【文章內(nèi)容簡介】 團(tuán)，自02年組建以來。在不斷的摸索過程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊(duì)伍，對外依托集團(tuán)公司的區(qū)域影響力，對內(nèi)整合資源，形成了融開發(fā)建設(shè)、市場調(diào)研、營銷策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，06年山水華美**項(xiàng)目、沁園項(xiàng)目、潤園項(xiàng)目的成功開發(fā)，使其成為徐州房地產(chǎn)市場較為有影響力的本地開發(fā)商之一，年開發(fā)量達(dá)到25平方米，位居徐州市三甲之列。房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為徐礦集團(tuán)新的利潤增長點(diǎn)，我司自2003年以來我司與徐州礦物集團(tuán)一直保持著良好的溝通，在后期的不斷溝通與了解過程中，兩司逐漸培養(yǎng)了深厚的感情，合作基礎(chǔ)深厚。第六部分 徐州項(xiàng)目競爭個(gè)案分析美麗樵村 物業(yè)類別: 普通住宅建筑類別: 多層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口價(jià) 格：起價(jià):，均價(jià)2500元/平方米開 發(fā) 商: 江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址: 銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口售樓電話: 051682287777 82287888入住時(shí)間: 200731容 積 率: 綠 化 率: 37%樓層狀況: 6幢多層共133戶 三層商鋪2幢項(xiàng)目介紹:項(xiàng)目占地19畝，綠化率為37%。由6幢133戶海派住宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商業(yè)用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點(diǎn)有規(guī)律的散落宅間………由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，居住空間，開合得宜，層次有序.整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動(dòng)靜結(jié)合的視覺美感，建筑單體設(shè)計(jì)巧妙地將流暢簡潔的平屋頂，以及富有動(dòng)感的斜坡屋面相互結(jié)合，勾勒出錯(cuò)落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況:終 點(diǎn) 站：11路 新淮線（美麗樵村水泥廠）等公交車周邊配套:中 小 學(xué): 師大附小，管道小學(xué),幼兒園:管道幼兒園，雙語幼兒園,郵局:銅山**郵電局,銀 行: 中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行，中國銀行,醫(yī)院:銅山**縣中醫(yī)院. 永新人家物業(yè)類別: 普通住宅建筑類別: 多層裝修狀況: 毛坯物業(yè)地址: 銅山**新區(qū)樵村（美麗樵村東隔壁）價(jià) 格：起價(jià)1800元/平方米，均價(jià)2000元/平方米，一房一價(jià)開 發(fā) 商: 徐州永新房地產(chǎn)有限公司售樓處地址: 項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處電話：83506888/86308666樓層狀況: 5棟多層 1棟綜合樓 1棟小高層項(xiàng)目介紹：該小區(qū)規(guī)劃布局充分利用現(xiàn)狀地形，共規(guī)劃7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業(yè)，北、東設(shè)置主、次入口一個(gè)，陽光廣場和中心花園各一處。環(huán)線位置: 無占地面積: 總建筑面積: 20000平方米開發(fā)周期: 總 戶 數(shù): 近300戶停 車 位: 155項(xiàng)目區(qū)位圖：(略)第七部分 徐州項(xiàng)目的銷售價(jià)格一、徐州銅山**區(qū)總體概況隸屬江蘇省徐州市。古稱“大彭氏國”，迄今已有5000余年的悠久歷史，境內(nèi)歷史積淀沉雄，文化底蘊(yùn)豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。 銅山**，耕地面積156萬畝，轄20個(gè)鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)場、1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2005年，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），是“九五”，%。銅山**縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路4條：霍連（霍爾果斯—連云港）、京福（北京—福州）、京滬（北京—上海）、徐宿寧（徐州—宿遷—南京），高速公路出入口8個(gè)。國道4條：104（北京—福州）、206（煙臺(tái)—汕頭）、310（連云港—天水）、311（徐州—西峽）。26條鐵路專用線縱橫交織，京滬高速鐵路即將建設(shè)。內(nèi)陸水運(yùn)，京杭大運(yùn)河斜貫縣域東西，有貨運(yùn)碼頭55個(gè)，15條航線最大通航能力達(dá)1000噸級。遠(yuǎn)洋運(yùn)輸，銅山**距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運(yùn)輸，銅山**距徐州觀音國際機(jī)場40公里。銅山**縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源20余種，其中煤炭儲(chǔ)量18億噸、鐵礦石儲(chǔ)量1億噸、石灰?guī)r儲(chǔ)量25億噸、白云巖儲(chǔ)量5億噸、硬質(zhì)高嶺土儲(chǔ)量3億噸、耐火粘土儲(chǔ)量12億噸。 銅山**縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積150余萬畝，其中，蔬菜面積88萬畝，年產(chǎn)量16億公斤。、生豬飼養(yǎng)60余萬頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬只、家禽飼養(yǎng)2100萬羽。全縣林業(yè)用地80余萬畝，活立木蓄積300萬立方米。果樹種植面積30余萬畝，果品年產(chǎn)量近20萬噸。銅山**縣的工業(yè)基礎(chǔ)已形成食品、紡織、木材加工、機(jī)械電子、治金、建材化工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)，位居中國食品工業(yè)第一大縣之列，奶牛奶業(yè)是銅山**最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。其中，上市公司維維集團(tuán)作為中國500強(qiáng)企業(yè)、國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，兩年內(nèi)銷售收入將突破100億元；紡織工業(yè)，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)有20萬錠棉紡能力，年產(chǎn)高中檔精梳、普梳純棉紗3萬余噸、高檔針織面料1萬噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬米、牛仔布1000萬米。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵150萬噸、鋼及鋼材100萬噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥500萬噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá)15億只。 銅山**縣的工業(yè)園建設(shè)。銅山**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積50平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心和最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，開發(fā)區(qū)享有“大學(xué)城”之美譽(yù)，中國礦業(yè)大學(xué)、徐州師范大學(xué)、徐州工學(xué)院、徐州建筑工程學(xué)院、九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥?？茖W(xué)校等近20所院校坐落其間，在校生逾5萬。開發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類企業(yè)700余家，投資總額逾50億元，其中外商直接投資項(xiàng)目26家?；拘纬闪私?jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 銅山**縣的投資軟環(huán)境： 銅山**縣人民政府設(shè)立的行政審批中心實(shí)行“一站式”審批、“一條龍”服務(wù)、公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事程序，竭誠為投資者服務(wù)。為確保對投資者的回報(bào)，凡是國家和省市出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策在銅山**縣都能夠得到充分落實(shí)；對投資千萬元人民幣以上的工業(yè)項(xiàng)目將列為重點(diǎn)項(xiàng)目并發(fā)給“綠卡”，在建設(shè)期間減免16項(xiàng)行政性收費(fèi)；在項(xiàng)目用地方面，根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模、稅收貢獻(xiàn)等實(shí)行一事一議的“彈性地價(jià)”；對固定資產(chǎn)投資超億元人民幣的大項(xiàng)目，作為個(gè)案辦理，可享受更加優(yōu)惠的政策。銅山**，始終確立“投資者是上帝”的理念，嚴(yán)格規(guī)范行政行為，努力為投資者創(chuàng)造安全、寬松的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，確保投資者的合法權(quán)利不受侵害。 二、徐州銅山**區(qū)域房屋價(jià)格由于2007年銅山**縣的新的房地產(chǎn)市場成交是零，見下表：行政分區(qū)累計(jì)成交情況統(tǒng)計(jì)實(shí)時(shí)成交情況統(tǒng)計(jì)成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積鼓樓區(qū)5430 587466 1 125 云龍區(qū)7928 789396 14 1232 泉山區(qū)17665 2034270 4 850 九里區(qū)238 26125 0 0 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1314 140906 0 0 豐 縣813 73848 11 1164 沛 縣184 17690 0 0 邳 州25 2614 3 298 新 沂400 43817 9 1220 賈 汪0 0 0 0 睢 寧0 0 0 0 銅 山0 0 0 0 在沒有新開發(fā)樓盤參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房價(jià)格（2007年5月掛牌）：小 區(qū) 地 段裝修程度面積價(jià)格二手單價(jià)金土地花園毛坯房150平米33萬2200元/平米金土地花園簡單裝修100平米25萬2500元/平米望城花園毛坯房85平米17萬2000元/平米銅山**醫(yī)藥中專普通裝修94平米2394元/平米望城花園毛坯房110平米22萬2000元/平米漢府雅園毛坯房140平米2843元/平米嘉慧園毛坯房216平米40萬1852元/平米望城花園毛坯房110平米22萬2000元/平米平均值：（忽略簡單和普通裝修）2224元/平米考慮到新房與二手房的價(jià)格存在很大關(guān)系，價(jià)格差考慮為20%。因此：當(dāng)?shù)氐男路績r(jià)格估算為：2224元/平米X 20%=2669元/平米三、徐州房價(jià)走勢的判斷 縱觀各個(gè)區(qū)域徐房指數(shù)的運(yùn)行軌跡，不難發(fā)現(xiàn)，除了市中心價(jià)格一枝獨(dú)秀外，其他區(qū)域價(jià)格都正在向同一個(gè)價(jià)位方向聚集，其中東區(qū)的大盤作用對價(jià)格穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性作用；而隨著西區(qū)三環(huán)以內(nèi)區(qū)域融入中心區(qū)，三環(huán)內(nèi)外價(jià)格會(huì)出現(xiàn)分化；后期北區(qū)大盤的開發(fā)將會(huì)對北區(qū)的價(jià)格走勢確定一個(gè)新的基準(zhǔn)點(diǎn)；而南區(qū)盡快將銅山**新區(qū)納入徐房指數(shù)體系，將是更加客觀評價(jià)南區(qū)房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵要素。 從2006年1—9月份商品住房均價(jià)來看，4—6月漲幅較大，其他月度漲幅都較小。主要原因：一是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的慣性所致，而市場交易價(jià)格對市場的變化反映滯后，造成二季度的市場價(jià)格漲幅較大；二是按照國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求和部署，我市對房地產(chǎn)市場各種行為進(jìn)行了規(guī)范和調(diào)控，同時(shí)及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，極大地增加了市場信息的透明度，一定程度上遏制了市場投機(jī)行為。 因此，2007年徐州年房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)2006年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢，房價(jià)會(huì)按各個(gè)區(qū)域會(huì)根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達(dá)到一個(gè)相對高位。而市中心的價(jià)格始終會(huì)高于其他區(qū)域，但其他各區(qū)域價(jià)格會(huì)逐漸趨同，從而形成一個(gè)合理的“地級差”。四、徐州銅山**區(qū)房價(jià)走勢的判斷依據(jù)前文分析：2007年徐州年房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)2006年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢，并且依據(jù)2006年三季度的南區(qū)價(jià)格2798元/平米，2004年三季度的南區(qū)價(jià)格2270元/平米：兩年實(shí)際平均增長幅度為：（2798/2270—1）/2X100%=%考慮后期2008年、2009年仍將延續(xù)該增幅走勢。另外：由于供求比差異是目前徐州市場導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素，但是銅山**區(qū)域目前供應(yīng)量非常少，作為保守估計(jì)來判斷未來兩年的價(jià)格如下：徐州銅山**區(qū)域未來兩年的價(jià)格判斷：2008年項(xiàng)目市場參考價(jià)格：2669元/%=2979元/平米2009年項(xiàng)目市場參考價(jià)格：2979元/%=3325元/平米2010年項(xiàng)目市場參考價(jià)格：3325元/%=3712元/平米第八部分 徐州項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算一、徐州項(xiàng)目周期項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目周期為四年，即2007年10月至2010年10月，具體分為三個(gè)階段：第一階段：2007年10月－2008年4月項(xiàng)目前期考察論證，取得土地，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目開工前的準(zhǔn)備工作。第二階段：2008年5月2009年6月項(xiàng)目施工建設(shè)階段。2008年5月開始基礎(chǔ)施工，2009年1月封頂，2009年3月項(xiàng)目配套設(shè)施完工，2009年6月辦理竣工驗(yàn)收。第三階段：2008年1月—2010年2月項(xiàng)目銷售階段。預(yù)計(jì)2008年銷售25％，2009年實(shí)現(xiàn)銷售55％，2010年銷售剩余的20％銷售價(jià)格預(yù)測：見第七部分內(nèi)容二、項(xiàng)目收益情況依據(jù)20074徐州銅山**國土轉(zhuǎn)讓公告的內(nèi)容：地 塊編 號地 塊座 落總面積(m2)規(guī)劃用途出讓年限（年）容積率建筑密度綠地率供地條件2007－4漢王鎮(zhèn)望城村居住70≤24%≥35%現(xiàn)狀土地價(jià)格為：36360萬元，此次測算時(shí)按照底價(jià)：66萬元/畝，樓面價(jià)格為：707元/平米測算。項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表（一）、項(xiàng)目成本：土地面積（平方米）110000總建筑面積（平方米）164077多層建筑面積（平方米）123262地上建筑面積（平方米）154077高層建筑面積（平方米）30815地下建筑面積（平方米）10000（車庫：283計(jì)算）序號費(fèi)用名稱單位預(yù)算成本(元/平方米)總預(yù)算（萬元）備注一 土地成本6901132666萬元/畝，含4%土地契稅二前期費(fèi)用137 2247　勘探費(fèi)5 82　設(shè)計(jì)費(fèi)12 200　監(jiān)理費(fèi)4 70　造價(jià)咨詢費(fèi)1 15　三通一平、臨時(shí)設(shè)施10 160　各項(xiàng)規(guī)費(fèi)105 1720　三建筑配套成本　17676　 多層106413115　 高層14804561　四開發(fā)管理費(fèi)24 400　五不可預(yù)見費(fèi)24 400　六財(cái)務(wù)費(fèi)用90 1470　小計(jì)2043 33519　七銷售費(fèi)用2%68 1050銷售總額按52505萬元八%223 3439　合計(jì)233438008