【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不同程度的增長(zhǎng)，人均可支配收入7864元，%；人均消費(fèi)支出5582元，%。，較去年上升約3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)測(cè)未來(lái)收入減少的居民主要是公司職員和服務(wù)人員?？傮w上居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。從可支配收入的構(gòu)成看，工薪收入仍然是居民家庭收入的主要來(lái)源。居民家庭人均工薪收入2610元，%。 ，%。儲(chǔ)蓄存款結(jié)構(gòu)也趨向長(zhǎng)期化，%?？傮w上居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)上升從居民支出增減來(lái)看。居民家庭消費(fèi)支出中，居住、耐用消費(fèi)品、教育文化娛樂(lè)和交通通信等消費(fèi)支出均有較大幅度的增長(zhǎng)，衣著類(lèi)支出基本持平，食品和醫(yī)療保健類(lèi)消費(fèi)支出則有所下降?？傮w上居民的支出在居住上有一定增長(zhǎng)。從商品房預(yù)售登記情況上看。2003年上半年，%；，%，占總量的97%；辦公樓和商業(yè)同比增幅明顯快于住宅，%%，%%。從區(qū)域成交量分析。對(duì)各區(qū)預(yù)售登記面積統(tǒng)計(jì)分析，批準(zhǔn)預(yù)售量大的區(qū)域其預(yù)售登記量也靠前，今年上半年，批準(zhǔn)預(yù)售量居前的浦東、閔行和普陀其預(yù)售登記量分列前三位，這和批準(zhǔn)預(yù)售量各區(qū)排名一致。今年上半年升幅居前的集中在外圍區(qū)域，其中嘉定、金山、松江升幅居前三位，這說(shuō)明上海市預(yù)售交易重心外移的過(guò)程仍在繼續(xù)。在全市預(yù)售登記量上升的同時(shí)，有七個(gè)區(qū)域的登記量同比下降，其中五個(gè)為中心區(qū)域。批準(zhǔn)預(yù)售和預(yù)售登記比，2003年上半年，全市批準(zhǔn)預(yù)售和預(yù)售登記比為1：，比去年同期的比率有所下跌，這主要是受到“非典”的影響，后市比率已有所上升，商品房總體市場(chǎng)的供求比率基本平衡。從購(gòu)房面積上看。今年上半年，70平方米/套的小戶(hù)型及100平方米/套以上各面積段成交量增幅較大，增幅全部大于20%，而70—100平方米/套成交基本穩(wěn)步，%；上半年100—150平方米/套成交較為集中，其交易量占全市比重超過(guò)50%，150平方米/套以上的大戶(hù)型成交量接近30%。從購(gòu)房客源上看?？驮礃?gòu)成初步顯示出外來(lái)客源的支撐因素。在中高檔物業(yè)的客源比例上，基本已是三分天下：外地、境外客戶(hù)的比例不斷增加。在中低檔物業(yè)的客源比例上，本市客戶(hù)所占比重較大，基本達(dá)到80%的比率。隨著上海市舊改的不斷深入，今后中低價(jià)房的客源比例將仍會(huì)以本市客源為主，而市中心中高價(jià)位房的外地或境外客戶(hù)比例會(huì)不斷上升。上海目前的市場(chǎng)總體供求關(guān)系是較為平衡的，在需求略大于供應(yīng)的情況下，市場(chǎng)保持著持續(xù)穩(wěn)定的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。而對(duì)于中高價(jià)房而言，近階段市場(chǎng)的供應(yīng)量就明顯充裕，各項(xiàng)目的銷(xiāo)售都存在一定的壓力。目前上海市的平均成交價(jià)格持續(xù)上升，預(yù)售價(jià)格依然堅(jiān)挺上揚(yáng)，平均購(gòu)房?jī)r(jià)格達(dá)5998元/平方米，顯示出買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)熱情及對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)看好。成交價(jià)格中以市中心及內(nèi)環(huán)區(qū)域上漲幅度最大，市中心區(qū)域平均成交價(jià)7588元/平方米，與前階段相比上漲492元/平方米，漲幅達(dá)7%，內(nèi)環(huán)地區(qū)成交均價(jià)也由4750元/平方米上升至5119元/平方米，漲幅近8%，顯示出市中心區(qū)域由于地段的稀缺性而對(duì)買(mǎi)家的巨大吸引力，并隨著市場(chǎng)的走高，其價(jià)值越發(fā)受到重視，價(jià)格升勢(shì)愈加堅(jiān)挺。目前，主力購(gòu)房單價(jià)范圍上移，中心城區(qū)及內(nèi)環(huán)區(qū)域更明顯全市成交的主力單價(jià)由3000—5000元/平方米提升至3500—5000元/平方米，顯示3500元/平方米以下的低價(jià)房比例減少；同時(shí)峰值由4000元/平方米上升至4500元/平方米，主力成交比重依然在低位。上升比較明顯的區(qū)域仍是中心城區(qū)和內(nèi)環(huán)地區(qū)，中心城區(qū)的主力單價(jià)提升至6000—7500元/平方米，內(nèi)環(huán)地區(qū)提升至4000—5500元/平方米。主力單套購(gòu)房總價(jià)及峰值保持平穩(wěn)。目前，主力單套總價(jià)仍維持在30—60萬(wàn)元/套，峰值在45萬(wàn)元/套的位置，主力聚集度略有下降，顯示出較強(qiáng)的穩(wěn)定性。中低價(jià)位房升勢(shì)強(qiáng)勁。購(gòu)房單價(jià)在6000元/平方米以下的中低價(jià)房，由于需求的巨大，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，單價(jià)也普遍有500元/平方米左右的漲幅。后市中低價(jià)位房仍有一定的上漲空間。從寶山區(qū)購(gòu)房均價(jià)上看，寶山區(qū)域商品房的均價(jià)由年初的3491元/平方米，上升至3690元/平方米，新開(kāi)樓盤(pán)的售價(jià)更是達(dá)到4000元/平方米以上?？梢?jiàn)，寶山區(qū)的購(gòu)房均價(jià)出現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。同時(shí)，隨著寶山新規(guī)劃的出臺(tái)，以及軌道交通的發(fā)展，這一區(qū)域的價(jià)值將得到更多關(guān)注。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)格狀況一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)（元/平方米）房型面積共富富都園3700400086140天馨花園3800440091154四季花城3900534089141眾望城上大聚豐園2630348089147當(dāng)代高邸2800390068127錦秋花園均價(jià)4400139207龍馨嘉園3300430086123上大陽(yáng)光乾恩園3200380092160 從周邊市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)看,單價(jià)在38004400元/平方米這樣的一個(gè)范圍內(nèi),個(gè)別有特色的樓盤(pán)單價(jià)稍高,如萬(wàn)科的四季花城?？們r(jià)分布狀況表總價(jià)段（萬(wàn)元）占總量體比例（%）銷(xiāo)售率（%）25以下10025－3510035－4545－5555以上合計(jì)100從上述總價(jià)段分布來(lái)看，周邊樓盤(pán)主力總價(jià)在25～35萬(wàn)元、35～45萬(wàn)元、45～55萬(wàn)元之間，%。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，25～45萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售情況最好，超過(guò)了平均銷(xiāo)售率，其中25～35萬(wàn)元的住宅，銷(xiāo)售率更達(dá)到了100%。35～45萬(wàn)元的住宅，%。其余總價(jià)段售況相差較大，%，明顯低于其他總價(jià)段的平均銷(xiāo)售率。由此可見(jiàn)，本區(qū)域表現(xiàn)為明顯的總價(jià)市場(chǎng)?？們r(jià)是影響銷(xiāo)售率的總主要原因，總價(jià)低則售況好，反之則差，這與當(dāng)?shù)氐目蛻?hù)的承受能力密切相關(guān)。寶山區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)表從圖表中可看出，寶山區(qū)的房?jī)r(jià)自今年以來(lái)有了較大幅度的上漲，這主要是受大市場(chǎng)利好因素的影響，加上多個(gè)區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的逐漸成熟，如大華、上大等地區(qū)，帶動(dòng)了整體房?jī)r(jià)的上移。從可比區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)上分析。就目前項(xiàng)目所處的區(qū)域發(fā)展環(huán)境來(lái)說(shuō)，能與本項(xiàng)目形成參照，并且已經(jīng)有所發(fā)展的區(qū)域就只有三林鎮(zhèn)了。三林鎮(zhèn)在新規(guī)劃中也是作為上海三大動(dòng)遷房基地之一，有著與本項(xiàng)目十分相似的背景。在區(qū)域規(guī)劃未出臺(tái)之前，三林的房地產(chǎn)價(jià)格普遍較低，約3000元/平方米左右的均價(jià)，在規(guī)劃出臺(tái)后，三林的房?jī)r(jià)就開(kāi)始上漲，到了申博成功后，三林地區(qū)的房?jī)r(jià)更是有近千元的上漲。隨著盧浦大橋等一系列重大市政工程的完工，目前三林地區(qū)普通商品房的均價(jià)都在4800元/平方米以上，區(qū)域的價(jià)值和認(rèn)同度正在逐步提升。項(xiàng)目所處的顧村地區(qū)，雖為寶山區(qū)“三塊、三點(diǎn)、一線”規(guī)劃中的主要發(fā)展地區(qū)，但其規(guī)劃方向?yàn)椤熬哂鞋F(xiàn)代化氣息的地區(qū)”，因此目前顧村地區(qū)的住宅發(fā)展規(guī)模與相鄰的祁連鎮(zhèn)和楊行鎮(zhèn)相去甚遠(yuǎn)。唯一位于該地區(qū)的樓盤(pán)「頤河苑」其別墅均價(jià)僅為3500元/m2左右。祁連鎮(zhèn)依托于上海大學(xué)現(xiàn)已日趨發(fā)展成熟，隨著弘基休閑廣場(chǎng)、好又多超市的入駐，將使該地區(qū)的生活氛圍更為完善；同時(shí)楊行鎮(zhèn)正依據(jù)西城區(qū)完整的規(guī)劃方案，逐步開(kāi)展城區(qū)建設(shè)，目前萬(wàn)科四季花城一期已開(kāi)始發(fā)售，其他項(xiàng)目也將陸續(xù)跟進(jìn)，預(yù)計(jì)兩年后該地區(qū)就將初具雛形?，F(xiàn)政府方面大力支持中低價(jià)位住宅的開(kāi)發(fā)，以滿足大量的市場(chǎng)需求，通過(guò)發(fā)展軌道交通等一系列政策鼓勵(lì)外環(huán)線附近的住宅開(kāi)發(fā)，顧村地區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展正可依托于此政策背景下。根據(jù)前面的分析。同時(shí)，在目前上海住宅市場(chǎng)價(jià)格整體持續(xù)增長(zhǎng)的形勢(shì)下，隨著軌道交通的建成以及鄰近兩鎮(zhèn)的發(fā)展成熟，顧村地區(qū)住宅價(jià)格也將被帶動(dòng)，根據(jù)目前臨近地區(qū)的住宅價(jià)格水平以及區(qū)域客戶(hù)的需求能力，到2005年顧村地區(qū)住宅的平均價(jià)格能夠達(dá)到均價(jià)4500～5200元/m2左右。因此，可對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位，其定位平均價(jià)格為：5000元/m2。上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司成立于1998年6月，是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的多元化經(jīng)營(yíng)的大型集團(tuán)性民營(yíng)企業(yè)。目前，公司房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)量已超過(guò)150萬(wàn)平米，并保持著100％以上的成功開(kāi)發(fā)率。“陽(yáng)光名邸”、“陽(yáng)光西班牙”、“陽(yáng)光星期8”等多項(xiàng)概念、定位項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，為公司及社會(huì)帶來(lái)了巨大的效應(yīng)、效益。上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）及其所屬公司先后參建、承建、獨(dú)立開(kāi)發(fā)了貝港花園、大上海國(guó)際花園、“陽(yáng)光一族”等各類(lèi)經(jīng)典樓盤(pán)。其中“貝港花園”被評(píng)為“浦江杯”優(yōu)秀工程?！瓣?yáng)光綠園”榮獲98年度“住在徐匯”大型房展評(píng)比第一名，“陽(yáng)光名邸”曾持續(xù)保持上海徐匯區(qū)銷(xiāo)量第一的好成績(jī)。上海陽(yáng)光投資集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一覽表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積銷(xiāo)售狀況開(kāi)發(fā)時(shí)間上海陽(yáng)光新景花園100%1998年上海陽(yáng)光綠園13萬(wàn)平米100%1998年上海陽(yáng)光名邸100%1999年上海陽(yáng)光星期834萬(wàn)平米55%200103年上海陽(yáng)光西班牙95%200001年上海陽(yáng)光摩天城7萬(wàn)平米80%200102年上海陽(yáng)光巴黎60%200203年上海陽(yáng)光威尼斯100萬(wàn)平米30%2003年 從上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司1998年～2003年房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上可以看出，上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)已具備良好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司從現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度出發(fā)，在穩(wěn)定主營(yíng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，選擇復(fù)合多元化增長(zhǎng)型戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展。先后成立上海陽(yáng)光物業(yè)管理公司、上海弘耘建筑公司、上海光景建筑材料公司、上海煜偉工程設(shè)計(jì)有限公司等與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的職能子公司。使得上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司不但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上得到有效的支持，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢的后續(xù)的服務(wù)上也形成完善的體系，為公司的降低成本、樹(shù)立品牌、立足市場(chǎng)提供了有效的支撐。 SWOT矩陣分析216。 項(xiàng)目地塊所處地段交通便捷，有軌道交通一號(hào)線延伸段和軌道交通七號(hào)線，更有外環(huán)線、滬太路等城市主干道。216。 地塊內(nèi)部有天然水系可供使用，利于項(xiàng)目的景觀營(yíng)造。216。 項(xiàng)目容積率適中，可出多種產(chǎn)品類(lèi)型，易于降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。216。 項(xiàng)目地塊統(tǒng)一規(guī)劃，整體性強(qiáng)，易于樹(shù)立項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷(xiāo)售216。 項(xiàng)目周邊配套尚未完善，居民生活出行存在不便。216。 目前項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況一般，改造需一定時(shí)間。216。 項(xiàng)目地塊形狀不工整，給規(guī)劃帶來(lái)較大難度。216。 周邊同質(zhì)項(xiàng)目較多，客源爭(zhēng)奪激烈。216。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，尤其是中低價(jià)房的稀缺，為本項(xiàng)目奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。216。 項(xiàng)目位于動(dòng)遷房基地旁，可充分利用其完善的大市政配套。216。 寶山新一輪規(guī)劃的出臺(tái)，明確了項(xiàng)目所在區(qū)域的定位為“具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)”，區(qū)域價(jià)值正在得到挖掘。216。 上海一系列大市政的建設(shè)為項(xiàng)目發(fā)展提供了硬件支持216。 項(xiàng)目周邊區(qū)域尤其是上大地區(qū)及寶山新城區(qū)未來(lái)會(huì)有多個(gè)大型項(xiàng)目面市，區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)加劇。216。 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)部也有多個(gè)項(xiàng)目推出，且產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向明顯，后市銷(xiāo)售壓力較大。劣勢(shì)：配套未完善，環(huán)境較差，形狀不規(guī)則，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。優(yōu)勢(shì)：交通便捷，自然資源豐富，項(xiàng)目容積率指標(biāo)，規(guī)劃統(tǒng)一。216。 房地產(chǎn)市場(chǎng)后市走向不明朗，不確定因素較多。威脅：區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)走向不明朗機(jī)會(huì)：市場(chǎng)看好，可利用周邊配套，地域價(jià)值提升，市政建設(shè)。本項(xiàng)目所處市場(chǎng)雖存在諸多不確定的因素，但鑒于項(xiàng)目主攻中低價(jià)位市場(chǎng)，因此在解決好產(chǎn)品問(wèn)題和客源問(wèn)題后，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景應(yīng)該看好，加上項(xiàng)目周邊市政建設(shè)配套的不斷完善，及諸項(xiàng)目在運(yùn)作上的相互配合，本項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。同時(shí)根據(jù)分析，對(duì)本項(xiàng)目的平均商品住宅房?jī)r(jià)格定位為：5000元/m2。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃是將項(xiàng)目各類(lèi)資源和條件，按照規(guī)定要求，合理配置起來(lái)，使其形成一個(gè)有效的整體。它對(duì)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售具有一定的促進(jìn)和引導(dǎo)作用。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目規(guī)劃涉及的范圍較為廣泛，其大致可以分為項(xiàng)目選址布局、規(guī)模功能、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、景觀綠化、等六個(gè)方面。接下來(lái)，就對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃所涉及的各方面內(nèi)容進(jìn)行分析和研究。 項(xiàng)目概述項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)內(nèi)，由上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司擬興建一現(xiàn)代化景觀住宅小區(qū)，項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)指標(biāo)參數(shù)如下：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)參數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位比例數(shù)量土地使用分析占地面積萬(wàn)M2 住宅用地萬(wàn)M2％公共設(shè)施用地萬(wàn)M2％公共綠地萬(wàn)M2％道路用地萬(wàn)M2％主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積萬(wàn)M2其中：多層住宅建筑面積萬(wàn)M2 其中：高層住宅建筑面積萬(wàn)M2 其中：商用公共建筑面積萬(wàn)M2住宅用地凈容積率住宅用地毛容積率建筑密度地下建筑面積萬(wàn)M2 綠化率％停車(chē)位個(gè)1650其中：地下個(gè)1620其中：地面?zhèn)€30居住總戶(hù)數(shù)戶(hù)1620居住總?cè)藬?shù)人4860 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和功能分析項(xiàng)目的規(guī)模跟土地面積及規(guī)劃建筑容積率有較大的關(guān)系。從開(kāi)發(fā)用地規(guī)?？?。目前，（）。這樣，本項(xiàng)目的最大建筑規(guī)模為：。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售是以建筑面積計(jì)算的。因此，為保證項(xiàng)目獲取最大的銷(xiāo)售收入，項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模將盡可能的接近政府控制規(guī)劃指標(biāo)的上限。在項(xiàng)目功能方面，首先，本項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)是成為中高檔住宅社區(qū)，各項(xiàng)基本生活功能（水、電、煤、供電、電話、有線電視等）設(shè)施務(wù)必齊備。其次，考慮到潛在的、未來(lái)的消費(fèi)品的產(chǎn)生（如：私家車(chē)等），為此須設(shè)置室外、室內(nèi)停車(chē)位。第三，雖然基地周邊已形成成熟的生活、商業(yè)條件，但是規(guī)模均較小，檔次明顯不高。因此，社區(qū)還是應(yīng)同時(shí)配備一定的商業(yè)生活設(shè)施（超市、酒樓及其它生活、娛樂(lè)等商業(yè)設(shè)施），其作用在于保障社區(qū)生活、娛樂(lè)供應(yīng)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商業(yè)潛力。另外，通過(guò)對(duì)上海市近期興建并具一定規(guī)模的住宅小區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其均配備功能齊全的會(huì)所。這樣，不但使小區(qū)的整體品位、形象得到提升，同時(shí)也利于建成后的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。因此，在項(xiàng)目上須具備此項(xiàng)功能。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格和建筑結(jié)構(gòu)分析首先，從項(xiàng)目建筑