【正文】 月，在 2021年 4月商品房成交面積達(dá)到 一個(gè)頂峰后，成交面積開始萎縮，到 2021年 6月份，商品住宅成交面積開始持續(xù)穩(wěn)定上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北京市歷年商鋪物業(yè)供需情況0306090竣工面積（萬平方米） 43 48 46 80 63銷售面積（萬平方米） 7 6 17 33 451999年 2021年 2021年 2021年 2021年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大中型的購物中心 /綜合商業(yè)項(xiàng)目是供應(yīng)的主力 北京在建商業(yè)的供應(yīng)以購物中心 /綜合商業(yè)項(xiàng)目為主，供應(yīng)量為 2669900平方，所占整個(gè)在建商業(yè)供應(yīng)的 %，其次是社區(qū)商業(yè)，供應(yīng)量為 1507605平方米，所占比例為 %。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二環(huán)以內(nèi)的商品項(xiàng)目的供應(yīng)量最少，為 830500平方米，所占比例為 %。 隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率逐年下降，目前的平均投資回報(bào)率不超過 10%，這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投資者正開始理性對(duì)待商鋪投資。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)《北京 “十五 ”時(shí)期的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》， 2021年到 2021年北京的零售樓面營業(yè)面積將增加 160萬平方米。 北京典型以舊翻新商業(yè)項(xiàng)目研究 目前北京市場(chǎng)上通過以舊翻新來進(jìn)行商業(yè)改造的商業(yè)項(xiàng)目主要有兩種方式：重新裝修和推倒重建。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。推倒重建的典型案例為新秀水市場(chǎng)。 在巨大的經(jīng)營壓力下， 2021 年 10 月 16 日西單商場(chǎng)開始停業(yè)進(jìn)行為期兩個(gè)多月的全方位改造，目的是營造現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅的一個(gè)購物樂園，以實(shí)現(xiàn)從“傳統(tǒng)百貨店”向“現(xiàn)代精品百貨店”轉(zhuǎn)型。同時(shí)，樓梯與購物 通道 變 寬， 添加 了休息區(qū)、衛(wèi)生間 。每天的銷售額從調(diào)整前的 300萬元左右直降到 120 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。以面向成熟女性為主，兼顧中老年服飾、青春運(yùn)動(dòng)休閑，滿足普通家庭老少三代的消費(fèi)需求。 2021 年 五一 期間，西單商場(chǎng)迎來了客流總量近 100萬人次的銷售高峰。云柏集團(tuán)是一家大型的綜合性商貿(mào)集團(tuán)公司，歷年來從事品牌開發(fā)運(yùn)營、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，積累了豐富的商業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B14F 以各種時(shí)尚、個(gè)性服裝類經(jīng)營為主要業(yè)種； 5F7F 以各種飾品、工藝禮品、化妝品、鞋包、內(nèi)衣為輔助經(jīng)營業(yè)種； 8F 為精致美食街； 9F 為咖啡廳、游戲廳、水吧等各式新奇前衛(wèi)的娛樂設(shè)施； 10F 首次引入國外 3D 數(shù)碼環(huán)繞設(shè)備，由世界資深影院設(shè)計(jì)師打造的個(gè)性影院。因其附近有很多使館，又被譽(yù)為“使館街”。原秀水市場(chǎng)被拆除，由新雅盛宏房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得對(duì)秀水街市場(chǎng)的開發(fā)權(quán)。新秀水市場(chǎng) 每個(gè)攤位收取的費(fèi)用為：押金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 每戶５萬元，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)每戶１０萬元，商鋪?zhàn)饨馂?500020210 元／月， 一次性交清 2 年的租金。此外，市場(chǎng)管理方要求入市人必須有一個(gè)代理的品牌。 對(duì)比項(xiàng) 老秀水 新秀水 分 析 經(jīng)營面積 平米 /攤位 5 平米 /攤位 攤位面積增長(zhǎng)近一倍，經(jīng)營內(nèi)容勢(shì)必同步增長(zhǎng) 購物環(huán)境 馬路市場(chǎng) 樓內(nèi)市場(chǎng) 環(huán)境的改善勢(shì)必進(jìn)一步增強(qiáng)客戶吸引力 經(jīng)營時(shí)間 冬到下午 4 點(diǎn)，夏到下午 6 點(diǎn) 早 8 點(diǎn) 晚 10 點(diǎn) 營業(yè)時(shí)間較過去日增加 4 個(gè)小時(shí)，且屬于黃金時(shí)段 經(jīng)營種類 服裝、服飾、鞋帽 服裝、服飾、鞋帽、古玩、珠寶、名小吃 在增加經(jīng)營種類的情況下，將 購物與休閑的結(jié)合，不僅會(huì)增加更多的外國人流，而且會(huì)吸引更多國內(nèi)消費(fèi)者 交通環(huán)境 無停車場(chǎng) 地下停車場(chǎng)、樓內(nèi)地鐵 駕車購物已經(jīng)是一種時(shí)尚，它所帶來的不僅僅是客流的增加，而是更高一層消費(fèi)者的加入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 旅游合作 沒有合作 旅游定點(diǎn)商店 國內(nèi)外旅游團(tuán)隊(duì)的到來，在很大意義上會(huì)形成一種團(tuán)購的效應(yīng)，其消費(fèi)能力必將大幅提升。這條具有七百多年歷史的商業(yè)街，擁有著眾多最著名的老字號(hào)。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面 XX商場(chǎng)商業(yè)街核心商業(yè)面積約為 35萬㎡，營業(yè)面積在 10000平方米以上的總共有東方廣場(chǎng)、新東安市場(chǎng)、 XX商場(chǎng)百貨大樓等 6家。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 XX商場(chǎng)商業(yè)街典型大型集中商業(yè)概況 名稱 位置 開業(yè) 時(shí)間 營業(yè)面積 定位 北京百貨大樓 步行街 1995年 大眾消費(fèi)階層 東方新天地 步行街南端 2021年 10萬平方米 高檔消費(fèi)階層 新東安市場(chǎng) XX商場(chǎng)大街北段 1998年 12萬平方米 大眾消費(fèi)階層 區(qū)域商業(yè)租金價(jià)格水平 由于 XX商場(chǎng)商業(yè)街在全國的知名度和悠久的歷史文化，使其成為世界著名的商業(yè)街。 引進(jìn)第三方管理公司 引進(jìn)第三方管理公司進(jìn)行購物中心管理運(yùn)營之模式在國外成熟商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境下已經(jīng)運(yùn)行多年。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其與新天地商業(yè)管理集團(tuán)（禾田摩爾投資管理公司和美國德斯沃特商業(yè)管理公司共同合作成立）正式簽訂了商業(yè)運(yùn)營管理協(xié)議。 開發(fā)商自己成 立商業(yè)管理公司 這種模式要求開發(fā)商或者投資商擁有豐富的商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。 購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1. 所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 ? “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。 ? “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。購物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 盜、 車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。中國已成為世界上最大的鉑金消費(fèi)國，年銷售鉑金量達(dá) 140—150萬盎司；中國是亞洲最大的鉆石市場(chǎng)之一，年消費(fèi)鉆石達(dá) 11億美元；中國是世界上第四大黃金消費(fèi)國，年 黃金首飾需求達(dá)到 200噸左右；同時(shí)中國還是世界上最大的玉石和翡翠消費(fèi)市場(chǎng)。 國內(nèi)珠寶行業(yè)缺乏品牌企業(yè)，設(shè)計(jì)水平較低、營銷方式落后，競(jìng)爭(zhēng)集中在低端市場(chǎng) 國內(nèi)雖然為 數(shù)眾多，但大多數(shù)規(guī)模較小，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、市場(chǎng)占有率高、綜合實(shí)力強(qiáng)、品牌知名度高的大企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。例如由香港新世界集團(tuán)公司 1995年創(chuàng)辦武漢周大福珠寶金行有限公司，從 1995至 2021年底才發(fā)展了 2家連鎖店，而自 2021年初，連鎖金店的發(fā)展駛?cè)?“快車道 ”，不到 2年的時(shí)間又在武漢開辦了 4家連鎖金店。 北京珠寶銷售市場(chǎng)分析 珠寶的銷售渠道從整體上分為零售和批發(fā)兩種類型，具體的渠道包括：商場(chǎng)珠寶柜臺(tái)、連鎖店 /專賣店、旗艦店及專業(yè)市場(chǎng)等。隨著知名度的提高，消費(fèi)者直接來購物的情況越來越多，零售業(yè)務(wù)的發(fā)展空間很大。黃金、白金、 銀飾品、鉆石、彩色寶石、翡翠、珍珠等等；與珠寶首飾相關(guān)的包裝， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 加工修理，圖書資料、鑒定檢測(cè)也比較齊全。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 典型案例：菜市口百貨 菜市口百貨股份有限公司是一家以黃金、鉑金、鉆石、珠寶飾品以及金條、金銀幣、章、銀飾品等十幾大類商品特色經(jīng)營為主的，連帶經(jīng)營化妝品、鐘表、服裝、服飾的百貨公司，營業(yè)面積 8800平方米，其中黃金珠寶首飾的經(jīng)營面積達(dá) 2021多平方米，是北京最大的黃金珠寶特色專營店。 3 XX商場(chǎng)商圈珠寶零售市場(chǎng) XX商場(chǎng)商圈主要的商品零售市場(chǎng)包括大型百貨商場(chǎng)（如東方新天地、百貨大樓、女子百貨等）中的珠寶柜臺(tái)或?qū)Ｙu店，以及步行街沿街的小商鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目位臵圖 宗地東向景觀 宗地南向景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 宗地西向景觀 宗地北向景觀 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 地塊目前為一棟 2層辦公用樓和一棟 3層建筑為教會(huì)所用。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位 根據(jù)項(xiàng)目的本體條件和 SWOT分析，項(xiàng)目定位為： 面對(duì)北京包括北中國高端消費(fèi)群體的，以經(jīng)營國內(nèi)外頂級(jí)珠寶品牌為主的，集加工、展示、銷售和體驗(yàn)為一體的高檔珠寶城。 XX商場(chǎng)代 表性商業(yè)項(xiàng)目東方新天地一層平均租金在 55元 /平方米 /天，新東安市場(chǎng)一層臨街租金水。 客戶定位 ? 國外知名的珠寶經(jīng)營商，如美國的 GALACE、法國的 HIERSUN、以色列的 DALUMI等； ? 國內(nèi)知名的珠寶經(jīng)營商，如周生生、周大福、謝瑞麟、戴夢(mèng)得等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢(shì)（ W） ? 由于珠寶行業(yè)的特殊性，珠寶城的知名度需要較長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)； ? 本項(xiàng)目的經(jīng)營模式在國內(nèi)較為少見，市場(chǎng)接受存在一定的風(fēng)險(xiǎn)； ? 返還地主方的辦公面積對(duì)項(xiàng)目的高端形象會(huì)有一定影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。按照營業(yè)額提取租金比例一般在 20%30%之間。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2021年，全公司實(shí)現(xiàn)銷售額 ，約合美金7980萬，其中黃金珠寶類銷售額達(dá)人民幣 ，約合美金 6771萬，同時(shí)該公司還是上海黃金交易所的首批綜合類會(huì)員單位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。珠寶批發(fā)市場(chǎng)的租金高低一般由該市場(chǎng)的知名度以及經(jīng)營時(shí)間而定，經(jīng)營時(shí)間較長(zhǎng)的批發(fā)市場(chǎng)在行業(yè)內(nèi)知名度較高，故其租金也相對(duì)較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 品種齊全、競(jìng)爭(zhēng)激烈。其他區(qū)域批發(fā)市場(chǎng)主要包括：北四環(huán)的北京國際珠寶交易中心、西單的珠寶第一廳、大都市街的京港國際珠寶交易中心等。國際權(quán)威鉆石機(jī)構(gòu)法國的 HIERSUN第四家零售旗艦店 —上海恒信鉆石宮殿于 2021年 11月 9日在上海中信泰富廣場(chǎng)落成，自此， HIERSUN已先后在北京、沈陽、哈爾濱、上海開設(shè)了 4家恒信鉆石宮殿。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。營銷方式尚處于發(fā)展階段，仍采用傳統(tǒng)的落后的營銷方式，產(chǎn)品經(jīng)過幾道環(huán)節(jié)后才最后到達(dá)終端顧客手中，導(dǎo)致商品流通周期長(zhǎng)，價(jià)格居高不下，零售店利潤(rùn)小的現(xiàn)狀。 目前中國珠寶首飾的消費(fèi)正以每年 8％至 10％的速度向上遞增，隨著我國居民收入的增加，鉆石首飾的購買力還將繼續(xù)增長(zhǎng)。這些都是大型的零售商業(yè)集團(tuán)，擁有自己的連鎖品牌和專業(yè)管理部門或者公司進(jìn)行商場(chǎng)的管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。常見的方式有： ? 指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布臵指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排； ? 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作； ? 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理； ? 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好 1 年 365 天的天天營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 2. “完善的租約管理”。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會(huì)（ ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！敖y(tǒng)一管理”，要求管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。北京華貿(mào)和新東安市場(chǎng)均聘請(qǐng)了戴德梁行任其商業(yè)顧問。其可能服務(wù)方式見表： 方式一 方式二 方式三 方式四 合作方式