【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 工總面積的百分比餅圖 ,如圖 2所示。 其他商品房屋住宅施工面積 ( 萬平方米 )2020 年 1 至 5 月浙江省商品房建筑施工面積 ( 萬平方米 )圖 2 可以看出 ,在保持較快的增長(zhǎng)幅度 (20%)的同時(shí) ,住宅在商品房施工總面積中仍然占有較合理的比重 , 體現(xiàn)了浙江省通過調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應(yīng)更多的低價(jià)位住房 ,及通過增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展的戰(zhàn)略。 從以上數(shù)據(jù)與圖表可明顯得出這樣的結(jié)論 :無論是房地產(chǎn)業(yè)投資總額還是商品房建設(shè)投資 ,都比去年有了 15%左右的增長(zhǎng)幅度 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于浙江省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %的速度 ,顯示了政府及開發(fā)商對(duì)浙江房地產(chǎn)業(yè)的信心。 從固定資產(chǎn)投資總額在全省各地的結(jié)構(gòu)性分布來看 ,各地的投資額及增長(zhǎng)率參差不齊 ,具體的投資及同期增長(zhǎng)比率如圖 3所示 。 圖中可以看出 ,杭州位于以杭州、寧波為首的第一梯隊(duì)中。這一梯隊(duì)的特點(diǎn)便是投資總額普遍高于其他地區(qū) ,而同比增長(zhǎng)也在兩位數(shù) ,杭州增長(zhǎng) %而寧波更是達(dá)到 16%。第二梯隊(duì)以嘉興和紹興為首 ,與溫州與湖州組隊(duì) ,其特點(diǎn)是雖投資額比第一梯隊(duì)略微遜色 ,但增長(zhǎng)勢(shì)頭非常迅速 ,尤其是湖州 ,同比增長(zhǎng) 30%。以臺(tái)州為首的第三梯隊(duì)無論在投資總額還是增長(zhǎng)速度上都乏善可陳。以固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)觀浙江省 ,杭甬兩地區(qū)在投資額絕對(duì)數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)及快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭 ,都顯示了兩地區(qū)在浙江省經(jīng)濟(jì)中的重要地位和雄厚實(shí)力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 1 5 月浙江省分地區(qū)固定資產(chǎn)投資 ( 億元 )圖 3分地區(qū)固定資產(chǎn)投資麗 水 市臺(tái) 州 市舟 山 市衢 州 市金 華 市紹 興 市湖 州 市嘉 興 市溫 州 市寧 波 市杭 州 市Value5004003002001000 1 0 01 5 月同比增減 通過上述對(duì)浙江省宏觀經(jīng)濟(jì)尤其是在固定資產(chǎn)投資方面的總體及結(jié)構(gòu)性分析 ,我們可以看出 :長(zhǎng)三角地區(qū)已成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭 , 在各方面都具有其他經(jīng)濟(jì)區(qū)塊無法比擬的強(qiáng)勢(shì) ,而浙江省地處長(zhǎng)三角較為富庶的南翼 ,地理位置得天獨(dú)厚 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn) ,已成為重要的經(jīng)濟(jì)引擎。杭州市作為浙江省的經(jīng)濟(jì)輻射中心 ,依托獨(dú)特的居住環(huán)境 ,無論從投資氣候 ,天然環(huán)境 ,還是政策導(dǎo)向 ,購(gòu)買實(shí)力來看 ,都對(duì)在杭州的房地產(chǎn)投資發(fā)展提供了沃土。 二、 杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及展望 自從今年 3月 17日央行上調(diào)個(gè)人住房公 積金貸款利率以來，政府又出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，尤其是 4月初銀監(jiān)會(huì)選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶 8個(gè)城市，對(duì) 4家國(guó)有商業(yè)銀行和 12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查。抽查城市中，浙江省八占其二，對(duì)浙江省房地產(chǎn)業(yè)的重視可見一斑。 深入分析政府自 3月 17日加息以來采取的種種調(diào)控措施，我們認(rèn)為上次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的有以下幾點(diǎn)：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保持房?jī)r(jià)的上漲在一定的幅度之內(nèi)；抑制房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離價(jià)值的不合理上漲，防止出現(xiàn)價(jià)格暴漲的 “ 泡沫 ” 。禁止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作、整頓市場(chǎng)行為；加強(qiáng)信貸管理，防范房地產(chǎn)金 融風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應(yīng)更多的低價(jià)位住房。通過增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 首次宏觀調(diào)控的一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，各地房產(chǎn)市場(chǎng)均有一定程度的反應(yīng)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 尤其是最近幾年房?jī)r(jià)上漲幅度較高的幾個(gè)城市。正如建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在 6月 3日的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行已出現(xiàn)部分城市商品住房成交量明顯下降，價(jià)格上漲趨緩等積極變化。 在政策強(qiáng)大攻勢(shì)下，杭州樓市持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間的觀望、僵持局面開始被打破，大量待價(jià)而沽的空置樓房 近幾天來紛紛掛牌于二手房市場(chǎng)。通過觀察 杭州透明售房網(wǎng)上所顯示的住宅成交量數(shù)字，恐怕實(shí)在難以讓杭州的開發(fā)商笑出聲來 。但在這略顯頹勢(shì)的市場(chǎng)中，一類房產(chǎn)的成交卻攪得表面波瀾不驚的房海暗流涌動(dòng)。 5月 30日，在 “6 .1” 大限之前的倒數(shù)第二天，根據(jù)杭州市透明網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)天杭州市共成交 33套物業(yè)，其中公建、商業(yè)類物業(yè)成交量達(dá)到了 21套，占據(jù)當(dāng)天總成交額的 63%。而當(dāng)日預(yù)定數(shù)量達(dá)到了 59套，卻沒有一套是公建、商業(yè)類物業(yè)，觀察這類物業(yè)的交易信息可以發(fā)現(xiàn)，一般極少有預(yù)定，而是直接成交。這也不難看出買賣雙方對(duì)這一物業(yè)類型的 信心。 其實(shí)早在 5月 25日起，陽光顧問信息研究部 已 連續(xù)數(shù)天統(tǒng)計(jì)了杭州透明網(wǎng)上公布的成交數(shù)據(jù)，杭州市公建、商業(yè)類物業(yè)的成交量始終沒有出 現(xiàn)象 住宅物業(yè)那樣的明顯下滑趨勢(shì)，保持著穩(wěn)定的成交量，還時(shí)有上升趨勢(shì)。從物業(yè)類型上看，像福雷德廣場(chǎng)、萬新大廈這樣的小戶型酒店式公寓的銷量是最好的，單價(jià)從 6000元到 2萬元不等；另外，環(huán)球時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓等寫字樓項(xiàng)目的成交量也不錯(cuò)，這些寫字樓所處的地段通常商業(yè)氛圍較成熟，單價(jià)也都在 萬元以上。 那什么樣的物業(yè)可稱為商業(yè)地產(chǎn)？我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的重新認(rèn)識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)概念有廣義、狹義之 分，從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)形式，包括寫字樓、會(huì)議中心，以及商業(yè)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念，是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、健康服務(wù)、休閑娛樂設(shè)施等等。其開發(fā)模式、融資模式、功能用途都有利于住宅、公寓、寫字樓等等房地產(chǎn)形式。 商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的作用體現(xiàn)在：帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、改善人民的生活品質(zhì)、提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力、吸納社會(huì)就業(yè)人口和承載城市景觀功能等。與前一小節(jié)所述的杭州市宏觀經(jīng)濟(jì)概況相對(duì)照，也就不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)在杭州樓市中的異軍 突起感到意外了。 與住宅類物業(yè)不同 ,商業(yè)地產(chǎn)的受宏觀政策的影響還是較大的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，不可預(yù)見性因素很多，受相關(guān)政策的影響相對(duì)較大，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)政策的制定應(yīng)該是息息相關(guān)的。目前我們國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道比較單一，主要靠銀行貸款，銀行信貸率非常高，有的開發(fā)商在 70、 80％，部分的超過 90％。所以在去年上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 半年的宏觀調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)被列入調(diào)控的范圍。 雖然商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控之列，但各地仍投資熱情高漲，開發(fā)熱度不減，特別是代表一些城市形象的大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)建成。這主要是因?yàn)椋环矫?中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，許多國(guó)際零售、娛樂餐飲業(yè)商業(yè)巨頭，都在加快進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是 2020年 12月 11號(hào)，隨著零售業(yè)的全面開放，現(xiàn)在基本已經(jīng)全面開放了，外資零售業(yè)擴(kuò)大了在我國(guó)的擴(kuò)張區(qū)域，加快了發(fā)展步伐，使商業(yè)地產(chǎn)需求量進(jìn)一步加大 ； 另一方面若該商業(yè)地產(chǎn)屬于品牌物業(yè)，開發(fā)商會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)的選擇上，租金價(jià)格的談判中，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。 杭州 市的商業(yè)地產(chǎn)基本圍繞 一個(gè)市中心商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、三個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、十二個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心、十一條商業(yè)特色街區(qū) 的布局 ，在林林總總的商業(yè)中心規(guī)劃范圍內(nèi)，商業(yè)物業(yè)開發(fā)量快速增長(zhǎng)。 據(jù)杭州市商貿(mào)局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處有關(guān)人員提供的數(shù)據(jù)，目前杭州有 69個(gè)跨國(guó)商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，各種國(guó)內(nèi)的連鎖店、專賣店、超級(jí)市場(chǎng)、量販店、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、主題商場(chǎng)等仍在增多。 而 據(jù)專業(yè)人士介紹，發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常在 ，像上海、北京人均商業(yè)面積 已接近 1平方米，需求依然較為強(qiáng)勁。而目前杭州人均商業(yè)面積約為 ，增量空間尚有一定余地。 而杭州市商業(yè)用地的土地出讓情況 ,為我們描繪出杭州市商業(yè)地產(chǎn)中近期內(nèi)發(fā)展的大致輪廓。根據(jù)近年來杭州市非住宅土地出讓的統(tǒng)計(jì) ,我們得到如下表所示的數(shù)據(jù)。 從表上不難看出 ,市中心在中近 期仍將是高檔商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)地 ,錢江新城將在 3至 5年后成為 CBD中的新貴 ,城北將由汽車企業(yè)領(lǐng)軍漸成商業(yè)氣候 ,而濱江、三墩、下沙將為住宅物業(yè)配套及服務(wù)。整體呈現(xiàn)中心火爆、熱點(diǎn)閃耀、周邊快速升溫的態(tài)勢(shì) ,這與杭州商業(yè)正擺脫單一商業(yè)中心格局的發(fā)展是一致的。 表 1 區(qū)塊 數(shù)量 (宗 ) 具體位置 特點(diǎn) 市中心 20 上城、下城 及江干 價(jià)格起伏較大 :如 2020 年江干區(qū)兩塊土地僅以 1600元 /平米左右成交；而 2020年 6月 2日吳山路附近地塊以 17770/平米成交 ,創(chuàng)下歷年杭州非住宅用地交易之最。 錢江新城 27 商業(yè)用地供 應(yīng)量大 ,建筑容積率高 :是政府重點(diǎn)規(guī)劃的 CBD區(qū)塊 ,3至 5年后將成為繼武林 ,黃龍 ,慶春后又一新興寫字樓板塊。 濱江 21 商務(wù)辦公用地為主 ,住宅配套商業(yè)用地為輔 :眾多企業(yè)對(duì)商務(wù)辦公用地需求較大 ,同時(shí)隨著入住人群的增加 ,須新建大量商業(yè)及服務(wù)設(shè)施。 城北 29 文一、德勝 汽車 4S企業(yè)用地最多 :政府著力打造 ” 城北汽車一條 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 路以北 街 ” ,并推出多宗專為汽車企業(yè)設(shè)計(jì)的商業(yè)用地。汽車產(chǎn)業(yè)在該地塊已漸成氣候。 三墩 1 商業(yè)用地價(jià)格看漲 :大型人文社區(qū)及浙大紫金港校區(qū)的居住群體對(duì)該區(qū)塊的商業(yè)用地需求不斷增加 ,配套的不 完善延緩商業(yè)用地的狀況已逐漸得到解決 ,價(jià)格看漲。 下沙 6 商業(yè)用地量少價(jià)低 :商業(yè)用地的提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅的開發(fā)速度 ,已對(duì)區(qū)塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。 2020年以來 ,商業(yè)用地量已大量增加 ,但總體仍呈現(xiàn)量少價(jià)低狀。 在商業(yè)地產(chǎn)的研究中 ,我們也不斷聽到商業(yè)地產(chǎn)由于“粗放經(jīng)營(yíng)”而失敗的案例。分析其原因 ,不外乎這么幾個(gè)原因 : 不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，盲目套用住宅開發(fā)的模式 ,沒搞清商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者能有機(jī)結(jié)合起來；經(jīng)營(yíng)者 在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差 ,大多數(shù)都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，沒有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的思想準(zhǔn)備； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款 ,一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降 , 就會(huì)造成銀行的不良貸款。 根據(jù)上述一些問題 ,結(jié)合近期較為成功的商業(yè)物業(yè)案例分析及杭州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ,我們?cè)诖藢?duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)做出一些思考 : 首先 ,應(yīng)采用科學(xué)合理的商業(yè)模式，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本?？赏ㄟ^商業(yè)與地產(chǎn)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，又有效控制和降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次 , 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。要抓好定位先要調(diào)查好市場(chǎng)，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā) ,以市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)定位的前提；再次 , 如果是主題經(jīng)營(yíng)則要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。 因此 ，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除了要積攢實(shí)力外，還得做好 “ 精耕細(xì)作 ” 的思想準(zhǔn)備。 這其中 ,專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的作用日益重要。這些管理團(tuán)隊(duì)既包括物業(yè)管理人員，又要包括商業(yè)管理的專家，以及營(yíng)銷方面的專家，只有各方面人員的配合，才能共同把商業(yè)物業(yè)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)好 、管理好，發(fā)揮好商業(yè)資源應(yīng)有的價(jià)值。 杭州市位于 中國(guó)最具成長(zhǎng)性的長(zhǎng)三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過振蕩之后，從總體上說還將持續(xù)飄紅，其中具有創(chuàng)新精神、具備資源稀缺性、品質(zhì)過硬的產(chǎn)品會(huì)具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具備較強(qiáng)創(chuàng)新能力的開發(fā)商能獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三