【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 降聲一片，部分片區(qū)整體調(diào)整幅度超 20%。 板塊 主要在售 項(xiàng)目 9月均價(jià) （元/m2) 降價(jià)幅度 整體降價(jià)幅度 東南板塊 領(lǐng)世達(dá)觀 6000 23% 22% 領(lǐng)世深白 5000 27% 金地格林世界 洋房7000 高層5500 18% 京津公路沿線 長(zhǎng)瀛御龍灣 高層5000 24% 22% 澤天下 5000 28% 城際美景 4000 16% 潮白河板塊 錦繡香江 2980 37% 37% 老城廂板塊 中新城上城 10000 23% 27% 富力城 9400 28% 金盛國(guó)際 起價(jià)7000 30% 910月相對(duì)活躍的片區(qū)在價(jià)格調(diào)整上也是較活躍的，對(duì)比之前，津南的東南板塊、北辰的京津公路板塊、寶坻的潮白河板塊、南開的老城廂板塊調(diào)整幅度最為顯著，也是秋季市場(chǎng)上最有代表性的區(qū)域整體價(jià)格調(diào)整，其區(qū)域整體調(diào)整幅度均超過 20%。 東南、老城廂板塊整體直降均價(jià)幅度的加深使得其成交量也明顯領(lǐng)先其他區(qū)域。 ?四大片區(qū)成交占比呈均衡發(fā)展， 2022年環(huán)城四區(qū)價(jià)格快速大幅回落，成交量持續(xù)攀升。 經(jīng)過 3年開發(fā)，天津市四大區(qū)域板塊齊頭并進(jìn)均衡布局已初具規(guī)模，從2022年各區(qū)域成交占比來看，各板塊占比都達(dá) 20%以上，其中環(huán)城四區(qū)由于價(jià)格的深度回調(diào)，成交量攀升。 從各區(qū)域成交量占比走勢(shì)圖來看，遠(yuǎn)郊區(qū)縣是量?jī)r(jià)變化高度敏感，波動(dòng)起伏極大的區(qū)域， 10月保利上河雅頌開盤使得區(qū)域成交量堪比其他區(qū)域，但隨后大幅下降，區(qū)域開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性較高。 2022年各區(qū)域成交量占比走勢(shì)圖%%%%%%%202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212市內(nèi)六區(qū) 近郊四區(qū) 濱海三區(qū) 遠(yuǎn)郊五區(qū)縣?80100平米實(shí)用小戶型以及 120150平米中大戶型占據(jù)主要地位。 全市與市內(nèi)六區(qū)數(shù)據(jù)對(duì)比來看，市內(nèi)六區(qū)各成交戶型面積分布較為平均。天津市主流戶型始終為實(shí)用型 80120平米和改善型 120平米以上大戶型，以改善型需求為主的自住用家占有相當(dāng)比例。 2 0 0 8 年全市分面積段成交表現(xiàn)6 0 以下607070801001101101201201501 8 0 以上9010080901501801500350055007500950011500135000 2 4 6 8 10 12套2 0 0 8 年市內(nèi)六區(qū)分面積段成交表現(xiàn)6 0 以下607070801001101101201201501 8 0 以上150180809090100500100015002022250030000 2 4 6 8 10 12套成交套數(shù)成交面積（萬平米）平均價(jià)格（元/平米）成交金額（萬元）套均面積 套均總價(jià) 成交套數(shù)成交面積（萬平米）平均價(jià)格（元/平米）成交金額（萬元）套均面積 套均總價(jià)和平 995 12740 608 8716 河?xùn)| 2020 8038 2991 6395 河西 2041 10576 3465 7227 南開 4342 10651 3615 7239 河北 1039 8686 2426 5839 紅橋 1186 8846 1684 6159 東麗 2618 6197 1273 4412 西青 6252 7266 972 4626 津南 3686 6393 840 3952 北辰 3072 5864 1668 4896 塘沽 5084 6381 3379 5527 漢沽 1536 5347 1036 2916 大港 1952 4047 3306 3219 開發(fā)區(qū) 1400 9873 554 6443 武清 3295 3625 1107 2697 寶坻 1974 4467 1130 2804 薊縣 1724 4665 748 3028 寧河 312 3657 740 2694 靜海 1984 4190 822 2582 市內(nèi)六區(qū) 11623 10075 14789 6834 近郊四區(qū) 15628 6611 4753 4554 濱海三區(qū) 9972 6351 8275 4458 遠(yuǎn)郊五區(qū)縣 9289 4148 4547 2754 全市 46512 6918 33384 5271 新建商品住宅 二手房?2022年天津市新建商品住宅與二手房成交情況 新建商品房成交量 新建商品房成交均價(jià) 二手房成交 重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤 ?2022年價(jià)格呈現(xiàn)寬幅波動(dòng)整理，區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主導(dǎo)因素。 全市范圍內(nèi)多個(gè)區(qū)域價(jià)格直線下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而且已由環(huán)城四區(qū)蔓延至市內(nèi)六區(qū)。開發(fā)商為促進(jìn)消化存量也紛紛轉(zhuǎn)換銷售策略， “ 不是沒有需求，只是價(jià)格沒有調(diào)整到位 ” 已成消費(fèi)者普遍共識(shí)，部分價(jià)格降到位的項(xiàng)目往往能取得突出的銷售業(yè)績(jī)。 0 6 0 8 年商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖498146564885699645584750476248954548467948094871510670566647649363626206615459935873548552395214515569396642646868246893663170867335702269727350400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月元/ 平米06年 07年 08年?市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)已顯下降趨勢(shì)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣量?jī)r(jià)變化敏感度較高。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣還處于有待開發(fā)上升期，雖然區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐了大量品牌開發(fā)商，但由于客源有限且基建、配套設(shè)施有待發(fā)展，都限制了遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)。 2 0 0 8 年各大片區(qū)成交均價(jià)走勢(shì)20223000400050006000700080009000100001100012022202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 濱海新區(qū) 遠(yuǎn)郊五區(qū)縣?開發(fā)商各自為戰(zhàn)，地段價(jià)格聯(lián)盟不復(fù)存在。 老城廂 梅江活躍項(xiàng)目2 0 0 8 年價(jià)格走勢(shì)55006500750085009500105001150012500135001450015500202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米梧桐公寓 津門湖 弘澤印象 海逸長(zhǎng)洲 橡樹原 水岸江南梅江 老城廂活躍項(xiàng)目200 8年價(jià)格走勢(shì)7000800090001000011000120221300014000202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米上城豪苑 金盛國(guó)際 富力城 萬通上游各項(xiàng)目根據(jù)自身銷售策略分別選擇適時(shí)調(diào)價(jià)，特別是 1112月個(gè)別弘澤印象、橡樹原大幅降價(jià)，整體而言，個(gè)別樓盤降價(jià)行為并未形成梅江區(qū)域降價(jià)，區(qū)域也并非影響全市房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素。 市內(nèi)六區(qū)率先主動(dòng)價(jià)格回調(diào)的區(qū)域，特別是上城豪苑，但其他項(xiàng)目也并未迅速跟進(jìn)，各項(xiàng)目都依據(jù)自身的價(jià)格體系而進(jìn)行調(diào)整。 老城廂由于年內(nèi)整體價(jià)格回調(diào)，成交量表現(xiàn)亮眼，是天津市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)水平的方向標(biāo)。 東南 西青中北鎮(zhèn) 東南活躍項(xiàng)目2 0 0 8 年價(jià)格走勢(shì)4000500060007000800090001000011000202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米領(lǐng)世郡 金地格林世界 富力桃園?東南板塊陷入惡性“價(jià)格戰(zhàn)”。 西青中北鎮(zhèn)活躍項(xiàng)目200 8年價(jià)格走勢(shì)400050006000700080009000202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212元/平米金廈水語華城 富力灣 華亭國(guó)際 假日風(fēng)景 假日潤(rùn)園 大地十二城區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，領(lǐng)世郡率先發(fā)動(dòng)全面降價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)，其他項(xiàng)目被動(dòng)跟從降價(jià)。東南板塊為環(huán)城四區(qū)惡性價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域，這也使得區(qū)域內(nèi)2022年高價(jià)拿地的開發(fā)商無所適從。 東南板塊的降價(jià)也促使西青中北鎮(zhèn)開始降價(jià)，其中假日風(fēng)景作為區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目在其他項(xiàng)目已開始陷入降價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)中，價(jià)格依然保持相對(duì)平穩(wěn)。 新建商品房成交量 新建商品房成交均價(jià) 二手房成交 重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤 ?二手房市場(chǎng)低迷甚于新建商品住宅，但成交價(jià)格相對(duì)較為平穩(wěn)。 ? 2022年天津市二手房成交 ，僅為新建商品住宅的一半。從全年走勢(shì)來看，從 2022年 3月開始持續(xù)走低直至 10月受鼓勵(lì)刺激政策影響，成交量呈現(xiàn)回升，但全年仍表現(xiàn)較為低迷。 ? 成交價(jià)格表現(xiàn)較為平穩(wěn)，全年在 50005500元 /平方米間波動(dòng)，全年均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差僅為 152元 /平米，而新建商品住宅則達(dá)到 271元 /平米。 2022 年天津市二手房成交走勢(shì)圖1 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 00801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812萬平米470048004900500