【文章內容簡介】 地區(qū)的環(huán)境治理和建設，堅持綜合治理，加大大氣污染、水污染和固體廢棄物污染的防治力度，強化污染物排放總量控制。力爭單位生產總值能耗比上年下降 4%，二氧化硫工業(yè)排放量削減 2%，化學需氧量排放量削減 2%。 （六）推動社會事業(yè)全面進步，促進經濟社會協調發(fā)展。 加快推進各類教育事業(yè)發(fā)展，加大農村義務教育基礎設施投入，擴大城區(qū)學校 辦學規(guī)模，大力發(fā)展職業(yè)教育和民辦教育。大力推進科技創(chuàng)新，提高科技進步對經濟發(fā)展貢獻率。重視人才工作，加強各類人才的選撥、培養(yǎng)和引進。繼續(xù)推進計劃生育服務體系建設，改善農村計生服務條件，大力推進優(yōu)生優(yōu)育，提高出生人口素質，穩(wěn)定低生育水平。加強衛(wèi)生事業(yè)建設，提高群眾健康保障水平，完善新 房產庫 房產庫 型農村合作醫(yī)療制度，開展 5 所鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和 30 所村衛(wèi)生所服務能力達標建設活動，加快縣醫(yī)院門診大樓和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院改造步伐，加強城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系建設，完善社區(qū)衛(wèi)生服務功能，改善就醫(yī)條件。廣泛開展全民健身運動，繼續(xù)做好非物質文化遺產保護 和第三次全國文物普查工作，加大旅游資源開發(fā)力度，啟動一批農旅結合項目，全面推進鄉(xiāng)村垃圾無害化處理，力爭全縣村莊垃圾收集率達 90％以上、垃圾處理率達 8 O％以上。關心老齡人和殘疾人事業(yè)發(fā)展。 （七）更加注重改善民生，著力構建和諧社會。 繼續(xù)抓好民生工程建設，讓廣大群眾分享改革發(fā)展成果。千方百計擴大就業(yè)，全面落實積極的就業(yè)政策，拓寬就業(yè)渠道，促進城鄉(xiāng)勞動力充分就業(yè)，健全就業(yè)服務和援助制度，增加公益性崗位，努力實現“零就業(yè)”家庭動態(tài)為零。加強勞動就業(yè)培訓，建成公共職業(yè)技能實訓基地，整合職業(yè)培訓資金，做好農村富 余勞動力轉移就業(yè)工作，促進農村富余勞動力就業(yè)。全面提高社會保障水平，以建立基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、最低生活保障制度為重點，加快完善覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系。擴大養(yǎng)老保險、失業(yè)保險參保面，積極推進城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險，實現城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險全覆蓋。鼓勵社會各級積極參與慈善事業(yè)。切實抓好物價調控，落實好對部分特困群眾的物價補帖。切實維護社會穩(wěn)定，有效化解社會矛盾，嚴格落實安全生產責任制，杜絕重特大事故發(fā)生。完善社會治安防控體系，嚴厲打擊暴力犯罪和黑惡勢力，營造良好的社會治安環(huán)境。 各位代表，黨的十七大描繪了我 國經濟社會發(fā)展的宏偉藍圖，面對希望與挑戰(zhàn)， 房產庫 房產庫 讓我們按照科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的要求，在縣委、縣政府的正確領導下，齊心協力、扎實工作、積極進取、開拓創(chuàng)新，為全面完成 2021 年國民經濟和社會發(fā)展計劃，促進九江縣經濟社會又好又快發(fā)展而努力奮斗！ 房產庫 房產庫 共讀觀點： 2021 年 —— 2021 年是九江縣經濟跨越式發(fā)展的 4 年， GDP年平均增幅達 24%，第二產業(yè)主導地位不斷增強，引領經濟快速增長。九江縣現正處于高速城市化階段，九江市民及大量新移民的不斷涌入，將迅速的提升對住宅 的需求總量。該階段投資九江縣的商品住宅開發(fā)是難得的有利時機。 12城鄉(xiāng)居民收入、消費水平： （表 13）城鄉(xiāng)居民收入水平 統(tǒng)計數據顯示：九江縣整體收入水平不高，城鎮(zhèn)家庭年收入大概在 1 萬多元。機構通過走訪調查發(fā)現，實際九江縣周遍多數鄉(xiāng)鎮(zhèn)的青壯年勞動力都常年在外務工，因外出務 工所增加的收入無法準確統(tǒng)計。另如新合等民營企業(yè)工較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，部分家庭年收入實際要高于一般的縣城家庭。 年份 農村年人均收入 城鎮(zhèn)居民年人均收入 2021 年 3748 元 6192 元 城鎮(zhèn)人口 在崗職工年平均工資 73245 人 11378 元 城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 農村居民人均住房使用面積 ㎡ ㎡ 房產庫 房產庫 12固定資產投資情況： （表 14）固定資產投資額 年 份 固定資產投資額（萬元） 2021 年 16049 2021 年 28699 2021 年 43698 2021 年 66640 2021 年 88621 （表 15）房地產開發(fā)投資額 年 份 房地產開發(fā)投資額（萬元） 2021 年 1020 2021 年 792 2021 年 3415 2021 年 11287 2021 年 14945 2021 年 14111 共讀觀點：九江縣的固定資產投資額自 2021 年以后快速增長，房地產開發(fā)投資額更是在 2021 年創(chuàng)出歷史新高。固定資產投資額的高速增長會為未來 GDP的增長帶來保證。通常經濟學理論認為，一個行業(yè)的投資增幅明顯高于 GDP 的增幅時說明投資者對該行業(yè)充滿信心并獲取了超額的利潤。因此九江縣的房地產行業(yè)有著令人興奮的機遇。 房產庫 房產庫 12房地產金融環(huán)境： （表 16）城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額反映了居民的消費水平和收入水平，九江縣從 2021年開始儲蓄存款余額增幅較大， 2021 年儲蓄存款余額達到 億元，比上年同期增長 2 億余元。 啟 示 九江縣近幾年經濟增長明顯，特別是固定資產投資和房地產開發(fā)投資接連創(chuàng)下歷史新高。城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄存款余額的大幅度提高給高 品質地產項目入市提供了難得的良機。但我們也應該清晰的看到九江縣的 GDP 總量較低，說明高端住宅市場的需求總量有限。從營銷的視角分析，只有人們心目中認為“第一”的高端住宅才有足夠的市場份額，是否能打造出超過競爭對手并能讓九江縣高端人群心動的產品是項目成功的關鍵。 13 房地產社會環(huán)境調查 （ Social） 本項目所處的城北板塊繁華程度明顯低于老城區(qū)。商業(yè)配套嚴重不足、交通年 份 儲蓄存款余額（萬元） 2021 年 35776 2021 年 83333 2021 年 88000 2021 年 104000 2021 年 123199 2021 年 144333 房產庫 房產庫 相對不便、購物條件有限等因素都將影響購房者的決定。在九江縣的市場調查中基本沒有發(fā)現有社區(qū)針對兒童和老年人的偏好設計自己的產品。由此形成極好的市 場機會，根據零點調查公司對中國 3 萬個家庭的消費決策調查，中國當前家庭平均人數為 個人，其中兒童對家庭的消費支配權利占每 1 元中的 元。其余的 個成人只分享 元的消費支配權重。因此是否有利于兒童的成長是房地產項目成敗的重要因素。 新婚購房和大多數的年輕人首次購房行為實際上是在父母的支持下完成的。因此中老年人的喜好將極大的影響到房屋的銷售。 共讀觀點：由于所在地塊的客觀條件限制，社區(qū)規(guī)劃顯得尤為重要。應在充分考慮便利購物條件的同時兼顧社區(qū)的私密性和安全性。社區(qū)的景觀與組團設計應在文化主題的前提 下進行，以提升整個項目的文化氛圍。足夠的公共交流空間、健身設施、兒童游樂場地等硬件建設，將對各種年齡段的購房喜好起到決定性的作用。 14 房地產技術環(huán)境調查 （ Technological） 九江縣的房地產市場正處于發(fā)展階段。產品相對落后，技術含量低。房屋結構多以磚混結構為主，在經歷了 2021 年 11 月 26 日九江縣 級地震以后框架結構的建筑物受到市場的追捧。高層建筑也成為各個項目嘗試開發(fā)的產品?！爸铱凭G苑”的推出給商品房社區(qū)景觀帶來了質的飛躍。人們對居住環(huán)境品質的期望值迅速提升。隨著競爭的加劇房屋技術含量的 高低將成為九江縣房地產市場決勝未來的因素。 共讀觀點：考慮到將在遠期所發(fā)生的競爭，項目仍然應該重視新技術的運用，建筑節(jié)能、外立面造型、坡地水景設計、公共交流空間的設計等都能成今后產 房產庫 房產庫 九江縣房地產市場總體特征 九江縣房地產市場主體特征 結論：市場總體環(huán)境特征和發(fā)展趨勢 九江縣房地產市場總體環(huán)境？ 九江縣房地產市場發(fā)展趨勢 品的賣點。在當前房地產實踐中運用得非常成功的“泛地產”理論認為，完美的社區(qū)中住房只是整個產品的附屬部分。更多精力應該放在如何提升社區(qū)的生活品質上。并以此拉開與其他競爭產品的距離，確保項目的第一高尚居住社區(qū)的市場位臵。 第二部分 九江縣房地產總體環(huán)境調研 房地產總體環(huán)境調研是從該區(qū)域的房地產開發(fā)市場全局出發(fā)，收集相關資料并 進行有效性分析。其意義在于回答該項目所處的房地產市場總體環(huán)境是什么樣這一問題。以便開發(fā)商能準確把握區(qū)域行業(yè)競爭大勢，根據科學的定位做好產品創(chuàng)新工作。 調 研思路： 房產庫 房產庫 21 九江縣房地產市場總體特征 九江縣整體市場有一定的需求量，但樓盤整體水平不高，大多數仍處于初級開發(fā)水平，即除可以居住的房屋外，基本無社區(qū)環(huán)境和品質可嚴。但隨著外地開發(fā)商的涌入，物業(yè)素質正逐步提升。 隨著九江市“一核、兩帶、三城、九鎮(zhèn)”發(fā)展戰(zhàn)略的推進，九江縣經濟、政治重心已向新城區(qū)遷移，老城區(qū)中心地位漸受削弱。隨著城 市建設的推進，未來二至三年內，九江縣城的焦點將逐步轉向新區(qū)附近。九江市環(huán)八里湖大開發(fā)的啟動，一定程度上推動了九江縣房地產市場的發(fā)展，由于宏觀經濟整體利好，九江縣城房價尚有一定的上揚空間。 05 年以來，九江縣相繼出現了金橋花苑、頤河園、錦繡福城、麗都步行街、陽光花園、康鑫小區(qū)、盛世嘉園等初具規(guī)模的項目，也涌現出一批上檔次、有規(guī)模的小區(qū)，如老城區(qū)的代表 忠科綠苑，及新城區(qū)的首席大盤 瑞景新城。以忠科綠苑和瑞景新城為代表的新住宅小區(qū)，較以往無論在質量、檔次還是附加值方面，都有了一個質的飛躍，將成為彰顯九 江縣房地產價值，改變消費者居住觀念的樣板。 22 九江縣房地產市場主體特征 22房地產市場起步晚，產品開發(fā)水平相對較低，價格急劇走高。 九江縣的房地產真正意義上的開發(fā)應該從 2021 年開始的，此前主要是以私人建房為主，進入 2021 年房地產開發(fā)才開始進入了一個快速發(fā)展階段， 2021年 房產庫 房產庫 房地產開發(fā)投資額完成 14945 萬元，創(chuàng)歷史新高。但是截止目前所開發(fā)的產品，仍有部分處于較低水平，僅僅是滿足有房子住的需要，在環(huán)境建設和社區(qū)配套上 沒有很好的重視。 05 年，九江縣住房實際成交價還是 600 元 /㎡左右； 2021 年“錦繡福城”等項目的出現，使價格一度攀升至 1600 元 /㎡， 2021 年忠科綠苑再度將價格抬升至 2300 元 /㎡。隨著價格走勢，縣域所開發(fā)的產品也逐漸從低檔開發(fā)向中高檔過渡。 22政府支持力度的加強，城市建設速度的加快，促進了房地產業(yè)的發(fā)展 為推動城市建設高速發(fā)展，縣政府不斷完善征地拆遷制度，土地儲備制度和土地使用權公開招標拍賣掛牌出讓制度。加強城區(qū)整體規(guī)劃設計，高起點、高標準搞好新區(qū)地塊的房地產開發(fā)，注重提高建筑質量，改善綜合品質，擴大房地產有效需求，鼓勵購房，有效的促進了房地產的發(fā)展。 23 九江縣房地產發(fā)展趨勢 隨著九江縣城市建設的推進，城北片區(qū)成為九江縣發(fā)展的重要區(qū)域，此片區(qū)為城市新規(guī)劃區(qū)域，地塊規(guī)劃受限少，使得房地產具備規(guī)模開發(fā)的先決條件，且無拆遷繁瑣的工作，大大節(jié)約開發(fā)周期。同時政府作為城市最大的營運商，對行業(yè)起著引導與宏觀調控作用，如果九江縣房地產僅停留在量的競爭上將必然會導致價格戰(zhàn)，將失去經濟支柱產業(yè)的作用，因此只有通過成片開發(fā)成片規(guī)劃，讓有實力的公司進入帶動整個行業(yè)的提升才是房地產市場發(fā)展的長久之計，且項目向規(guī)模化、正規(guī)化、組團化方向發(fā)展，也適應九江縣未來發(fā)展規(guī)劃高起點與房地產的健 康成長需要。從目前來看，城北片區(qū)的瑞景新城及本項目加起來總建面已達32 萬平方米，足以讓 1/8 的九江縣常住人口居住 ,新城區(qū)規(guī)模優(yōu)勢逐步顯現。 房產庫 房產庫 市場供給與需求量分析 競爭樓盤價格及戶型分析 結論：市場營銷特征 主要競爭樓盤個案分析 房地產住宅市場現狀特征 第三部分 樓盤個案競爭性分析 通過對九江縣房地產住宅市場的供給量、需求量、價格水平、區(qū)塊分布等市場數據指標的整理分析，從而歸納出市場特征及預測未來九江縣市場變化趨勢。該分析回答的問題是：當前九江縣的商品住宅市場是什么樣？未來將變成什么樣？ 調 研思路： 31 市場供給與需求量分析 （圖 31）九江縣各樓盤位臵、總量及當前價格： 房產庫 房產庫 （表 31）目前市場在售樓盤供應量情況： 項 目 名 稱 總開發(fā)量（㎡） 在售量（㎡） 后續(xù)推出量（㎡） 瑞景新城 220210 70000 150000 江南熙園 0 柴桑苑 8300 0 8300 城北區(qū)板塊總供應量 70000 頤河園 21430 21430 忠科綠苑 56058 19386 36672 上海苑 24394 24394 0 景繡福城 11250 11250 0 中心區(qū)板塊總供應 113132 76460