【文章內容簡介】 性會議和部分國內會議，如要實施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。 2 號地塊分析與評價： （面積： 10 畝） 地理位置： 該地塊位于長風街、長治路口轉角處，屬于臨街地塊。長風街是 XX 市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個典型的商業(yè)地段。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側是在建的沃爾瑪大型超市，右側是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠 1 排 4 層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉角處， 加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風街已成為 XX 市新一輪開發(fā)建設的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內，同時長風商業(yè)中心區(qū)往南是 XX 市高科技開發(fā)區(qū)。 交通條件： 地塊處于具有雙向 10 車道的長風街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站 15 分鐘車程，離機場 20 分 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鐘車程。 分析與評價： 2 號地塊處于 XX 市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成一個政治、經濟、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長風街為軸心主干道，隨著不斷建設，深 入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后 XX 市的軸心大道、核心區(qū)域。從 2 號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代商務型酒店較為適合。 要素： 地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務型酒店的目標市場。優(yōu)越的地段，良好的商貿經濟環(huán)境加之交通便利，是商務客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內因，同時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結合點： 現(xiàn)代商務型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價值非常重要。 3 號地塊分析與評價： （面積： 23 畝） 地理位置： 地塊位于并州南路、南內環(huán)路轉角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬 XX 市老城區(qū)域范圍。 周邊環(huán)境： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從 3 號地塊所處的位置而言，以目前 XX 市區(qū)的地段價值應當是不錯的，地塊南內環(huán)路一側對面是武警總隊，地塊后面緊靠一排4 層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏 特點的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。 交通條件： 地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為 XX 市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅 10分鐘車程，離機場 20 分鐘車程。 分析與評價： 雖然 3 號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域，但仔細分析與研究，還是有其獨到之處及適合運作的產品（酒店）。首先從 XX 市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長風街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個主要區(qū)域的橋梁作用。另外， 3 號地塊又正好處于這個橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認為該地塊較適合運作旅游經濟型酒店。 要素： （ 1）地塊處于今后二大商業(yè)經濟中心區(qū)域的中間，容易被市場接受。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點：火車站、長途汽車站、機場等很近，便于旅游經濟型酒店運作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學，設計合理，可以充分利用地塊臨街轉角處的特點，發(fā)揮地塊道 路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游團體的接待、車輛的安排停放更為便利。 3. 綜述 酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的 3 塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點的產品結合起來，但這其中有個主次關系，首先酒店的主要目標市場是以酒店的目標定位（類型）為主，在做好目標市場的同時再結合綿山景點，起到關聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設計還需要將山西的文化內涵充分結合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值，營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、具有文化內涵的特色酒店。 八．酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模 的簡介 酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。對于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項目能否成功的關鍵。 同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價上都有區(qū)別，以 300間客房的規(guī)模為例： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 旅游經濟型酒店 特點：有限服務，雙人房比例高，客房面積緊湊 客房總面積： 7,350 平方米 投資金額： 3,600 萬元（不含土地費用 ） 預計有盈利平均房價： 140 元 / 間 投資回報時間： 5 年左右（不包括財務費用） 現(xiàn)代商務型酒店 特點：智能化程度高，有會議設施，單人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,530 平方米 投資金額： 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 420 元 / 間 投資回報時間： 6 年左右（不包括財務費用） 會議型酒店（主要為國內會議市場） 特點：會議設施為核心產品，大小會議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,320 平方米 投資金額： 2 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 660 元 /間 投資回報時間： 8 年左右（不包括財務費用） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 豪華五星級酒店 特點：設施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大 客房總面積： 13,425 平方米 投資金額： 億元（不含土地費用 ） 預計平均盈利房價： 1,233 元 / 間 投資回報時間： 8 年左右（不包括財務費用） 以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 旅游經濟型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 雙 人 標 房 數(shù) 量 家庭房 數(shù) 量 房 型 比 例 [ 占總數(shù) ] 總面積 比 例 客 房 7350 [ 總面積 ] 300 間 /套 75間 210間 15間 79％ 單 人 標房 22㎡ 75間 / 25% 雙 人 標房 25㎡ 210間 70% 家庭房 （ 3人） 30㎡ 15間 5% 大 堂 200㎡ ％ 餐 飲 550㎡ ％ 行 政 區(qū)域 100㎡ ％ 服 務 區(qū)域 1100㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)代商務型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 雙 人 標 房 數(shù) 量 商 務 套 房 數(shù) 量 高 級 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 [ 占總數(shù) ] 總面積 比 例 客 房 10530 [ 總面積 ] 300 間 /套 180間 60間 50套 10套 57％ 單 人 標 房 32㎡ 180間 60％ 雙 人 標 房 32㎡ 60間 20％ 商 務 套 房 45㎡ 50套 17％ 高 級 套 房 60㎡ 10套 3％ 大 堂 450㎡ ％ 餐 飲 1200㎡ ％ 會 議 宴 會 1000㎡ ％ 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務 區(qū) 域 3500㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1100㎡ 6 ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 豪華五星級酒店平均空間分配及比例 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 商 務 套 房 數(shù) 量 高 級 套 房 數(shù) 量 豪 華 套 房 數(shù) 量 房