【正文】 該項目將匯集國內(nèi)外不同檔次、風(fēng)格、款式的 鉆石飾品，以滿足不同人群的需要；并參照國際高檔珠寶城的設(shè)計、銷售、管理模式來指導(dǎo)其整體規(guī)劃布局，以凸顯豪華尊貴的形象；通過合理的布局劃分不同的功能區(qū)域，包括：銷售區(qū)，珠寶展示區(qū)，克拉區(qū)，貴賓區(qū)，首飾設(shè)計區(qū)和售后服務(wù)區(qū)等；同時配有導(dǎo)購、講解等系列服務(wù)，讓消費(fèi)者感受到全新消費(fèi)服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 普柏林 45平方米 愛斯寶 50平方米 恒信 1000平方米 海盜船 40平方米 exette 20平方米 folli follia 50平方米 swarovski 50平方米 琉璃工房 250平方米 新東安市場部分珠寶專賣店基本情況 名稱 營業(yè)面積 周生生 3040平方米 億龍鉆石 120平 方米 montana 60平方米 周大福 50平方米 XX商場商圈珠寶零售租金水平 名稱 地點(diǎn) 營業(yè)面積 租金 東方新天地 XX商場商業(yè)街 12021 m2 一層臨街商鋪 55元 / m2/天 新東安市場 XX商場商業(yè)街 12800 m2 平均租金 23美金 / m2/天、一層臨街商鋪 45元 / m2/天 XX商場女子百貨 XX商場商業(yè)街 5000 m2 一層珠寶提取 25% 雙安商場 中國人民大學(xué)東門 22021 m2 一般柜臺 30%、一層珠寶 19%、四層服裝 20% 玉石林 XX商場商業(yè)街 250 m2 20元 / m2/天 注：商場收取租金一般有兩種方式：收取固定月租金和按照營業(yè)額提取，一層租金最高。菜百公司黃金珠寶的銷售量每年都以驚人的速度增長，已經(jīng)連續(xù)十四年在北京市銷售量第一、在全中國單獨(dú)門店銷量第一。 3 租金水平分析 北京主要的珠寶批發(fā)市場概況 名稱 地點(diǎn) 開業(yè)時間 營業(yè)面積 租金 五寰珠寶市場 新街口南大街 1995 900 m2 22元 / m2/天 華福新陽珠寶市場 五寰對面 2021 1000 m2 12元 / m2/天 紅天行珠寶批發(fā)市場 新街口南大街 42號北側(cè) 2021 300 m2 33元 / 延米 /天 （靠墻柜臺） 24元 / 延米 /天 （中間柜臺） 地博天成 珠寶城 西四北大街226號 即將 開業(yè) 2021 m2 1015元 / m2/天 羊肉胡同珠寶交易中心 西四羊肉胡同 即將 開業(yè) 2021 m2 一層 15元 / m2/天 二層 12元 / m2/天 北京國際珠寶交易中心 北四環(huán)小營橋 1994 4000 m2 一層 66元 /柜臺 /天 二層 40元 /柜臺 /天 店鋪二樓 10元 / m2/天 珠寶第一廳 西單路口 西南角 1998 800 m2 一層 80元 /柜臺 /天 店鋪一層 14元 / m2/天 二層 10元 / m2/天 京港國際珠寶交易中心 崇文區(qū) 大都市街 05年 1月 12021 m2 提點(diǎn)營業(yè)額的 25% 北京珠寶批發(fā)市場租金平均水平在 1022 元 / m2/天，柜臺租金平均在 4080 元 / m2/天，不同位臵差價較大。北京國際珠寶交易中心雖是批零兼營，但實際上零售相對也多一些。 由美國著名鉆石品牌 —GALACE（鉆石星紀(jì)）投資的亞洲規(guī)模最大的專業(yè)鉆石旗艦店 2021年 10月落戶北京金源時代購物中心，該旗艦店將西方鉆飾規(guī)?；I(yè)化的業(yè)態(tài)模式引入中國，其最大的特點(diǎn)就是提供貴賓 式的服務(wù)，讓消費(fèi)者們耳目一新。而且在市場營銷方面，眾多規(guī)模不大的珠寶企業(yè)反而成為了行業(yè)中的主角，往往采取互相壓價，打折送禮、抽獎等簡單的市場促銷手段。 采用此類管理模式的大 型購物中心有翠微大廈、西單商場以及 XX 商場百貨等。購物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成 的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證購物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書 （適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托 書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。出售型商業(yè) 類型的商業(yè)管理較持有型較為復(fù)雜，為了達(dá)到“統(tǒng)一管理、分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新天地商業(yè)管理集團(tuán)將負(fù)責(zé)大鐘寺國際廣場商業(yè)顧問及中國招商總代理。第三方管理公司為開發(fā)商 /業(yè)主所聘用之團(tuán)隊，其參與購物中心之商業(yè)策略、人員管理、系統(tǒng)管理、市場促銷、公關(guān)工作、市場分析等各個方面，這 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從商業(yè)街發(fā)展到成熟的商圈， XX商場經(jīng)過了兩次大規(guī)模的改造和建設(shè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)悉，目前新秀水中大約有 10%的商戶為原秀水市場的客戶。 ? 改造后狀況 改造后的市場攤位費(fèi)用發(fā)生了較大的變化。整個商城定位于以展現(xiàn)新新人類文化魅力為理念，以打造年輕人的時尚基地為定位，追求嶄新生活 方式和火熱激情的年輕一族，集合街頭文化、流行文化、運(yùn)動文化的新業(yè)態(tài)。在北京的零售業(yè)領(lǐng)域，云柏完成了從“班尼路” 的北京零售市場引入、“意丹奴”的推廣，到云柏商業(yè)街、云柏鞋業(yè)連鎖和羅賓漢品牌專賣店的迅速發(fā)展，以及在服裝超市領(lǐng)域的開拓。 西單商場提出打造 一站式 綜合性購物新理念，提出為 家庭消費(fèi) 服務(wù)，商場北樓地下超市再次重新營業(yè)，總面積為 2021 多平方米，增加了主食廚房、豆腐房、蛋糕房、鮮活水產(chǎn)和冷凍水產(chǎn)、肉類、蔬菜等生活消費(fèi)品。重新開業(yè)后第一個月內(nèi)，銷售額相比同期下降了 60％，累計虧損 496 萬元。 ? 改造效果 2021 年 12 月 31 日，新西單商場 面市 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新增的供應(yīng)主要來自改造后的前門、崇文門地區(qū)、北京市商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園 區(qū)和在城市的外圍化發(fā)展下的四環(huán)路以外及五環(huán)路地區(qū)。 典型商圈商業(yè)物業(yè)出售價格水平 目前北京各大主要商圈在售商業(yè)項目以寫字樓或者公寓底商為主；其次，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量也較為充足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商品房成交價格一直保持穩(wěn)步上漲的趨勢，到 2021年 8月有所下降，但下降幅度很少。到 2020年，北京市人均 GDP將突破 10000美元。 奧運(yùn)為城市未來幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的動力 2021年奧運(yùn)會北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資 1800億 元，所占比例高達(dá) 64％ 在 2021年確定的總計 2800億元的 “奧運(yùn)預(yù)算投入 ”中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入1800億元，占預(yù)算投資比例的 64%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021年城市居民人均可支配收入達(dá)到 ，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 北京市歷年全社會固定資產(chǎn)投資額增長情況0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 0單位：億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %全社會固定資產(chǎn)投資額 1 1 5 5 . 6 1 1 7 0 . 6 1 2 9 7 . 4 1 5 3 0 . 5 1 8 1 4 . 3 2 1 5 7 . 1 2 5 2 8 . 3 增長率 2 0 . 2 % 1 . 3 % 1 0 . 8 % 1 8 . 0 % 1 8 . 5 % 1 8 . 9 % 1 7 . 2 %1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年前 5個月，北京市完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年同期增長 %，增幅高于前 4個月 。 北京市歷年G D P 增長情況0 . 01 0 0 0 . 02 0 0 0 . 03 0 0 0 . 04 0 0 0 . 05 0 0 0 . 0單位：億元0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %G D P 2 0 1 1 . 3 2 1 7 4 . 5 2 4 7 8 . 8 2 8 4 5 . 7 3 2 1 2 . 7 3 6 6 3 . 1 4 2 8 3 . 3 增長率 9 . 7 % 1 0 . 2 % 1 1 . 0 % 1 1 . 0 % 1 0 . 2 % 1 0 . 5 % 1 3 . 2 %1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼 續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升 2021年，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，增幅下降 ；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，增幅提高 ；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 2570億元，增長 %，增幅提高 。對項目的經(jīng)濟(jì)測算期，從 2021年開始至 2047年結(jié)束。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目建設(shè)進(jìn)度 項目建設(shè)工程從 2021年 1月至 2021年 12月，建設(shè)周期為 1年。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18月，用品類商品累計實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，貢獻(xiàn)率 為 %，比 17月提高 。 消費(fèi)市場份額向知名品牌集中 消費(fèi)者的品牌意識逐步強(qiáng)化，消費(fèi)市場上國際品牌、國內(nèi)品牌競爭日益激烈，市場集中度不斷提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021年 48月房地產(chǎn)的需求情況 01002003004005006006000650070007500商品房成交面積 4 9 6 . 7 4 2 8 4 . 3 2 6 2 . 5 2 6 4 . 6 2 9 6 . 5商品房價格 6690 6795 7220 7308 72834 月 5 月 6 月 7 月 8 月 北京商業(yè)用房市場特征 商業(yè)用房的分類 根據(jù)規(guī)模和經(jīng)營模式的不同，商業(yè)用房可以分為四種類型： 百貨 /購物中心 /大型超市 商業(yè)街 社區(qū)商業(yè)及底商 綜合 /專業(yè)市場 北京的商業(yè)用房市場自 2021年以后異軍突起，整體呈現(xiàn)供需兩旺 北京商品用房的供應(yīng)在 2021年之后急劇 增加，銷售狀況也表現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。規(guī)模在 5萬平方米以上的中大型項目的總規(guī)模高達(dá) 4199400平方米，占總供應(yīng)量的 71%。但與商品住宅現(xiàn)房和期房的價格分別上漲了 %和 %相比，商業(yè)地產(chǎn)的價格卻出現(xiàn)大幅下跌， 11個月商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為 8429元 /平方米，同比下降了 39%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。推倒重建是指拆除原有物業(yè)，在原址修建新型的物業(yè)類型來進(jìn)行經(jīng)營。 ? 品牌店：金象大藥房、北京同仁堂、大明眼鏡、好倫哥 ? 改造背景 2021 年以后，由于西單商圈的飛速發(fā)展，高密集度的百貨商場帶來了殘酷的競爭，造成了西單商場營業(yè)額迅速下滑。商場分為南、北樓兩部分，南樓定位目標(biāo)客戶群為 35 歲以上，成熟、穩(wěn)重，有一定經(jīng)濟(jì)實力的成功人士；北樓定位目標(biāo)客戶群為 2035 歲青春、時尚的年輕人。 西單商場提出緊扣大眾時尚百貨主題，恢復(fù)傳統(tǒng)優(yōu)勢項目。 崇文門北京搜秀城 ? 基本情況 ? 開 發(fā) 商：北京云柏集團(tuán) ? 建筑面積：一期 30， 000 平方米，二期 20， 000 平方米 ? 地址：北京崇文區(qū)崇外大街 ? 主題業(yè)態(tài)：青年“探索式”時尚購物中心 ? 主力客戶：韓國流行服飾、搜秀影院、動感網(wǎng)吧，歐美日韓式 餐飲 ? 完成時間： 2021 年 5月完成項目規(guī)劃， 1 期在 2021 年 10 月開業(yè)，項目 2期在 2021 年初全面營業(yè)。 ? 改造效果 搜秀商城一期分主樓及南北配樓， 店鋪共占十一層，面積達(dá)