【文章內(nèi)容簡介】 貿(mào)地標(biāo)項(xiàng)目，加速溫嶺對外招商引資步伐 依托溫嶺政府緊抓機(jī)遇、大膽創(chuàng)新、建設(shè)新溫嶺多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，本項(xiàng)目的建成，有望填補(bǔ)溫嶺尚未有過大型綜合型商貿(mào)交易物流中心的市場缺陷，全面提升溫嶺的商貿(mào)交流檔次與氛圍，為經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的溫嶺進(jìn)一步加速招商引資與外來商貿(mào)交流提供有力的實(shí)體保障。 集基地型、網(wǎng)絡(luò)型及一條龍運(yùn)營模式于一體的專有市場體系特色 本項(xiàng)目建成后，將成為具有以下鮮明特點(diǎn)的市場體系： 〃集?浙南首席農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、國際大型物流基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地、多功能商貿(mào)交易基地?于一體的?基 地型?商貿(mào)聚合體。 〃集?電子商務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺、高端實(shí)體商貿(mào)交易平臺、國際連鎖式大型供需網(wǎng)絡(luò)?于一體的?網(wǎng)絡(luò)型?先進(jìn)商業(yè)運(yùn)作模式。 〃集?生產(chǎn)加工貿(mào)易一條龍、經(jīng)營服務(wù)管理一條龍、政府支持與政策利用一條龍?于一體的?一條龍?持續(xù)經(jīng)營管理體系。 帶動多功能城市格局的構(gòu)筑與發(fā)展，加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展效應(yīng)的突顯 項(xiàng)目周邊四通八達(dá)的交通路網(wǎng)資源優(yōu)勢，已經(jīng)為該區(qū)塊融入多元化、多功能的城市發(fā)展格局創(chuàng)造了天時(shí)、地利、人和的先天條件，本項(xiàng)目利用自身獨(dú)特的一站式商貿(mào)集群產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，同時(shí)在規(guī)劃打造過程中進(jìn)行嚴(yán)格而科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，既合 理利用了溫嶺城市經(jīng)濟(jì)發(fā) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 展對于外來招商引資的需求度，又對整個(gè)溫嶺地區(qū)的休閑、居住、商貿(mào)交流、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等功能進(jìn)行整合與優(yōu)化，將會帶動溫嶺市多功能城市格局的構(gòu)筑與發(fā)展，加速溫嶺進(jìn)一步融入與周邊各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市的經(jīng)濟(jì)交流與商貿(mào)交流中，突顯溫嶺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效應(yīng)。 增強(qiáng)多元化經(jīng)濟(jì)投資收益，為溫嶺經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供源動力保障 項(xiàng)目定位為?溫嶺首席一站式休閑購物商貿(mào)旗艦?，在廣泛招商引資、引入豐厚外來經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的同時(shí)，利用項(xiàng)目內(nèi)部多功能的豐富產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將為溫嶺的招商引入注入源源不斷的經(jīng)濟(jì)能動力；超大規(guī)模的商業(yè)體量規(guī)劃，有望 以每年豐富的廣告收益、租金回報(bào)收益、商業(yè)稅收收益、固定資產(chǎn)投資收益、利用項(xiàng)目內(nèi)部大體量商業(yè)場所的展示展會承辦收益等多種形式，逐年提升溫嶺市的財(cái)政收入，帶動溫嶺經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、良性循環(huán)軌跡。 綜合以上分析，我們認(rèn)為，經(jīng)過兩到三年，隨著項(xiàng)目的建成，溫嶺市將以鮮明的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)特色及綜合商貿(mào)交流氛圍與周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市進(jìn)一步溝通融合，以項(xiàng)目的招商引資與商貿(mào)交流為契機(jī)，加速溫嶺經(jīng)濟(jì)與周邊縣市的資源優(yōu)勢互補(bǔ)，成為溫嶺具有鮮明意義的地標(biāo)式商貿(mào)休閑產(chǎn)業(yè)聚合體，乃至?甬臺溫?三地具有影響力的?一站式地標(biāo)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)實(shí)體?，從而拉動整個(gè)溫 嶺經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，前景利好，值得展望。 第五部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)估 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序進(jìn)行，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、組織施工、裝修試調(diào)、竣工驗(yàn)收．現(xiàn)已完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及初步設(shè)計(jì)，通過規(guī)劃局會審．項(xiàng)目建設(shè)期定位２２個(gè)月，建設(shè)期從2020年５月到2020年３月。進(jìn)度安排為： 1. 2020年 6 月到2020年９月，完成施工圖設(shè)計(jì)； 2. 2020年 12 月，完成招投標(biāo)工作； 3. ２００ 7 年 1 月，施工隊(duì)進(jìn)場； 4. ２００ 7 年 1 月到2020年３月， 土建施工及裝修； 5. 2020年３月，竣工驗(yàn)收． 二、項(xiàng)目管理 項(xiàng)目建設(shè)單位將對本項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行全面管理，主要把握以下幾點(diǎn)：一要組織到位．由項(xiàng)目法人單位具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的組織實(shí)施和工程建設(shè)，公司應(yīng)落實(shí)一名董事專門負(fù)責(zé)．二要制度到位．嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人制、監(jiān)理制、招投標(biāo)制度，及相應(yīng)的崗位負(fù)責(zé)制，保證項(xiàng)目的實(shí)施效率和質(zhì)量。三要資金到位．將按照工程進(jìn)度情況撥付工程有關(guān)資金，并建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度，由專人負(fù)責(zé)，保證項(xiàng)目資金的合理使用和工程建設(shè)進(jìn)度，提高項(xiàng)目實(shí)施的財(cái)務(wù)透明 度．四要監(jiān)督到位．定期將工程的實(shí)施進(jìn)度、財(cái)務(wù)使用情況上報(bào)，接受財(cái)政、審計(jì)等有關(guān)部門的監(jiān)督． 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三、 項(xiàng)目經(jīng)營管理 （１）公司組織機(jī)構(gòu)：本外商獨(dú)資公司設(shè)立董事會．董事會設(shè)董事長一名，董事２人，負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)．并實(shí)行董事長下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制．董事會下設(shè)＂四部一辦一中心＂即： →→市場管理部：負(fù)責(zé)市場飲食衛(wèi)生、工商、個(gè)協(xié)、物價(jià)、計(jì)量、治安、消防、車管、裝卸、倉儲、化驗(yàn)、檢驗(yàn)、市場督察等工作． →→財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)市場財(cái)務(wù)會計(jì)、統(tǒng)計(jì)、出納、財(cái)稅、票據(jù)管理等工作． →→后勤部：負(fù)責(zé)時(shí)常環(huán)衛(wèi)、防疫、水電、廣播、通訊、基建、維 修、設(shè)備管理、職工食堂、賓館、出租房等工作． →→進(jìn)出口部：負(fù)責(zé)農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)出口事宜和出口基地的建設(shè)指導(dǎo)等工作． →→物流配送中心：負(fù)責(zé)農(nóng)副產(chǎn)品的采購、配送． →→辦公室：負(fù)責(zé)市場文秘檔案、信息宣傳、資料匯總、人事管理、外事聯(lián)系、內(nèi)部協(xié)調(diào)、接待等工作． （２）財(cái)務(wù)會計(jì)和審計(jì)：公司按中國有關(guān)法律、法規(guī)建立財(cái)務(wù)制度，設(shè)立會計(jì)帳薄，編制報(bào)表并受財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督． （３）勞動管理：公司職工的招聘、辭退、辭職、報(bào)酬、勞動保護(hù)等事項(xiàng)，按中國有關(guān)勞動管理規(guī)定辦理． 第六部分 投入、產(chǎn)出及經(jīng)營狀況預(yù)測 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、項(xiàng)目整體 銷售策略 本項(xiàng)目整體經(jīng)營策略考慮采取以下幾大步驟實(shí)施完成： A、首先完成對大型超市招商，以帶動項(xiàng)目整體高端形象識別、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力及品牌效應(yīng)。并以超市的品牌知名度先期導(dǎo)入，帶動商住樓的按揭銷售走量；以大規(guī)模超市聚合商業(yè)業(yè)態(tài)及旺盛商業(yè)氛圍，帶動一樓精品購物走廊相關(guān)商鋪物業(yè)的按揭出租或出售。 B、待大型招市招商進(jìn)行至二分之一時(shí)，啟動相關(guān)娛樂、休閑、文化、商業(yè)配套的招商工作。 二、資金情況說明 項(xiàng)目總投資 26000 萬元，其中 億元商請銀行解決，其余全部自籌．本項(xiàng)目屬臺商張欽煌先生個(gè)人獨(dú)資舉辦 ，據(jù)有關(guān)資信證明表明，張欽煌先生資信良好．因此，項(xiàng)目法人單位是有穩(wěn)定、充足的資金渠道來保證項(xiàng)目建設(shè)的資金需求的． 三、資金、投入、產(chǎn)出、利潤列表 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 附表一： 溫嶺農(nóng)貿(mào)城有限公司建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 單位：費(fèi)用，萬元；面積：平方米 序號 工程或費(fèi)用名稱 面積 費(fèi)用 一 建筑安裝工程費(fèi)用 土建造價(jià)（包括征地款項(xiàng) ) 86000 13228 給排水 86000 602 電氣工程 86000 808 智能系統(tǒng) 86000 1247 消防工程 86000 1032 采暖通風(fēng)工程 86000 430 電梯設(shè)備 86000 960 中央空調(diào) 86000 2800 其他設(shè)備 86000 800 合計(jì) 21907 二 其他費(fèi)用 220 勘察設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)等 451 管理費(fèi)用 460 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 合計(jì) 1231 三 預(yù)備費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 3％ 合計(jì) 四 建設(shè)期利息 合計(jì) 費(fèi)用總計(jì) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 附表二 ： 固定資產(chǎn)投資還本付息計(jì)算表 單位：萬元 注： 按 ％上浮 20％計(jì)息． 說明：第一年度： 5000 萬歸還來源擬采用商住樓銷售按揭款抵充本金． 第二年度： 5000 萬為商住樓銷售余額及市場經(jīng)營權(quán)按揭租賃款歸還本息． 第三年度：完成市場整體招商租金收益及相應(yīng)的經(jīng)營權(quán)按揭收入本息． 第四年度：采用產(chǎn)權(quán)物業(yè)抵押取得其他與可持續(xù)性流動資金貸款或項(xiàng)目暫緩撥款 ． 年份 年初借款累計(jì) 本年應(yīng)計(jì)利息 年末借款累計(jì) 本年還本利息 合計(jì) 其中：付息 本金 第一年 15000 5000 第二年 10000 5000 第三年 5000 5000 第四年 第五年 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 附表三： 投資成本估算 單位：萬元 成本項(xiàng)目名稱 投產(chǎn)期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 以后每年 固定資產(chǎn)折舊 898 898 898 898 898 898 維修費(fèi) 130 130 130 130 130 130 無形資產(chǎn)攤銷 投資借款利息 其他費(fèi)用 700 700 700 700 700 700 總成本 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 附表四： 盈利測算 單位：萬元 注：招商期按二年計(jì)算，第一年 60%，第二年 40%。 項(xiàng)目名稱 投產(chǎn)期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 年收入 29052 19360 1430 1280 1280 49702 銷售成本 6299 投資成本（租賃） 20786 間接費(fèi)用成本 3023 2639 1256 873 873 8664 稅金及附加 1743 1162 26 26 26 2983 稅前利潤 8035 4725 852 469 469 10970 所得稅 0 0 0 稅后利潤 8035 4725 148 381 381 13670 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 附表五： 投資回收期預(yù)測 單位：萬元 年份 總投資 回收金額 年末收回投資 稅后利潤 提取折舊 攤銷無形資產(chǎn) 小計(jì) 1 8035 500 43 8578 29052 2 4725 500 43 5268 19360 3 148 500 43 691 4 381 500 43 924 5 381 500 43 924 合計(jì) 26132 13670 2500 215 16385 48412 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 附表六： 浙江溫嶺農(nóng)貿(mào)城銷售租賃一覽表 建筑類型 單位 面積 方式 單價(jià)（元） 期限 平均年租金 總價(jià)（億） 商住樓 ㎡ 2 萬 租或售 6,500 元 40 年 元 /年 /㎡ 億 地下車泊位 個(gè) 200 租賃 60,000 20 年 暫不計(jì)入收入 一樓精品街 ㎡ 20330 經(jīng)營權(quán) 15 年 80 元 /月 /㎡ 億 二樓商業(yè)房 ㎡ 19790 經(jīng)營權(quán) 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 三樓商業(yè)用房 ㎡ 11130 經(jīng)營 權(quán) 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 四樓商業(yè)辦公 ㎡ 2280 使用權(quán) 40 年 暫不計(jì)入 合計(jì) ㎡ 78530 40 年 億 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 其他說明： 商住樓按配套住宅、辦公樓價(jià)格考慮； 車位按配套用房出租計(jì)； 溫嶺當(dāng)?shù)匮亟滞惖囟紊啼亙r(jià)格為 4～ 5 萬元 /㎡，采用租賃價(jià)格按此定價(jià)； 二、三樓用房均以租賃大戶超市的特殊情況，按 5 年不變價(jià)計(jì)； 辦公用房的使用按具體招商計(jì)劃另行確定方案； 產(chǎn)權(quán)質(zhì)押： 萬 5000 元 /㎡＝ 億元（不含任何附加值） — → 銀行抵押： 億 50％＝ 億元，可在租賃的基礎(chǔ)上進(jìn)行資產(chǎn)的打包融資； 物業(yè)管理采取分片塊自治，綜合考核管理相結(jié)合；如精品屋、休閑娛樂、超市、辦公樓物業(yè)等自治為基礎(chǔ)，所需費(fèi)用即可滿足，年收入在 350 萬左右； 廣告經(jīng)營等其他類型收入是在充分利用區(qū)域地利優(yōu)勢及商貿(mào)廣場綜合特點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并適當(dāng)舉辦相應(yīng)的展銷、節(jié)日活動，如水產(chǎn)博覽會、農(nóng)副產(chǎn)品展銷會等，收入在