【正文】 到 2020 年，把貴陽市建設成為經濟繁榮、產業(yè)結構合理、科學技術先進、服務體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產通便捷的現代化城市，力爭 2020 年城市經濟社會和科技綜合實力達到全國省會城市中等水平。加速農業(yè)產業(yè)化和優(yōu)質農產品生產基地建設。片區(qū)公共服務設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東 南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。黃河路以東，熱銷項目數量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項目以“中興世家”為首。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α? 環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然植被，通過項目內的大景觀長軸線，以水景 為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規(guī)劃，而 適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項目的優(yōu)勢之一。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對獨立，但其社區(qū)配套相對成熟。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車較少。 機會點 （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2020 年，城市化水平將達到 35%— 40%，按這一指標，到 2020 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數量將增加 5 萬 人，按小康標準的人均居住面積為 35 平方米 /人計算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 （ 5）項目所在區(qū)域樓盤質素一般： 雖然珠江路項目一帶有多家房開提前進入，而且開發(fā)成績也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質卓越的中、高檔次樓盤，對未來地塊的規(guī)劃大有空間。 （ 5）土地費高、土地成本不確定： 政府將對地塊實行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過多，競爭激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬多方的拆遷量，使地塊熟地成本提高。總規(guī)劃居住戶數 5100 戶，總人口約 17000人。 市政配套 地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設施相對完善，但購物、生活目前還多有不便。精品小戶型電梯房目前在平整場地，預計 05 年初竣工。 商業(yè) 未售，據稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標客戶 市區(qū)、小河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發(fā)商 貴陽大興房地產開發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設計 中國市政工程、西南設計研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點 一梯 23 戶設計，各種朝向都有，通風、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網球場、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標客戶 普通住宅主要面對市內、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價格 起價 /平均價 /最高價 1580 元 /1800 元 /2020 元（復、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 貴陽大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營銷 定位 廣告媒體 路牌廣告 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復式、頂層復式；別墅目前處于前期預熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門面全部售完，單價 30008000 元 /平方 經驗及不足 該小區(qū) 背面有大松樹林，進小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 開發(fā)商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數） 約 900 套， 2020 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進度 大多已封頂 公攤 率 不超過 10% 目標客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不很理想 （二） 其 它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀新城 項目地址電話 貴陽市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 開發(fā)商 世紀中天投資股份有限公司（世紀新城經營分公司） 規(guī)劃設計單 位 同濟大學建筑設計研究院、法國歐博建筑與規(guī)劃設計院 園林設計單位 香港雅克設計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展營銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區(qū) —— 締造國內首個“怡生社區(qū)” 推廣用語 “世紀生態(tài)新城、演繹國際經典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經濟指標 小區(qū)總占地面積 ㎡，總建筑面積 100萬㎡，容積率 ，小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12個組團，總戶數 6000余戶， 規(guī)劃居住總人口 2萬余人。 建筑風格 /交付標準 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現代風格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設計元素，以簡潔的線條和裝飾構件、運用色彩搭配來表現浪漫的法蘭西風格。二期預計均價約 1850元 /㎡。項目若能如期按規(guī)劃完成，將會是貴陽的一大創(chuàng)舉，也能帶動此片區(qū)的經濟發(fā)展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進入小區(qū)的道路拓寬也是一個難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2020年政府的十大 重大實事這之一，并且現在已在緊密施工中 2020724）。毛壞房交付。目前 7路公交車直達該項目。另有 22 套別墅，戶型未定。 項目情況點評 該項目位于貴陽市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實力雄厚的開發(fā)商中天房地產投資承建。目前公交車不能直達，只有中巴 車路經此地。 產品特點 /比重 一期聯排別墅：戶型面積為 200㎡ 250㎡之間，花園面積 4070㎡；戶型結構： 3層主體帶半地下車庫設計，以 4房 3廳為主力，建筑依地形建造，間架錯落，形成有機的街區(qū)間隔和鄰 里氛圍。 經驗及不足 由于該樓盤一期已形成小河 區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認同度較高。熙園 地理位置 /售樓電話 貴陽小河中心轉盤 /383577 3831555 開發(fā)商 貴陽云凱房地產開發(fā)有限公司 策劃代理商 貴陽宏廈房地產交易有限公司 建筑設計 重慶輕工業(yè)設計學院 占地面積 /建筑面積 5198 平方 / 平方 容積率 /綠化率 %/ 規(guī)模（總套數） 274 套 戶型（種類及面積） 二房 平方；三房 、 、 平方。 發(fā)展現狀 /趨勢 經過 3 年的開發(fā)，該項目一期中的部分半山別墅、半島連排別墅已經基本竣工，但具體交房時間未定。 毛胚房交付，設子母防盜門、塑鋼窗、可視對講門禁、紅外和火災報警裝置；緊急求助和煤氣泄露報警由業(yè)主選配。 經濟指標 總用地面積 1500 畝（ 含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）。 （ 3）開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開發(fā)規(guī)模過大，這將導致開發(fā)周期較長，不可預期的市場因素太多，從而導致運作此項目的抗風險能力較低。 （ 4）尋求小河區(qū)政府政策的支持： 就小河區(qū) 目前的產業(yè)結構來看，要實現經濟發(fā)展翻 4 番的目標，在工業(yè)發(fā)展無法保證的前提下，房地產開發(fā)對經濟拉動不容忽視。 （ 7）地塊北面有墳墓： 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 劣勢： （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標實現較難： 因為該地塊的區(qū)域屬于小河區(qū)現中心地帶外圍，其開發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實現開工與開通，特別是實現與南明區(qū)的連接，將會成為項目開發(fā)成功的關鍵問題。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。樂街小區(qū)幼兒園 長江路 華烽廠辦、柴油機廠辦、樂街小 區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場 23個，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強度螺栓廠之間、長江路 轉盤附近 8 銀行 2個 位于長江路， 距項目較遠，大概 2公里左右 9 公交車 1 1 42 走長江路到瑞和家園、中興世家 終點站在華烽廠和高強度螺栓廠 之間，距地塊附近較遠 10 便利店 沿長江路有紅玉超市、紅華超市便利 店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項目建設大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢： （ 1）未來區(qū)位優(yōu)勢明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側，是貴陽經濟技術開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃開發(fā)的重點之一，它可通過珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時間內開通，則它離貴陽市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是未來連接南明區(qū)的交通要道。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安計劃開通 C 標段，也只能連通小河區(qū)內的長江路或建設中的黔江路，進入項目的道路形象不佳是一個很難改變的現實，短期內公共交通資源不足，交通資源不足。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項目的優(yōu)勢資源之一。但目前市場上的大盤為數不少，此種優(yōu)勢已經并非一家獨有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預測風險。也就是說，小河的房地產開發(fā)將不再向南部移動。但我們不能忽視的是隨著經過幾年的 開發(fā)建設，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。完善基礎設施配套建設。著力培育生物制藥、電子信息產品制造、新型材料等新技術產業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經濟協作區(qū)內產業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地 495 平方公里，其中，城市市建設用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口 174 萬人。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯合道路的方面發(fā)展。 （９） 消費者對金陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當形勢不明，白云、三橋受到冷遇。 （３） 多層住宅類型和錯層結構單位獲得市場持續(xù)認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向對住房消費有較大的影響力。 從數值上看 ，貴陽的房地產價格下降了，但在仔細分析各區(qū)域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在 穩(wěn)步上漲。 二、在售及即將上市大型房地產項目列表： 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17