【文章內(nèi)容簡介】 ，中國建設銀行以及各個醫(yī)院的門面房進行整改出租。還有一部分屬于個人搭建房屋出租。 商業(yè)街商鋪主要為私營 /個體、小面積、中低檔產(chǎn)品的商鋪，詳細情況列表如下： 商業(yè)街業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（年付）以及類型 客流量情況 裝修情況 客戶定位 亨得利眼鏡店 國營 較少 精裝修 中高檔 春園商場 200300 私營 較多 初步裝修 中低檔 騰盛褲業(yè) 150 私營 較少 簡裝修 中檔 大明眼鏡 160 國營 較少 精裝修 中 高檔 2元超市 70 萬 /年 較多 無裝修 低檔 中天金麒麟金飾有限公司 200 國營 較少 精裝修 高檔 波司登專賣 120 私營 流量中等 精裝修 中高檔 金銀回收 20 3萬 /年 適中 簡裝修 中檔 夏日床上用品 20 3萬 /年 較少 初步裝修 中低檔 蛋糕房 10 個體 較多 初步裝修 中檔 童裝 15 個體 較多 簡裝修 中低檔 鑫利華商城（以服裝為主） 1000 攤位 8000/年門面房 3萬 /年 較多 簡裝修 中低檔 愛雅內(nèi)衣 12 個體 較少 初步裝修 中檔 千禧鞋業(yè) 16 3萬 /年 流量適中 初步裝修 中低檔 金榮化妝品 22 3萬 /年 較少 精裝修 中高檔 大宇男裝 25 萬 /年 較少 簡裝修 中高檔 天雨影樓 28 國營 很少 初步裝修 中檔 匯隆皮衣超市（已服裝為主） 2020 攤位 8000/年門面房 3萬 /年 很多 簡裝修 中檔 東方紅照相館 60 國營 很少 簡裝修 中檔 千足鞋業(yè) 12 個體 較多 簡裝修 中低檔 四季鮮花店 12 個體 較多 初步裝修 中高檔 紅豆襯衫 12 個體 較少 初步裝修 中檔 森呢寶貝童裝 15 個體 較少 初步裝修 中檔 龍達飛服飾 13 個體 較少 簡裝修 中檔 亮麗服裝店 13 個體 較少 簡裝修 中低 檔 東旺鞋業(yè) 130 國營 較少 簡裝修 中低檔 嘉泰鞋業(yè) 350 國營 較少 精裝修 中高檔 柏仙多格（服裝專賣） 120 8萬 /年 適中 精裝修 中高檔 吉祥商城 600 攤位 8000 元 /年門面房 萬 /年 較多 初步裝修 中檔 花無缺花店 80 個體 適中 簡裝修 中高檔 褲子連鎖（ 50 元） 20 4萬 /年 適中 初步裝修 中檔 小天使童裝專賣 8 個體 較少 初步裝修 中低檔 溫拿服飾 20 個體 較多 簡裝修 中檔 嘉隆鞋業(yè) 300 攤位 適中 初步裝修 中低檔 完美化妝品城 15 個體 較少 簡裝修 中檔 韓國女生飾品店 15 私營 適中 簡裝修 中高檔 世紀之星購物廣場 400 國營 適中 精裝修 中高檔 紅日服裝市場 400 國營 適中 精裝修 中檔 雍景超市 120 國營 較少 精裝修 中高檔 健寧服裝屋 15 個體 較多 初步裝修 中低檔 百貨超市（ ） 15 個體 較多 無裝修 中低檔 流行風飾品 20 個體 適中 簡裝修 中檔 金蘋果服 飾 60 個體 適中 簡裝修 中檔 調(diào)皮仔服裝 15 個體 適中 簡裝修 中低檔 成禧婚紗超市 35 個體 較少 簡裝修 中檔 月亮兒童服裝 15 個體 適中 初步裝修 中檔 華倫天奴（服裝專賣） 60 代理 適中 精裝修 中高檔 天津維特黃金珠寶 260 國營 較少 精裝修 高檔 鈴木摩托車專賣 6070 代理 較少 初步裝修 高檔 德利襪子帽子專賣 30 私營 適中 初步裝修 中低檔 美特斯．邦威 100 代理 適中 精裝修 中高檔 莊馳羽絨服 120 廠家直銷 較多 簡裝修 中高檔 美廉美休閑超市 110 私營 適中 初步裝修 中檔 夏日依戀休閑 160 私營 較少 簡裝修 中檔 吉諾爾個性休閑 10 個體 適中 初步裝修 中低檔 國強褲子行 12 個體 較少 初步裝修 中低檔 以純服裝 30 代理 適中 精裝修 中高檔 華隆商場服裝 30 私營 較少 初步裝修 中低檔 新時尚服飾 12 個體 較少 初步裝修 中檔 大明眼鏡經(jīng)銷店 70 國營 較少 精裝修 中高檔 華聯(lián)家電 50 代理 較少 初步裝修 高檔 曼灑服飾 20 個體 較少 初步裝修 中低檔 維美電器 70 代理 較少 初步裝修 高檔 萬隆褲業(yè)超市 60 私營 較少 簡裝修 中高檔 新大洲本田摩托車 110 代理 較少 初步裝修 高檔 亮人兒化妝品批發(fā) 90 私營 較少 簡裝修 中高檔 濱江褲業(yè) 120 私營 較少 初步裝修 中低檔 鵬程鞋業(yè) 15 個體 較少 初步裝修 中低檔 大光明配鏡 30 國營 較少 精裝修 中高檔 華龍金店 60 國營 較少 精裝修 高檔 ? 客流量 占地面積較大，室內(nèi)裝修較好、產(chǎn)品檔次較高的客戶流量少（主要是購買力有限），例如國營單位的眼鏡店和黃金店，其室內(nèi)裝 修較好屬于當?shù)刂懈邫n次產(chǎn)品，白天以及夜晚的客戶流量也不大，成交量較少?？土髁科骄?12 人 /分鐘。 商業(yè)街主街客流量大，臨街一般店面高峰期 1525/人每分鐘。平均 812人 /分鐘。商場內(nèi)（吉祥商場）的人流量經(jīng)統(tǒng)計 5 分鐘進入客戶 41 人，出 32人，平均 人 /分。 ? 消費者構成及需求 商業(yè)街購買的人群主要為周邊居住的居民、楊村北面區(qū)縣的居民、外來楊村做小本生意的人群、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的基層人員。他們收入不高，為數(shù)眾多，認可和接受目前商業(yè)街的消費產(chǎn)品價格和定位。 客戶對目前的周邊環(huán)境產(chǎn)生質(zhì)疑，現(xiàn)狀環(huán)境較 臟較亂，希望整改后的一條街環(huán)境更好，配套設施更多元化，特別是能夠增加符合大眾口味的中低檔特色餐飲或快餐，但商品的價格和消費符合當?shù)鼐用竦男枨蠹纯?。由于價格敏感度相當高，價格的變化則會導致客流劇烈的損失。 B、中信廣場 ? 業(yè)態(tài)及概況 中信廣場位于天津市武清城區(qū)京津公路東側，振華道南側，團結路西側，三號道北側，項目規(guī)劃總占地面積 152206 平方米，總建筑面積 168000 平方米，是集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的大型商業(yè)中心，是武清區(qū)的重點項目，同時也是武清大運河改造和城區(qū)商務中心開發(fā)的一個重要節(jié)點。 廣場總體規(guī)劃 分為六個區(qū)： A 區(qū)：由家世界商城和東方之珠組成 家世界商城：毗鄰京津公路，地上建筑四層，地下一層，與中信廣場大型海鮮城一同構成了中信廣場對外的主要展示面，商城二三層為國內(nèi)知名零售連鎖企業(yè) “ 家世界 ” 集團在武清開設的一家大型超級市場，其余三層規(guī)劃為：家居、建材輔以電子、文化產(chǎn)品的生活廣場，為武清人民構建了又一個購物天堂，建成之后將成為崛起于京津之間的一座繁華之城。 東方之珠：天津 “ 東方之珠 ”KTV 娛樂超市堪稱華北地區(qū)規(guī)模最大的 KTV娛樂場所，此次東方之珠作為主力店入駐中信廣場不僅帶來了 KTV娛樂，更將海鮮城 、洗浴引進其中，極大地豐富了中信廣場的業(yè)態(tài)經(jīng)營，與中信廣場的其它區(qū)域呼應，形成了中信廣場的吃、喝、玩、樂、購得一站式消費體驗，為中信廣場又增添了一個亮點。 2020 年底，東方之珠將與家世界超市相繼開業(yè)。 B區(qū)： 規(guī)劃為武清地區(qū)一座集住宿、餐飲、娛樂、休閑等功能為一體的四星級標準酒店，建筑面積 2萬多平米，其坐落在中信廣場項目東南角，緊鄰團結路和三號道，并將于 2020 年左右落成。作為中信廣場項目的主力業(yè)態(tài)，該四星級 酒店的建成開業(yè)將標志著中信廣場整體項目運作的成功，同時也為京津地區(qū)的旅游、度假、商務交流提供了良好的 環(huán)境。 C區(qū)：由友誼武清店和中信美食娛樂城、國美電器、中信廣場時尚街四部分組成 友誼武清店：是由天津一商集團投資 1億多元打造的天津北部區(qū)域的中高檔百貨商場，已于 2020 年 9月開業(yè)，為中信廣場的龍頭主力店。 中信美食娛樂城：坐落于 C 區(qū) B 座四層，是一座匯集了美食、小吃，游戲娛樂的特色商城，填補了武清餐飲、娛樂市場的空白，成為京津之間美食娛樂的嘉年華。 國美電器：國內(nèi)知名電器連鎖企業(yè)，已于 2020 年 4 月份開業(yè)，位于 C 區(qū) B座二層。 中信廣場時尚街：是武清首家以時尚主題的室內(nèi)步行街，面向青春、時尚的年輕一族，經(jīng)營以時 尚服飾、飾品、鞋類為主，置身其中武清前沿時尚一網(wǎng)打盡。 D區(qū)： 中信名都商廈，緊鄰振華道，建筑面積 13000 多平米，其定位為大眾型消費、高品質(zhì)享受的多功能百貨商場。中信名都商廈由一支高素質(zhì)專業(yè)化的商業(yè)管理團隊進行經(jīng)營管理，已于 2020 年底開業(yè)。 E 區(qū)： 緊鄰中信廣場內(nèi)部 2 萬平米的景觀廣場，規(guī)劃為 4棟三至四層20203000 平米的獨棟餐飲娛樂建筑，為餐飲娛樂企業(yè)在武清開設旗艦店的首選，現(xiàn)其中一棟已由武清當?shù)刂惋嬈髽I(yè) “ 宮霄燕翅樓 ” 經(jīng)營，其余三棟面向全市招商。 F區(qū)： 國際公寓 為一棟 10 層高層商住兩用公寓，其位 于中信廣場東北角，緊鄰振華道和團結路，分為臨街商鋪和高級商住公寓兩部分，配備了國際水準的居住、辦公及商業(yè)配套，滿足了高端人群現(xiàn)代化居住辦公的需求。 ? 檔次及定位 中信廣場融合了商業(yè)、酒店、娛樂等多種業(yè)態(tài)，是 定位于 京津地區(qū)大型的 中高檔 美食休閑 MALL。 主要客戶圈擬訂為覆蓋京津。 ? 客流量 從客戶流量來看不是很多，相對這里的產(chǎn)品價格要高些，尤其是中信廣場目前還有部門商鋪沒有進行出售，相對這里的人氣不是很旺，并且開發(fā)中信廣場的開發(fā)商并未采取循序漸進的方式進行開發(fā)，而是全部動工形成招商和養(yǎng)市上的困難。在規(guī)劃設計上沒有切 合實際的客戶需求而定。這里是武清區(qū)較為繁華的區(qū)域，但這里的客流量不是很大，也很少考慮在此進行購物。 ? 經(jīng)營狀況 根據(jù)調(diào)查顯示，中信廣場及友誼商場平均日營業(yè)額僅相當于友誼商場門口肯德基快餐店的日營業(yè)額。 由于第一目前武清的輻射能力和發(fā)展階段并不能夠達到輻射京津的程度，第二項目也沒有任何特殊的商業(yè)上的亮點和賣點，不能夠形成吸引京津客戶的理由，而對于本地客戶，項目經(jīng)營檔次又太高了。因此目前項目脫離了本地的實際情況，經(jīng)營非常慘淡。 4. 小結 ? 武清目前舊有的經(jīng)營比較成功的商業(yè)主要是中低檔次的商業(yè)。產(chǎn)品以服裝鞋帽及廉價的日 常生活用品為主。這是植根于本地廣大農(nóng)村市場和普通群眾的商業(yè)。這和武清的城市發(fā)展階段及特征是很符合的。 ? 武清消費者中低收入人口還是占到壓倒性多數(shù)，消費水平普通。主要購買中低檔品，尚未形成強烈的品牌意識，價格敏感度高。 ? 武清商業(yè)經(jīng)營者大多屬于薄利多銷型，成本意識很強，對于租金的增加和總租金也會比較敏感。希望鋪面面積盡量合理，占商戶絕大多數(shù)的小規(guī)模經(jīng)營戶希望面積不超過 30平米。對于裝修沒有很高的要求。整潔方便即可。 ? 如果超前發(fā)展超前定位，都會給商業(yè)的經(jīng)營造成困難。中信廣場就是很好的案例。必須根據(jù)武清本地的實際情況 ，適度整合與梳理，而不是跨越式地提升。 第三節(jié)、 區(qū)域商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 隨著路網(wǎng)、軌道交通和未來可能的第二機場的落戶，武清的交通樞紐作用將越加明顯。商業(yè)市場將在此基礎上得到大規(guī)模的提高。 2年內(nèi)有望從零散的商業(yè)和自發(fā)形成的集市商業(yè)街發(fā)展到綜合的有體系的商業(yè)，滿足武清本地及周邊欠發(fā)達區(qū)縣的需求。人們消費品種增加，品牌意識逐漸形成。消費檔次從低檔向中檔過度。 5年內(nèi)有望形成與天津輻射的商業(yè)核心區(qū)連成一體的商業(yè)體系。集中發(fā)展 城市軌道交通樞紐型商業(yè) ， 商業(yè)配套設施建設，支持引進國際著名品牌、國內(nèi)知名品牌和國內(nèi)外著名品牌折 扣店、餐飲連鎖店 。形成具有一定輻射力的交通樞紐型商業(yè)中心的雛形。同時，隨著開發(fā)區(qū)的完成，本地商業(yè)消費能力提升。品牌意識形成，出現(xiàn)不少中高消費檔次人群。本地消費能力增強，隨之本地商業(yè)檔次和面貌得以大幅提升。 810 年，隨著交通體系的完善、市場的成熟和人們收入水平的提高，有望形成完善的可輻射京津的交通樞紐型商業(yè)中心。形成成型的過路經(jīng)濟典型。 第三部分、項目位置及