【正文】 的增長(zhǎng)速度將在 10%以上，固定資產(chǎn)投入將占當(dāng)年 GDP 的 40%。 一個(gè)旅游區(qū) ：建設(shè) 平方公里的東麗湖溫泉旅游度假區(qū)。實(shí)際征地 平方公里。 ? 空客 A320 目前空客項(xiàng)目工程進(jìn)展迅速，占地 60 萬(wàn)平方米的空客總裝廠區(qū)用地全部整平完成，總裝廠房樁基已完成。 目前較為成熟的為空港加工區(qū)的發(fā)展。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 2020 年天津市選擇了三村兩鎮(zhèn)作為天津宅基地?fù)Q房的試點(diǎn)，華明鎮(zhèn)就是其中之一。 ⑸ 兩個(gè)村級(jí)工業(yè)區(qū)：通過(guò)土地整合流轉(zhuǎn)，一些村的不成規(guī)模的工業(yè)小區(qū)要整合成兩個(gè)，主要的一個(gè)是北于堡工業(yè)小區(qū)，另一個(gè)是南坨工業(yè)區(qū)?！笆晃濉逼陂g，商業(yè)設(shè)施投資總額將達(dá) 900 億元，年均增長(zhǎng) 20%，人均商業(yè)面積 由 平方米提高到 平方米以上，商鋪總存量將從目前的約 900萬(wàn)平方米增加到約 1200 萬(wàn)平方米。 供求分析 — 整體供大于求， 趨勢(shì)有所放緩，需求量有所提升 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 近年來(lái)天津市商業(yè)房產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r良好，這與近年來(lái)天津市經(jīng) 濟(jì)快速發(fā)展，人民 生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求日益增加，其整體供求關(guān)系呈現(xiàn)出 以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? 商業(yè)用房新增供應(yīng)量有所下降 2020～ 2020年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)比較明顯，到 2020 年底商業(yè)用房總供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平方米。 未來(lái)市場(chǎng)中商業(yè)的供應(yīng)量的隨之加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。由此預(yù)計(jì)， 2020 年下半年的商業(yè)市場(chǎng)租賃類商業(yè)用房比重將繼續(xù)上升，保守預(yù)計(jì) 2020 年租金上漲幅度在 2%— 4%之 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 間；銷售價(jià)格上漲幅度在 3%— 5%之間。 商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴(kuò)軍 隨著天津市市內(nèi)各類商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一些開(kāi)發(fā)商另辟蹊徑，將商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)轉(zhuǎn)向郊縣。 06 年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售進(jìn)一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加 未來(lái)集中型商業(yè)繼續(xù)增加，但百貨類的業(yè)態(tài)受到挑戰(zhàn)，呈現(xiàn)以大型購(gòu)物中心為主的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)趨于飽和。 ? 商業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“白熱化”競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 成熟商圈的新建商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)地塊較多，未來(lái)供應(yīng)規(guī)?？捎^，未來(lái)天津核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局勢(shì)更加明顯。海河兩岸開(kāi)發(fā)改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)天津大型商貿(mào)公建建設(shè)起了較大的推動(dòng)作用，并有效地提 高了中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位。因此新興的集中式大體量商業(yè)要做差異化定位，同時(shí) 業(yè)態(tài)將向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的綜合性購(gòu)物中心方向發(fā)展 并適度引導(dǎo)市場(chǎng)及消費(fèi)者。 7 天津零售市場(chǎng)分析 天津零售市場(chǎng)主要由數(shù)個(gè)分布于不同區(qū)域 的購(gòu)物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場(chǎng)的零售業(yè)態(tài)形成經(jīng)營(yíng)，基本上已達(dá)至一定的發(fā)展水平。 天津的專業(yè)類市場(chǎng)主要以餐飲、娛樂(lè)為主，五金主要集中在凌西路上，建材家裝主要集中在黑牛城道和津?yàn)I大道上，汽修主要集中在黑牛城道上，電器較 為集中的區(qū)域是大沽南路。 ，略有增長(zhǎng) 未來(lái)商業(yè)中心區(qū)商圈的租售價(jià)格基本持平，上漲幅度不大，而隨著次中心區(qū)新興商圈的逐漸成熟，市場(chǎng)的認(rèn)可度也將提升，商圈內(nèi)的價(jià)格也將會(huì)有所提升。再加上，新政后貸款環(huán)境更加苛刻，貸款企業(yè)必須持有 35%的自有率資金，資金門(mén)檻更高，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。東麗湖商業(yè)隨著東麗湖整體的開(kāi)發(fā)改造隨之崛起， 未來(lái)發(fā)展空間比較大，但是目前仍處于商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段。預(yù)計(jì)商業(yè)總建筑面積在 25萬(wàn)左右，包括現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣(mài)區(qū)、國(guó)際風(fēng)情區(qū)和餐飲文化區(qū)等。目前東麗各專業(yè)市場(chǎng)由于消費(fèi)的目的性相當(dāng)明確，對(duì)位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對(duì)比較穩(wěn)定。建成后可入駐 4800 多家廠商，年交易能力達(dá) 60億元，可為當(dāng)?shù)亟鉀Q 13500 個(gè)就業(yè)崗位。 入住時(shí)間 購(gòu)房即入住 ? 多以多層和小高層的建筑形態(tài)為主 ? 在售項(xiàng) 目酒店檔次較高，多集中在星級(jí)以。 一、二期： 即中國(guó)北方五金城 ， 中國(guó)正泰集團(tuán)、德嘉西集團(tuán)、中國(guó)人民電器集團(tuán)等 700 多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)入駐，輕工商貿(mào)城將成為目前中國(guó)北方建筑面積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的五金銷售批發(fā)市場(chǎng)。天津市金鐘農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)包括（金鐘蔬菜市場(chǎng)、金鐘糧油批發(fā)市場(chǎng)、民權(quán)門(mén)綜合批發(fā)交易市場(chǎng)三個(gè)批發(fā)市場(chǎng)、和天津市金鐘農(nóng)副產(chǎn)品有限公司）占地面積為 400 畝，其中包括 蔬菜交易區(qū) 8 萬(wàn)平方米 、水果交易區(qū) 2 萬(wàn)平方米 、水產(chǎn)品 交易區(qū) 1 萬(wàn)平方米 、糧油交易區(qū) 3. 5 萬(wàn)平方米 、副食品交易區(qū) 5 萬(wàn)平方米 。 次級(jí)商圈 物業(yè)組合 代表物業(yè) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 躍進(jìn)路商業(yè)圈 百貨商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè) 、沿街商鋪 東麗商場(chǎng)、清荷茶樓、上島咖啡 食品、餐飲、服裝、休閑娛樂(lè) 東麗開(kāi)發(fā)區(qū)商圈 超市賣(mài)場(chǎng)、專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、酒店、專賣(mài)店、天一 MALL（待建） 家樂(lè)超市、家居裝飾建材中心、聚龍宮海鮮酒樓、天一會(huì)所 便利服務(wù)、家具、餐飲、娛樂(lè)、汽車、商務(wù)休閑 東麗湖商圈 休閑、娛樂(lè) 項(xiàng)目會(huì)所、社區(qū)商業(yè) 保齡球、游泳、桑拿、歌廳、紅外線射擊、乒乓球、臺(tái)球、羽毛球、沙狐球、飛鏢等。一期總建筑面積為 ㎡的商業(yè)，主要是會(huì)所、 SPA、餐飲。從 2020年底至 2020 年一季度，新上市和將推出的社區(qū)商鋪采取大比例招租加小型底商銷售的方式進(jìn)行商鋪氛圍的培養(yǎng)，以提高商鋪的價(jià)值和社區(qū)商業(yè)的協(xié)調(diào)性。目前本市較為成熟的四大商圈分別是濱江道 和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、東北角商圈和小白樓商圈。后市運(yùn)行不容樂(lè)觀。但縱觀現(xiàn)時(shí)大部份的零售商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)論在經(jīng)營(yíng)模式、設(shè)計(jì)布局及銷售商品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式模式為主，雖現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目都有成功的因素，但相對(duì)于很多國(guó)外的購(gòu)物中心，現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目在動(dòng)線設(shè)計(jì)、購(gòu)物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。 經(jīng)營(yíng)特色是商業(yè)發(fā)展的立足之本 商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色及主題是小白樓目前的最大困境，在目前商業(yè)大格局基本框定的情況下，新型商業(yè)區(qū)如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。 ? 地鐵一號(hào)線新商圈初見(jiàn)雛型 地鐵通車后與沿途的商業(yè)氛圍形成的巨大人流，將為商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。新老商業(yè)區(qū)和不同商業(yè)模式的交替發(fā)展開(kāi)始逐 步打破天津傳統(tǒng)的商圈概念。由于整體供應(yīng)量的巨大導(dǎo)致部分商業(yè)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)換血，出現(xiàn)市場(chǎng)整合，商業(yè)房產(chǎn)由銷售逐漸轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)管理。 目前天津市大量的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目集中在濱江道、東馬路等幾個(gè)局部小范圍內(nèi)，分布不盡合理。到 2020 年底，商用房平均入住率達(dá)到 65%，為近幾年較低水平。 天津市商業(yè)設(shè)施售價(jià)從 2020 年穩(wěn)步升高 ,商業(yè)設(shè)施的日益完善和升級(jí) ,商業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展 ,商業(yè)設(shè)施的價(jià)值也在不斷增加。 ? 商業(yè)用房需求量有所提升 從 2020 年開(kāi)始，新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比 2020 年小有增幅，從 2020 年到 2020 年一季度天津市新面市及開(kāi) 工的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，大型商業(yè)項(xiàng)目采取了整體出售、長(zhǎng)期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經(jīng)營(yíng)模式多以租賃為主或租售各半的方式。同時(shí)，本市還將擴(kuò)建發(fā)展 10 大特色商業(yè)街。南坨工業(yè)小區(qū)，目前受土地指標(biāo)限制，發(fā)展受阻，但其有一定的發(fā)展后勁。設(shè)計(jì)指標(biāo)為三級(jí)稅收每畝地要達(dá)到 50萬(wàn)元，總稅收達(dá)到 ，這是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，用以吸引國(guó)際高科技軟件開(kāi)發(fā)、孵化器等，技術(shù)含量比較高。 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 優(yōu)勢(shì) ? 政府政策支持，發(fā)展助跑； ? 未來(lái) 15人口區(qū)域的吸引力； ? 形成高速、鐵路、?？章?lián)運(yùn)等交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)， 交通便捷，可通往市區(qū)及各地； ? 依托自身空港和靠近天津海港的地理優(yōu)勢(shì)，成為華北物流中心； ? 隨著空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及周邊配套設(shè)施的完善； ? 空客 A320 以及總部經(jīng)濟(jì)的聚集，推動(dòng)區(qū)域高速發(fā)展 ? 是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的一個(gè)功能區(qū)，距濱海機(jī)場(chǎng)較近； ? 整個(gè)區(qū)域 內(nèi)綠化比較好，空氣質(zhì)量高； ? 適宜的氣候和自然地理?xiàng)l件（東麗湖、碧波湖），環(huán)境優(yōu)美。 ? 空港加工區(qū) 空港加工區(qū)目前一期土地整理工作已全部完成，對(duì)工業(yè)企業(yè)的招商工作也基本完成。規(guī)劃占地 平方公里。 該區(qū)域地處天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)東北則，距市區(qū) 10公里，距保稅區(qū)和天津港 30 公里，距北京 110 公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 東麗區(qū)是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，是濱海新區(qū)圈層化體系的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域和組成部分。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 第一篇 宏觀背景 .......................................................................................................................... 4 1 東麗區(qū)概況 ............................................................................................................................... 4 人口及行政區(qū)劃 .............................................................................................................. 4 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) ................................................................................................................. 4 ......................................................................................................................... 4 ................................................................................................................................... 5 空港整體概況 ................................................................................................................. 5 空港物流加工區(qū)規(guī)劃 ....................................................................................................... 6 空港交通 ...................................................................................................................... 6 目前現(xiàn)狀 ........................................................................................................................ 6 空港加工區(qū)配套設(shè)施 ....................................................................................................... 8 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 ............................................................................................ 8 華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢(shì)分析 ..................................................................................................... 8 ..................................................................................................................... 8 華明發(fā)展?fàn)顩r ................................................................................................................. 9 ......................................................................................................10 市場(chǎng)空白點(diǎn) .................................................................................................................... 11 第二篇 天津整體房產(chǎn)市場(chǎng)研究 ........................................