增城房地產(chǎn)市場調(diào)查年度報告(編輯修改稿)
2025-08-28 19:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和商業(yè)服務業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、科學研究、技術服務和地質(zhì)勘查業(yè)三個行業(yè)的增幅最大,%、%、%。 第三部分、增城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1. 增城現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述 ①增城市目前有房地產(chǎn)企業(yè)為:碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、錦繡香江花園、檔次高。鳳凰城建設有專門的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。 ②其中,碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、新世界花園等為新樓盤,目前還在銷售或準備開盤。 ③特別應該注意的是,2005年9月22日,長江實業(yè)()發(fā)布公告稱,已經(jīng)分別成立4家均為長實與和記黃埔()分別間接持有50%權益的新合營公司,目的純?yōu)閾碛袕V州增城新取得的土地,并發(fā)展為住宅物業(yè)。這四家外商獨資性質(zhì)的公司與增城市國土局于9月21日簽訂國有土地使用權轉讓合同,正式取得超過3000畝的四幅相連地塊使用權。這四幅土地可形成規(guī)?；_發(fā),合計占地總面積約203萬平方米,平均地面地價為157元/平方米。 ①房地產(chǎn)開發(fā)投資下降,投資結構發(fā)生變化。 今年18月份全市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降,但速度有所放緩。累計同比去年,%、%、%、%、%、%。投資結構呈現(xiàn)新變化。一是開發(fā)投資下降、住宅投資上升。18月份,%的情況下,%,完成14690萬元,%,在我市住宅開發(fā)投資仍占主導地位。%,。 ②商品房施工規(guī)模擴大、新開工面積增加。 ,%,%,其中:,%。 ③開發(fā)投資在周邊五區(qū)市中占據(jù)第二。 18月份,我市房地產(chǎn)投資與周邊五區(qū)市比較,增速不如番禺、花都、從化,呈現(xiàn)負增長。在完成投資額中:番禺373582萬元、增城128043萬元、花都97264萬元、從化69897萬元、白云53457萬元,%,居于第二位,番禺第一。見下表:增城市與五區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資 區(qū) 市 完成投資 (萬元) 增長速度 (%)+ 、 占比重 (%) 五區(qū)市合計 772243 100 番禺區(qū) 373582 增城市 128043 花都區(qū) 97264 從化市 69897 白云區(qū) 53457 3. 2005年上半年房地產(chǎn)供銷情況 ①新建房屋供給增長。 ,%,其中:,%。因此,下半年房屋供應與往年比相對較好。 ②商品房屋銷售面積下降、銷售額有所增長。 18月份,%,其中:,%。今年我市房價保持上升態(tài)勢,造成我市在銷售面積減少情況下,總體銷售額比去年同期有所增長。18月份全市商品房屋銷售額134888萬元,%,是國家加大了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度,嚴格控制投機行為和短期投資,房地產(chǎn)市場處于觀望狀態(tài),銷售較為冷淡。 ③銷售價格繼續(xù)上漲。 18月份,我市商品房屋實際銷售平均價格4270元/平方米,同比上漲了696元/平方米,%。在商品房屋銷售中,住宅類價格3971元/平方米,%。從我市近兩年商品房的銷售價格情況看,先跌、后升,見下圖: 2004年2月份房價3752元/平方米,到12月份下跌至3198元/平方米,下跌544元/平方米。2005年2月份開始,除3月份有小幅下跌外,每月在上漲,由2月份的3661元/平方米,升至8月份4270元/平方米,上漲609元/平方米。 ④商品房空置面積增速快,70%以上為空置一年以內(nèi)待銷房。 截至今年8月底,%,其中住宅空置面積 , %,%。按住宅檔次分,別墅、高檔公寓空置面積 , %。普通住宅(中低價)空置面積 , %,相比別墅、,在商品住宅供應中,相對中低價位住宅比例偏低,高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長。按空置時間劃分,%。,%。,%。 ①房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢。 目前房地產(chǎn)開發(fā)完成128043萬元,%。主要原因:一是資金來源減少。%,其中,%,%。%%。 ②商品房供應結構調(diào)整,非住宅用房的空置面積增加。 截至今年8月底,%,。商業(yè)、辦公和其他非住宅用房的空置面積與去年同比都有不同程度的增長,%,%,表現(xiàn)為商業(yè)用房等非住宅供大于求現(xiàn)象。 ③商品房價格漲幅偏高。 %,受影響因素:①銀行調(diào)控政策導致商品成本增加。②建筑材料價格繼續(xù)上升。③別墅、高檔公寓價格上漲,均價高達5607元/平方米,%。④別墅、高檔公寓銷售面積占比重大,、,別墅、%、%。 第四部分、消費者調(diào)研分析 當?shù)叵M者:增城當?shù)?、新塘等地方企業(yè)和富裕居民。 其他消費者:外來人口,如:廣州市、惠州市、東莞市等富裕人群,香港僑胞等。 由于增城當?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達,產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主,這些人的居住觀念發(fā)生了很大的變化,不再滿足于自建房屋居住,轉而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化景觀、優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)、更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)而感到榮耀。廣州市區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等地的高級白領及管理人員收入較高且穩(wěn)定,只要產(chǎn)品設計具有品位、價格吸引、交通條件能為他們所接受(一般以單程時間不超過一小時為限),相信可以吸引一定數(shù)量的買家。 ①年輕的購房者占的比重大,項目開發(fā)中應充分研究這一消費群體的升華習慣與需要,如適當增加休閑娛樂設施與運動設施。 ②購房者普遍受教育程度高,對居住文化有自己獨到的見解,屬于行為積極型消費者的。為他們設計住宅產(chǎn)品時,應注重社區(qū)文化的營造,分期分批開發(fā),實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化,迎合不同品位的需求。 ③郊區(qū)購房者中,外地到穗發(fā)展的人口比重較大,在產(chǎn)品設計中應關注異鄉(xiāng)人的心理需求和家庭結構特征。在針對這一群體做營銷時盡量少用方言等。 ④企業(yè)管理人員購房比例高,他們收入較高而又相對穩(wěn)定,能承受中等偏上的樓價,并且更樂于采用供樓的付款方式,這類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點,對交通的便捷性要求較高。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設施必須在項目推出初期就配備。 ⑤在目前郊區(qū)住宅消費市場來看,以自住為住,%,說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產(chǎn)品設計時,應以自買家自用為基礎,突出方便、舒適等使用者關心的元素。 ① 消費者對樓宇質(zhì)量、物業(yè)管理與服務及周遍環(huán)境及景觀的最關注,體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點。 ② 對樓盤主題的偏好反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林,這一需求應與樓盤的自然風貌有重要的關系。 第五部分、增城市競爭樓盤分析(新盤) 1. 碧桂園鳳凰城 ①基本信息: 物業(yè)類別:別墅 裝修狀況:全裝修 建筑類別:別墅 物業(yè)地址:增城廣園東路 交通狀況:鳳凰城與沿途無紅綠燈的廣園東快線直接相連,到達天河中信廣場僅需20分鐘車程,都市自然瞬間抵達,每天都是方便快捷生活。 開 發(fā) 商:碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司 均價:4000元/平方米 付款方式:一次性付款,銀行按揭 ②詳細信息:
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