【正文】 上篇：一 上海城市概況1．地理位置、人口、面積1．1 地理位置上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？冢?dāng)我國南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，上海境內(nèi)全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。上海屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，春秋較短，冬夏較長。2000年，℃，無霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三個雨期。1．2 人口上海人口規(guī)模不斷擴大。1949年，上海人口僅為520萬。至2000年末，，占全國總?cè)丝诘谋戎貫?%。2000年，全市人口密度為每平方公里2084人，其中市區(qū)2897人。根據(jù)第五次全國人口普查，全市人口為1674萬人。人口規(guī)模增大所導(dǎo)致的住房壓力從宏觀上促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1．3 面積，%，南北長約120公里，東西寬約100公里。，；陸地面積6219平方公里，水面面積122平方公里。境內(nèi)轄有崇明島，面積為1041平方公里，是我國的第三大島。各區(qū)、縣土地面積（2000年）地 區(qū)面積(平方公里)地 區(qū)面積(平方公里)黃浦區(qū)閔行區(qū)盧灣區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)寶山區(qū)長寧區(qū)金山區(qū)靜安區(qū)松江區(qū)普陀區(qū)青浦區(qū)閘北區(qū)南匯縣虹口區(qū)奉賢縣楊浦區(qū)崇明縣浦東新區(qū)1．4 行政區(qū)劃1949年以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2001年末，上海共有18個區(qū)、1個縣，共153個鎮(zhèn)，3個鄉(xiāng)，99個街道辦事處，3408個居民委員會和2771個村民委員會。2．上海交通2．1 上海與世界的聯(lián)系上海作為一個國際化大都市，它有著快捷便利的交通條件，上海有通往世界59個城市的國際航空線和 14條海上國際航線。便利的交通，促進了上海與世界各國的交往。上海每年要接待約128．73萬人次的外國 游客。不少國家的首腦、領(lǐng)導(dǎo)人也相繼來訪上海，上海宛如—頰東方的明珠，閃爍著燦爛的光芒。 在上海每年舉行各種各樣的國際會議，其中，有商業(yè)的、政治的、文化的、藝術(shù)的……，這進一步促進了上海對世界的了解和世界各國對上海的了解。上海已經(jīng)成為中國了解世界、世界了解中國的一個窗口。 在上海還有二萬余家的外商投資企業(yè)和近4千家的外國、港、澳、臺企業(yè)駐滬辦事處，這些機構(gòu)推動了上海與世界各國、各地區(qū)的經(jīng)濟往來。2．2 海陸空交通航空—上海目前擁有二個國際機場。一個是虹橋國際機場，在上海的西區(qū)；另一個是浦東國際機場，座落在東海之濱。目前二個機場的年旅客吞吐量為1640萬人次，待浦東國際機場4條跑道全部建成，上海航空的年客運量將達到近1億人次。鐵路—上海有各種鐵路專用線近百條。上海鐵路將建立以直達快運為主線、內(nèi)接港澳、北連俄歐、東通海外、西達中亞的國際集裝箱多式聯(lián)運網(wǎng)絡(luò)。港口—上海港是中國大陸最大的港口，港區(qū)面積13600多平方公里。上海港從八十年代開始成為吞吐量超過億噸的世界大港。上海港將通過外高橋、五號溝工程、黃浦江內(nèi)部分老碼頭改造和功能轉(zhuǎn)換，使之成為洲際集裝箱貨運樞紐港。航運—上海巳與世界上200多個國家和地區(qū)的1100多個港口建立了航運業(yè)務(wù)聯(lián)系。遠洋航線：從上海始可以分別抵達香港、臺灣(經(jīng)第三地)、韓國、日本、東南亞、澳人利亞、以色列、地中海、西北歐、南非、南美、美國東西岸等地；沿海航線：可抵達從北到市沿海主要港口；長江航線：可直達長江中下游各港口；內(nèi)河航線：通過江南水網(wǎng)可抵達江、浙、皖等省各大小港口碼頭。2．3 中國大陸的交通樞紐上海有著優(yōu)良的港口，由此也成為中國重要的交通樞紐和貨物的集散地。上海港去年的貨物吞吐量達1．86億噸。 優(yōu)良的港口和四通八達的內(nèi)陸交通剛，以及它的工業(yè)、貿(mào)易、商業(yè)等基礎(chǔ)，使得上海得天獨厚。多年來， 上海除了本地每年的貨物進出外，也幫助上海周邊省市進出大量的貨物， 自然而然地形成了一個交通樞紐 和貨物的集散之地。交通的方便，為上海的企業(yè)及來上海從事商貿(mào)等活動的企業(yè)提供了極大的便利。3．城市文化特色我們把上海的城市文化稱為“海派文化”。海派城市文化源于西方文化對東方文化強制性的浸入，然而這種充滿矛盾的傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共存，使得上海成為多種文化匯聚的結(jié)合點。海派文化是指在同一場所不同時代特征、不同地理分野，不同審美追求的文化形式融合共存，海乃“海納百川之喻意”。上海作為西學(xué)東漸和中國近代新文化的發(fā)祥地，海派文化既有多樣又兼容，敏感又合時宜，實效又富于創(chuàng)新的特性，又沿承了吳越文化對生活理解的細膩。它本質(zhì)上是多樣并立，卓而不群，海派文化的生成不僅僅是東西方文化的融合，其更深層內(nèi)涵是它的邊緣文化的氣質(zhì)。4．城市經(jīng)濟特色與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4．1 經(jīng)濟特色作為中國第一大城市，又處在改革開放的前沿，上海的經(jīng)濟發(fā)展具有多元性和國際性兩大特點。多元性 指的是：（1）所有制結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，比上年增長5％；，％，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的26％％。各種所有制工業(yè)企業(yè)共同發(fā)展；非公有制經(jīng)濟商業(yè)企業(yè)零售額領(lǐng)先增長。（2）按照把握機遇、各方參與、優(yōu)勢互補、互惠互利、積極服務(wù)、共同發(fā)展的指導(dǎo)思想，2001年，上海與西部省市簽訂各類經(jīng)濟技術(shù)合作項目277項，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、科技、農(nóng)業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、汽車、建材、商貿(mào)等領(lǐng)域國際性 指的是：（1）對外貿(mào)易。上海積極實施外貿(mào)出口產(chǎn)品市場多元化戰(zhàn)略，努力克服世界經(jīng)濟增速趨緩的不利影響，大力拓展新的出口增長點。，％。其中，％；，增長9％。單位：億元（2）吸收外資。上海充分發(fā)揮中心城市的綜合優(yōu)勢，抓住世界經(jīng)濟增速趨緩、國際資本流動加快的機遇，擴大利用外資領(lǐng)域，拓展引進外資方式，吸收外資顯著增長。全年批準外商直接投資項目2458項，％；,％；，增長39％。利用外資質(zhì)量進一步提高，資本、技術(shù)密集型項目明顯增加。（3）引進技術(shù)、對外承包工程和勞務(wù)合作。上海積極引進國外先進和適用技術(shù)，推動上海技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級。全年共簽訂技術(shù)設(shè)備引進合同1514項。同時，積極實施“走出去”戰(zhàn)略，開拓多元化海外市場，發(fā)展對外經(jīng)濟合作。至2001年末，上海對外承包工程和勞務(wù)合作涉及的國家和地區(qū)已達130個。 4．2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上海堅持“優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定提高第一產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，使以金融、商貿(mào)、信息等為重點的第三產(chǎn)業(yè)得以長足發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實現(xiàn)了新的跨越。2000年，按可比價格計算，比1995年增長1倍，“九五”%。第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重首次超過50%，∶∶∶48∶。5．城市發(fā)展戰(zhàn)略隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進，上海加大了生產(chǎn)力布局和城市空間布局調(diào)整的力度，基本完成了對全市6340平方公里的形態(tài)規(guī)劃，形成中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、內(nèi)環(huán)區(qū)、外環(huán)區(qū)、郊縣多心多層多組團的布局。在郊縣（區(qū)）開辟了9個市級工業(yè)區(qū)，為市區(qū)工業(yè)擴散創(chuàng)造了條件。同時，加快舊區(qū)的改造步伐，從中心區(qū)遷出數(shù)十萬戶居民家庭，促進了中心商務(wù)區(qū)、市級副中心、專業(yè)分中心和主要商業(yè)街、商業(yè)區(qū)的建設(shè)。面對充滿機遇而又富有挑戰(zhàn)的二十一世紀，上海已經(jīng)確定了新的中長期發(fā)展目標：把上海基本建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心之一，初步確立社會主義現(xiàn)代化國際大都市的地位。二 經(jīng)濟概況1．國家經(jīng)濟狀況2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值為95933億元，按可比價格計算，%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值14610億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值49069億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值32254億元，%。消費品市場銷售穩(wěn)定增長。全年社會消費品零售總額37595億元，%。其中，城市消費品零售額23543億元，%；縣及縣以下消費品零售額14052億元，%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額25511億元，%；餐飲業(yè)零售額4369億元，%；其他行業(yè)零售額7716億元，%。城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。全年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元，%。農(nóng)村居民人均純收入2366元，%。其中農(nóng)村居民人均現(xiàn)金純收入1748元，%。居民住房條件繼續(xù)改善。%%。附表：2001年居民消費價格指數(shù)（以2000年為100）　　　　　　　項 目 名 稱　全 國城 市農(nóng) 村居民消費價格指數(shù)　食 品　糧 食　肉禽及其制品　蛋　水產(chǎn)品　鮮 菜　在外用餐　煙酒及用品　衣 著　家庭設(shè)備用品及服務(wù)　醫(yī)療保健及個人用品　交通和通信　娛樂教育文化用品及服務(wù)　居 住　　　2．上海地方經(jīng)濟狀況2．1 經(jīng)濟總量國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟運行抗波動能力不斷增強。，按可比價格計算，％，增長幅度連續(xù)第10年保持兩位數(shù)水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作用顯現(xiàn)，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展。，比上年增長3％；，增長12％；，％。城市綜合服務(wù)功能進一步增強，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，％。財政收入保持快速增長。，％。，％，％。其中，,％。，％；，％；，％。，％。2．2 固定資產(chǎn)投資投融資渠道進一步拓寬，促進新一輪投資增長。，％。投資總量創(chuàng)歷史新高。投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化。在固定資產(chǎn)投資總額中，％；，比重為22％；，％。從產(chǎn)業(yè)投向看，％；，％；，％。從投資主體看，％；，％，％上升到61％。在非國有經(jīng)濟投資中，私營、％，％％。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度進一步加大。，％，％。其中，％；，％；，％。 2．3 價格水平2001年居民消費價格總水平與上年持平。其中，％，％，％，％，％，％，％，％。原材料購進價格、工業(yè)品出廠價格下降。全年原材料、燃料、％，％。2．4 居民收入與儲蓄據(jù)抽樣調(diào)查，2001年，上海城市居民家庭人均年可支配收入12883元，％；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入5850元，％。隨著收入水平的提高，城鄉(xiāng)居民家庭耐用消費品擁有量進一步增加。據(jù)抽樣調(diào)查，至年末，平均每百戶居民家庭耐用消費品擁有量，城市居民家庭：彩電154臺，家用空調(diào)100臺，影碟機56臺，移動電話50部，家用電腦38臺，組合音響34套，健身器材7套；農(nóng)村居民家庭：彩電105臺，輕騎、摩托車73輛，洗衣機70臺，熱水器47臺，移動電話35部，影碟機29臺，家用空調(diào)16臺，家用電腦7臺。居民儲蓄存款又有增加，增幅提高。其中，；。城鎮(zhèn)居民收入和儲蓄的增加，從客觀上保證了消費的增長。 綜上所述，從全國國民經(jīng)濟增長態(tài)勢和上海當(dāng)?shù)氐那闆r相對來看，上海的經(jīng)濟增的總體水平普遍高于全國水平，。由此可見，上海當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展具有十分強大的市場后動力。同時由于作為一個國際性大都市，其近幾年在整個城市發(fā)展的軟硬環(huán)境方面都進行了十分大量的人力、財力、物力的投入，尤其是外資、高新技術(shù)的引入更使其具備了大幅度增長的強大能源。因此，可以清晰地發(fā)現(xiàn)，上海的整個國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和投資前景均是十分樂觀的，這從目前外資、外企業(yè)的大量涌入即可窺其一斑。三 房地產(chǎn)市場分析1．發(fā)展規(guī)模1．1 土地使用權(quán)出讓情況（1995～2000）指標199519961997199819992000出讓地塊 (幅)4996401 0291 3261 1191 325出讓面積 (萬平方米)區(qū)1 浦東新區(qū)縣可建面積 (萬平方米)住 宅商辦綜合樓商 業(yè)廠 房其 他1．2 房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)營情況（1995～2000）單位：億元指標199519961997199819992000投資總額商品房屋建設(shè)投資土地開發(fā)投資在投資總額中住 宅別墅、高檔公寓寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其 他經(jīng)營收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房屋銷售收入商品住宅銷售收入房屋出租收入其他收入利潤總額1．3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑面積和造價（1995～2000）指標19951996199719981999200