【文章內(nèi)容簡介】 將不降反漲。言房價(jià)上漲的原因主要是基 于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。步入 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開發(fā)商們將會(huì)在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場(chǎng)空間，這一切都以成本為支撐；從 2020 年起土地的協(xié)議出讓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽這個(gè)土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競(jìng)爭(zhēng)者的爭(zhēng)奪，土地成本勢(shì)必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對(duì)需要大量資金在較長時(shí)間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會(huì)增多；再加上旺盛的市場(chǎng)需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑原材料上漲等 因素， 2020 年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房價(jià)向上漲的日子可以預(yù)測(cè)也就不遠(yuǎn)了，不漲價(jià)是不太可能的，只是漲多少罷了。 ３、住宅市場(chǎng)需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100 平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費(fèi)者喜愛的戶型和面積。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。 （３） 多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 （４） 入戶花園 和陽臺(tái)面積并非越大越好，每套住宅兩個(gè)陽臺(tái)、鋼化玻璃陽臺(tái)欄桿是市場(chǎng)的主要選擇。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 （５） 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)交通和停車要求較高，項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要考慮適度超前，但市場(chǎng)有挖掘成本機(jī)會(huì)。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （７） 消費(fèi)者對(duì)小區(qū)及周邊配套需求完善實(shí)用，配套設(shè)置應(yīng)該與項(xiàng)目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購房時(shí)最注重的 3 個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì) 物業(yè)管理要求呈上升局面。 （８） 市場(chǎng) 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì) 1530 萬一套的住宅有較強(qiáng)的購買能力， 20 萬 和 30 萬是購房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。 （９） 消費(fèi)者對(duì)金陽評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。 （１０） 市場(chǎng)成熟程度整體不高，缺乏絕對(duì)的品牌項(xiàng)目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費(fèi)者信息獲知渠道相對(duì)傳統(tǒng)，信息面較窄。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對(duì)平穩(wěn)的 開發(fā)量。另外，三橋、烏當(dāng)、金陽幾個(gè)區(qū)域?qū)⒓休^大的開發(fā)量，這三個(gè)區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計(jì)達(dá)到 550 萬平方米，其中三橋區(qū)域定點(diǎn)項(xiàng)目約 20 個(gè)，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達(dá) 250 萬平方米。 烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約 80 平方米的項(xiàng)目開工上市。金陽新區(qū)除碧海花園的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進(jìn)展順利全年預(yù)計(jì)有近 220 萬平方米項(xiàng)目開發(fā)。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個(gè)中小項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約 50萬平方米的項(xiàng)目開工。 即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊 ，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。 （六）項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)： 2020 年國家相關(guān)部門先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號(hào)文件； （３） 建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。在房 地產(chǎn)行業(yè)，國家及相關(guān)部門在土地出讓、金融政策、開發(fā)后服務(wù)的各個(gè)方面為房地產(chǎn)業(yè)定下了行業(yè)發(fā)展的宏觀方向。 2020 年相繼傳出或報(bào)道的中國房地產(chǎn)擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅、商品房的保修責(zé)任明確有房開商負(fù)責(zé)、包括貴陽在內(nèi)的 26 個(gè)城市暫停審批建設(shè)用地等消息，無不反應(yīng)出中國的 房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。 房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實(shí)守信、用心經(jīng)營、實(shí)力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設(shè)服務(wù)，是一個(gè)需要高度重視的問題。 三、貴陽城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽市 2020 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽市城市總體規(guī)劃》是貴陽市政府于 2020 年在 1986 年國務(wù)院批準(zhǔn)《貴陽市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了 19962020 年間貴陽 15 年的中長期規(guī)劃方案 ，從社會(huì)、城市發(fā)展的各個(gè)方面明確了貴陽 未來發(fā)展的指導(dǎo)性方向。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個(gè)片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地 495 平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口 174 萬人。 城區(qū)是省、市黨政機(jī)關(guān)所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術(shù)、科技、商貿(mào)和旅游服務(wù)中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強(qiáng)新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴(yán)格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。 （二）貴陽城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)： 到 2020 年，把貴陽市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭(zhēng) 2020 年城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國省會(huì)城市中等水平。 （三）總體發(fā)展戰(zhàn)略： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：實(shí)施開發(fā)帶動(dòng)、科技興市和可持續(xù)發(fā)展三大戰(zhàn)略，建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培植支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，形成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)突出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2020 年，國 內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 高起點(diǎn)快速發(fā)展金融、保險(xiǎn)、通信、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、 行業(yè)配套、結(jié)構(gòu)布局合理，高度產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化的第三產(chǎn)業(yè)體系。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。 第一產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持城郊型、外向型、現(xiàn)代化的方向，全力發(fā)展蔬菜、糧食、優(yōu)質(zhì)烤煙、干鮮果、奶牛、禽蛋、豬牛羊、花卉、水產(chǎn)養(yǎng)殖、觀光農(nóng)業(yè)，形成生產(chǎn)基地，劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：嚴(yán)格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科學(xué)文化素質(zhì)，普及九年制義務(wù)教育，大力發(fā)展職業(yè)教育和成人教育，加強(qiáng)貴陽作為全省高等教育基地的建設(shè)；加大科技成果的開發(fā)與推廣力度，提高國民生產(chǎn)總值增長中的科技貢獻(xiàn)率，進(jìn)一步繁榮和發(fā)展文化、體育、衛(wèi)生、廣播電視、新聞出 版事業(yè)，逐步建立和形成設(shè)施齊全、配套完善的社會(huì)服務(wù)體系，提高精神文明建設(shè)水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行城市功能布局，為各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災(zāi)體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，改善城市生態(tài)，把貴陽市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。 （四） 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià)： 四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據(jù) 2020 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962020》， 2020 年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東 南部為倉儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對(duì)阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān)市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，第三個(gè)中心城區(qū)，經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，逐步 奠定了貴陽次中心區(qū)和貴陽市居住生活區(qū)域的地位。縱使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價(jià)格水平等各方面的指標(biāo)來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區(qū)域。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過幾年的 開發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場(chǎng)熱度、區(qū)域版塊聲勢(shì)在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。未來區(qū)域內(nèi)面臨主要由本公司兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)放量供應(yīng)的局面，在宣傳造勢(shì)、產(chǎn)品差異化、 客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個(gè)大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。目前只有樂街小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)已形成一個(gè)成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。加上黃河路以西開發(fā)用地越來越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來小河區(qū)開發(fā)的重心。 A、 B、 C 地塊面積相對(duì)比較大，將會(huì)成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量： 小河區(qū)人民政府 2020 年的發(fā)展重點(diǎn)將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分 過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。也就是說，小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動(dòng)。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個(gè)主要項(xiàng)目。黃河路以東，熱銷項(xiàng)目數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項(xiàng)目以“中興世家”為首。小河?xùn)|北方向， 珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動(dòng)錦上添花。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動(dòng)以及“云凱頤園”等項(xiàng)目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點(diǎn)，同時(shí)，沙沖路的改建也將帶動(dòng)這一地段的商業(yè)氛 圍。 預(yù)計(jì)全年有約 50 萬平方米的項(xiàng)目開工。 五、項(xiàng)目開發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對(duì)完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。但目前市場(chǎng)上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。 地理位置： 貴陽市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地，過去少有人煙，目前顯 得較為偏僻。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α］^其他區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢(shì)可言。 人文條件： 該項(xiàng)目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設(shè)時(shí)搬遷的廠礦區(qū)，沒有可以挖掘的人文資源。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項(xiàng)目，也不能很好的在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項(xiàng)資源不足。從市場(chǎng)上看，目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類似，文化資源需要在開發(fā)中通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅 物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽市場(chǎng)現(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)貴陽的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級(jí)版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功 能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。