【正文】 07年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月單位 : 平方米 從上表可以看出，從 07年 10月，各項宏觀調(diào)控政策出臺后，該區(qū)域商品房住宅成交量大幅下滑，臨近年關(guān)， 07年 12月達到最低點，成交量僅 ，環(huán)比下降 45%。 洪河片 區(qū)： 市場占有率 21%。 附圖：龍泉各區(qū)域房地產(chǎn)市場占有率 龍泉32%洪河21%十陵19%同安23%其他區(qū)域5% 二、龍泉房地產(chǎn)市場供求情況 （一）商品房價格變化 月份 成交量 均價（ 元 /㎡） 2975 3094 3145 3302 3274 3426 3192 3339 4047 3768 3684 3828 3885 2020 年 1 月 2 0 0 8 年1 月龍泉驛區(qū)成交情況02468101214161820 單位 : 萬㎡單位 : 元 / ㎡050010001500202025003000350040004500成交量 成交均價(二 ) 成交市場 2020 年 1 月 2 0 0 8 年 1 月龍泉區(qū)域商品住宅成交量走勢05000010000015000020200025000020 07 年1月20 07 年2月20 07 年3月20 07 年4月20 07 年5月20 07 年6月20 07 年7月20 07 年8月20 07 年9月20 07 年10 月20 07 年11 月20 07 年12 月20 08 年1月單位 : 平方米 從上表可以看出，從 07年 10月，各項宏觀調(diào)控政策出臺后，該區(qū)域商品房住宅成交量大幅下滑，臨近年關(guān)， 07年 12月達到最低點，成交量僅 ，環(huán)比下降 45%。 四、龍泉與各郊縣比較 （一）龍泉的交通 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 郫縣 溫江 雙流 龍泉 新都 發(fā)展階段 起步階段 發(fā)展高峰 發(fā)展高峰 發(fā)展調(diào)整期 快速發(fā)展期 集中區(qū)域 郫筒鎮(zhèn) 犀浦鎮(zhèn) 紅光鎮(zhèn) 光華大道片區(qū) 楊柳河片區(qū) 柳城片區(qū) 東升、華陽、航空港、牧馬山 龍泉城區(qū) 洪河十陵區(qū)域 同安區(qū)域 新區(qū)蜀龍路兩側(cè) 投資 低 較高 高 高 較低 供求狀況 供小于求 供 略大于求 供過于求矛盾突出 供求基本均衡 供求均衡被打破 均價 4020元 /平米 4450元 /平米 4285元 /平米 3885元 /平米 3550元 /平米 建筑形態(tài) 多層 向中高檔電梯、洋房、別墅轉(zhuǎn)變 已進入電梯時代 多層向電梯時代過渡 低密度大盤、多種建筑風(fēng)格 郫縣 新都 溫江 龍泉 雙流 地鐵二號線 主力面積 120145㎡ 106141㎡ 120148㎡ 110140㎡ 102130㎡ 品牌 開發(fā)商 開始變多 競爭激烈 競爭激烈 陸續(xù)進入 陸續(xù)進入 成 都 市 區(qū) 購房比例 30% 光華板塊： 60% 楊柳片區(qū)： 40% 華陽： 37% 東升： 56% 50% 新都城區(qū)： 31% 新城區(qū)： 60％ 來源 年齡 職業(yè) 目的 成都市區(qū) 本地客戶 郫縣 25% 55% 3140 歲為主 其次 4150歲 多為行政事業(yè)單位的職員，其次是高校教師和從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的員工 本地客戶主要是提高居住環(huán)境而購置房產(chǎn)，成都五城區(qū)客戶一部分是在郫縣工作，另一部分看中了郫縣的良好的自然環(huán)境和較高的性價比。 青城度假別 墅區(qū) 憑借青城山這一世界歷史文化遺產(chǎn)的資源和得天獨厚的山水環(huán)境資源，以青城山為核心的 150 平方公里景區(qū)，中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假日青城等旅游地產(chǎn)大盤在最近兩年相繼亮相青城山，這些樓盤少則占地上百畝，多則上千畝，使如今的青城山已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)陣容強大的度假別墅區(qū)。 供應(yīng)價格 從價格分布的供求關(guān)系來看，成都 2020年上半年市場上市供應(yīng)的別墅量較多集中在 100萬～ 200萬元和 200300萬元兩個的價格段，分別占到了供應(yīng)總量的 37%和 36％，較上年這一比例有較大變化；而總價在 100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300萬元以上的豪華別墅分別為 17％和 10％，變化不大，別墅市場出現(xiàn)的中間多兩頭尖的發(fā)展情況，這與目前容積率的限制使得更多類別墅項目的誕生有直接關(guān)系。 對于 300到 600平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市場吸引量，主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住，而面積以 200平方米以內(nèi)為主，總價在一百萬元左右的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。因此，郊區(qū)別墅在這種強勢的發(fā)展勢頭下，未來的市場優(yōu)勢將更加明顯。 多層疊拼 321 畝 10 萬㎡（疊拼） （疊拼） 6600 芙蓉錦繡 芙蓉錦繡的建筑造型，以簡約的手法折射現(xiàn)代中式風(fēng)格的神韻；同時，以白墻黑瓦為基調(diào)，雙坡斜屋面配合室內(nèi)外空間組合來展示建筑體量上的變化；并在細節(jié)打造中，融合進瑣碎的典型中國特色符號比如木條、碎石、石階等，來完成建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào) 花博會主展館、綠洲森林公園、濕地公園、兩河森林公園、金沙 車站。 體） 70008000（雙拼） 800013000（獨棟） 水沐天城 水沐天城擁有 13500㎡中央森林公園，獨具特色的七大主題景觀：太陽島、月牙島、映日長島、水月長島、泊林畔、湖心畔、蓮香畔，煥發(fā)出濃郁的自然氣息。 運動公園、牧山湖公園、牧馬山“四川國際 高 爾 夫 球場”及板塊內(nèi)新規(guī)劃“公眾高爾夫球場“。 低層疊拼 。小高層 疊拼 。 高層、低層、多層疊拼、雙拼 80 畝（別墅） （別墅） 15000 （疊拼）25000（雙拼） 龍城一號 該項目位于龍泉區(qū)大面鎮(zhèn)老成渝路與大面西路相交一側(cè)；建筑以歐洲民居建筑符號為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)成元素，形成獨特的新鄉(xiāng)村主義的風(fēng)格，詮釋生態(tài) /健康 /時尚的生活意境。在滿足區(qū)內(nèi)消費的同時，營造出項目的地標(biāo)建筑以及未來小區(qū)的和諧， 位于人民南路南延線，交通十分便利。 低層獨棟、聯(lián) 體 246 畝 11 萬㎡ 11000（聯(lián)體）、17000（獨棟） 南洋國際莊園 全區(qū)因循“自然的，藝術(shù)的，靈性的”特質(zhì)，充分利用光、溫、氣、水、山、果等自然環(huán)境條件，規(guī)劃設(shè)計出 5個組團，為獨立、雙拼形式， 在建筑群體立面上，四坡屋頂?shù)母叩湾e落，山墻的特殊處理與樓層的加坡、加檐的相映成趣，挑出的門窗、隔扇的虛實對比，常年的綠化與周圍環(huán)境的巧妙結(jié)合。項目總體定位為純別墅高尚社區(qū)，水系景廊帶構(gòu)成居住區(qū)內(nèi)部的一條環(huán)形柔“性”邊界，親水環(huán)境打造居住柔性空間。規(guī)模大才能吸引市場目光，也有利于集成開發(fā)； （二）劣勢 ◎ .項目地勢極不平整，因此項目前期的工程會有一定的難度； ◎ .項目的地形也不規(guī)則，不利于未來的規(guī)劃設(shè)計； ◎ .項目周邊的交通和配套設(shè)施很是稀少，幾乎都要自己開發(fā)。 1996 年3 月 30 日，原 國家建設(shè)部部長侯捷光臨百工堰公園視察指導(dǎo)工作，欣然為公園題詞： “開發(fā)山水資源，造福四方民眾 ”。 四、項目初步定位 產(chǎn)品定位 定位一： 全別墅（以聯(lián)排和疊拼為主） 容積率就是 — 定位依據(jù)： 項目規(guī)模不小，靠山面水，擁有做純別墅項目得天獨厚的先天條件，不做純別墅真的太可惜了！前些年龍泉區(qū)域內(nèi)開發(fā)的純別墅項目，只有其形沒有其神，粗制濫造品質(zhì)低劣，自己砸了自己的招牌；而目前龍泉區(qū)域內(nèi)的新推出的大樓盤如藝錦灣、 御源 .大湖區(qū)等都是混合型社區(qū)，有低層、有花園洋房、也有別墅。 項目評估項 權(quán)重分配 紫檀山 今日田園 龍城一號 國一澳鄉(xiāng) 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 地段 3 3 4 3 配套 3 3 4 4 物業(yè)管理 4 3 3 3 建筑品質(zhì) 3 3 3 3 項目規(guī)劃 3 4 3 3 立面裝飾 3 3 2 4 開發(fā)商品牌 4 2 2 2 戶型設(shè)計 3 3 4 營銷推廣 5 3 4 3 合計 2）預(yù)估項目價格 ∑ 各項目分值合計 /總分值 紫檀山： % 今日田園： % 龍城一號： % 國一澳鄉(xiāng)： % 以上樓盤價格： 紫檀山 多層疊拼 均價 6600 今日田園 50007000（聯(lián)體） 70008000（雙拼） 均價 7000 龍城一號 6500（多層）、 9000（疊拼） 均價 7750 國一 客戶定位 1）年齡：主要分為兩個年齡段，其一為 3545歲之間，其二為 50— 70歲之間，前者是購買別 墅是為了周末度假或作為第二居室，后者購買是為了頤養(yǎng)天年； 2）區(qū)域：多來自成都市區(qū)，龍泉本地的較少，龍泉本地居民的購買力有限； 3）收入：至少高于 2萬元 /月，購買高檔住宅不僅要花費巨資，并且購房后的開支必然加大， 因此沒有強大的收入能力是不可能的 4）職業(yè)：企業(yè)高級管理人員、私營業(yè)主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、律師、演藝人員、 運動員、國家公務(wù)員等； 5）需求：新的生活方式以及新的空間感受，不管是周末度假還是頤養(yǎng)天年，都是想通 過改變居住條件來提高生活質(zhì)量。許多購房者的消費哲學(xué)就是“買房就是買環(huán)境”，所以為什么牧馬山、青城山的別墅項目價格貴得嚇人，照樣賣得風(fēng)風(fēng)火火。 三、 項目價值提煉 （一） 百工堰公園 這是項目最大的價值點！ 百工堰公園是成都市的一座大型自然山水公園，位于成渝 高速公路陽光城立交橋右側(cè)，距市區(qū) 13公里，享有“蓉城第一湖”的美譽。以自然山水為骨架，以原始植被為肌膚，以隔景、障景、框景、透景等 手法分離組合空間，以多樣而統(tǒng)一的景點變幻，在玉壘半山有限的空間里創(chuàng)造出無限風(fēng)景。主河道旁的聯(lián)排別墅，典雅靜謐，推窗凌水；支水系側(cè)的疊拼別墅，精巧別致。將活水引進島區(qū)，利用活水把島內(nèi)別墅很自然的分成幾個組團。 項目依托青城山優(yōu)越自然條件，享受青城山旅游景區(qū)大配套 低層聯(lián)體、獨棟 104 畝 4 萬㎡ 1000013000（聯(lián)體） 銀泰花園 銀泰花園 規(guī)劃建設(shè)以聯(lián)排別墅為主，另有獨立別墅以及沿街商業(yè)用房和會所，營造出良好的私密性和開闊空間。所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊公園環(huán)繞，綠化率較高。擁有“高爾夫”、“別墅”雙重限制的珍稀資源，典藏別墅居所的最后輝煌。加州山莊 城南三環(huán)附件僅存的城市別墅。疊拼 。 應(yīng)天寺、國際高爾夫等，交通便利，乘車很就到市區(qū)。 項目位于市區(qū)，周邊配套生活設(shè)施完善 多層疊拼 畝 10266 ㎡ 23,000 27,000 紫檀山 該盤已經(jīng)預(yù)售到第二期，二期價格較一期由較大提升。因此，未來的成都別墅開發(fā)將會在產(chǎn)品上力求大力創(chuàng)新，避免因產(chǎn)品同質(zhì)化帶來的市場不景氣，別墅的升級換代必將提上日程。 目前成都別墅項目的主力戶型面積較多集中在 201300㎡之間，并且 251300㎡的居多，占到了整個供應(yīng)的 32%；此外 200㎡以下的“小戶型”和 300㎡以上的“大戶型”在市場中的份額比重相當(dāng)，兩者均在 15%左右。 二、成都別 墅市場供需分析 供應(yīng)量 截止到 2020年 6月底，成都市共有 21個在售別墅項目，其中郊區(qū)占到了 19個之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達到 ，別墅供應(yīng)戶數(shù)達到 8268戶，其中郊區(qū)在售別墅的總 供應(yīng)量為 119萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)為 7857戶。據(jù)悉，大行宏業(yè)在今年也將在該