【正文】 對于起步 較晚 的九江市 房地產(chǎn) 來說，房價整體水平仍然較低。 在房地產(chǎn)需 求 方面， 目前 九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。 宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前 九江 的市場情況而言，國家宏觀政策不會對 九江 房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展。 老城 區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺 ,開發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主； 長虹大道 房地產(chǎn)投資目前主要沿長虹大道兩側呈帶狀分布，開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。從市場數(shù)據(jù)得出結論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。這些高檔住宅地處市 中心繁華商貿所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套日趨成熟。隨著九江城市西拓， 環(huán)繞八里湖 建 設新九江 發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域將成為今后九江發(fā)展的主力區(qū)域。銷售均價： 1800~2100 元 /平方米。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風等細微因素也不能有效實現(xiàn)。同期九江 市的商品房 成交 面 積為 萬平方米， 其中住宅 萬平方米， 成交金額 84216 萬元， 成交面積和成交金額 比2020 年分別下降了 %和 %。存量房成 交面積首次超過商品房。而商鋪價格略有下調較上年下鐵 % 附：商品房成交單價比較表 單位：元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 1791 2146 % 其中：住宅 1299 1871 % 商鋪 5658 5053 % 2）、 土地市場分析 ● 土地供應不平衡 雖然 2020 年九江市土地供應量達到了創(chuàng)紀錄的 畝，比 2020 年的 畝增加了 %，但長江大道與八里湖之間地塊面積達 1200 畝，占了全年土地供應的 %。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地 畝，占 %，老城區(qū)土地供應相對緊張。 ? 房型面積回歸理性， 120 平方米以下經(jīng)濟套型比重增加 三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域介紹 目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大 區(qū)域。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特點 本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場供應開始緊張，目前新開發(fā)的項目除本案外，只有火車站 邊上一三幢多層項目和信華寫字樓項目 ，綜合起來有以下幾個特點： 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： ● 新開發(fā)項目較少，住宅供應稀缺 ● 區(qū)域內項目整體檔次 、環(huán)境 一般 ● 套型多在 120 平方米以 上，設計一般 ● 與九江新開的幾個大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低 ● 項目規(guī)模普遍較小 ● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對多層較慢 ● 多層尾房價格多在 2020 元 /平方米以下，新房小高層價格在 21002500 元 /平方米之間 競爭 對手分析 本項目區(qū)域內目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對手主要是目前在開發(fā)區(qū)內的幾個高品質大盤，以下是對本案競爭對手的詳細分析： 主要潛在主力競爭對手： 案名：新湖 售樓處面積近 1000 平方米，營銷投入巨大。 價格：預計一期價格將與周邊市場價格持平 綜合述求： “CLD 中央居住區(qū) ” 概念，主要訴求樓盤 品質和規(guī)模 案名：水木清華 開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 150 畝 建筑面積： 17 萬 M一期 萬 M2 容積率： 規(guī)劃設計：美國累土 景觀設計：上海逸景 建筑商：九江信華 戶型面積： 84144 平方米，主力面積 125 平方米，復式面積 140220 平方米 套型設計合理實用，主力以三房兩廳為主 樓盤現(xiàn)狀： 2020 年十月份開盤，多層銷售率 80%以上，目前小高層選擇較多。 價格：小高層 2100 元起步價，樓層差 50 元左右 多層 1900 元起步價 綜合述求：提出兆龍教育基金會，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃 其他在售熱銷樓盤： 項目名稱：城市領秀 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 地理位置：九瑞大道 2 號，九瑞大道與龍開河路交界處 占地面積： 8 畝 總建面積： 萬平方米 項目類型：復式挑高 5 米小戶型公寓 面積范圍： 3075 平方米 預計均價： 3500 元 /平方米 項目名稱：天溢華庭 地理位置：九瑞大道 總建面積： 18499 平方米，共 96 套 銷售狀況： 2020 年 10 月開盤，已銷 62 套 項目類型： 16 層二梯四戶，商住樓 銷售均價： 1980 元起步價，樓層差 3050 元 周邊項目尾房 龍鑫花園 開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：總 120200 平方米，五期三幢多層 18000 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 1028 戶 綠化率： 45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于 2020 年 2 月開盤 面積范圍： 80135 平方米 主力面積： 100 平方米 價格范圍： 15001900 元 /平方米 均價： 1800 元 /平方米 主力總價： 18 萬 物業(yè)管理：住宅 元 /平方米 /月 商鋪 元 /平方米 /月 每層差價： 4060 元 /平方米 銷售率： 99% 富華小區(qū) 開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃 8642 平方米 綠化率： 35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期： 2020 年 5 月開盤 面積范圍： 55140 平方米 主力面積： 95 平方米 價格范圍： 14601800 元 /平方米 均價： 1600 元 /平方米 主力總價： 15 萬 銷售率： 98% 東方俊園 開發(fā) 商：九江新東方實業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理 建筑面積： 25694 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 156 戶 建筑形態(tài)： 28 層高層 發(fā)售日期： 2020 年 11 月 面積范圍： 150200 平方米 主力面積： 150 平方米 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 價格范圍： 19002800 元 /平方米 均價： 2200 元 /平方米 主力價格： 35 萬 得房率： 75% 銷售率： 70%左右 分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關系，其在當?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。 競爭市場總結 ? 多層銷售速度明顯快于高層 ? 單套 144 平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長 ? 競爭樓盤的多層主力面積多在 120 平方米左右的三房套型 ? 價格高、品質差的樓盤銷售不暢 ? 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進行整體策劃 ? 在規(guī)劃設計上請知名的設計公司進行設計 ? 在開發(fā)上采取滾動開發(fā)的模式 競爭策略 分析 品質取勝 品質是項目的生命。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 本案仍可做出當?shù)仄焚|一流的樓盤，從而給消費者眼前一亮的感覺，在當?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質的堅實形象。 九江當?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟實力，能 承受高總價的客戶相對較少，因此無論在品質上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價樓盤。 綜上所述，我們認為高品質加低總價將對吸引客戶有著非常重要的影響。 在九江市目前銷售的樓盤中，除遠州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。抓住這一市場空白點，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。 （ 1） 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求 從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。 （ 2） 樓市房價仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關部門統(tǒng)計 ,至 2020 年底，九江市共 完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %。商品房屋需求旺盛，房屋價格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額 億元，增長 %，平均銷售單價 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增長 %。 （ 3） 居民對住宅品質需求提高 隨著城市化進程的推進，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： （ 4） 房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇 0 05 年九江土地拍 賣面積超過 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝， 據(jù) 國土資源局的相關人員表示， 06 年九江的土地供應量在 2020 畝左右，可見市場供應相當充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應將會大幅增加，各樓盤間的競爭也會日趨激烈。隨著 城市 建設 的不斷完善 ，經(jīng)濟持續(xù)增長 ，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價格將有一定程度的上漲。 經(jīng)濟指標： 總用地面積： 38701M2 總占地面積： 11830M2 總建筑面積： 69661M2 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 其中：住宅面積： 商業(yè)面積： 7930M2 社區(qū)服務配套用房： 971M2 設備用房： 402M2 商業(yè)（辦公）面積： 7626M2 商業(yè)建筑內停車庫： 3845M2 容積率： 建筑密度： 31% 綠地率： 35% 住宅戶數(shù)： 388 戶 多層住宅內停車庫： 1165M2 二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 ? 區(qū)域位置：本項目地處九江市政府形象大道 —— 長虹大道 ，區(qū)域內 企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮? ? 自然環(huán)境：本項目區(qū)塊地勢 與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖 ， 視野比較開闊 。 ? 商業(yè)氛圍：本項目 周邊商業(yè)已形成 一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流 。 ? 升值潛力： 潯陽區(qū)內土地資源的稀缺，市民認可度高，升值潛力巨大 。 ? 物業(yè)形態(tài)：本項目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、 商業(yè) 等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結構必將適合不同消費者的需求，同時高低 錯落、 疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。 三 、 項目 swot 分析 S：優(yōu)勢 靠近城市主干道長虹大道，交通便利 長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對周邊建設支持 龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應 雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 地塊周邊的配套相對比較齊全 W：劣勢 地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對小區(qū)的環(huán)境和品質提高有一定的影響。 房地產(chǎn)市場價格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 后期宏觀調控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負面影響將延緩一部分人的購房計劃 四 、項目商業(yè) 、辦公 部分分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析 汽配一條街逐漸成形 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 周邊沿長虹路業(yè)態(tài)分布情況3% 10%3%67%10%7%休閑娛樂餐飲賓館小超市汽配維修建材其他 從我們對長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調查情況來看，汽配維修在 各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達到 67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達到 10%左右，