【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00000100000015000002021000250000030000000%10%20%30%40%50%供應(yīng)量 2669900 966900 1507605 61000 918420百分比 4 3 . 9 % 1 5 . 4 % 2 4 . 6 % 1 . 0 % 1 5 . 0 %購(gòu)物中心／綜合項(xiàng)目專業(yè)商場(chǎng) 社區(qū)商業(yè) 批發(fā)市場(chǎng) 商務(wù)配套 根據(jù)在建商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)情況，供應(yīng)量最 大的是建筑面積在 20萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目，供應(yīng)面積為 1660000平方米，其次是建筑面積在 5萬(wàn)平方米 10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，供應(yīng)面積為 1337000平方米。規(guī)模在 5萬(wàn)平方米以上的中大型項(xiàng)目的總規(guī)模高達(dá) 4199400平方米，占總供應(yīng)量的 71%。 北京在建商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)040000080000012021001600000202100001020304050總供應(yīng)量 288025 722720 691280 1337000 1202400 1660000項(xiàng)目個(gè)數(shù) 42 36 17 21 7 4１萬(wàn)平方米以下１萬(wàn) ３萬(wàn) ３萬(wàn) ５萬(wàn)５萬(wàn) １０萬(wàn)１０萬(wàn) ２０萬(wàn)２０萬(wàn)以上 從供應(yīng)的區(qū)域分布上看，三環(huán)到五環(huán)之間的商業(yè)用房供應(yīng)占市場(chǎng)總供應(yīng)量的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一半以上，二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)新增供應(yīng)量較少，以老項(xiàng)目翻新改造為主 目前在建商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)按照環(huán)線分布看，供應(yīng)量最多的區(qū)域?yàn)槿h(huán)到四環(huán)，供應(yīng)量為 1612200平方米，所占比例為 %，其次為四環(huán)到五環(huán)，所占比例為 %，三環(huán)到五環(huán)之間的商品項(xiàng)目的供應(yīng)占市場(chǎng)總供應(yīng)量的一半以上。二環(huán)以內(nèi)的商品項(xiàng)目的供應(yīng)量最少，為 830500平方米，所占比例為 %。 北京各區(qū)域在建商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)情況05000001000000150000020210000%5%10%15%20%25%30%供應(yīng)量 830500 1140220 1612200 1571000 917505百分比 1 4 . 4 % 1 8 . 6 % 2 6 . 3 % 2 5 . 7 % 1 5 . 0 %二環(huán)以內(nèi) 二環(huán) 三環(huán) 三環(huán) 四環(huán) 四環(huán) 五環(huán)五環(huán)以外及其他區(qū)縣 投資回報(bào)率下降，商業(yè)用房銷售價(jià)格理性下降 2021年 1至 11月份，北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房銷售 ，同比增長(zhǎng) 60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅銷售面積的增長(zhǎng)速度。但與商品住宅現(xiàn)房和期房的價(jià)格分別上漲了 %和 %相比，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格卻出現(xiàn)大幅下跌， 11個(gè)月商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為 8429元 /平方米，同比下降了 39%。這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2021年開(kāi)始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價(jià)格首次大幅度下降。 隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率逐年下降，目前的平均投資回報(bào)率不超過(guò) 10%，這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投資者正開(kāi)始理性對(duì)待商鋪投資。 典型商圈商業(yè)物業(yè)出售價(jià)格水平 目前北京各大主要商圈在售商業(yè)項(xiàng)目以寫字樓或者公寓底商為主；其次，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量也較為充足。主要商圈的出售類專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心或者百貨商場(chǎng)物業(yè)供應(yīng)量幾乎為零，均以出租為主。下表列出了幾大商圈的典型在售商業(yè)項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目： 項(xiàng)目名稱 地理位臵 規(guī)模 物業(yè)類型 銷售價(jià)格 百富國(guó)際大廈 朝陽(yáng)工體東路 18號(hào)，東大橋十字路口東北角 ，屬于朝陽(yáng)門商圈 地上五層、地下一層 寫字樓底商 地下： 35000元 /平米 首層： 55000元 /平米 二層：售完 三層： 41000元 /平米 四層： 38000元 /平米 五層： 35000元 /平米 昆泰國(guó)際大廈 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外大街朝外商務(wù)中心，屬于朝陽(yáng)商圈 商業(yè)面積約 16000平米 底商 35000元 /平米左右 凱晨廣場(chǎng) 西長(zhǎng)安街，屬西單商業(yè)街 寫字樓總體 194000平方米 底商 56000元 /平方米 天恒大廈 東城區(qū)東直門外大街 22號(hào) ，東直門商圈，屬東直門商圈 項(xiàng)目總規(guī)模： 56860平方米 商業(yè)面積：7150平方米 底商 40000元 /平米 未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)：隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張，商業(yè)供應(yīng)將繼續(xù)向城市外圍發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)將日益增多和完善 未來(lái)幾年，北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。根據(jù)《北京 “十五 ”時(shí)期的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》， 2021年到 2021年北京的零售樓面營(yíng)業(yè)面積將增加 160萬(wàn)平方米。新增的供應(yīng)主要來(lái)自改造后的前門、崇文門地區(qū)、北京市商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園 區(qū)和在城市的外圍化發(fā)展下的四環(huán)路以外及五環(huán)路地區(qū)。 從業(yè)態(tài)看，到 2021年，國(guó)外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，國(guó)際零售 100強(qiáng)至少有50％將在北京開(kāi)店。各類專業(yè)店和專賣店在這幾年會(huì)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各種不同類型的連鎖專賣店將在北京開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。 北京典型以舊翻新商業(yè)項(xiàng)目研究 目前北京市場(chǎng)上通過(guò)以舊翻新來(lái)進(jìn)行商業(yè)改造的商業(yè)項(xiàng)目主要有兩種方式：重新裝修和推倒重建。重新裝修是指由于原有物業(yè)過(guò)于陳舊或者建筑形式不能適合新的市場(chǎng)需求而進(jìn)行的裝修或者結(jié)構(gòu)調(diào)整。推倒重建是指拆除原有物業(yè)，在原址修建新型的物業(yè)類型來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。北京商 業(yè)物業(yè)重新裝修較為典型的是西 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 單商場(chǎng)和崇文門北京搜秀城。推倒重建的典型案例為新秀水市場(chǎng)。 典型案例： 西單商場(chǎng) ? 基本狀況 ? 營(yíng)業(yè)面積： 30000 平米 ? 經(jīng)營(yíng)特色： 以面向成熟女性為主，兼顧中老年服飾、青春運(yùn)動(dòng)休閑，滿足普通家庭老少三代的消費(fèi)需求。 ? 品牌店：金象大藥房、北京同仁堂、大明眼鏡、好倫哥 ? 改造背景 2021 年以后，由于西單商圈的飛速發(fā)展，高密集度的百貨商場(chǎng)帶來(lái)了殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，造成了西單商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額迅速下滑。 2021年西單商場(chǎng)全年凈利潤(rùn) 5648 萬(wàn)元； 2021 年凈利潤(rùn)則迅速下滑至 1768 萬(wàn)元； 2021 年中 報(bào)顯示西單商場(chǎng)首次虧損，每股收益為－ 元。 在巨大的經(jīng)營(yíng)壓力下， 2021 年 10 月 16 日西單商場(chǎng)開(kāi)始停業(yè)進(jìn)行為期兩個(gè)多月的全方位改造，目的是營(yíng)造現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅的一個(gè)購(gòu)物樂(lè)園，以實(shí)現(xiàn)從“傳統(tǒng)百貨店”向“現(xiàn)代精品百貨店”轉(zhuǎn)型。 ? 改造效果 2021 年 12 月 31 日，新西單商場(chǎng) 面市 。購(gòu)物環(huán)境 變得 氣派、通透、明亮，展現(xiàn)出現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格。錯(cuò)落有致的燈光，色彩斑斕的水波，世界名牌化妝品、珠寶、金銀首飾、高檔箱包專柜，同周圍景觀交相輝映，與原先商場(chǎng)的格局迥然不同 。同時(shí)，樓梯與購(gòu)物 通道 變 寬， 添加 了休息區(qū)、衛(wèi)生間 。 經(jīng)改造，西單商場(chǎng)已經(jīng)變成一個(gè)主題式的現(xiàn)代百貨店，經(jīng)營(yíng)面積由原來(lái)的 萬(wàn)平方米擴(kuò)展到 萬(wàn)平方米。商場(chǎng)分為南、北樓兩部分，南樓定位目標(biāo)客戶群為 35 歲以上，成熟、穩(wěn)重，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的成功人士；北樓定位目標(biāo)客戶群為 2035 歲青春、時(shí)尚的年輕人。 然而，新西單商場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)闄n次的提升而帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益大增的回報(bào)。每天的銷售額從調(diào)整前的 300萬(wàn)元左右直降到 120 萬(wàn)元。重新開(kāi)業(yè)后第一個(gè)月內(nèi)，銷售額相比同期下降了 60％，累計(jì)虧損 496 萬(wàn)元。 ? 重新調(diào)整和定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 西單商場(chǎng)提出緊扣大眾時(shí)尚百貨主題，恢復(fù)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目。西 單商場(chǎng)恢復(fù)了原有的中老年服裝、運(yùn)動(dòng)服裝、羊毛及羊絨商品等３個(gè)經(jīng)營(yíng)強(qiáng)項(xiàng)，設(shè)立中老年服裝區(qū)和運(yùn)動(dòng)主題賣場(chǎng)，并特設(shè)了中老年服裝加肥、加大專柜。以面向成熟女性為主，兼顧中老年服飾、青春運(yùn)動(dòng)休閑，滿足普通家庭老少三代的消費(fèi)需求。 西單商場(chǎng)提出打造 一站式 綜合性購(gòu)物新理念，提出為 家庭消費(fèi) 服務(wù)，商場(chǎng)北樓地下超市再次重新?tīng)I(yíng)業(yè)，總面積為 2021 多平方米，增加了主食廚房、豆腐房、蛋糕房、鮮活水產(chǎn)和冷凍水產(chǎn)、肉類、蔬菜等生活消費(fèi)品。 調(diào)整后，商品平均價(jià)格有所下降，基本浮動(dòng)在社會(huì)消費(fèi)主流群體易于承受的范圍之內(nèi)。商品品 種有所增加，引進(jìn)了許多大眾消費(fèi)者認(rèn)可認(rèn)知的成熟品牌、優(yōu)勢(shì)品牌，品牌線增寬，尤其是服裝品牌增加了近一倍。 2021 年 五一 期間，西單商場(chǎng)迎來(lái)了客流總量近 100萬(wàn)人次的銷售高峰。鐘表首飾、青春女裝、男裝、鞋帽銷售額都比 2021 年同期大幅增長(zhǎng)，其中鐘表首飾類同比上升 152％。 崇文門北京搜秀城 ? 基本情況 ? 開(kāi) 發(fā) 商：北京云柏集團(tuán) ? 建筑面積：一期 30， 000 平方米，二期 20， 000 平方米 ? 地址：北京崇文區(qū)崇外大街 ? 主題業(yè)態(tài)：青年“探索式”時(shí)尚購(gòu)物中心 ? 主力客戶：韓國(guó)流行服飾、搜秀影院、動(dòng)感網(wǎng)吧，歐美日韓式 餐飲 ? 完成時(shí)間： 2021 年 5月完成項(xiàng)目規(guī)劃， 1 期在 2021 年 10 月開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目 2期在 2021 年初全面營(yíng)業(yè)。 ? 改造背景 2021 年 4 月，位于崇文門的金倫商廈因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，被云柏集團(tuán)接手，更名為搜秀城。云柏集團(tuán)是一家大型的綜合性商貿(mào)集團(tuán)公司，歷年來(lái)從事品牌開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，積累了豐富的商業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)。在北京的零售業(yè)領(lǐng)域，云柏完成了從“班尼路” 的北京零售市場(chǎng)引入、“意丹奴”的推廣，到云柏商業(yè)街、云柏鞋業(yè)連鎖和羅賓漢品牌專賣店的迅速發(fā)展，以及在服裝超市領(lǐng)域的開(kāi)拓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 改造效果 搜秀商城一期分主樓及南北配樓， 店鋪共占十一層，面積達(dá) 30000 平米。區(qū)別于京城百貨業(yè)態(tài)的傳統(tǒng)布局，集合購(gòu)物、游戲、網(wǎng)吧、精品美食、 3D 影院等一系列配套設(shè)施，體現(xiàn)的是一種“一站式”的現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物中心。 B14F 以各種時(shí)尚、個(gè)性服裝類經(jīng)營(yíng)為主要業(yè)種； 5F7F 以各種飾品、工藝禮品、化妝品、鞋包、內(nèi)衣為輔助經(jīng)營(yíng)業(yè)種； 8F 為精致美食街； 9F 為咖啡廳、游戲廳、水吧等各式新奇前衛(wèi)的娛樂(lè)設(shè)施； 10F 首次引入國(guó)外 3D 數(shù)碼環(huán)繞設(shè)備，由世界資深影院設(shè)計(jì)師打造的個(gè)性影院。整個(gè)商城定位于以展現(xiàn)新新人類文化魅力為理念，以打造年輕人的時(shí)尚基地為定位，追求嶄新生活 方式和火熱激情的年輕一族，集合街頭文化、流行文化、運(yùn)動(dòng)文化的新業(yè)態(tài)。 新秀水市場(chǎng) ? 基本情況 ? 地址：北京建國(guó)門外大街老秀水市場(chǎng)的東側(cè)， ? 總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米，地上 5 層、地下 3 層 ? 1500 個(gè)攤位 ? 改造前狀況 秀水街服裝市場(chǎng)位于建國(guó)門以東“第一使館區(qū)”，北起美國(guó)駐華大使館，西鄰祁家園外交公寓，東接?xùn)|大橋居民區(qū)。在秀水街一里多長(zhǎng)的街面上，集中了 400個(gè)攤位，而大部分以經(jīng)營(yíng)服裝為主。因其附近有很多使館，又被譽(yù)為“使館街”。 秀水街已成為京城比較有名的商業(yè)街之一，是國(guó)外游客喜歡光顧的地方。在這里，不僅能買到 中國(guó)傳統(tǒng)的絲綢制品和精致的手工藝品，而且還能買到各種外國(guó)名牌商品。 由于秀水街在該地區(qū)的景觀缺陷和消防隱患等問(wèn)題，政府決定對(duì)秀水市場(chǎng)進(jìn)行改造。原秀水市場(chǎng)被拆除，由新雅盛宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得對(duì)秀水街市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)權(quán)。 ? 改造后狀況 改造后的市場(chǎng)攤位費(fèi)用發(fā)生了較大的變化。 2021 年以前，秀水市場(chǎng)攤位費(fèi)每月僅 400 多元，直到 2021 年才漲到 1120 元。在秀水街 400 多名商戶中，多數(shù)以每月 2 萬(wàn)至 3萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)租。新秀水市場(chǎng) 每個(gè)攤位收取的費(fèi)用為：押金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大