【正文】 使河西片成為柳州市新的投資亮點(diǎn)。 總體來(lái)說(shuō)，柳東高新區(qū)中高檔住宅區(qū)（如桂中別墅、金桂苑、經(jīng)典時(shí)代等）、燎原路一帶中低檔住宅 (如陽(yáng)光花園、香榭花都等 )及駕鶴路、太平西街的步行街工程（江南新天地、連華大廈、國(guó)泰大廈等）呈三足鼎立之態(tài)勢(shì)。 而同時(shí)隨著白沙路沿線的遠(yuǎn)期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務(wù)區(qū)，而同時(shí)隨著北二環(huán)的通車(chē)以及雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的發(fā)展前景。共 4 棟樓構(gòu)成。在商業(yè)規(guī)劃上，項(xiàng)目首創(chuàng) 400米西班牙時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街 已經(jīng)售出大部分住宅，商鋪已經(jīng)全部出租，已經(jīng)有商鋪開(kāi)始轉(zhuǎn)租 均價(jià) 3200， 商鋪 5000 起 江岸名軒 商住類(lèi)型，毛坯房。尚成國(guó)際 占地約 80 畝，總建筑面積約 17 萬(wàn)平方米，由 10 棟高層、 2 棟多層組成。 其中： A 段側(cè)重于城市人文性質(zhì)； B段側(cè)重社區(qū)生活性質(zhì)； C段側(cè)重休閑娛樂(lè)景觀性質(zhì)。目前 柳江的水質(zhì)情況還差強(qiáng)人意，但柳江是龍城人民的母親河，是今后建設(shè)和治理的重點(diǎn)對(duì)象， 柳江在將來(lái)更加造福龍城人民。首先是城市交通 基礎(chǔ)建設(shè)的先行。這樣， 才能形成差異，才能在激烈的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 。 如今，有了以下的支撐點(diǎn)： 在幾年里， 隨著白沙大道交通組織的解決，以及白沙大橋的未來(lái)規(guī)劃得到實(shí)施，白沙板塊無(wú)論從地理位置還是生態(tài)環(huán)境來(lái)說(shuō)，都將成為柳州 “ 田字路網(wǎng) ” 為中軸宜居板塊上的戰(zhàn)略要地。 從城建規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、交通地位、環(huán)境改造等不同角度對(duì) 白沙 片區(qū) 的商業(yè)價(jià)值和未來(lái)趨勢(shì)進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)，進(jìn)一步鞏固“潛力無(wú)限的 白沙 片區(qū) ”的片區(qū)概念和其作為城市居住中心的地位，柳北區(qū)城市建設(shè)和改造為地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境和交通等帶來(lái)的變化和影響。柳州作為一個(gè)工業(yè)城市，環(huán)境污染情況嚴(yán)重，生活環(huán)境一直不甚理想。 完善管理 現(xiàn)代的房地產(chǎn)業(yè)，做工優(yōu)良的房屋并不是所有的產(chǎn)品，還不是企業(yè)的所有盈利點(diǎn)，也還不能構(gòu)成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)，是一主要的贏利點(diǎn)，并且能形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，深圳萬(wàn)科就是一個(gè)好的例子。在這個(gè)社區(qū)里沒(méi)有年齡層次的限制；只有喧囂的厭惡；對(duì)綠意、自然原始風(fēng)景的共同追求，對(duì)高品質(zhì)生活的向往?？梢栽O(shè)置在會(huì)館 里。 泛會(huì)所 項(xiàng)目會(huì)所的設(shè)立可以考慮中心會(huì)所和泛會(huì)所的結(jié)合方式，在項(xiàng)目的居住區(qū)都可設(shè)立各種不同風(fēng)格的會(huì)所，重點(diǎn)體現(xiàn)文化與休閑的兩重功用。 步入“仙境”，清馨的純香撲鼻而來(lái)，潺潺的流水聲輕拍耳邊，歡歌笑語(yǔ)回蕩四周，讓人留連忘返，身處其中，讓人越發(fā)感受到生命的可貴，生命的至高無(wú)上，在這里安居的人，才真正感受到生命的價(jià)值以及生活的其樂(lè)無(wú)窮。 主力客戶群特征 這些主力客戶群收入，文化素質(zhì)都較高，事業(yè)有成，有成就感，喜歡與同類(lèi)的群體居住，對(duì)生活品質(zhì)要求高。 媒介形態(tài) 報(bào)紙、電視、休閑雜志是其重度消費(fèi)媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。 B、確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 確定均價(jià) 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)，結(jié)合目前柳州樓市價(jià)格，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格以及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)，并配合低開(kāi)高走的價(jià)格 策略，本項(xiàng)目均價(jià)建議基礎(chǔ)為 3500 元 /平米。地塊條件為凈地。 ? 強(qiáng)調(diào)綠脈和居民活動(dòng)融合。 小結(jié) 本規(guī)劃案，將本項(xiàng)目的發(fā)展模式為：一個(gè)以居住為主、融商業(yè)為一體的，富有現(xiàn)代精神的新城社區(qū)開(kāi)發(fā)。因?yàn)檫@面臨江，擁有江景，所以，在整個(gè)社區(qū)大體對(duì)稱的布局上，在這一面多建樓。 〖道路交通規(guī)劃見(jiàn)附圖 1〗 景觀設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目空間景觀設(shè)計(jì)，充分結(jié)合商業(yè)設(shè)施，城市道路，形成一個(gè)富有情趣的商業(yè)休閑空間，大大提升本區(qū)域的城市形象。 設(shè)計(jì)元素的運(yùn)用 水 人，具有親水天性，一生都離不開(kāi)水。既不缺少現(xiàn)代繁華商場(chǎng)氛圍，又是個(gè)讓人放松心情的人文居住環(huán)境。 戶型特點(diǎn)要求 ? 一通風(fēng)；二視野；三陽(yáng)光，應(yīng)該在這三個(gè)方面加以注意，使得項(xiàng)目的正南正北的房型能 夠得到完美的體現(xiàn)。 〖戶型參考圖見(jiàn)附圖 5〗 建筑風(fēng)格 隨著社會(huì)的發(fā)展，柳州建筑風(fēng)格也日趨多樣化，現(xiàn)在 一般是以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主 柳州市的幾個(gè)經(jīng)典樓盤(pán)的建筑風(fēng)格如下表： 項(xiàng) 目 名 稱 建 筑 風(fēng) 格 金綠洲 〖龍城明珠建 筑外立面風(fēng)格參看附圖 6〗 會(huì)所功能建議 現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房對(duì)于業(yè)主會(huì)所也是相當(dāng)?shù)目粗?，并充分利用此?yōu)勢(shì)取得了比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更好的銷(xiāo)售價(jià)值。 建設(shè)投資為： 萬(wàn)元，假設(shè)第 1 年投入土地取得費(fèi)用 萬(wàn)元，第 2 年及第 3年分別投入剩余建設(shè)投資的 40%和 60%； 經(jīng)營(yíng)成本為： 萬(wàn)元，假設(shè)第 1 年到第 3 年每年分別投入 萬(wàn)元。 表 成本估算表及說(shuō)明 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算數(shù)量 單 價(jià) （元 /㎡） 總 價(jià) （萬(wàn)元） 說(shuō) 明 一 土地取 得費(fèi)用 1 公開(kāi)交 易地價(jià) 44676 按土地面積 2300 元 /㎡ 計(jì) 預(yù)估（約 154萬(wàn) /畝） 2 契稅 為土 地公開(kāi)交易價(jià)格的 3% 二 前期工 程費(fèi) 1 地質(zhì)勘測(cè) 44676 按 16元 /㎡計(jì) 2 工程設(shè) 計(jì)費(fèi) 113560 20 按總建筑面積的 20元 /㎡ 計(jì) 3 審圖費(fèi) 113560 2 按總建筑面積的 2元 /㎡ 計(jì) 4 規(guī)劃、施工報(bào)建 113560 80 按總建筑面積 80元 /㎡ 計(jì) 5 人防地 下室費(fèi) 113560 18 若不需建人防工程，按總建筑面積 18元 /㎡ 交人防費(fèi)計(jì) 6 基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi) 44676 200 包括供電、供水、排水、綠化、 道路、路燈、電信等費(fèi)用，按凈建設(shè)用地 200元 /㎡ 計(jì) 三 建安造價(jià) 113560 1200 按建筑面積 1200元 /㎡ 計(jì) 四 監(jiān)理費(fèi) 1% 按建安造價(jià)的 1%計(jì) 五 不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi) % 按建安造價(jià)的 5%計(jì) 六 計(jì)劃銷(xiāo) 售量 42827 1 住宅部分 93970 3500 按銷(xiāo)售價(jià)格的均價(jià)計(jì)提 2 商業(yè)部分 7500 13250 按銷(xiāo)售價(jià)格 的均價(jià)計(jì)提 七 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 42827 % 按銷(xiāo)售總額的 2%計(jì) 八 管理費(fèi)用 42827 % 按銷(xiāo)售總額的 2%計(jì) 九 建設(shè)期 利息 20200 % 1512 以貸款 2億元計(jì) ,貸款期限 2年 ,利率按1至 3年期年率 % 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1512 20% 按貸款利息的 20%計(jì) 十一 營(yíng)業(yè)稅 及附加 42827 % 按成交價(jià) %計(jì)提 表 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資綜 述 項(xiàng)目名稱 投資（萬(wàn)元） 占總投資比例 土地取得費(fèi) % 前期工程費(fèi) % 建安造價(jià) % 監(jiān)理費(fèi) % 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2% 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 % 管理費(fèi)用 % 建設(shè)期利息 1512 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 投 資總額 % 表 營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 /萬(wàn)元 第 1 年 第 2 年 第 3 年 每年銷(xiāo)售收入比例 40% 60% （并折現(xiàn)車(chē)位收入） 1 營(yíng)業(yè)收入 += 2 稅費(fèi) 二稅一費(fèi) 土地增值稅 所得稅 5. 項(xiàng)目融資策劃篇 整體規(guī)劃 本案根據(jù)項(xiàng)目提出相關(guān)的融資策劃，提出建議，具體融資方法由公司根據(jù)自身的實(shí)際情況，具體制定。但這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以出租獲取回報(bào)為主，產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流比較穩(wěn)定。風(fēng)險(xiǎn)主要在于投資估 算不足，融資規(guī)模不夠。主要風(fēng)險(xiǎn)在于建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲等。成本和費(fèi)用主要是償還貸款本息或者給以托投資人回報(bào)。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 公建設(shè)施 設(shè)計(jì)以方便業(yè)主日常生活為宗旨。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，跟其它商品的競(jìng)爭(zhēng)有類(lèi)似的情況，比如，房地產(chǎn)產(chǎn)品并不是唯一的競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)良的建筑質(zhì)量并不一定能贏得客戶。 每一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、銷(xiāo)售節(jié)奏對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資金運(yùn)作具有重大影響。國(guó)家每一次針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)的政策法規(guī)都對(duì)業(yè)界產(chǎn)生著舉足輕重的影響，促進(jìn)和規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 主要是水災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。柳州市防洪工程規(guī)劃：堤總長(zhǎng)度 ，排澇泵站 20 座。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū) 127 條街道被淹，受淹面積 30km2，最深處水淹到 3 層樓，受災(zāi)人口 萬(wàn)人， 1100 多家工業(yè)企業(yè)不同程度地受到水災(zāi)的危害， 1070 多家商店、倉(cāng)庫(kù)受災(zāi)，全市中小學(xué)停課 ３ 天，直接經(jīng)濟(jì)損失 億元，相當(dāng)于 1993 年工業(yè)總產(chǎn)值的 15%以上。因此，有必要密切留意 國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)。在營(yíng)銷(xiāo)策劃和措施的制定上在符合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，并有獨(dú)創(chuàng)性。 充分利用資源整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)點(diǎn)及障礙點(diǎn)，整合項(xiàng)目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤(pán)自身所具有的特色賣(mài)點(diǎn)。 6. 投資風(fēng)險(xiǎn)與控制篇 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分了，雖經(jīng)精心策劃，縝密 運(yùn)營(yíng)，還是感受到，同行競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，競(jìng)爭(zhēng)呈同質(zhì)化趨勢(shì)。信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)階段和銷(xiāo)售階段進(jìn)行銜接的時(shí)候可以選擇短期融資券?？稍诖穗A段選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以幫助多數(shù)從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型。風(fēng)險(xiǎn)在于貸款比例較高，違約率略高于高端客戶。 動(dòng)態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表 “ 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ”。還可以在會(huì)所中單獨(dú)開(kāi)辟一間才藝展示中心，將兒童的作品展示出來(lái)，提高小孩的競(jìng)爭(zhēng)精神。幾個(gè) 經(jīng)典樓盤(pán)的色彩具體如下表： 項(xiàng)目名稱 外 墻 外墻色彩 花樣年 高級(jí)涂料 洋紫色為主 心怡并且主臥室與北面臥室的門(mén)對(duì)開(kāi)，十分有利于南北空氣對(duì)流。 針對(duì)于以上的情況及本區(qū)域特點(diǎn)，在本項(xiàng)目的運(yùn)做上對(duì)于戶型的問(wèn)題，應(yīng)該以中等戶型為主，大戶型為輔助的思路，只有符合市場(chǎng)才會(huì)贏得市場(chǎng)。 場(chǎng)地是其中主要的形式，在建筑物外環(huán)境的場(chǎng)地鋪裝設(shè)計(jì)中，本案設(shè)計(jì)了三種作用：引導(dǎo)性、裝飾性、文化性。商業(yè)街道布局于小區(qū)的人行出入口處，便于住戶上下班順便購(gòu)物，同時(shí)可以為周邊市民服務(wù)，提高商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)效益。 道路交通規(guī)劃 以人的活動(dòng)作為居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，以人為本，關(guān)注人的活動(dòng)空間，完全人車(chē)分流的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)與城市道路的便捷聯(lián)系。該中心景觀是組團(tuán)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的主核心，又是組團(tuán)空間組織的紐帶。 ? 努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機(jī)的結(jié)合，提高建筑功能質(zhì)量 和生活環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、超前的現(xiàn)代生活空間。注意環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。 14′ — 109176。 （ 2）柳州市部分區(qū)域商品房均價(jià)分別為： 河西區(qū)商品房均價(jià) 約 為 3000 元 /平米；河?xùn)|區(qū)為 約 3788 元 /平米；柳北區(qū) 約 為 2772 元/平米； 魚(yú)峰區(qū)約為 2800 元 /平米。 心理描述 有較高文化素養(yǎng)和生活品位，追求健康、快樂(lè)、享受生活的生活態(tài)度； 有財(cái)富和良好教育背景，有較高精神文化修養(yǎng)； 追求居住的品質(zhì)感、尊崇感對(duì)住宅的身份昭示性，社交功能較為看重； 追求時(shí)尚、新知，追求同一般人群的差異距離感； 看好白沙區(qū)的升值潛力、發(fā)展前景。 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和心理 每個(gè)消費(fèi)者都有不同的壓力點(diǎn) /問(wèn)題點(diǎn)， 他們不只是買(mǎi)一套房子，而是買(mǎi)一個(gè)居住空間和環(huán)境： ? 是房子從內(nèi)到外所有硬件和軟件的綜合 ? 必須要滿足消費(fèi)者居住和生活的各種需求 ? 必須要滿足精神文化與自尊心理的需求 柳州住宅市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：某樓盤(pán)攔截訪問(wèn)） 調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)自柳州城區(qū)，來(lái)自柳州郊區(qū)、廣西壯族自治區(qū)內(nèi)、區(qū)外的占小部分。 ? 針對(duì)兒童的配置：親子樂(lè)園、青少年活動(dòng)中心等。 休閑配套 現(xiàn)在的住宅，有大力提倡休閑性的趨勢(shì)，強(qiáng)調(diào)和自然的親近，宣揚(yáng)一種清新的氛圍，突出能休養(yǎng)生息的悠然環(huán)境。 由于市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目的品位等因素，龍城明珠的產(chǎn)品是以下兩種為主： a、高層公寓； b、底層商鋪。對(duì)于大多數(shù)擁有三代血緣關(guān)系的富裕家庭來(lái)講，她是老年、兒童的第一居所。本項(xiàng)目主旨營(yíng)造自然、度假、休閑、智能、便利的生活格調(diào)，既符合客戶愿望，又緊跟時(shí)代發(fā)展需求。 項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹(shù)一幟，決定其能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。可以在不受交通限制情況下，充分共享河?xùn)|政治、文化、商務(wù)、體