【文章內(nèi)容簡介】 30%+22040%+300 10%） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計算依據(jù) 備注 會議室大（ 1個） 360 附樓 3 層及主樓 3 層 局部 ㎡ /人 可同時容納 200人 會議室中（ 2個） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 宅 ①方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡ 兩種 160180㎡ 兩種 頂層 4套復式 依據(jù)：從市場的角度， 140160㎡ 的戶型是最不好銷的。 ②方案 2（略） ③分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300元， 18層的為 1500元左右。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個消防通道， 1部電梯，后者需 2個消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18層差別不大。 因此建議：若建 12層，應為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。 ④戶型設計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2 廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式 23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） ⑴需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案2）；寫字間戶均 個停車位，需 99 個；酒店戶均 個， 50%的住房率，需 57個；共計需 192個停車位。 ⑵地下停車場的設計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設方案： 地下停車場的立面示意圖方案① 方案② 方案①經(jīng)濟核算 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設備間 停車位 123個 35㎡ /個 造價 693萬元 1600元 /㎡ 出租效益 44萬元 /a 租價 300元 /個 月 回收期 693247。44 出售效益 738萬元 6萬元 /個 利潤 45萬元 738693 方案②經(jīng)濟核算 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設備間 停車位 191個 40㎡ /個 造價 1378萬元 1800元 /㎡（土方、結構、防水等成本增加） 出租效益 /a 租價 300元 /個 月 回收期 20年 出售效益 1146萬元 6萬元 /個 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。 ⊙注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10萬元 /個，但銷售情況不好。 按租售價格的關系 計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個月） 12（個月）247。 8%= /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個月） 12（個月）247。 5%=萬元 /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在 6萬元 /個。 ⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123個；綜合樓門前停車場約 15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約 30個。共計 168個停車位。 ⑷供需差額為 24個。 ⑸停車場的使用管 理： 綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下） 30個車位供酒店使用；地下停車場 95個車位供住戶和寫字間共同使用； 住宅樓東側 30個供寫字樓用戶使用。 建議使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC 卡）。 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平 衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預計。 附表 1 開發(fā)進度模擬表 時間項目 2020年 2020年 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認購 正式銷售 竣工 ①方案 A 寫字樓中留出 4000㎡ 自用辦公，其余 寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40 戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57 個，機動車位留出 11 個外，其余 100個出租。 ②方案 B（略） ①營銷方式 ②營銷費用預測 ①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表； ②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（ 項目公司）； 主要部門設置； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。 ②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術人員、管理與經(jīng)營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺 口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）年總工資和職工年平均工資估算。分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓及費用估算。人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。培訓方式：培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式、培訓費用。 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。 除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅 務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 ③付款進度及與拿地程序的配合 ④其他合作的主要條件 ⑤與合作方式相關的其它法律規(guī)定 第四部分 投資估算與融資方案 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 投資估算相關說明 ①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說明 分項成本估算 房地產(chǎn)項目的投資概 算應包括以下內(nèi)容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本。 A土地費用： ①土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結構，其中 4 棟 5 層住宅樓房（實驗小學職工二棟 40戶，四建公司職工住宅一棟16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329m2，經(jīng)營性用房 600m2，合計住戶約205 戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn) 權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照 A 市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。 1 、住宅： 640 元 /m2* （ +++0 ）*34329m2=34329* = 經(jīng)營性用房： 640元 /m2*（ ++++）*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 經(jīng)營性用房： 600m2*45元 /m2=27000元 室內(nèi)裝飾： 34929m2*80元 /m2=2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費： 搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 過渡費： 住宅： 34329m2* /m2*6個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600m2*16元 /m2*6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 管理費，委托拆遷費： 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆遷評估費： 35000元 獎勵： 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有費用小計： 38533208 元，折抵每平方補償金額為 元。按照 A 市人民政府第 9 號令，對 A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020 年 7