【正文】 個 人口密度 293 人/公頃 綠化率 65 ％ 容積率 　 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準(zhǔn)備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。 該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。因為項目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。具體測算詳見附表1。具體測算詳見附表1。則該宗地的地價范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。具體測算詳見附表1。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。原因在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。 表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬元）　 　 建設(shè)經(jīng)營期 合計 序號 項目 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1 銷售收入 　 　 　 2 銷售稅金及附加 　 　 　 營業(yè)稅 　 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅 　 　 　 教育費(fèi)附加 　 　 　 防洪工程維護(hù)費(fèi) 　 　 　 交易管理費(fèi) 　 　 　 印花稅 　 　 　 3 土地增值稅 　 　 　 表5－2 損益表（單位：萬元） 序號 項目 合計 1～12 13～24 25～36 36～42 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 利潤總額 4 所得稅 5 稅后利潤 6 盈余公積金 7 可分配利潤 表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1～12 13～24 25～36 37～42 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流 4 累計凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評價指標(biāo) 　 　 　 　 FNPV(I=8%) 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） 表5－4財務(wù)效果指標(biāo)比較項目 地價為74931萬時 地價為87416萬時 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 項目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時，宗地全部投資利潤率為零。％，可見其風(fēng)險較高。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。計算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。 此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降10％時，％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。當(dāng)售價下降5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計算，詳看附圖1。 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險分析。 為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。在本報告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結(jié)果難免存在偏差。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評估及選優(yōu)。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個月以上的時間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項目的融資計劃。 土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位點(diǎn)在78557萬元人民幣。綜上，當(dāng)?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。 全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計算基礎(chǔ)，考察項目的盈利能力。 自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率