【文章內容簡介】 貿地標項目，加速溫嶺對外招商引資步伐 依托溫嶺政府緊抓機遇、大膽創(chuàng)新、建設新溫嶺多元化經(jīng)濟發(fā)展模式的宏觀經(jīng)濟規(guī)劃，本項目的建成，有望填補溫嶺尚未有過大型綜合型商貿交易物流中心的市場缺陷，全面提升溫嶺的商貿交流檔次與氛圍，為經(jīng)濟飛速發(fā)展的溫嶺進一步加速招商引資與外來商貿交流提供有力的實體保障。 集基地型、網(wǎng)絡型及一條龍運營模式于一體的專有市場體系特色 本項目建成后，將成為具有以下鮮明特點的市場體系： 〃集?浙南首席農貿產品生產基地、國際大型物流基地、農副產品加工基地、多功能商貿交易基地?于一體的?基 地型?商貿聚合體。 〃集?電子商務信息網(wǎng)絡平臺、高端實體商貿交易平臺、國際連鎖式大型供需網(wǎng)絡?于一體的?網(wǎng)絡型?先進商業(yè)運作模式。 〃集?生產加工貿易一條龍、經(jīng)營服務管理一條龍、政府支持與政策利用一條龍?于一體的?一條龍?持續(xù)經(jīng)營管理體系。 帶動多功能城市格局的構筑與發(fā)展，加速經(jīng)濟發(fā)展效應的突顯 項目周邊四通八達的交通路網(wǎng)資源優(yōu)勢，已經(jīng)為該區(qū)塊融入多元化、多功能的城市發(fā)展格局創(chuàng)造了天時、地利、人和的先天條件，本項目利用自身獨特的一站式商貿集群產業(yè)效應，同時在規(guī)劃打造過程中進行嚴格而科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃，既合 理利用了溫嶺城市經(jīng)濟發(fā) 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 展對于外來招商引資的需求度，又對整個溫嶺地區(qū)的休閑、居住、商貿交流、資金運轉等功能進行整合與優(yōu)化，將會帶動溫嶺市多功能城市格局的構筑與發(fā)展，加速溫嶺進一步融入與周邊各經(jīng)濟發(fā)達縣市的經(jīng)濟交流與商貿交流中，突顯溫嶺的經(jīng)濟發(fā)展效應。 增強多元化經(jīng)濟投資收益，為溫嶺經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供源動力保障 項目定位為?溫嶺首席一站式休閑購物商貿旗艦?，在廣泛招商引資、引入豐厚外來經(jīng)濟資產的同時，利用項目內部多功能的豐富產業(yè)規(guī)劃，將為溫嶺的招商引入注入源源不斷的經(jīng)濟能動力；超大規(guī)模的商業(yè)體量規(guī)劃，有望 以每年豐富的廣告收益、租金回報收益、商業(yè)稅收收益、固定資產投資收益、利用項目內部大體量商業(yè)場所的展示展會承辦收益等多種形式，逐年提升溫嶺市的財政收入，帶動溫嶺經(jīng)濟的持續(xù)、良性循環(huán)軌跡。 綜合以上分析，我們認為，經(jīng)過兩到三年，隨著項目的建成，溫嶺市將以鮮明的商貿產業(yè)特色及綜合商貿交流氛圍與周邊經(jīng)濟發(fā)達縣市進一步溝通融合，以項目的招商引資與商貿交流為契機，加速溫嶺經(jīng)濟與周邊縣市的資源優(yōu)勢互補，成為溫嶺具有鮮明意義的地標式商貿休閑產業(yè)聚合體，乃至?甬臺溫?三地具有影響力的?一站式地標商貿產業(yè)實體?，從而拉動整個溫 嶺經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，前景利好，值得展望。 第五部分 項目進度安排 一、項目進度預估 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 本項目建設嚴格按照基本建設程序進行，進行初步設計、施工圖設計、招投標、組織施工、裝修試調、竣工驗收．現(xiàn)已完成項目設計方案及初步設計，通過規(guī)劃局會審．項目建設期定位２２個月，建設期從2020年５月到2020年３月。進度安排為： 1. 2020年 6 月到2020年９月，完成施工圖設計； 2. 2020年 12 月，完成招投標工作； 3. ２００ 7 年 1 月，施工隊進場； 4. ２００ 7 年 1 月到2020年３月， 土建施工及裝修； 5. 2020年３月，竣工驗收． 二、項目管理 項目建設單位將對本項目的建設過程進行全面管理，主要把握以下幾點：一要組織到位．由項目法人單位具體負責本項目的組織實施和工程建設，公司應落實一名董事專門負責．二要制度到位．嚴格執(zhí)行項目法人制、監(jiān)理制、招投標制度，及相應的崗位負責制，保證項目的實施效率和質量。三要資金到位．將按照工程進度情況撥付工程有關資金，并建立項目財務管理制度，由專人負責，保證項目資金的合理使用和工程建設進度，提高項目實施的財務透明 度．四要監(jiān)督到位．定期將工程的實施進度、財務使用情況上報，接受財政、審計等有關部門的監(jiān)督． 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 三、 項目經(jīng)營管理 （１）公司組織機構：本外商獨資公司設立董事會．董事會設董事長一名，董事２人，負責公司日常事務．并實行董事長下的總經(jīng)理負責制．董事會下設＂四部一辦一中心＂即： →→市場管理部：負責市場飲食衛(wèi)生、工商、個協(xié)、物價、計量、治安、消防、車管、裝卸、倉儲、化驗、檢驗、市場督察等工作． →→財務部：負責市場財務會計、統(tǒng)計、出納、財稅、票據(jù)管理等工作． →→后勤部：負責時常環(huán)衛(wèi)、防疫、水電、廣播、通訊、基建、維 修、設備管理、職工食堂、賓館、出租房等工作． →→進出口部：負責農副產品進出口事宜和出口基地的建設指導等工作． →→物流配送中心：負責農副產品的采購、配送． →→辦公室：負責市場文秘檔案、信息宣傳、資料匯總、人事管理、外事聯(lián)系、內部協(xié)調、接待等工作． （２）財務會計和審計：公司按中國有關法律、法規(guī)建立財務制度，設立會計帳薄，編制報表并受財政、稅務機關的監(jiān)督． （３）勞動管理：公司職工的招聘、辭退、辭職、報酬、勞動保護等事項，按中國有關勞動管理規(guī)定辦理． 第六部分 投入、產出及經(jīng)營狀況預測 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 一、項目整體 銷售策略 本項目整體經(jīng)營策略考慮采取以下幾大步驟實施完成： A、首先完成對大型超市招商，以帶動項目整體高端形象識別、擴大項目影響力及品牌效應。并以超市的品牌知名度先期導入，帶動商住樓的按揭銷售走量；以大規(guī)模超市聚合商業(yè)業(yè)態(tài)及旺盛商業(yè)氛圍，帶動一樓精品購物走廊相關商鋪物業(yè)的按揭出租或出售。 B、待大型招市招商進行至二分之一時，啟動相關娛樂、休閑、文化、商業(yè)配套的招商工作。 二、資金情況說明 項目總投資 26000 萬元，其中 億元商請銀行解決，其余全部自籌．本項目屬臺商張欽煌先生個人獨資舉辦 ，據(jù)有關資信證明表明，張欽煌先生資信良好．因此，項目法人單位是有穩(wěn)定、充足的資金渠道來保證項目建設的資金需求的． 三、資金、投入、產出、利潤列表 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 附表一： 溫嶺農貿城有限公司建設項目投資估算表 單位：費用，萬元；面積：平方米 序號 工程或費用名稱 面積 費用 一 建筑安裝工程費用 土建造價（包括征地款項 ) 86000 13228 給排水 86000 602 電氣工程 86000 808 智能系統(tǒng) 86000 1247 消防工程 86000 1032 采暖通風工程 86000 430 電梯設備 86000 960 中央空調 86000 2800 其他設備 86000 800 合計 21907 二 其他費用 220 勘察設計咨詢費等 451 管理費用 460 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 合計 1231 三 預備費 不可預見費 3％ 合計 四 建設期利息 合計 費用總計 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 附表二 ： 固定資產投資還本付息計算表 單位：萬元 注： 按 ％上浮 20％計息． 說明：第一年度： 5000 萬歸還來源擬采用商住樓銷售按揭款抵充本金． 第二年度： 5000 萬為商住樓銷售余額及市場經(jīng)營權按揭租賃款歸還本息． 第三年度：完成市場整體招商租金收益及相應的經(jīng)營權按揭收入本息． 第四年度：采用產權物業(yè)抵押取得其他與可持續(xù)性流動資金貸款或項目暫緩撥款 ． 年份 年初借款累計 本年應計利息 年末借款累計 本年還本利息 合計 其中：付息 本金 第一年 15000 5000 第二年 10000 5000 第三年 5000 5000 第四年 第五年 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 附表三： 投資成本估算 單位：萬元 成本項目名稱 投產期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 以后每年 固定資產折舊 898 898 898 898 898 898 維修費 130 130 130 130 130 130 無形資產攤銷 投資借款利息 其他費用 700 700 700 700 700 700 總成本 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 附表四： 盈利測算 單位：萬元 注：招商期按二年計算，第一年 60%，第二年 40%。 項目名稱 投產期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計 年收入 29052 19360 1430 1280 1280 49702 銷售成本 6299 投資成本（租賃） 20786 間接費用成本 3023 2639 1256 873 873 8664 稅金及附加 1743 1162 26 26 26 2983 稅前利潤 8035 4725 852 469 469 10970 所得稅 0 0 0 稅后利潤 8035 4725 148 381 381 13670 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 附表五： 投資回收期預測 單位：萬元 年份 總投資 回收金額 年末收回投資 稅后利潤 提取折舊 攤銷無形資產 小計 1 8035 500 43 8578 29052 2 4725 500 43 5268 19360 3 148 500 43 691 4 381 500 43 924 5 381 500 43 924 合計 26132 13670 2500 215 16385 48412 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 附表六： 浙江溫嶺農貿城銷售租賃一覽表 建筑類型 單位 面積 方式 單價（元） 期限 平均年租金 總價（億） 商住樓 ㎡ 2 萬 租或售 6,500 元 40 年 元 /年 /㎡ 億 地下車泊位 個 200 租賃 60,000 20 年 暫不計入收入 一樓精品街 ㎡ 20330 經(jīng)營權 15 年 80 元 /月 /㎡ 億 二樓商業(yè)房 ㎡ 19790 經(jīng)營權 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 三樓商業(yè)用房 ㎡ 11130 經(jīng)營 權 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 四樓商業(yè)辦公 ㎡ 2280 使用權 40 年 暫不計入 合計 ㎡ 78530 40 年 億 中國地產商域網(wǎng) 中國地產商域網(wǎng) 其他說明： 商住樓按配套住宅、辦公樓價格考慮； 車位按配套用房出租計； 溫嶺當?shù)匮亟滞惖囟紊啼亙r格為 4～ 5 萬元 /㎡，采用租賃價格按此定價； 二、三樓用房均以租賃大戶超市的特殊情況，按 5 年不變價計； 辦公用房的使用按具體招商計劃另行確定方案； 產權質押： 萬 5000 元 /㎡＝ 億元（不含任何附加值） — → 銀行抵押： 億 50％＝ 億元，可在租賃的基礎上進行資產的打包融資； 物業(yè)管理采取分片塊自治，綜合考核管理相結合；如精品屋、休閑娛樂、超市、辦公樓物業(yè)等自治為基礎，所需費用即可滿足，年收入在 350 萬左右； 廣告經(jīng)營等其他類型收入是在充分利用區(qū)域地利優(yōu)勢及商貿廣場綜合特點的基礎上進行，并適當舉辦相應的展銷、節(jié)日活動，如水產博覽會、農副產品展銷會等，收入在