【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ），單位面積 20 平米；另一部分以日用百貨、家居床品、大眾服飾為主（ 48 個(gè)），單位面積約 30 平米， 經(jīng)營(yíng)狀況 商品以中低端產(chǎn)品的零售為主，日銷售穩(wěn)定，平日幾百元，節(jié)假日可達(dá)千元以上，無(wú)出租商鋪，無(wú)轉(zhuǎn)讓 租金標(biāo)準(zhǔn) 租金為 4元 /天 /平米，含水、電、工商、稅務(wù)，押金 3000元，租金為月付 業(yè)態(tài)組合 商鋪數(shù)量 服裝 58 小百貨用品 26 鞋、包、皮具 6 家居床品 5 化妝品 3 合計(jì) 98 1． 1． 6東廊服裝市場(chǎng) 地理位置 嘉惠商業(yè)區(qū) 東側(cè)，直通該商業(yè)區(qū)南門 規(guī)模 總建筑面積約為 萬(wàn)平米，總商鋪數(shù)為 170 個(gè) 特點(diǎn) 這條商業(yè)街以銷售男女褲子、牛仔褲為主，單位面積 620平米不等；分布較為均勻 經(jīng)營(yíng)狀況 由于市場(chǎng)南門的主通路，有一定客流，銷售穩(wěn)定，無(wú)出租商鋪，無(wú)轉(zhuǎn)讓 租金標(biāo)準(zhǔn) 租金為 元 /天 /平米，含水、電、工商、稅務(wù)，押金 2021元，租金為季付，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬(wàn)元 業(yè)態(tài)組合 商鋪數(shù)量 服裝 170 合計(jì) 170 1． 1． 7 西廊副食品批發(fā)市場(chǎng) 西廊副食品批發(fā)市場(chǎng)占地 萬(wàn)平米，主要以經(jīng)營(yíng)副食品、文化用品、日雜小商品的批發(fā)，單位面積 30平米，共 50多個(gè)攤位，無(wú)出租、轉(zhuǎn)讓商鋪。 表一：市場(chǎng)類商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營(yíng)狀況 服裝 箱包 鞋 床品 百貨 化妝 美甲 快餐 飾品 恭惠 180 60 20 服裝為主，風(fēng)格類似，產(chǎn)品混亂，客流大，日流水 300元 欣惠 124 2 6 3 2 4 5 風(fēng)格年輕、前衛(wèi)，裝修陳列另類，時(shí)尚，檔次較高 嘉惠 98 12 低端服裝為主，租金低，無(wú)管理，出租少 招商樓 100 70 中低端商品為主，出租少 北院 58 6 5 26 3 中低端零售為主，銷售穩(wěn)定，無(wú)轉(zhuǎn)讓、出租 東廊 170 銷售穩(wěn)定，無(wú)轉(zhuǎn)讓、出租 西廊 副食品為主，參照意義小 合計(jì) 730 2 142 17 26 6 2 4 25 共計(jì) 954個(gè) 表二：市場(chǎng)類商業(yè)出租價(jià)格匯總表 市場(chǎng)名稱 租金 （元 /平 /天） 轉(zhuǎn)讓費(fèi) （萬(wàn)元） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 恭惠 15 押金 5000元 ,月付 ,合同年簽 欣惠 2 3 50 押金 3千 ,半年付 ,合同年簽 嘉惠 540 半年付 招商樓 9 1 6 押金 3千 ,季付 北院 4 30 押金 3千 ,月付 東廊 620 押金 2千 ,季付 總結(jié) : ? 現(xiàn)有市場(chǎng)類商業(yè)的業(yè)態(tài)比例中，按照數(shù)量和比例順序排列，依次為服裝 730個(gè)，占 76%；鞋類 142個(gè)，占 15%；百貨類 26個(gè)，占 3%；飾品類 25個(gè)，3%；床上用品類 17， %；化妝品 ,6 個(gè)， %；快餐 4 個(gè)， %；箱包美甲 4 個(gè)， %。 ? 西廊市場(chǎng)中 ，由于以副食品交易為主，與本項(xiàng)目關(guān)系不大，因此未作為考量對(duì)象。另外，在上述的 6 個(gè)專業(yè)類市場(chǎng)中，有一些經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過(guò)低的商戶，如 1 元店等，也未計(jì)算在此。 ? 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)的主力攤位面積介于 1520 平米之間，主流租金為 45元 /平米 /天之間波動(dòng) ? 某些租金偏高市場(chǎng)，主要是因?yàn)樽饨鹬泻斯ど獭⒍悇?wù)等費(fèi)用，直接導(dǎo)致租金偏高 ? 根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果，咸陽(yáng)市市場(chǎng)類商戶有效數(shù)量約 1000 戶，另外臨街商鋪只有 100 個(gè)左右，是由于市場(chǎng)形成時(shí)間長(zhǎng)，攤位布局不合理，市場(chǎng)缺乏后期延續(xù)性，因此雖然客觀需求較大，但由于市場(chǎng)已沒(méi) 有可開(kāi)發(fā)攤位，因此，在對(duì)市場(chǎng)類商業(yè)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)充分考慮到這一客觀狀況，進(jìn)行適當(dāng)放大。 ? 根據(jù)對(duì)嘉惠市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查和對(duì)商戶的走訪得知，目前市場(chǎng)因形成時(shí)間長(zhǎng)，在形成初期缺乏必要的引導(dǎo)和規(guī)劃，因此導(dǎo)致今天的市場(chǎng)攤位排列擁擠，市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境惡劣，缺乏必要的經(jīng)營(yíng)氛圍和專業(yè)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)，同時(shí)，環(huán)境的改善和提高也迫在眉睫，因此，市場(chǎng)急需具有科學(xué)規(guī)劃、專業(yè)商業(yè)指導(dǎo)和管理以及具備良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境的新型市場(chǎng)。 1． 2 街鋪類商業(yè)（含內(nèi)街和沿街商業(yè)） 1． 2． 1 沿街商業(yè) A、表一：人民中路（西蘭路 —— 樂(lè)育路 口） 業(yè)態(tài) 數(shù)量 單位面積區(qū)間 （建筑面積） 總面積 租金水平 女裝 38 10—— 60 平米 1500平米 4元 /日 /平方米（因位置不同，租金略有差異，好的位置可以達(dá)到 5元，但差的位置只有 3元；服務(wù)類的商業(yè)租金低于此標(biāo)準(zhǔn)） 男裝 7 80—— 150平米 600平米 兒童 2 1000平米 1030平米 化妝品 3 30平米 90平米 飾品 16 10—— 20平米 200平米 餐飲 18 15—— 200平米 560平米 鞋 14 15—— 30平米 300平米 運(yùn)動(dòng)休閑 18 10—— 60平米 600平米 醫(yī)藥 2 200平米左右 400平米 內(nèi)衣 4 10—— 30平米 90平米 其他 23 10—— 30平米 1100平米 配套服務(wù)（銀行、郵政等） 8 30—— 400平米 2021平米 合計(jì) 153 約 8500平米 B 、表二：樂(lè)育南路 業(yè)態(tài) 數(shù)量 單位面積區(qū)間（建筑面積） 總面積 租金水平 女裝 6 30— 120平米 600平米 35元 /日 /平方米（服務(wù)類的商業(yè)租金低于此標(biāo)準(zhǔn)） 男裝 5 80— 200平米 800平米 化妝品 2 50平米 100平米 飾品 2 30平米 60平米 餐飲、娛樂(lè) 15 15— 500平米 1000平米 鞋 3 30— 150平米 200平米 運(yùn)動(dòng)休閑 1 50平米 50平米 醫(yī)藥 1 200平米左右 200平米 裝修、工藝美術(shù) 13 10— 30平米 250平米 攝影 9 40— 200平米 1500平米 其他 20 10—— 60平米 600平米 配套服務(wù) 7 200平米左右 1200平米 電腦專賣 1 250平米 250平米 合計(jì) 85 約 6800平米 C、通訊市場(chǎng) ? 咸陽(yáng)市目前主要的通訊市場(chǎng)集中于人民廣場(chǎng)電信大樓周邊 ? 無(wú)論是銷售行貨還是二手手機(jī)的經(jīng)營(yíng)狀況一般 ? 主要以柜臺(tái)形式銷售，單位面積 3 平米左右，總面積約 100 平米 D、住宅底商（典型性商業(yè)分析） 結(jié)論： ? 以品牌專賣店為主，但相較于同類三級(jí)城市，中低端品牌多，高端品牌少。 ? 現(xiàn)有租金情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類三級(jí)城市，主力租金價(jià)格集中在 元 /建筑平米左右 ? 目前的臨街商鋪主力面積在 50平米左右。在售項(xiàng)目的底商主力面積約 100平米 ? 銷售產(chǎn)品業(yè)態(tài)以服裝類為主 ? 臨街商業(yè)沿中心商業(yè)區(qū)分布，集中在人民中路兩側(cè)。 ? 非中心區(qū)底商的售價(jià)在 8000—— 10000 元 /建筑平米 樓盤名稱 華瑞、城市境界 總建面積 1． 8萬(wàn)平米 主力單價(jià)區(qū)間 一層使用面積 /平米（二、三層只租不售，整層出租） 總價(jià)區(qū)間 200萬(wàn) — 300萬(wàn) 付款方式 一次性和按揭 售后返租 自買自營(yíng)，不返租 面積區(qū)間 外鋪 110平米 樓層總數(shù) 3 開(kāi)盤時(shí)間 2021年 6月 入伙時(shí)間 未定 工程現(xiàn)狀 主體結(jié)束，公共區(qū)域內(nèi)裝期間 銷售現(xiàn)狀 70% 物業(yè)公司 自己組建 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高檔 1． 2． 2 內(nèi)街商業(yè) 名稱 中宏 時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) 盛世銀泰購(gòu)物廣場(chǎng) 秦隆步行街 福園購(gòu)物廣場(chǎng) 總建面 12021平米 24000平米 46743平方米 10000平米 售價(jià)（建筑面積計(jì)算） 均價(jià) 1萬(wàn) F1: /平米 F1: /平米F2: /平米 F3: /平米 F1: /平米F2: /平米 F3: /平米 售后返租 售后自租，不返租 售后自租或代租，不返租 （自余部分店鋪出租） 返租 3年： 第一年 7% 第二年 8% 第三年 9% 每月月初返租 返租 2年 每年 % 一次性付清 面積區(qū)間 20— 50平米 20平米 — 100平米 15— 100平米 20— 200平米 租金標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積算） F1： 3元 /平 .天 F2： /平 .天 F3： /平 .天 3元 /平米 /日 F1： /平 .天 4元 /日 /平米（尚未開(kāi)業(yè)） 商鋪數(shù) 140 322個(gè) 300 160左右 樓層總數(shù) 3 4 5 3 入伙時(shí)間 陸續(xù)開(kāi)業(yè) 陸續(xù)獨(dú)立開(kāi)業(yè) 已陸續(xù)開(kāi)業(yè) 10月 1日（地下一層愛(ài)家超市已開(kāi)業(yè)） 工程現(xiàn)狀 已完工 已竣工開(kāi)業(yè) 公共裝修已完成 正在安裝設(shè)備及外立面裝修 銷售現(xiàn)狀 已售完 60% 80% 配套 無(wú) 無(wú) 地下停車場(chǎng) 地下停車場(chǎng) 結(jié)論： ? 內(nèi)街形式的商業(yè)街，實(shí)際上是臨街商業(yè)的一種延伸，體量小，進(jìn)入門檻較低，因此在咸陽(yáng)當(dāng)?shù)胤浅Ｊ苤行⊥顿Y者和經(jīng)營(yíng)者的歡迎，認(rèn)同度高。 ? 盛世銀泰的銷售情況比較好，整體銷售率已經(jīng)達(dá)到 75%以上。 ? 而在偏離中心商業(yè)區(qū)地點(diǎn)開(kāi)發(fā)的秦隆和福園，售價(jià)僅為 1萬(wàn)元左右，租金也只有 元 /天 /平米，但是整體的銷售和租賃情況都不好，說(shuō)明咸陽(yáng)當(dāng) 地對(duì)于商業(yè)的認(rèn)同度在某種程度上仍然以人民路為主。人民路是絕對(duì)的商業(yè)黃金地帶。 ? 秦隆和福園入市價(jià)格雖然較低 ,但由于咸陽(yáng)當(dāng)?shù)赝顿Y者對(duì)于返租方式認(rèn)同度非常高 ，因此大多數(shù)選擇用返租的方式吸引消費(fèi)者。 1． 2． 3 餐飲街 團(tuán)結(jié)路： 飯店 11 家（中等規(guī)模，川味為主，面積在 100— 400 平米）酒吧 3家（ J J Bar、西海岸酒吧、 V9 吧）。 安定路： 與團(tuán)結(jié)路、樂(lè)育路相連，臨街為 20— 60平米本地風(fēng)味小吃，衛(wèi)生較差生意一般。 渭陽(yáng)中路： 飯店 10 家（中高檔，精裝修， 200— 600 平米上下兩層，各地香辣風(fēng)味，其中與西蘭路什路口百姓餐飲、 2068 香辣蝦生意火爆，其他生意較好；咖啡廳一家（挪威森林咖啡）。 西蘭路： 飯店 7 家（中高檔，精裝修， 200— 500 平米，海鮮風(fēng)味，生意較好）；健身房一家規(guī)模中等，瑜珈館一個(gè)，咖啡廳兩家。 人民中路： 本地特色小吃十余家 10— 50平米，生意不錯(cuò)，其他飯店 9家（其中快餐肯得基一家，麥當(dāng)勞一家，生意火爆。） KTV 四家，規(guī)模中等，較大規(guī)模有中宏廣場(chǎng)一樓歡樂(lè) 100；嘉年華健身俱樂(lè)部一個(gè)，大型網(wǎng)吧兩家，咖啡廳兩家（皇家咖啡、摩瑪咖啡），劇院一家，迪廳一家（人民廣場(chǎng)處），游戲娛樂(lè)廳。 樂(lè)育路： 北段為當(dāng)?shù)靥厣L(fēng)味小吃（單個(gè)店面 20— 50 平米）十余家，生意不錯(cuò)，南段風(fēng)味飯店（湘菜） 4 家，中等規(guī)模裝修（ 100— 200 平米）；網(wǎng)吧 2家，影 院一家，迪廳一家， KTV5 家。 1． 3 百貨類商業(yè) 樓盤名稱 銀泰春天 金義百貨 茂源購(gòu)物廣場(chǎng) 商業(yè)總建面 約 20210平米 30000平米 約 13000平米 主力單價(jià)區(qū)間（使用面積計(jì)算） 一層 26000（獨(dú)立店鋪）；二層 20210；三層15000 一層 29000；二層 2萬(wàn)；三層 11000（打 ） 總價(jià)區(qū)間 30— 120萬(wàn) 30萬(wàn) — 100萬(wàn) 付款方式 一次性和按揭（一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 1%） 一次性和按揭 售后返租 返租 10年 每年 % 返租 10年 每年 10%回報(bào) 率 自買自營(yíng) 或公司整體出租 面積區(qū)間 20— 50平米 25— 50平米 租金標(biāo)準(zhǔn) 聯(lián)營(yíng) 25%+1%不出租 聯(lián)營(yíng) 23%；租金 9元 /月 /平方米（三層局部租金） 樓層商鋪數(shù) 100多（一層） 696 開(kāi)盤時(shí)間 2021年 7月 30日 入伙時(shí)間 年底 11月 18日 未定 工程現(xiàn)狀 公共裝修已完成 工程已基本竣工 工程主體完工 銷售現(xiàn)狀 已停止銷售 60% 結(jié)論： ? 新建在建百貨類商業(yè)在銷售時(shí)全部采用了返租的形式，而且平均回報(bào)率都在 8%以上，返租回報(bào)額度相對(duì)較高 ? 由于咸陽(yáng)市存款余額高，因