【文章內(nèi)容簡介】 開盤，未來必將拉動(dòng)板塊成交量的大幅上升。 2) 城市南部居住區(qū) 數(shù)據(jù)來源：四方大澤 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 12 月間，南部居住板塊中東南、奧運(yùn)、梅江板塊成交面積位居前列，分別為 、 、 萬平方米。 從成交價(jià)格看，梅江南板塊價(jià)格較高，達(dá)到 8435元 /平方米，而成交量較大的奧運(yùn)、梅江板塊價(jià)格則較為穩(wěn)定，為 7200 元 /平方米。東南板塊內(nèi)，低密度多層住宅性價(jià)比較高， 12 月成交均價(jià)在 5163 元 /平方米，較 2020 年底小幅上漲。 東南板塊 數(shù)據(jù)來源：四方大澤 東南板塊發(fā)展勢頭強(qiáng)勁， 12 月普通住宅成交達(dá) 218 套，其中近 40%都來自于紅 磡 領(lǐng)世郡的洋房組團(tuán)。 板塊內(nèi)目前在售樓盤主要有四個(gè)，建筑規(guī)模較大，產(chǎn)品多以洋房、別墅為主。07 年 12 月份板塊成交 239 套，成交面積為 萬平方米，成交均價(jià)達(dá)到 6079元 /平方米。典型住宅項(xiàng)目紅 磡 領(lǐng)世郡 2020 年以來，洋房、別墅價(jià)格均有所上 調(diào)，其中洋房成交均價(jià)由 1 月的 5784 元 /平方米上漲至 2 月的 6047 元 /平方米。 1 月項(xiàng)目別墅、洋房分別成交 17 套、 54 套，受春節(jié)影響， 2 月成交量均有下滑。 07年 12 月洋房共成交 83 套，別墅 21 套。 奧運(yùn)、梅江板塊 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 奧運(yùn)、梅江板塊發(fā)展水平相當(dāng)，多個(gè)樓盤銷售情況已比較穩(wěn)定，其中奧運(yùn)板塊內(nèi)時(shí)代奧城成交面積占比達(dá) %，梅江板塊成交量則主要來自海逸長洲，成交面積達(dá)到 萬平方米。 3) 城市北部居住區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 區(qū)域內(nèi)，瑞景板塊經(jīng)濟(jì)適用房放量，其他各板塊成交情況較為平均，成交面積在 萬平方米。 12 月間瑞景板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房交易量大幅增加，帶動(dòng)板塊成交面積達(dá)到 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房占比 %，商品住宅項(xiàng)目如天津典型住宅項(xiàng)目 首創(chuàng)寶翠花都二期即將入市，總供應(yīng)體量將達(dá)到 14 萬平方米，且全部為 90 平米以下小戶型。其他北部幾居住板塊成交量都較為接近，北辰中心區(qū)、河北中心區(qū)、紅橋中心區(qū)板塊分別為 、 、 萬平方米。 從價(jià)格對(duì)比來看，紅橋中心區(qū)板塊項(xiàng)目定位較為高端， 12 月成交均價(jià)為6501 元 /平方米，河北中心區(qū)緊隨其后，達(dá)到 6187 元 /平方米。瑞景板塊內(nèi)由于期間適用房交易量較大，拉低板塊整體均價(jià)至 3654 元 /平方米，而實(shí)際上地鐵效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，商品住宅均價(jià)不斷攀升。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 瑞景板塊 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 該板塊內(nèi)目前在售樓盤有 7 個(gè)， 07 年 12 月板塊成交量大幅下降，成交面積為 萬平方米，平均價(jià)格保持在 3654 元 /平方米。在地鐵一號(hào)線軌道交通的帶動(dòng)下，沿線樓盤升值潛力巨大，板塊內(nèi)商品住宅銷售前景良好。典型住宅項(xiàng)目首創(chuàng)寶翠花都 06 年 9 月開盤以來成交量持續(xù)攀升，成交均價(jià)也是持續(xù)上漲，由 4700 元 /平方米上漲至 07 年 12 月 5017 元 /平方米。 4) 城市西部居住區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 西部板塊價(jià)格保持平穩(wěn)，西青中北鎮(zhèn)板塊成交量最高，達(dá)到 萬平方米。 西青中北鎮(zhèn)在售樓盤銷售情況都較為良好，使得板塊成為西部居住區(qū)成交量最大的區(qū)域，即使是交易淡季的 2 月份，成交套數(shù)也達(dá)到了 138 套，成交面積為 萬平方米。南開西部、華苑板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目較少，且 12 月間項(xiàng)目并未推出新盤，市場交易量較少， 3 月以后，板塊內(nèi)供應(yīng)量增加，如西青中北鎮(zhèn)不僅有原在售項(xiàng)目的后期持續(xù)開發(fā)，還將有新盤入市，市場競爭激烈。南開西部板塊內(nèi)的萬科金色家園項(xiàng)目也 將推出新一期產(chǎn)品。 從價(jià)格對(duì)比看，南開西部、華苑板塊價(jià)格為 6500 元 /平方米左右，而中北鎮(zhèn)價(jià)格水平則為 4836 元 /平方米，與 06 年底相比并無漲幅。 5) 城市東部居住區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 衛(wèi)國道板塊交易量大幅上升，成交面積達(dá) 萬平方米。 東部居住區(qū)各板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目較少，且多為后期開發(fā)。 12 月衛(wèi)國道板塊內(nèi)兩大項(xiàng)目銷 售情況都較好，其中百合春天銷售成交多達(dá) 380 套，成交面積為 萬平方米，占板塊整體 %。濱海新區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的推動(dòng)下，城市東部居住區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，上述板塊住宅供應(yīng)量都將持續(xù)增加， 3 月東麗湖板塊主要項(xiàng)目 萬科東麗湖新一期洋房也將推出，成交量將大幅上升 。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 從價(jià)格來看，衛(wèi)國道板塊 12 月成交均價(jià)為 5585 元 /平方米，東麗湖板塊普通住宅均價(jià)為 5754 元 /平方米。 6) 濱海新區(qū)居住區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 各大板塊成交情況良好，紫云板塊成交面積最高為 萬平方米。 進(jìn)入 2020 年，濱海住宅市場熱度持續(xù)，其中紫云、塘沽海洋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、塘沽中心區(qū)以及開發(fā)區(qū)板塊銷售情況都較好，其中紫云板塊內(nèi)貽成集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目成交面積達(dá)到 萬平方米，塘沽海洋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊成交面積為 萬平方米，塘沽中心區(qū)板塊內(nèi)未有新增樓盤，成交面積略少。此外，開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)市場繼續(xù)升溫，萬通新城 ? 國際項(xiàng)目二期即將入市，總供應(yīng)體量將達(dá)14 萬平方米 。 從價(jià)格來看，塘沽海洋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊成交均價(jià)較高，為 4923 元 /平方米；紫云板塊為 4305 元 /平方米。而高檔住宅云集的開發(fā)區(qū)板塊，價(jià)格依然高位運(yùn)行，為 75008000 元 /平方米左右。 開發(fā)區(qū)板塊 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 開發(fā)區(qū)板塊高端住宅項(xiàng)目眾多，市場競爭激烈。 板塊東至渤海，西至津塘鐵路，南至南港鐵路，北至渤海。板塊內(nèi)在售樓盤較多，且多為規(guī)模較大的集住宅、公寓、商業(yè)等為一體的大型綜合時(shí)尚生活社區(qū)，樓盤均價(jià)在 70008000 元 /平方米。典型住宅項(xiàng)目萬通新城國際一期銷售完成情況良好，特別是精裝小戶型 A立方銷售速度很快。二期（ 高層與小高層）正全面推向市場，戶型以 110m2— 140m2的 23 居為主，同時(shí)涵蓋 60390 m2 的 1— 4 居，總體量近 20 萬平方米，均價(jià)7500 元 /平方米，對(duì)區(qū)域帶動(dòng)作用明顯。 5. 市場價(jià)格情況 分析 A. 總體價(jià)格走勢 數(shù)據(jù)來源：四方大澤 07 年初商品住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，均價(jià)突破 5200 元 /平方米。 07 年初隨著各大高檔住宅的紛 紛提價(jià)，成交價(jià)格比 06 年底大幅回升。其中1 月全市商品住宅的成交價(jià)格為 5155 元 /平方米，環(huán)比上月上漲 %； 2 月持續(xù) 1 月上漲趨勢，但上漲的幅度有所緩解，成交均價(jià)為 5214 元 /平方米，環(huán)比上月上漲 %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 B. 天津 各主要 區(qū)域價(jià)格走勢 數(shù)據(jù)來源：四方大澤 07 年初各區(qū)域成交均價(jià)平穩(wěn)上漲，市內(nèi)六區(qū) 1 月環(huán)比增幅達(dá)到 % 進(jìn)入 07 年以來，天津商品住宅成交均價(jià)各個(gè)區(qū)域都得到回升和增長，市內(nèi)六區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。其中，市內(nèi)六區(qū) 1 月的成交均價(jià)為 7271 元 /平方米，環(huán)比上月上漲 540 元 /平方米，增幅達(dá)到 %；濱海三區(qū) 1 月的成交價(jià)格為 4257 元 /平方米，環(huán)比上月上漲 %；進(jìn)入 2 月，各區(qū)域成交均價(jià)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上漲，環(huán)比上月增幅都在 1%3%之間。 C. 天津 市 內(nèi)六 區(qū)價(jià)格走勢 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 數(shù)據(jù)來源：四方大澤 市內(nèi)六區(qū)各區(qū)價(jià)格大幅上漲，河北區(qū)同比增長尤為明顯 。 步入新的一年， 07 年 2 月份市內(nèi)六區(qū)中各區(qū)縣的商品住宅紛紛提價(jià)，促使兩月以來的成交均價(jià)有大幅增長，進(jìn)入 2 月成交均價(jià)的增幅更為明顯。其中，河北區(qū)增幅達(dá)到最大， 2 月份的其成交均價(jià)分別為 6608 元 /平方米， 7159 元 /平方米，同比分別增長 %和 %， 1 月環(huán)比 06 年底也上漲 %， 2 月環(huán)比 1 月上漲 %；和平區(qū)成交均價(jià)依然是中心城區(qū)最高，其中 1 月成交均價(jià)為 8189 元 /平方米，與同期比上漲 個(gè)百分點(diǎn)， 2 月持續(xù)上漲勢頭，達(dá)到 9156元 /平方米，環(huán)比上漲了 %。其他四區(qū) 2 月的成交均價(jià)同比增長都達(dá)到8%以上。 6. 天津住宅市場的整體發(fā)展趨勢分析 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展因房價(jià)屢控不止而得到社會(huì)的廣泛矚目，國家九個(gè)政府部門出臺(tái)了 13 項(xiàng)新政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。 2020 年將是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控執(zhí)行年， 我司對(duì) 2020 年天津住宅市場的整體發(fā)展趨勢分析如下： 1) 政策層面 2020 年直接行政干預(yù)力度將減少，對(duì)土地、信貸、銷售市場方面的監(jiān)管及執(zhí)行力度加大。 2020 年政策主要圍 繞改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)及抑制房價(jià)過快上漲展開。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 2) 供應(yīng)層面 2020 年天津商品房供應(yīng)保持穩(wěn)定，一方面深挖市區(qū)的住宅及公建市場潛力，另一方面加速向郊縣擴(kuò)張。外地開發(fā)商加速本地化進(jìn)程，在未來競爭中占據(jù)主動(dòng)。 3) 需求層面 2020 年天津商品房需求保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)全年商品房成交量維持在 1000 萬平方米左右。受供應(yīng)引導(dǎo)，中小戶型住宅增長速度可觀。 4) 房價(jià)層面 房價(jià)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，小幅上漲趨于平穩(wěn) 。 5) 產(chǎn)品層面 受總價(jià)與政策影響，市場 涌現(xiàn)大批 90 平米小戶型住宅，戶型設(shè)計(jì)成為開發(fā)商追逐的熱點(diǎn)，建筑更加注重環(huán)保節(jié)能；同時(shí)，別墅等高檔住宅 競爭更加激烈。 6) 熱點(diǎn)區(qū)域?qū)用? 大梅江、海河沿線、老城廂等熱點(diǎn)居住板塊發(fā)展更加成熟；外圍新興居住組團(tuán)逐漸興起；地鐵兩端受追捧；濱海新區(qū)加速發(fā)展。 7) 二手房市場層面 中介經(jīng)過洗牌后重新整合，二手房市場將逐步復(fù)蘇，朝著規(guī)范化的方向發(fā)展。2020 年天津存量房市場，政策影響逐漸被市場消化，同時(shí)次新房加快進(jìn)入流通市場，促使 2020 年成交量有所攀升。 8) 行業(yè)層面 房地產(chǎn)企業(yè)開始大魚吃小魚，大開發(fā)商在激烈的競爭中顯現(xiàn)優(yōu)勢。 二、 天津市高檔住宅市場分析 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 前言 考慮到本案住宅部分的定位，本報(bào)告在天津總體住宅市場的基礎(chǔ)上，將高檔住宅作為 研究的重點(diǎn)。 根據(jù)我司對(duì)天津住宅市場的了解，將高檔住宅的范圍鎖定在售價(jià) 7000 元 /平米以上的住宅項(xiàng)目。由于本案住宅為綜合體項(xiàng)目的高檔住宅，因此我司將以公寓作為主要物業(yè)類別進(jìn)行研究與分析。 (一 ) 天津高檔住宅整體市場情況 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 表 部分 已入住 高檔項(xiàng)目情況列表（不完全統(tǒng)計(jì)） 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 位置 規(guī)模（萬平米） 容積率 總套數(shù) 此期套數(shù) 產(chǎn)品形態(tài) 開盤 竣工 售價(jià)（元/平米） 交房標(biāo)準(zhǔn) 銷售 主力戶型及面積 羅馬花園 河西 河西友誼北路永安道交口 15 600 600 高層板樓 1999 1999 8,600 毛坯 95% 三－四居：195208 半島豪庭 河西 河西友誼南路與環(huán)島北路交口 17 800 800 小高層板樓 N/A 售完 毛坯 100% 二居 150/躍層300 藍(lán)水假期（二期） 河西 河西珠江