【正文】 證。 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。 大連新希望家園可行性研究報告 6 2020 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長。按照《大連東北亞國際航運中心建設(shè)規(guī)劃》，重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資比上年增長％。周水子機(jī)場軍轉(zhuǎn)民工作取得突破，機(jī)場二期擴(kuò)建工程完工，與南方、東方航空公司簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，新開通國際航線 12 條，空港旅客吞吐量達(dá)到 541 萬人次，增長 ％。全地區(qū)完成 GDP2290 億元，累計同比增長 %；地方一般財政預(yù)算收入 億元，累計同比增長%；實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，累計同比增長 %。 2020 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 2020年 2月份，我市城市居民人均 月 可支配收入為 1342元， 同比 增長 %。 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 本案 大連新希望家園可行性研究報告 9 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè) “大大連 ”規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對大連未來 1020 年的城市總體規(guī)劃作出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到開發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題 ，構(gòu)筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45％。 大連新希望家園可行性研究報告 11 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣由于大量的遷入人口、本地動遷戶和諸多適齡結(jié)婚購房者的熱情追捧，在新盤眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房價上漲。重點加大城市西部和北部的供地規(guī)模。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計劃來看，未來 1— 2年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。從參展樓盤整體價格趨勢可以看出：受幾年來價格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場今年并不會大起大落，然而 7000元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場的投資前景不容樂觀，競爭加劇局面將持續(xù)很長時間。 大連新希望家園可行性研究報告 16 第三節(jié) 大連金州區(qū)中觀分析 一、金 州區(qū)概況 （一）地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。 （三）人口民族 至 2020 年末，全區(qū)總?cè)丝?556458 人（含流動人口），其中，戶籍人口 471719人，比上年下降 %。 全區(qū)有少數(shù)民族 30 個，共 87433 人。 95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，高考本科進(jìn)線率達(dá) %；中等職業(yè)學(xué)校 6所，在校學(xué)生 3981 人。有鄉(xiāng)級以上公路橋梁 253座 延長米（包括大莊公路 58座 延長米），比上年增加 24 座 延長米。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、 202 國道。 功能定位 金州區(qū)是大連市主城區(qū)的功能延伸地，是未來“大大連”的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，是大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)，是東北區(qū)域性物流集散地。金州區(qū)規(guī)劃和國土資源局首次進(jìn)行 3個臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃，其中，登沙河臨港工業(yè)區(qū)， 規(guī)劃用地 9平方公里；三十里堡臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地 12平方公里；大魏家臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地 6 平方公里。至年末，廣場的地面鋪裝、音樂噴泉、地下設(shè)施和水、電、暖配套以及周邊道路和停車場等主體工程基本完成。至年末，管道已通至憬園河畔和湖畔嘉園 2個小區(qū)，結(jié)束金州城區(qū)沒有煤氣的歷史。 大連新希望家園可行性研究報告 19 （三）園林綠化 2020 年， 完成城市綠地改造 38萬平方米，新建、改建樓間綠地 100個，城市人均公共綠地達(dá)到 平方米，城市綠化覆蓋率達(dá) %。固定資產(chǎn)投資實現(xiàn) 102 億元，增長 %。在崗職工人均年工資達(dá)到 15500元，增長 %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 7350 元，增長 20%。引進(jìn)投資額1000 萬美元以上大項目 14 個。全年日、韓企業(yè)實際使用外資額 11020 萬美元，占全區(qū)實際使用外資額的 58%。實際使用外資額和出口創(chuàng)匯額均列全市各區(qū)市縣首位。 2020 年，全區(qū) 房地產(chǎn)新開工面積 97萬平方米，增長 212%。而基本上， 2020 年競得的土地會在 2020 年投入建設(shè)，或者開始銷 售，因此 2020 年金州的房地產(chǎn)市場將迎來一個新的局面，將會出現(xiàn)大量在建、在售樓盤。 （二）不利條件 ■ 2020 年大連將投入大量的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并且下半年計劃將有部分經(jīng)濟(jì)適用房面市； ■ 城市周邊土地集中放量是 2020 年市場的特色，也是今春的流行色 。相對于開發(fā)區(qū)和大連市內(nèi)四區(qū)的價格來說，有一段差距，因此這對消費者來也存在著一定的吸引力。 ■ 建筑形態(tài) ：除了相對較偏遠(yuǎn)位置的項目，其他多為小高層、高層建筑。鑒于本項目隸屬于金州區(qū)又臨近開發(fā)區(qū)，我司對金州區(qū)、開發(fā)區(qū)樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查。東城天下（ 1 期） 大連乾豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)灣里 51 多層 小高層 21 80100 3800均價 乾豪 二、劣勢分析 ?? 項 目只摘得 A、 C 區(qū)，沒摘得 B 區(qū)，不能整體開發(fā)，不易做出形象及物管； ?? 項目行政區(qū)域?qū)儆诮鹬輩^(qū)，商業(yè)配套，尤其是城市配套、學(xué)區(qū)等相對不如開發(fā)區(qū)成熟、完善； ?? 項目 是處于金州區(qū)與開發(fā)區(qū)邊緣的新建居住區(qū)，現(xiàn)有周邊配套設(shè)施不完善，無大型商場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等，相關(guān)配套的成熟尚需35 年左右，造成本項目前期價格上難以走高； ?? 項目位于 金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、北三市等地區(qū)進(jìn)出大連市的 交通樞紐區(qū)域，道路車流量大、車速快，對過路行人造成一定的威脅；過往車輛產(chǎn)生的 大連新希望家園可行性研究報告 29 噪音大，尤其大貨車等重型車輛較多，車輛尾氣排放量大，對項目環(huán)境、空氣質(zhì)量有一定影響； ?? 項目容積率高，都為高層建筑，得房率較低，戶型設(shè)計難以保證戶戶合理；建筑密度大，一定程度上較難作出景觀上的賣點；高層建筑的市場認(rèn)知度較多層建筑低； ?? 周邊公交線路少，進(jìn)出市區(qū)線路基本是首車 6： 00 左右，末車 20： 00左右，業(yè)主出行不太方便； ?? 周邊居住人群素質(zhì)較低，可能會在治安等方面造成一定的負(fù)面影響； ?? 周邊工廠及棚戶區(qū)較多，區(qū)域整體形象較差，對提升項目形象和價值造成一定難度； ?? 項目地勢比南面的西山小區(qū)低，業(yè)主在心理和視覺上有 “壓迫”感； ?? 規(guī)劃設(shè)計條件中沒有小學(xué)， 教育配套不完善； ?? 開發(fā)商無自己的品牌物業(yè)管理公司； ?? 靠項目 A 區(qū)東邊、 C區(qū)北邊有一塊墳地，對客戶心理上有一定的影響； ?? 項目缺少部分城市配套管網(wǎng)如煤氣、暖氣等配置，配套成本可能較高； ?? 雖然項目南瞰大連灣，但由于熱電廠的影響，以及大連灣并非旅游觀光型的海灣，自然景觀不佳。 五、 出路分析： ?? 取得 B 區(qū)地塊，整體開發(fā)，形成規(guī)模； ?? 差異化的產(chǎn)品創(chuàng)新，搶占市場份額； ? 搶時間、搶進(jìn)度，爭取搶先上市，占有更大的市場份額； ?? 規(guī)劃設(shè)計建筑整體朝向稍偏向西南，面向大海，趨利避害，提升項目形象； ?? 加強(qiáng)項目及周邊配套設(shè)施的建設(shè)，為小區(qū)居民提供便利生活； ?? 聯(lián)系相關(guān)部門，解決、落實 交通、教育等方面配套需要； ?? 開發(fā)初期確定、委托知名物業(yè)公司介入。其中 ， 購買住宅的交易件數(shù)為 10636 件，交易面 積為 萬平方米，成 交額為 億元， 分別增長了 %、 %和 %（ 2020 年 1～ 12月份的外地人購買住宅的交易件數(shù)為 9853 件，交易 面積為 萬平方米， 成交額為 億元）。在未來一年，根據(jù)外地人對于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部 分 需求，當(dāng)是開發(fā)企業(yè)需要考慮的問題。 ?（三）市內(nèi)購房者 ?? 市內(nèi)動遷居民解決居住問題； ??? 剛剛畢業(yè)的大連本地及外地大學(xué)生； ??? 市內(nèi)適齡青年選作結(jié)婚用房； ??? 泛８０一代； ? 大連新希望家園可行性研究報告 33 ?? 市內(nèi)二次置業(yè)者。 二、建設(shè)總體方案 本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 31。 四、節(jié)能、節(jié)水方案 （一）節(jié)能措施 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和大連市有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國 家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。 五、環(huán)保、勞保措施 （一）環(huán)境保護(hù) 項目的生態(tài)環(huán)境保護(hù)要符合總體規(guī)劃要求，為此在設(shè)計上要求設(shè)計師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料 。對有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對無機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運到指定垃圾處理場集中處理。 采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。 ，公司應(yīng)與職員簽訂合法的用人合同，保護(hù)職員的合法權(quán)益。 (二 ) 消防措施 消防問題涉及到公司的財產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到整個項目的聲譽，因此需要通過招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐富業(yè)績的結(jié)構(gòu)及消防設(shè)計單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工規(guī)范以及《建筑設(shè)計防火規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計、施工和竣工驗收。 ，對設(shè)備進(jìn)行及時的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運行。 第四章 投資計劃與資金籌措 本項目資金籌措來 源包括三部分，其中：自有資金 4 億元，銀行貸款 6 億元，其余為預(yù)售收入。 三、房屋預(yù)售 房屋預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，可達(dá)到盡快回收資金的目的，也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足。土地費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費用以及土地契稅，其中土地出讓金和拆遷安置補償費為 億元（甲方提供），土地契稅為土地交易費用的 4%，為 880 萬元，則土地費用總計為 22880 萬元，樓面地價為 702 元 /㎡ 。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算詳見表 52 大連新希望家園可行性研究報告 41 表 52 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 序號 項目 樓面成本（元 /㎡） 費用總額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 （原：九費合一） 200 2 區(qū)內(nèi)排水 15 3 區(qū)內(nèi)電纜鋪設(shè) 20 4 變電設(shè)備及安裝 15 5 智能化系統(tǒng)工程 15 6 環(huán)境景觀工程 60 7 合計 325 四、開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費包括勞動保險費、市政工程質(zhì)監(jiān)費、質(zhì)量監(jiān)督費、沙石管理費、白蟻防治費、墻改專項基金、環(huán)保評估、人防結(jié)建費、物業(yè)維修基金等，開發(fā)期間稅費總計為 萬元，其中： A區(qū)為 萬元， C 區(qū)為 萬元。 表 54 建筑安裝工程費用估算表 序號 項目 單位成本（元 /m2） 金額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計 1 高層 1500 2 公建 1200 3 地下車位 1500 合計 大連新希望家園可行性研究報告 43 七、管理費用 管理費用取第一、二、三、五項總和的 2%，即： （ +++） ╳ = 萬元 其中， A 區(qū)為 萬元， C區(qū)為 萬元。 其中， A 區(qū)為 萬元， C區(qū)為 萬元。 十一、投資估算 項目的總投資估算 見表 55。 則總銷售收入為上述各項之和： 萬元 項目銷售收入估算見表 61。