【正文】 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。07 之間，處于江南地形由西向東遞降的第二階梯（云貴高原）向第三階梯（江浙丘陵）的過(guò) 渡地帶。 二、 婁底市整體經(jīng)濟(jì)狀況分析 城市 概況 地理位置 婁底市位于湖南省的地理幾何中心，婁底地區(qū)位于湖南省中部，介于北緯27176。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。（以單位家屬區(qū)為重點(diǎn)） 具體路線(xiàn)： 樂(lè)平街 —— 華達(dá)至市農(nóng)業(yè)局段； 氐星路 —— 民營(yíng)市場(chǎng)至火車(chē)站段； 長(zhǎng)青街 —— 汽車(chē)站至三中段； 湘陽(yáng)街 —— 市國(guó)稅局至洞新東門(mén)段； 婁星路 —— 百花至洞新東門(mén)段； 扶青路 —— 車(chē)管所至汽車(chē)西站段； ? 調(diào)研時(shí)間： 2020 年 6 月 3 日 —— 2020 年 7 月 23 日 整個(gè)市調(diào)工作由服務(wù)公司實(shí)施，市調(diào)人員嚴(yán)格按照“調(diào)研執(zhí)行方案”完成每天的工作任務(wù)，保證市調(diào)采集樣本數(shù)量，調(diào)研問(wèn)卷由調(diào)研負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督抽樣確 認(rèn)，保證市調(diào)質(zhì)量。 市調(diào)原則 本次調(diào)查本著實(shí)事求是、有的放矢、講求效益的三大原則。 區(qū)域消費(fèi)者樣本采集情況 問(wèn)卷總數(shù) 有 效 卷 無(wú) 效 卷 513 份 503 10 比 例 98% 2% ? 調(diào)查說(shuō)明： 整個(gè)問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)工作由評(píng)卷、統(tǒng)計(jì)兩部分組成。 ? 消費(fèi)者購(gòu)房的目的主要還是以自住為主。1439。 行政劃分 全 市 轄婁星區(qū)、漣源市、冷水江市、新化縣、雙峰縣，共 83 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 9 個(gè)街道辦事處 ， 總面積 8117 平方公里，其中 婁星區(qū)面積 428 平方 公里 。企業(yè)效益提高，全省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元，下降 %。一批重大項(xiàng)目相繼動(dòng)工或建成投產(chǎn)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 8392 元，增長(zhǎng) %， 扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。主要抓好以吉星路為骨架的 “ 一路帶九路 ” 工程，即通過(guò)吉星路建設(shè)，帶動(dòng)建設(shè)路、樂(lè)坪街、南貿(mào)街、長(zhǎng)青街、湘陽(yáng)街 、月塘街、秀石街、漣濱街、香茅街等九 條道路建設(shè)；抓好續(xù)建項(xiàng)目迎春路、青山東街、早元街、仙橋西街、長(zhǎng)青西街、麗春路、月子街、仙女街、西坪南路、婁星南路、雙科街、湘中大道以及漣水河南岸綜合治理工程、垃圾填埋場(chǎng)和污水處理廠建設(shè)；抓好婁星南路 (樂(lè)坪街 ——新科街 )、站前街、白塘路、福嶺路、垃圾中轉(zhuǎn)站、鐵爐沖路、太和路、秋浦街、江龍路、新鋪街、大石山路等新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)；抓好新星中路鐵路涵、清泉廣場(chǎng)等新改擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)和長(zhǎng)青中街、鋼城東街、春檀路蓋板涵以及氐星路、長(zhǎng)青中街的下水設(shè)施等大修改造項(xiàng)目建設(shè) 。 工業(yè)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整力度較大，總量有所減少。城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，比 2020 年增長(zhǎng) %。洛湛鐵路和湘黔鐵路在這里交匯，上瑞高速公路、婁湘、婁漣高等級(jí)公路貫穿全境。 1960 年設(shè)立縣級(jí)婁底市， 1999 年改為婁星區(qū) 。一季度工業(yè)快速增長(zhǎng)的主要原因：一是漣鋼等骨干企業(yè)提供了強(qiáng)力支撐。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。在一般預(yù)算收入中，稅收收入 31763 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；稅收占比達(dá) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。近幾年 ,大型的商業(yè)、住宅項(xiàng)目項(xiàng)更是不斷涌現(xiàn) ,如九億商業(yè)步行街、明珠商業(yè)街、春園商業(yè)步行街、鵬泰國(guó)際財(cái)富中心東方毫苑、世紀(jì)花城、加洲陽(yáng)光等。其所需要的資金量相對(duì)較少 、 但是 對(duì)前期定位的準(zhǔn)確性要求嚴(yán)格、 因婁底整體素質(zhì)管理水平較落后項(xiàng)目后期物業(yè) 管理的難度 很 大、 項(xiàng)目定位消費(fèi)群定位稍有偏差開(kāi)發(fā)商 投資風(fēng)險(xiǎn) 也很大 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)與市場(chǎng)特征 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài) 住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升 圖表： 2020 年 2020 年住房?jī)r(jià)格 走式 450580850118012801380020040060080010001200140016002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年系列2 幾年來(lái)婁底住宅價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的增加而開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升， 從 04 年至 05 年價(jià)格幾乎成倍的增長(zhǎng)，目前住宅價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)依然強(qiáng)勁。目前市面投資主要有證卷、股票、不動(dòng)產(chǎn)三大快其中不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，如今市場(chǎng)小額商鋪和住宅倍收歡迎。在婁底房地產(chǎn)處于 2020 年的成長(zhǎng)期到今 5 年時(shí)間里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量也是眼目共睹的。 （ 3）優(yōu)惠策略 一次性付款： 折 銀行貸款：無(wú) 建筑分期付款：無(wú) 銀行貸款可辦理 6 成 10 年的銀行按揭 戶(hù)型分析 戶(hù)型 面積 配比 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 127145 ㎡ 52% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 153166 ㎡ 43% 復(fù)式 203 ㎡ 5% 二期電梯房戶(hù)型的選擇空間很小，戶(hù)型搭配比例相差不大，為客戶(hù)選擇的空間范圍有限。 營(yíng)銷(xiāo)策略分析 （ 1）價(jià)格策略 加州陽(yáng)光是婁底目前檔次較高的純住宅小區(qū)，項(xiàng)目因離市中心較遠(yuǎn)在定價(jià)上采用婁底地產(chǎn)市場(chǎng)常用的低開(kāi)高走的方式，前期以低價(jià)吸引客戶(hù)的注意把項(xiàng)目慢慢的推向市場(chǎng)，再根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度一步一步調(diào)整價(jià)格制造出市場(chǎng)前景可觀的場(chǎng)面，大大的提高了購(gòu)房者的積極性，為項(xiàng)目的熱銷(xiāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 宏泰陽(yáng)光家園 、項(xiàng)目概況 樓盤(pán)名稱(chēng) 宏泰陽(yáng)光家 園 銷(xiāo)售電話(huà) 6486688 6486699 地址 白塘街與南貿(mào)東街交匯處 設(shè)計(jì)單位 —— 開(kāi)發(fā)商 婁底宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、香港中華企業(yè)發(fā)展集團(tuán) 戶(hù)型 面積 配比 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ㎡ 57% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 159163 ㎡ 35% 復(fù)式 214250 ㎡ 8% 代理商 長(zhǎng)沙萬(wàn)科 占地面積 一期 11680 ㎡ 物管單位 宏泰物業(yè)管理 容積率 —— 總建筑面積 21038 ㎡ 棟數(shù) 一期 6 棟 綠化率 38% 總套數(shù) 180 多套 層數(shù) 616 朝向 南北朝向 物管費(fèi) 元 /㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 1180— 1458 元 /㎡ 14281988 元 /㎡ 建筑風(fēng)格 中式 銷(xiāo)售率 49% 均價(jià) 1250 元 /㎡、 1680 元 /㎡ 面積范圍 ㎡ 銷(xiāo)售方式 期房銷(xiāo)售 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 平層、錯(cuò)層、復(fù)式 戶(hù)型 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)、六房?jī)蓮d兩衛(wèi) 周邊配套 休閑：彭都百年、株山公園。 二期： 折 銀行貸款：一期： 2 萬(wàn)元定房，公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天付總房款的 30%簽訂《商品犯法買(mǎi)賣(mài)合同》于下的 70%統(tǒng)一辦理 10 年銀行按揭。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析 (1)價(jià)格策略 小區(qū)住宅以低開(kāi)高走的定價(jià)原理低價(jià)面市采取前期低價(jià)預(yù)定加優(yōu)惠的形式投入向市場(chǎng)，在項(xiàng)目工程和配套環(huán)境基本成型的前提下將價(jià)格抬高，為整個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造出升值的空。 鵬泰國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 鵬泰【國(guó)際】財(cái)富中心 售樓電話(huà) 82699998269998 開(kāi)發(fā)商 鵬泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 區(qū)域地段 長(zhǎng)青中街 37 號(hào) 代理 金地置業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)單位 省建工集團(tuán)設(shè)計(jì)院 物管單位 ———— 總占地面積 6955 ㎡ 總筑面積 70000 ㎡ 項(xiàng)目功能定位 商住一體 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 項(xiàng)目規(guī)劃 高層 層數(shù) 1924 朝向 南北 主力戶(hù)型 3 房 4 房 面積 138161 ㎡ 物管費(fèi) 1 元 /㎡ /月 總套數(shù) 住房： 104 戶(hù)小戶(hù) 型： 250 銷(xiāo)售率 96% 銷(xiāo)售價(jià)格 16582350 元 /㎡ 戶(hù)型 3 房 2 廳 2 衛(wèi)、 4 房 2廳 2 衛(wèi)、 6 房 3 廳 4 衛(wèi) 面積范圍 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 平層、復(fù)式 車(chē)位 200 個(gè) 銷(xiāo)售方式 期房 小區(qū)配套 2800 ㎡的空中花園 周邊配套 市中心醫(yī)院、步步高百貨、九億商業(yè)步行街、三中三小、中心大市場(chǎng) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 項(xiàng)目總占地面積： 6955 ㎡ ? 項(xiàng)目總建筑面積： 70000 ㎡ ? 住宅總計(jì)： 104 套 ? 小戶(hù)型總計(jì)： 250 套 ? 商鋪： 500 個(gè) ? 項(xiàng)目容積率： ? 車(chē)位： 200 個(gè) ? 綠化率： 42% 營(yíng)銷(xiāo)策略分析 （ 1）價(jià)格策略 鵬泰國(guó)際是婁底目前單體開(kāi)發(fā)面積最大的項(xiàng)目，物業(yè)類(lèi)型較多項(xiàng)目，在銷(xiāo)售價(jià)格上根據(jù)婁底目前地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)總體趨勢(shì)和消費(fèi)者接受情況項(xiàng)目定價(jià)主要采取低開(kāi)高走的形式，此定價(jià)方式的活動(dòng)空間較大可根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和銷(xiāo)售情況來(lái)調(diào)整價(jià)格消費(fèi)者也容易接受項(xiàng)目，住宅部分價(jià)格在 15582188 元 /㎡總價(jià)2157 萬(wàn) /套，從總價(jià)上看定價(jià)較大眾化市場(chǎng)接受面較廣。 （ 2）推廣媒體 鵬泰做為商住一體的項(xiàng)目，在廣告方面投入較大，其主要有婁底電視臺(tái)、底綜合頻道、婁底 ETV、《婁底日?qǐng)?bào)》、《婁底晚報(bào)》、《婁底廣播電視報(bào)》婁底周邊戶(hù)外廣告牌 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻、 DM 單張、婁底信息港。 項(xiàng)目廣告推廣分析 （ 1）推廣策略 買(mǎi)點(diǎn)： 17 萬(wàn)㎡ 婁底首席 DLD 中央生活區(qū) 推廣主題： 城市中央 我的家園 項(xiàng)目因帶有單位開(kāi)發(fā)的性質(zhì)在推廣上戶(hù)外和媒體的廣告做得比較少，戶(hù)外很少見(jiàn)到廣告宣傳牌，項(xiàng)目只在搞活動(dòng)期間在電視臺(tái)和報(bào)紙上做少量的廣告，因本單位內(nèi)部職工購(gòu)房的原因總體推廣沒(méi)有深入市場(chǎng)，戶(hù)外廣告宣傳比較少。 區(qū)內(nèi)配套 籃球場(chǎng)、智能商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、游泳池、健身室、美容室 周邊配套 休閑配套：株山公園、文化廣場(chǎng)、孫水河 學(xué)校：人文科技學(xué)院、工貿(mào)中專(zhuān)、農(nóng)機(jī)學(xué)校、婁底八中 、附小 生活配套：民營(yíng)市場(chǎng) 項(xiàng)目戶(hù)型分析 (1)一期戶(hù)型配比 戶(hù)型 面積 配比 二房 91— 100 ㎡ 13% 三房 132— 138 ㎡ 47% 四房 149— 155 ㎡ 33% 復(fù)式 216— 274 ㎡ 7% (2)二期戶(hù)型配比 戶(hù)型 面積 配比 二房 91— 100 ㎡ 10% 三房 138 ㎡ 44% 四房 171 ㎡ 36% 復(fù)式 216 ㎡ — 270 10% 項(xiàng)目戶(hù)型以 3 房 2 廳為主，戶(hù)型方正設(shè)計(jì)布局合理使用率較高，戶(hù)型眾多選擇空間較大，能滿(mǎn)足各樣不同階層的消費(fèi)者。 ? 5 月 29 日開(kāi) 盤(pán)當(dāng)天簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的客戶(hù)返現(xiàn)金 3888 元。 （ 2）銷(xiāo)售策略 項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中采取試探性銷(xiāo)售，前期采取誠(chéng)意式定房模式客戶(hù)不需交錢(qián)就可以定房，創(chuàng)造婁底零定金定房先例，又組織工行以團(tuán)購(gòu)的形式集體買(mǎi)房。 （ 3）優(yōu)惠策略 一次性付款： 折 銀行貸款： 折 （ 6 月 21 日定房可額外優(yōu)惠 1800 元 /套，商鋪 VIP 卡 10000 抵 20200。 戶(hù)型分析 戶(hù)型 面積 配比 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 122145 ㎡ 53% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 146 ㎡ 22% 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ㎡ 17% 復(fù)式 221 ㎡ 8% 金碧文苑是多層和高層相結(jié)合的小區(qū)，電梯房以?xún)商萑龖?hù)的建筑模式，戶(hù)型以三房?jī)蓮d為主導(dǎo)，戶(hù)型設(shè)計(jì)方正使用率高且南北通透每間房有獨(dú)立的采光，目前項(xiàng)目多層三房?jī)蓮d的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較好達(dá)到 了 95%，小高層總體銷(xiāo)售達(dá) 18%。婁底作為一個(gè)三產(chǎn)業(yè)為主的城市，居民收入不高差異性大，部分高收入者有這投資意向但只是小部分，隨著家庭年齡的增長(zhǎng)還有大部分是急需要解決個(gè)人住房問(wèn)題的。 您現(xiàn)在住房建筑面積是： 選項(xiàng) 有效數(shù)量 比例 ㎡以下 127 25% ㎡ 143 27% ㎡ 111 22% ㎡ 95 19% ㎡以上 35 7% 總 計(jì) 511 100% 圖 例 25%27%22%19%7%A . 7 0 ㎡以下㎡㎡㎡E . 1 3 1 ㎡以上 分 析 調(diào)查中有 25%的人居住面積在 7190 ㎡， 130 ㎡ 的并不多，對(duì)于一個(gè)普通的三口之家來(lái)講一套 90 ㎡的住房還是比較擁擠，隨著子女的長(zhǎng)大這部分群體購(gòu)房的可能性非常大。 （ 2）推廣媒體 君臨天廈作為新市政府旁的又一標(biāo)志 性的樓盤(pán)，作為商住兩用的綜合項(xiàng)目在市面廣告投入量比較多現(xiàn)其主要廣告宣傳來(lái)源于項(xiàng)目售樓部廣告、現(xiàn)場(chǎng) DM 單張 和婁底日、晚報(bào)、婁星廣場(chǎng)戶(hù)外廣告牌。 （ 2）推廣媒體 宏誼名苑在婁 底市場(chǎng)的推廣主要集中在婁底信息港、婁底晚報(bào)、日?qǐng)?bào)燈桿旗和少量戶(hù)外廣告牌，項(xiàng)目搞活動(dòng)期間針對(duì)婁底的手機(jī)用戶(hù)發(fā)送短信。