【正文】 單位：萬元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 140403 84216 % 其中：住宅 87384 64441 % 商鋪 47720 17726 % 二手房交易活躍，增長迅速 2020 年二手房成交 3198 套，成交面積 萬元。存量房成 交面積首次超過商品房。 附： 存量 房 （住宅）買賣 比較表 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬平方米） 53% 金額（萬元） 21353 35980 % 單價(jià)（元 /平方米） 1066 1170 % 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào) 2020 年商品房價(jià) 格較 2020 年上漲 %，其中住宅價(jià)格上漲較快，達(dá)到了 %。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵 % 附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 1791 2146 % 其中：住宅 1299 1871 % 商鋪 5658 5053 % 2）、 土地市場(chǎng)分析 ● 土地供應(yīng)不平衡 雖然 2020 年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 畝，比 2020 年的 畝增加了 %，但長江大道與八里湖之間地塊面積達(dá) 1200 畝，占了全年土地供應(yīng)的 %。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量并不充裕。從拍賣土地的分布來看，開發(fā)區(qū)共拍賣土地 畝，占 %，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。 ● 土地價(jià)格上漲，成本提高 2020 年九江市土地綜合價(jià)格每畝 萬元，比 2020 年上漲了 %，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地 平均單價(jià)為 7 萬元 /畝，較 04 年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià) 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2020 年國有土地出讓一覽表 序號(hào) 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價(jià) (萬元 /成交價(jià) (萬元 /土地出讓收入（萬簽訂出讓 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 畝 ) 畝 ) 元） 合同時(shí)間 1 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 南湖路 57號(hào) 企業(yè) 委托 掛牌 居住 70 71 3 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 北司路 68號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場(chǎng)開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 倉儲(chǔ) 5 王 剛 人民路 569號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號(hào) 儲(chǔ)備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè) 儲(chǔ)備 掛牌 商住 44 44 9 江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側(cè) A地塊 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 用地 10 九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側(cè) B地塊 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 用地 10 188 11 九江潯海實(shí)業(yè)有限公司 向湖一路 28 號(hào) 儲(chǔ)備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 長江大道與八里湖 儲(chǔ)備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 . 1200 42 42 50400 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 之間 居住 13 九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì) 九江市房地產(chǎn)建筑公司 潯陽路 95號(hào) 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 2020． 10． 18 市場(chǎng)總結(jié) ? 整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快 ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤品質(zhì)提高，市場(chǎng)競爭開始激烈 ? 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對(duì)象。 ? 房型面積回歸理性， 120 平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加 三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域介紹 目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大 區(qū)域。本案所處的區(qū)域?yàn)殚L虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道 兩側(cè) 至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等 眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 本案所屬的長虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)開始緊張，目前新開發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車站 邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫字樓項(xiàng)目 ，綜合起來有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： ● 新開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺 ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次 、環(huán)境 一般 ● 套型多在 120 平方米以 上，設(shè)計(jì)一般 ● 與九江新開的幾個(gè)大盤相比營銷企業(yè)水平普遍較低 ● 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小 ● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢 ● 多層尾房價(jià)格多在 2020 元 /平方米以下，新房小高層價(jià)格在 21002500 元 /平方米之間 競爭 對(duì)手分析 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開樓盤較少，周邊樓盤多屬于尾房銷售，本案的潛在競爭對(duì)手主要是目前在開發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤，以下是對(duì)本案競爭對(duì)手的詳細(xì)分析： 主要潛在主力競爭對(duì)手： 案名：新湖 柴桑春天 開發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 953 畝 建筑面積： 95 萬 M一期 13 萬 M2 綠化率： 40% 規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋 景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景 物業(yè)管理：上海新湖物業(yè) 戶型面積： 80140 平方米，主力面積 116 平方米，復(fù)式面積 130200 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 樓盤特點(diǎn)：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤時(shí)代的來臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。售樓處面積近 1000 平方米，營銷投入巨大。整個(gè)樓盤預(yù)計(jì)開發(fā)跨度將近 6 年左右，年均開發(fā)量在 15 萬平方米左右。 價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場(chǎng)價(jià)格持平 綜合述求： “CLD 中央居住區(qū) ” 概念，主要訴求樓盤 品質(zhì)和規(guī)模 案名：水木清華 開發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 150 畝 建筑面積： 17 萬 M一期 萬 M2 容積率： 規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國累土 景觀設(shè)計(jì)：上海逸景 建筑商：九江信華 戶型面積： 84144 平方米，主力面積 125 平方米，復(fù)式面積 140220 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主 樓盤現(xiàn)狀： 2020 年十月份開盤，多層銷售率 80%以上，目前小高層選擇較多。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。 價(jià)格：小高層 2100 元起步價(jià)，樓層差 50 元左右 多層 1900 元起步價(jià) 綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃 其他在售熱銷樓盤： 項(xiàng)目名稱：城市領(lǐng)秀 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 地理位置：九瑞大道 2 號(hào)，九瑞大道與龍開河路交界處 占地面積： 8 畝 總建面積： 萬平方米 項(xiàng)目類型：復(fù)式挑高 5 米小戶型公寓 面積范圍： 3075 平方米 預(yù)計(jì)均價(jià)： 3500 元 /平方米 項(xiàng)目名稱：天溢華庭 地理位置：九瑞大道 總建面積： 18499 平方米，共 96 套 銷售狀況： 2020 年 10 月開盤，已銷 62 套 項(xiàng)目類型： 16 層二梯四戶，商住樓 銷售均價(jià)： 1980 元起步價(jià)，樓層差 3050 元 周邊項(xiàng)目尾房 龍?chǎng)位▓@ 開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：總 120200 平方米，五期三幢多層 18000 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 1028 戶 綠化率： 45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于 2020 年 2 月開盤 面積范圍： 80135 平方米 主力面積： 100 平方米 價(jià)格范圍： 15001900 元 /平方米 均價(jià)： 1800 元 /平方米 主力總價(jià)： 18 萬 物業(yè)管理：住宅 元 /平方米 /月 商鋪 元 /平方米 /月 每層差價(jià)： 4060 元 /平方米 銷售率： 99% 富華小區(qū) 開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃 8642 平方米 綠化率： 35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期： 2020 年 5 月開盤 面積范圍： 55140 平方米 主力面積： 95 平方米 價(jià)格范圍： 14601800 元 /平方米 均價(jià)： 1600 元 /平方米 主力總價(jià)： 15 萬 銷售率： 98% 東方俊園 開發(fā) 商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理 建筑面積： 25694 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 156 戶 建筑形態(tài)： 28 層高層 發(fā)售日期： 2020 年 11 月 面積范圍： 150200 平方米 主力面積： 150 平方米 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 價(jià)格范圍： 19002800 元 /平方米 均價(jià)： 2200 元 /平方米 主力價(jià)格： 35 萬 得房率： 75% 銷售率： 70%左右 分析：本案與龍?chǎng)位▓@相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。由于本案的產(chǎn) 品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價(jià)與僅比龍?chǎng)位▓@高出 200 元 /平方米左右，雖然價(jià)格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價(jià)較高，因此銷售情況并不樂觀。 競爭市場(chǎng)總結(jié) ? 多層銷售速度明顯快于高層 ? 單套 144 平方米以下更暢銷，頂層躍層銷售周期較長 ? 競爭樓盤的多層主力面積多在 120 平方米左右的三房套型 ? 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤銷售不暢 ? 開發(fā)商更注意樓盤包裝，有專業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃 ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì) ? 在開發(fā)上采取滾動(dòng)開發(fā)的模式 競爭策略 分析 品質(zhì)取勝 品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對(duì)手品質(zhì)都非常平庸，這是市場(chǎng)的空白，也是本案難得的機(jī)會(huì)。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中樹立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。 低總價(jià)，高性價(jià)比 從我們對(duì)九江的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析我們可以看到總價(jià)的高低將直接決定客戶面。 九江當(dāng)?shù)氐臉潜P銷售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能 承受高總價(jià)的客戶相對(duì)較少，因此無論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房價(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。 綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有著非常重要的影響。 用營銷和規(guī)范的案場(chǎng)管理打動(dòng)客戶 一個(gè)出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場(chǎng)執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的 打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。 在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場(chǎng)管理都屬于