【文章內(nèi)容簡介】 30%+22040%+300 10%） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室大（ 1個(gè)） 360 附樓 3 層及主樓 3 層 局部 ㎡ /人 可同時(shí)容納 200人 會(huì)議室中（ 2個(gè)） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時(shí)容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計(jì) 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 宅 ①方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡ 兩種 160180㎡ 兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場的角度， 140160㎡ 的戶型是最不好銷的。 ②方案 2（略） ③分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別： 12 層只需 1 部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300元， 18層的為 1500元左右。 1 梯 4 戶和 2 梯 4 戶的區(qū)別：按 12 層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2個(gè)消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18層差別不大。 因此建議：若建 12層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 ④戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4 室 2 廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） ⑴需求：住宅戶均 個(gè)停車位，需 36 個(gè)（按方案2）；寫字間戶均 個(gè)停車位，需 99 個(gè)；酒店戶均 個(gè)， 50%的住房率，需 57個(gè)；共計(jì)需 192個(gè)停車位。 ⑵地下停車場的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案① 方案② 方案①經(jīng)濟(jì)核算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個(gè) 35㎡ /個(gè) 造價(jià) 693萬元 1600元 /㎡ 出租效益 44萬元 /a 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 693247。44 出售效益 738萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 45萬元 738693 方案②經(jīng)濟(jì)核算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個(gè) 40㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378萬元 1800元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租效益 /a 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 20年 出售效益 1146萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。 ⊙注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場價(jià)為 10萬元 /個(gè)，但銷售情況不好。 按租售價(jià)格的關(guān)系 計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè)月） 12（個(gè)月）247。 8%= /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè)月） 12（個(gè)月）247。 5%=萬元 /個(gè) 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 6萬元 /個(gè)。 ⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場為 123個(gè)；綜合樓門前停車場約 15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30個(gè)。共計(jì) 168個(gè)停車位。 ⑷供需差額為 24個(gè)。 ⑸停車場的使用管 理： 綜合樓門前 15個(gè)和樓后（裙樓下） 30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場 95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用； 住宅樓東側(cè) 30個(gè)供寫字樓用戶使用。 建議使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí) IC 卡）。 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平 衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。 附表 1 開發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 2020年 2020年 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 ①方案 A 寫字樓中留出 4000㎡ 自用辦公，其余 寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場價(jià)對外銷售；停車場除酒店留用 57 個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余 100個(gè)出租。 ②方案 B（略） ①營銷方式 ②營銷費(fèi)用預(yù)測 ①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表； ②銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨(dú)立法人公司（ 項(xiàng)目公司）； 主要部門設(shè)置； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個(gè)層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級管理；大型項(xiàng)目可采用三級管理。 ②人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺 口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算。分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式、培訓(xùn)費(fèi)用。 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。 除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅 務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 ③付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④其他合作的主要條件 ⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第四部分 投資估算與融資方案 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 投資估算相關(guān)說明 ①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概 算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。 A土地費(fèi)用： ①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4 棟 5 層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟 40戶，四建公司職工住宅一棟16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329m2，經(jīng)營性用房 600m2，合計(jì)住戶約205 戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn) 權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 拆遷成本估算： 按照 A 市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 1 、住宅： 640 元 /m2* （ +++0 ）*34329m2=34329* = 經(jīng)營性用房： 640元 /m2*（ ++++）*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 經(jīng)營性用房： 600m2*45元 /m2=27000元 室內(nèi)裝飾： 34929m2*80元 /m2=2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329m2* /m2*6個(gè)月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600m2*16元 /m2*6個(gè)月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆遷評估費(fèi)： 35000元 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208 元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 元。按照 A 市人民政府第 9 號令，對 A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020 年 7