(biāo)客戶，小戶型也存在相當(dāng)大的市場(chǎng)。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 22 五、金州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 綜合大連市內(nèi)、開(kāi)發(fā)區(qū)和金州區(qū)的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)分析，金州的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景是被相當(dāng)看好的，但也存在許多的缺陷和威脅。商品房銷售 面積 35萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，商品房銷售 額 完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。園區(qū)招商引資效果明顯，全年各工業(yè)園區(qū)新引進(jìn)項(xiàng)目170 個(gè)，占全區(qū)新引進(jìn)項(xiàng)目的 85%。實(shí)際使用外資完成 億美元，增長(zhǎng) %。 ◎ 城區(qū)道路建設(shè) 2020 年共建設(shè)城鄉(xiāng)道路 41 條，建設(shè)總里程 公里，總投資 12 億元，公路建設(shè)里程和投 資額均創(chuàng)歷史最好水平，實(shí)現(xiàn)了村村通油路。 （二）市政建設(shè) ◎ 站前廣場(chǎng)主體工程建設(shè)基本完成 2020 年，金州區(qū)政府將站前廣場(chǎng)建設(shè)作為民辦的 10 件實(shí)事之一。沿線共設(shè) 車站 9座，在九里村設(shè)置車輛段 1座。其中，國(guó)道 2條 公里；省道 3條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條 公里。全區(qū)人口出生率為 ‰，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰，分別比上年提高 和 個(gè)千分點(diǎn)，計(jì)劃生育率為 %。此次參展樓盤的特點(diǎn)就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化，旅順、金州區(qū)專門組團(tuán)參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共 31 個(gè)，占總量的 %。 但從數(shù)據(jù)上看 ， 近兩年土地供給量 但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。動(dòng)力院景（ 06年 3月） ?? 富士莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項(xiàng)目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 ? 奧林園 表 22 1997— 2020年 大連市商品房開(kāi)竣工面積情況表 單位：萬(wàn)平方米 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬(wàn)平米1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積 圖 21 大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 12 從上邊的圖表我們不難看出大連市的房地產(chǎn)開(kāi)工面積在逐年的遞增， 2020年的開(kāi)工面積比 2020 年增長(zhǎng)了 %，但是由于近 3 年來(lái)我市的高層建筑項(xiàng)目的不斷增加，基本上都是 跨年度的項(xiàng)目，因此當(dāng)年竣工的項(xiàng)目不多，竣工面積有所減少；另外受國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源于銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開(kāi)發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開(kāi)發(fā)商都采取了整體開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開(kāi)工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 10 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。 主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。 人均消費(fèi)支出為 元， 下降 %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較有起色， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成