【正文】 ，沙城工業(yè)園及赤湖產(chǎn)業(yè)區(qū)新增項(xiàng)目 14 個(gè) , 新開工項(xiàng)目 11 個(gè) , 新投產(chǎn) 10 個(gè) , 園區(qū)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元 , 比上年增長(zhǎng)%。 2021 年全縣共引進(jìn) 5000 萬元以上項(xiàng)目市外資金總額 億元，增長(zhǎng) 25%；實(shí)際利用國(guó)外、 境外資金 3086 萬美元，增長(zhǎng) %。引進(jìn)外資項(xiàng)目 6 個(gè)，其中千萬美元以上項(xiàng)目 4 個(gè)。向國(guó)家、省、市爭(zhēng)取資金和項(xiàng)目工作成效顯著，全年共爭(zhēng)取項(xiàng)目資金 萬元 , 比上年增長(zhǎng) %。 （五）基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。城市建設(shè)：開通了管道天然氣 ,實(shí)施了柳林路和沿河北路改造等工程，完成了柴桑大道“穿衣戴帽” 美化亮化、柴桑北路延伸和二中橋建設(shè)等項(xiàng)目，計(jì)生服務(wù)大樓主體工程已 完工，人防綜合大樓、財(cái)政綜合大樓已開工建設(shè)。農(nóng)村公路建設(shè)：完成農(nóng)村水泥路面硬化里程105 公里，新建和改造農(nóng)村砂石路 公里，行政村通暢率 97%，開工建設(shè)岷山林場(chǎng)至岷山鄉(xiāng)、長(zhǎng)嶺至涌泉鄉(xiāng)通鄉(xiāng)油返砂公路改造工程，大機(jī)線和沙閻路改造工程順利完成。水利工程：三橋河等 5 條河道、江新洲等 10 個(gè)灌區(qū)、永安等4 座圩堤水利血防工程進(jìn)展順 利， 3 座?。ㄒ唬┬?、 56 座?。ǘ┬筒‰U(xiǎn)水庫(kù)除險(xiǎn)加固工程全面完成 , 沙河主城區(qū)段３公里河道清淤工程完成。重點(diǎn)工程：昌九城際鐵路、杭瑞高速公路征地拆遷工作基本完成。 在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，統(tǒng)籌發(fā)展科技、教育、文體、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)。衛(wèi)生事業(yè)健康發(fā)展， 縣醫(yī)院醫(yī)技樓、中醫(yī)院住院綜合大樓峻工投入使用，6 所鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和 35 所村衛(wèi)生所達(dá)標(biāo)驗(yàn)收。文化事業(yè)有新發(fā)展，廣電網(wǎng)絡(luò)覆蓋率和普及率進(jìn)一步提高。人口與計(jì)劃生育工作取得新成效，人口自然增長(zhǎng)率控制在計(jì)劃目標(biāo)之內(nèi)。城鎮(zhèn)養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民基本 醫(yī)療保險(xiǎn)全面啟動(dòng)，城鄉(xiāng)困難群眾醫(yī)療救助更加規(guī)范。全縣敬老院集中供養(yǎng)人員 2463 人，集中供養(yǎng)率達(dá) 87%。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7833 元， 增長(zhǎng) 10%；農(nóng)民人均純收入 4658元，凈爭(zhēng) 572 元，增長(zhǎng) 14%；年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 21 億元，增長(zhǎng)２１％；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) ％。 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 二、 2021 年全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù) 2021 年，是深入貫徹十七大和十七屆三中全會(huì)精神，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，積極推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要一年。 實(shí)現(xiàn)以上預(yù)期目標(biāo)，必須著力抓好以下幾方面工作。 堅(jiān)持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動(dòng)搖，全力支持縣域企業(yè)技改創(chuàng)新、擴(kuò)大產(chǎn)能，節(jié)能減排，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)企業(yè)加大研發(fā)投入，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和民營(yíng)科技型企業(yè)，促進(jìn)支柱產(chǎn)業(yè)升級(jí)和做大做強(qiáng)，在更 高層次上推進(jìn)新型工業(yè)化。完成沙城工業(yè)園三期 520 畝基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)西區(qū)南環(huán)路、縱一、縱三 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 路的道路硬化及排水工程，建成園區(qū)行政服務(wù)中心。實(shí)施支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)帶動(dòng)戰(zhàn)略，發(fā)展壯大骨干企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，扶持財(cái)政貢獻(xiàn)大、吸納勞動(dòng)力多的企業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展礦 產(chǎn)品加工、機(jī)械電子、食品加工、建材、造船等產(chǎn)業(yè)。 （二）強(qiáng)化支農(nóng)惠農(nóng)措施，穩(wěn)步推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。穩(wěn)定糧食生產(chǎn)，確保糧食安全，加快國(guó)家優(yōu)質(zhì)棉花基地和優(yōu)質(zhì)油萊生產(chǎn)基地項(xiàng)目建設(shè)，鞏固壯大蔬菜、九江水梨、特種水產(chǎn)和生豬等四大主導(dǎo)產(chǎn) 業(yè)。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，繼續(xù)實(shí)施好“博萊畜牧產(chǎn)業(yè)一體化、仙客來品牌化、美佳本土化”發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和農(nóng)業(yè)企業(yè)集群化。健全動(dòng)植物疫病防控體系和主要農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)科技支農(nóng)和品牌認(rèn)證，促進(jìn)農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。努力改善生產(chǎn)條件，加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 完成通村水泥路 60 公里，行政村通暢率 100%；認(rèn)真實(shí)施好農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)血防工程，繼續(xù)做好小型水庫(kù)除險(xiǎn)加固工作，繼續(xù)實(shí)施農(nóng)村安全飲水項(xiàng)目，確保新增 23 萬人用上清潔安全衛(wèi)生的飲用水。 （三）加大改革開放力度，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。深化和完善國(guó)有（集體）企業(yè)改革，啟動(dòng)味精廠、建材廠、汽修廠改制。全面深化農(nóng)村綜合改革，做好農(nóng)墾企業(yè)“兩田制”改革工作，推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。圍繞加速工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張，積極招商引資，2021 年力爭(zhēng)引進(jìn) 5000 萬元以上項(xiàng)目縣外資金 12 億元，實(shí)際利用國(guó)外、境外資金 3000 萬美元。經(jīng)濟(jì)城新引進(jìn)駐城企業(yè) 25 家，實(shí)現(xiàn)稅收 800 萬元。堅(jiān)持專業(yè)招商 與全面招商、產(chǎn)業(yè)招商與以商招商、會(huì)務(wù)招商與網(wǎng)絡(luò)招商相結(jié)合的方式，建立健全招商引資激勵(lì)獎(jiǎng)懲機(jī)制，全面提升招商引資水平。搶抓國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策機(jī)遇，密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，切實(shí)做好項(xiàng)目篩選、論證和評(píng)估工作，突出以交通、能源、水利為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以高新科技和節(jié)能減排為重點(diǎn)的工業(yè)項(xiàng)目，以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)事 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 業(yè)項(xiàng)目，研究、規(guī)劃和儲(chǔ)備一批具有區(qū)域特色和比較優(yōu)勢(shì)的重大項(xiàng)目，充實(shí)完善項(xiàng)目庫(kù)。完善項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施 機(jī)制，著力抓好項(xiàng)目的申報(bào)、立項(xiàng)工作，力求通過落實(shí)具體項(xiàng)目，取得投資拉動(dòng)發(fā)展的實(shí)際效果。全面落實(shí)鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，弘揚(yáng)創(chuàng)業(yè)文化，倡導(dǎo)創(chuàng)業(yè)精神，支持創(chuàng)業(yè)行為，培育創(chuàng)業(yè)主體，鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)，引導(dǎo)、支持返鄉(xiāng)務(wù)工人員就地就近創(chuàng)業(yè)，努力營(yíng)造全社會(huì)關(guān)心、愛護(hù)、支持、厚待創(chuàng)業(yè)者的良好氛圍，降低市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，激活民間資本投入，努力擴(kuò)張民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量。 加快與九江市對(duì)接步伐，加速融入九江市城市核心區(qū)。完成環(huán)山路和新區(qū)城市公園建設(shè)；開工建設(shè)供電大樓 、煙草大樓、法院大樓、檢測(cè)大樓；建成人防綜合大樓、財(cái)政大樓、計(jì)生服務(wù)大樓；啟動(dòng)柴桑會(huì)館和青少年活動(dòng)中心建設(shè)；實(shí)施新區(qū)四星級(jí)以上園林酒店、聯(lián)盛超市、仙客來旗艦店、環(huán)山路特色一條街等商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。改造廬山南路、沿河南北路；開工新老城區(qū)污水管網(wǎng)建設(shè)；適時(shí)啟動(dòng)舊城區(qū)部分棚戶區(qū)改造。落實(shí)優(yōu)惠政策，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。下大力氣整治市容環(huán)境，維護(hù)縣城良好形象，堅(jiān)決制止各種違法建設(shè)行為，推行門前“五包”，依法規(guī)范、取締 馬路市場(chǎng)，加強(qiáng)物業(yè)管理，提高物業(yè)服務(wù)水平。 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) (五 )加強(qiáng)節(jié)能減排，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)。強(qiáng)化節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任，搞好節(jié)能減排統(tǒng)計(jì)與監(jiān)測(cè)，嚴(yán)格實(shí)行節(jié)能減排問責(zé)制和項(xiàng)目“一票否決制”，把節(jié)能減排指標(biāo)完成情況納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合評(píng)價(jià)體系。嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，確保建設(shè)項(xiàng)目符合環(huán)保要求，認(rèn)真落實(shí)新上項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和“三同時(shí)”制度，培育發(fā)展一批清潔生產(chǎn)企業(yè)，治理關(guān)停 一批耗能高、污染重企業(yè)，全面完成縣城 2 萬噸污水處理廠及污水管網(wǎng)和沿江產(chǎn)業(yè)集群區(qū)6000 噸污水廠建設(shè)任務(wù)。力爭(zhēng)單位生產(chǎn)總值能耗比上年下降 4%，二氧化硫工業(yè)排放量削減 2%，化學(xué)需氧量排放量削減 2%。 加快推進(jìn)各類教育事業(yè)發(fā)展，加大農(nóng)村義務(wù)教育基礎(chǔ)設(shè)施投入，擴(kuò)大城區(qū)學(xué)校 辦學(xué)規(guī)模，大力發(fā)展職業(yè)教育和民辦教育。重視人才工作，加強(qiáng)各類人才的選撥、培養(yǎng)和引進(jìn)。加強(qiáng)衛(wèi)生事業(yè)建設(shè)，提高群眾健康保障水平，完善新 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 型農(nóng)村合作醫(yī)療制度，開展 5 所鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和 30 所村衛(wèi)生所服務(wù)能力達(dá)標(biāo)建設(shè)活動(dòng)，加快縣醫(yī)院門診大樓和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院改造步伐，加強(qiáng)城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，完善社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)功能，改善就醫(yī)條件。關(guān)心老齡人和殘疾人事業(yè)發(fā)展。 繼續(xù)抓好民生工程建設(shè)，讓廣大群眾分享改革發(fā)展成果。加強(qiáng)勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)，建成公共職業(yè)技能實(shí)訓(xùn)基地，整合職業(yè)培訓(xùn)資金，做好農(nóng)村富 余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)工作，促進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)。擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)參保面，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)全覆蓋。切實(shí)抓好物價(jià)調(diào)控，落實(shí)好對(duì)部分特困群眾的物價(jià)補(bǔ)帖。完善社會(huì)治安防控體系，嚴(yán)厲打擊暴力犯罪和黑惡勢(shì)力，營(yíng)造良好的社會(huì)治安環(huán)境。九江縣現(xiàn)正處于高速城市化階段，九江市民及大量新移民的不斷涌入，將迅速的提升對(duì)住宅 的需求總量。 12城鄉(xiāng)居民收入、消費(fèi)水平： （表 13）城鄉(xiāng)居民收入水平 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：九江縣整體收入水平不高，城鎮(zhèn)家庭年收入大概在 1 萬多元。另如新合等民營(yíng)企業(yè)工較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，部分家庭年收入實(shí)際要高于一般的縣城家庭。固定資產(chǎn)投資額的高速增長(zhǎng)會(huì)為未來 GDP的增長(zhǎng)帶來保證。因此九江縣的房地產(chǎn)行業(yè)有著令人興奮的機(jī)遇。 啟 示 九江縣近幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯，特別是固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資接連創(chuàng)下歷史新高。但我們也應(yīng)該清晰的看到九江縣的 GDP 總量較低，說明高端住宅市場(chǎng)的需求總量有限。 13 房地產(chǎn)社會(huì)環(huán)境調(diào)查 （ Social） 本項(xiàng)目所處的城北板塊繁華程度明顯低于老城區(qū)。在九江縣的市場(chǎng)調(diào)查中基本沒有發(fā)現(xiàn)有社區(qū)針對(duì)兒童和老年人的偏好設(shè)計(jì)自己的產(chǎn)品。其余的 個(gè)成人只分享 元的消費(fèi)支配權(quán)重。 新婚購(gòu)房和大多數(shù)的年輕人首次購(gòu)房行為實(shí)際上是在父母的支持下完成的。 共讀觀點(diǎn)：由于所在地塊的客觀條件限制，社區(qū)規(guī)劃顯得尤為重要。社區(qū)的景觀與組團(tuán)設(shè)計(jì)應(yīng)在文化主題的前提 下進(jìn)行，以提升整個(gè)項(xiàng)目的文化氛圍。 14 房地產(chǎn)技術(shù)環(huán)境調(diào)查 （ Technological） 九江縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展階段。房屋結(jié)構(gòu)多以磚混結(jié)構(gòu)為主，在經(jīng)歷了 2021 年 11 月 26 日九江縣 級(jí)地震以后框架結(jié)構(gòu)的建筑物受到市場(chǎng)的追捧?！爸铱凭G苑”的推出給商品房社區(qū)景觀帶來了質(zhì)的飛躍。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇房屋技術(shù)含量的 高低將成為九江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)決勝未來的因素。在當(dāng)前房地產(chǎn)實(shí)踐中運(yùn)用得非常成功的“泛地產(chǎn)”理論認(rèn)為，完美的社區(qū)中住房只是整個(gè)產(chǎn)品的附屬部分。并以此拉開與其他競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的距離，確保項(xiàng)目的第一高尚居住社區(qū)的市場(chǎng)位臵。其意義在于回答該項(xiàng)目所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境是什么樣這一問題。 調(diào) 研思路： 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 21 九江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征 九江縣整體市場(chǎng)有一定的需求量，但樓盤整體水平不高，大多數(shù)仍處于初級(jí)開發(fā)水平，即除可以居住的房屋外，基本無社區(qū)環(huán)境和品質(zhì)可嚴(yán)。 隨著九江市“一核、兩帶、三城、九鎮(zhèn)”發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，九江縣經(jīng)濟(jì)、政治重心已向新城區(qū)遷移，老城區(qū)中心地位漸受削弱。九江市環(huán)八里湖大開發(fā)的啟動(dòng)，一定程度上推動(dòng)了九江縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，由于宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好，九江縣城房?jī)r(jià)尚有一定的上揚(yáng)空間。以忠科綠苑和瑞景新城為代表的新住宅小區(qū)，較以往無論在質(zhì)量、檔次還是附加值方面，都有了一個(gè)質(zhì)的飛躍，將成為彰顯九 江縣房地產(chǎn)價(jià)值，改變消費(fèi)者居住觀念的樣板。 九江縣的房地產(chǎn)真正意義上的開發(fā)應(yīng)該從 2021 年開始的，此前主要是以私人建房為主，進(jìn)入 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)才開始進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展階段， 2021年 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成 14945 萬元，創(chuàng)歷史新高。 05 年，九江縣住房實(shí)際成交價(jià)還是 600 元 /㎡左右； 2021 年“錦繡福城”等項(xiàng)目的出現(xiàn)，使價(jià)格一度攀升至 1600 元 /㎡， 2021 年忠科綠苑再度將價(jià)格抬升至 2300 元 /㎡。 22政府支持力度的加強(qiáng)，城市建設(shè)速度的加快，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 為推動(dòng)城市建設(shè)高速發(fā)展，縣政府不斷完善征地拆遷制度，土地儲(chǔ)備制度和土地使用權(quán)公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。 23 九江縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 隨著九江縣城市建設(shè)的推進(jìn)，城北片區(qū)成為九江縣發(fā)展的重要區(qū)域，此片區(qū)為城市新規(guī)劃區(qū)域，地塊規(guī)劃受限少，使得房地產(chǎn)具備規(guī)模開發(fā)的先決條件，且無拆遷繁瑣的工作，大大節(jié)約開發(fā)周期。從目前來看，城北片區(qū)的瑞景新城及本項(xiàng)目加起來總建面已達(dá)32 萬平方米，足以讓 1/8 的九江縣常住人口居住 ,新城區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)。該分析回答的問題是：當(dāng)前九江縣的商品住宅市場(chǎng)是什么樣？未來將變成什么樣？ 調(diào) 研思路： 31 市場(chǎng)供給與需求量分析 （圖 31）九江縣各樓盤位臵、總量及當(dāng)前價(jià)格： 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) （表 31）目前市場(chǎng)在售樓盤供應(yīng)量情況： 項(xiàng) 目 名 稱 總開發(fā)量（㎡） 在售量（㎡） 后續(xù)推出量（㎡） 瑞景新城 220210 70000 150000 江南熙園 0 柴桑苑 8300 0 8300 城北區(qū)板塊總供應(yīng)量 70000 頤河園 21430 21430 忠科綠苑 56058 19386 36672 上海苑 24394 24394 0 景繡福城 11250 11250 0 中心區(qū)板塊總供應(yīng) 113132 76460 36672 房產(chǎn)庫(kù) 房產(chǎn)庫(kù) 量 盛世嘉園 46000 46000 0 金橋花苑 9461 9461 0 城東區(qū)板塊總供應(yīng)量 55461 55461 水金市場(chǎng) 40066 0 40066 康鑫小區(qū) 7886 7886 0 陽(yáng)光花園 36120 約 20210 約 16120 城西區(qū)板塊總供應(yīng)量 84072 27886 56186 總供應(yīng)量 229807 分析說明 : 截止 2021 年 6 月底，九江縣在售項(xiàng)目 12 個(gè)，總供應(yīng)面積 萬㎡（該數(shù)據(jù)還不包括金橋花苑新征收的 居民用地），其中在售項(xiàng)目供應(yīng)面積： 229807 ㎡20212021 年即將推出總量有 萬㎡。城北片區(qū)板塊目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有 3 個(gè)，總建筑面積： 228300 ㎡ : ↘瑞景新城：占地 平方米 ,總建筑面積 22