【正文】 個(gè)特點(diǎn)： ：從銷(xiāo)售率情況分析區(qū)域供求結(jié)構(gòu)合理，以需求為導(dǎo)向供應(yīng)大眾化套型面積，并沒(méi)有出現(xiàn)不合理的大規(guī)模滯銷(xiāo)面積。由于地鐵 2號(hào)線規(guī)劃的引導(dǎo)作用以及鄰近高教區(qū)塊，也使得剛性需求得到增長(zhǎng)。另外，大戶型供應(yīng)體量少，價(jià)格上線等現(xiàn)象看出，需求市場(chǎng)以初次置業(yè)或改善型為主。主要由于鄰近高教板塊加之自身區(qū)域成熟，未來(lái)的就業(yè)人口及流動(dòng)人口將急劇增加，小戶型供應(yīng)為將來(lái)的租賃市場(chǎng)做好前期鋪墊。 二、 三墩 房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素分析 縱觀三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)展望，無(wú)不受到下列五大因素的影響。 第 二 節(jié) 、 三墩 房地產(chǎn)價(jià)格概況 一、 三墩三大 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格 情況（注：由于杭州地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)教快，以下信息均屬06年信息，僅供參考，最新價(jià)格信息請(qǐng)參考第二部分第三節(jié)三墩 2021年開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格及銷(xiāo)售情況分析。一直以來(lái)三墩的房?jī)r(jià)都由親親家園在主導(dǎo)，但今年各個(gè)新盤(pán)的登場(chǎng)不經(jīng)意間改變了這個(gè)格局。與之后開(kāi)盤(pán)的同板塊的天陽(yáng) 文鼎苑在幾天之內(nèi)基本完成銷(xiāo)售任務(wù)相比，蘭韻天城二期開(kāi)盤(pán)十余日，預(yù)售預(yù)定了 60 來(lái)套的成績(jī)遜色不少。 這些樓盤(pán)的成功或不夠成功的銷(xiāo)售，價(jià)格是一方面因素，另一方面還在于客戶資源的積 累，以及樓盤(pán)本身如戶型、用材等細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上，還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段等等。文鼎苑 一期一組團(tuán) 9 月 22 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 7900 元 /㎡；一期二組團(tuán) 10 月 3 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 8200元 /㎡；一期三組團(tuán) 10 月 22 日，均價(jià) 8500 元 /㎡。 熱銷(xiāo)原因：該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)可謂期待已久，之前市場(chǎng)預(yù)測(cè)均價(jià)將可能達(dá)到 9000 元 /㎡，因此一期 7900 元 /㎡的均價(jià)市場(chǎng)反應(yīng)之好，讓開(kāi)發(fā)商直呼想不到。三組團(tuán)景觀房均價(jià)為 8500 元 /㎡，但由于樓盤(pán)位置好，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就預(yù)定 195 套，其銷(xiāo)售套數(shù)位列宏觀調(diào)控后各樓盤(pán)銷(xiāo)售之最。美林灣 一期 9 月 18 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 6500 元 /㎡；二期綠岸 5 號(hào)樓 11 月 12 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 6600 元/㎡。 熱銷(xiāo)原因： 110 ㎡的三房， 90 ㎡的二房 ，大面寬、短進(jìn)深的戶型是美林灣的一大優(yōu)勢(shì)，六七十萬(wàn)的總價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，加上之前棕櫚灣成功開(kāi)發(fā)的良好口碑，是樓盤(pán)熱銷(xiāo)的主要原因。頤景園 一期荷風(fēng)苑 8 月 1 日排屋開(kāi)盤(pán)，均價(jià)聯(lián)排 9400 元 /㎡，疊排 7500 元 /㎡； 9 月 26 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 6180 元 /㎡； 11 月 10 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 10500 元 /㎡； 12 月 5 日開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 6000 元 /㎡。 熱銷(xiāo)原因：低價(jià)入市的代表，共開(kāi)盤(pán) 4 期，每期都推出少量的房源，低價(jià)排屋熱銷(xiāo)后，二期 104 ㎡和 123 ㎡的主流戶型很受歡迎，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日預(yù)定 39 套，銷(xiāo)售率高達(dá) 90%。 二、 三墩 房地產(chǎn)價(jià)格變化 情況 2021年三墩板塊樓盤(pán)價(jià)格從 5200元／㎡，至 11000元／㎡，由于地段差別也導(dǎo)致各樓盤(pán)的售價(jià)差距較大。與親親家園相近的幾個(gè)樓盤(pán)，價(jià)格在 60007000元／㎡之間。 第三節(jié)、市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究 一、 三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析 一、區(qū)域供應(yīng)情況 2021年，三墩共有親親家園、西城年華、三墩 ?頤景園、蘭韻天城、天陽(yáng) ?美林灣、耀江 ?文鼎苑、劍橋公社、斯坦福（平方）等 8個(gè)在售樓盤(pán)，推出房源面積在 30萬(wàn)㎡左右。其中不包括經(jīng)濟(jì)適用房及農(nóng)居房。 2021年，三墩的新推出房源有五個(gè)樓盤(pán)：親親家園 4期、耀江 ?文鼎苑 2期、劍橋公社第 2批房源、旅游 ?橡樹(shù)灣、濱江 ?萬(wàn)家花城，共有房源量 5700套左右。 二、三墩 2021年開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格及銷(xiāo)售情況分析 三墩樓盤(pán)市調(diào)： （ 古墩、厚仁路區(qū)塊） 1 坤和幸福里 開(kāi)發(fā)商：坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位 : 浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 中建國(guó)際（深圳）設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 上?，F(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán) 景觀設(shè)計(jì) 單位： 泛亞易道園藝景觀設(shè)計(jì)公司、澳大利亞普利斯規(guī)劃設(shè)計(jì)公司 定價(jià)策略： 06 年 9 月份均價(jià)是 6800 元，高于附近的 三墩頤景園 和 蘭韻天城 2021719 7200 元 /平方米 202183 7800 元 /平方米 202186 7900 元 /平方米 樓盤(pán)基本資料： 物業(yè)地址： 親親家園四期幸福里，南接董家路、西靠古墩路，隸屬拱墅區(qū)，距市中心約 10公里。 定位推廣： 幸福里以業(yè)主的居住幸福為目標(biāo)，精細(xì)化設(shè)計(jì)每一寸空間。 八大賣(mài)點(diǎn)： ●親情大庭院：通過(guò)中央坡地生態(tài)庭院、鄰里院落、林蔭環(huán)道，形成錯(cuò)落圍合的鄰里親情空間 ●精裝修門(mén)廳：部分精裝修門(mén)廳、地下挑空門(mén)廳，營(yíng)造精致、溫馨的 “第二客廳 ” ●陽(yáng)光架空層：景觀架空層，部分挑空至 米，引入光照、綠化，營(yíng)造和諧鄰里交 流空間 ●精細(xì)化空間：研究細(xì)分客戶居住習(xí)慣，考慮合理空間尺度，締造精確到毫米的生活空間 ●完善大配套：共享親親家園近 30000M2 社區(qū)商業(yè)配套，全面滿足居者休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等日常生活所需 ●優(yōu)質(zhì)大教育：引進(jìn)綠城育華教育集團(tuán)、毗鄰浙江大學(xué)，讓孩子高一個(gè)平臺(tái)起跳 ●暢意大交通：城市公交、上塘路高架、古墩路景觀大道，攜手社區(qū)巴士、電瓶車(chē)，滿足全方位的出行需求 ●私家大公園：退古墩路 30 米設(shè)計(jì)為游步綠化帶，形成幸福里獨(dú)有的郊野公園，享受寧?kù)o、健康和愜意鄰里交流 獲獎(jiǎng)狀況： 全國(guó)人居經(jīng)典大獎(jiǎng) 中國(guó)名盤(pán) 50 強(qiáng) 杭州最具生 活指數(shù)大盤(pán) 中國(guó)十大商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)獎(jiǎng) 2021 詹天佑大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng) 中國(guó)親情住宅示范小區(qū)等 交通狀況： 公交 30 33 84 6 k900 周邊 商鋪詳情： 主力面積： 50120 平方米的中小型商鋪 20 余間，另有一期現(xiàn)房商鋪少量 交付時(shí)間：三期 2021 年 7 月 調(diào)研日期： 20211030 2 三墩頤景園 項(xiàng)目基本介紹： 坐落于水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)三 墩鎮(zhèn)，東至通濟(jì)路，南靠董家路，古至厚仁路，地處以浙江大學(xué)紫金港校區(qū)為中心的大學(xué)城板塊，近鄰西溪風(fēng)景旅游園區(qū)。園區(qū)以頗現(xiàn)代的、輕巧自如的、色彩明快的歐式建筑風(fēng)格為總體風(fēng)格，將精致的民族建筑小品融入古典園林環(huán)境中。 三墩頤景園由三個(gè)地塊組成?？傮w設(shè)計(jì)上使得每一地塊相對(duì)獨(dú)立又有機(jī)的結(jié)合成一個(gè)整體。其中 E30 地塊西北角底層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上面是單身公寓。在地塊西、北設(shè)立兩出入口。 大部分已經(jīng)售罄， 剩下最小的 158 方單價(jià)在 8200 元 /平方米 2021 年 5 月份均價(jià)為 6500 元 /平方米，在四個(gè)月時(shí)間時(shí)間上升近 2021元 /平方米。開(kāi)盤(pán)前三天下訂客戶享受 97 折，一次性付款可享受 96 折，說(shuō)明會(huì)當(dāng)日簽約客戶可另獲一個(gè)點(diǎn)的額外折扣，為了答謝老業(yè)主，老業(yè)主憑借房產(chǎn)證可享受團(tuán)購(gòu)折扣，同時(shí)，今天的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)還準(zhǔn)備了盛大的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡當(dāng)場(chǎng)下定客戶均可抽取獎(jiǎng)品。名都 .西雅城項(xiàng)目是杭州市大城西教育（浙大紫金港校區(qū)）、旅游（西溪濕地風(fēng)景區(qū)）、科技（西湖科技經(jīng)濟(jì)園）和三墩副商業(yè)中心重要的居住生活 配套項(xiàng)目之一。 景觀設(shè)計(jì)：美國(guó) MG2 設(shè)計(jì)公司 整合推廣：杭州六合廣告公司 樓盤(pán)基本信息： 物業(yè)地址： 西湖區(qū)杭州三墩鎮(zhèn)古墩路延伸段西側(cè) 物業(yè)類(lèi)別：公寓 建筑類(lèi)別： 小高層，高層，排屋，單身公寓 樓層狀況： 高層 17 層，小高層 11 層 裝修狀況：毛坯 占地面 積 :102667 平方米 總建筑面積 :175000 平方米 容積率： 綠化率： % 開(kāi)發(fā)周期 :三期共三年 總戶數(shù) :1000 停車(chē)位 :1000 多個(gè) 售樓處地址： 杭州市文三路口 20 號(hào)建工大廈 2 樓 售樓處電話： 057188395711,88395755 交通狀況： ① 303/K30 ② K900、 ③ 89 ④ K211(夜間線 )路到振華路口站下， ⑤860 路到振華路東口站下， ⑥ 845 路到古墩路北延伸段親親家園和銘雅苑站下。 29 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)商：佳苑房產(chǎn) 建筑面積： 78358 平方米 競(jìng)標(biāo)時(shí)間： 04 年 6 月 15 日 中標(biāo)價(jià)格： 億元 地址： 西湖區(qū)三墩鎮(zhèn) 北 5 白馬尊邸 基本介紹： 白馬府邸 ——位于三墩成熟板塊，北依金家渡河，西臨厚仁路商業(yè)街，南臨頤景園，東部與親親家園隔河相望，與眾多品牌項(xiàng)目共同構(gòu)筑大城西高檔人文居住區(qū)。建筑采用簡(jiǎn)約、大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，精心規(guī)劃具有 “大面寬、短進(jìn)深 ”特點(diǎn)的戶型結(jié)構(gòu)，并針對(duì)主流消費(fèi)需求，嚴(yán)格控制戶型面積。 白馬府邸 ——總建筑面積 13 萬(wàn)余㎡，由稀缺花園排屋、景觀小高層及高層組成。 開(kāi)發(fā)商： 杭州白馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資商： 香港匯駿控股有限公司 開(kāi)發(fā)周期 :兩年 開(kāi)工時(shí)間 :20211130 樓盤(pán)基本信息： 占地面積 :73770 平方米 總建筑面積 :130000 平方米 三墩樓盤(pán)市調(diào)：（ 紫金港區(qū)塊 ） 1 耀江中心水系沿線建筑底層架空，通透空間更能分享靈動(dòng)水景生活 社區(qū)配套：更為貼近，東有大型社區(qū)商業(yè)、南有一流幼兒園，北鄰學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)，社區(qū)內(nèi)還設(shè)游泳池、健身房等豐富配套，便捷生活唾手可得 開(kāi)發(fā)商 :杭州耀江文鼎苑開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位 :上海同方 宣傳主題：主城區(qū)鼎極大盤(pán) 主城大盤(pán)、文化大盤(pán)，生態(tài)大盤(pán)，品質(zhì)大盤(pán) 樓盤(pán)基本信息： 物業(yè)地址： 西湖區(qū)三墩，東起古墩路，西至光明路，南接余杭塘路。月 杭售許字 2021 第 0044 號(hào) 容積率： 綠化率： 38% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20210922 價(jià)格策略：近日 均價(jià) :13998 元 /平方米 2021年 4月 28日二期第一批開(kāi)盤(pán) ,均價(jià) 9300元 /平 方米 耀江文鼎苑二期第二批房源 28號(hào) 88方主力戶型， 26號(hào)樓 9 135方主力戶型，于 2021年8月 25日開(kāi)盤(pán) ，均價(jià) 11598元 /平方米 售樓處地址： 古墩路 565 號(hào) 售樓電話： 057188363833,85120666 交通狀況： 地鐵二號(hào)線（規(guī)劃）、快速公交二號(hào)線（規(guī)劃）、多條公交路線直達(dá)（ K900、 3089 等） 配套狀況： 小區(qū)內(nèi)部配套 :會(huì)館 中小學(xué) :浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、學(xué)軍小學(xué)分校 幼兒園 :一流社區(qū)幼兒 綜合商場(chǎng) :沃爾瑪 (在建 )、銀泰（規(guī)劃）、富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)、新時(shí)代裝飾市場(chǎng) 醫(yī)院 :浙大醫(yī)療中心（規(guī)劃） 2 廣宇周邊規(guī)劃有銀泰購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪超市及醫(yī)療、體育相關(guān)服務(wù)中心。 開(kāi)發(fā)商 :廣宇集團(tuán)股份有限公司 建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤 景觀設(shè)計(jì)： EDAW 香港公司 營(yíng)銷(xiāo)主題語(yǔ)：優(yōu)品、優(yōu)居、優(yōu)生活 九年一貫制名校住區(qū) 樓盤(pán)基本信息： 樓盤(pán)地址： 西湖區(qū)豐潭路與申花路交匯處 占地面積 :800000 平方米 總建筑面積 :260000 平方米 開(kāi)工時(shí)間 :202110 1 竣工時(shí)間 :202112 31 總戶數(shù) :1499 停車(chē)位 :約 850 個(gè)，車(chē)位 15 萬(wàn) /個(gè) 停車(chē)位售價(jià) :15 萬(wàn)元 /位 建筑類(lèi)別：高層 裝修狀況：毛坯 容積率： 綠化率： 30% 樓層狀況： 25 層為主 預(yù)售許可證： 杭售許字 (2021)第 0032 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0080 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0098 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0116 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0140 號(hào) 售樓處地址： 西湖區(qū)申花路 (豐潭路與古墩路之間 ) 售樓電話： 057188952078,88951578 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 202191 入住時(shí)間： 20211231 價(jià)格策略： 近日均價(jià)： 15000 元 /平方米 2021 年 8 月 24 日， 廣宇西城年華在售均價(jià)是 10000 元 /平方米，現(xiàn)在在售的面積是 200 多方的。 交通狀況：公交 37 路可直達(dá)。美林灣 基本介紹： 天陽(yáng) .美林灣位于三墩祥符板塊核心地段，臨近浙大紫金港校區(qū)。南區(qū)分為林境、云筑兩個(gè)組團(tuán)，林境苑由四幢板式小高層及少量高層組成，其中林境 13 號(hào)樓全部為精品板式小高層 , 主力戶型仍為 80－ 110m2 左右精致舒適的二房、三房單位；而僅有的三幢點(diǎn)式高層則組成了云筑苑。 開(kāi)發(fā)商 :杭州祥瑞置業(yè)有限公司 投資商 :浙江天陽(yáng)置業(yè)有限公司 天陽(yáng) .美林灣 所獲獎(jiǎng)項(xiàng)： 2021 年 8 月 亞洲最佳人居標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證 2021 年 10 月 全國(guó)人居經(jīng)典綜合大獎(jiǎng) 2021 年 12 月 杭州十佳人氣樓盤(pán) 2021 年 3 月 高性價(jià)比典范樓盤(pán) 2021 年 4 月 杭州十大最具價(jià)值實(shí)價(jià)樓盤(pán) 2021 年 6 月 未來(lái) 10 年最具升值潛力 20 強(qiáng) 2021 年 7 月 杭州首屆 “好戶型 ”獎(jiǎng) 樓盤(pán)基本資料： 物業(yè)地址： 西湖區(qū)古墩路與留祥路交叉口東北側(cè) 物業(yè)類(lèi)別： 16 幢小高層、高層 樓層 狀況： 1118 層 裝修狀況：菜單式 物業(yè)管理費(fèi)： 1 元 /平方米 容積率： 2 綠化率： 32%