【文章內(nèi)容簡介】 城區(qū)改造和城市規(guī)模的不斷拓展，寫字樓將在未來幾年內(nèi)掀起一個新的開發(fā)熱潮。從區(qū)域分布上來看，在中心城區(qū)將有較多寫字樓上市，但大量的寫字樓項目還將主要集中在山大路區(qū)域板塊和東部區(qū)域板塊。2．價格保持平穩(wěn)增長2005年濟南市各季度寫字樓整體租金、售價水平保持平穩(wěn)增長，僅個別區(qū)域或區(qū)域內(nèi)個別樓盤租金出現(xiàn)微幅上漲或下滑。而寫字樓市場的租金及售價水平的增長關鍵依賴于濟南經(jīng)濟總量的進一步放大，開放水平和輻射能力的進一步提高和第三產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。預測2006年濟南市寫字樓整體價格水平會穩(wěn)中有升，增長幅度在5%左右。3．對寫字樓的需求向分散化、個性化方向發(fā)展1）寫字樓入駐企業(yè)對辦公形態(tài)的需求從聚集化向分散化轉變。這與各區(qū)域寫字樓形態(tài)由高容積率向低密度方向發(fā)展相印證。因為隨著濟南經(jīng)濟的發(fā)展和科技在人們社會生活發(fā)揮著越來越重要的作用，IT企業(yè)入業(yè)人員會不斷增多，而IT科研企業(yè)對聚集辦公要求不高。2）辦公地點主觀需求從標準化向個性化的轉變。中心區(qū)域的寫字樓只能給其入駐客戶提供標準式集中辦公，而山大路區(qū)域、東部區(qū)域的寫字樓在設計、內(nèi)部空間設計時對其客戶群的個性化需求考慮得越來越多，如定位于IT企業(yè)的寫字樓，如特區(qū)數(shù)碼港，在外立面顏色、空間設計方面很強調(diào)入駐企業(yè)的個性張揚。4．寫字樓的物業(yè)管理及售后服務將得到改善和加強目前濟南市寫字樓停車不便、物業(yè)管理不到位、無租售服務等問題較為嚴重，開發(fā)商對寫字樓物業(yè)往往是一賣了之，缺乏對寫字樓的后續(xù)管理工作，而這不利于寫字樓的品牌整合和投資者的長期收益。開發(fā)商不斷加入到寫字樓的售后管理服務中，這是一件多方向益的事情：一對寫字樓租用或購買自用者而言，物業(yè)管理服務的加強將有利于樹立項目形象，經(jīng)過市場的檢驗積累良好的品牌效應，滿足其辦公和形象要求；對寫字樓投資者而言，能夠依此提升租金價位以尋求長期獲利；對開發(fā)商而言，加強售后管理服務會加快寫字樓的銷售速度，也將為其在激烈的競爭中增加一個重要的取勝籌碼。三、濟南商業(yè)市場分析（一）2005年濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況2005年濟南零售商業(yè)物業(yè)繼續(xù)保持著“供需兩旺”的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)再一度成為濟南房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點，究其原因：首先，作為投資產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)相比于住宅和寫字樓具有更高的利潤空間；其次，濟南對老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造和城區(qū)規(guī)模的不斷拓展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機；再次，2005年國家限制對住宅項目的投資和投機行為，市場上的游資需要出口，其他投資渠道發(fā)展不健全或現(xiàn)狀低迷，也給商業(yè)物業(yè)的投資帶來一定的機會；最后，一些商業(yè)樓盤，如魯能泰山廣場、新世界商城等，以新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)或經(jīng)營管理方式，促進了商業(yè)的繁榮。1．濟南主要商業(yè)區(qū)濟南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級商業(yè)中心泉城路—經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶、洛口商業(yè)圈等多個商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。1）泉城路商業(yè)區(qū)泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街、歷山西街，全長1560米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點，相連芙蓉街、曲水亭古城區(qū)。泉城路歷來是濟南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領為主。作為濟南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的濟南消費群體，同時還作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費者。無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱，已嚴重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。甚至與太原、呼和浩特等內(nèi)陸省會城市相比，作為市級商業(yè)中心的濟南泉城路區(qū)域其人流、車流量都明顯較少。2）經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。3）經(jīng)四路商業(yè)區(qū)濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆）、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。4）花園路商業(yè)區(qū)花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實施，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的進駐，迅速帶動了該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。在該區(qū)域正在招商的海蔚廣場吸引了眾多投資者的眼光。5）北園大街商業(yè)帶北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。 6）洛口—之江商城商業(yè)圈洛口商業(yè)圈緊挨濟南長途汽車站，是全國最大的服裝批發(fā)市場，已發(fā)展相當成熟，也是濟南最大的專業(yè)市場。北邊正在招商的號稱江北最大的針織輕紡批發(fā)市場—之江商城也已經(jīng)形成針織輕紡旗艦的市場氛圍，已有200余個品牌入駐，規(guī)模日漸成型。表:商業(yè)區(qū)地理位置及交通商業(yè)區(qū)地位商業(yè)核心商用物業(yè)租賃價格出租率消費群來源泉城路商業(yè)區(qū)濟南市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心零售業(yè)絕對領頭羊，市級商業(yè)中心購物中心、大型超市、品牌店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點2030%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價15萬80%左右全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛經(jīng)二路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約150元/月 90%以上西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經(jīng)四路商業(yè)區(qū)交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約180元/月95%左右全市消費者花園路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市，咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民北園大街商業(yè)帶主要的交通樞紐二級商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地家居、建材類專業(yè)市場一般商場租金100元左右/月85%左右魯中（家居建材），周邊居民（超市）洛口商圈交通便利北部商業(yè)中心，準業(yè)市場服裝批發(fā)業(yè)、針織輕紡業(yè)之江商城一期出售3000/㎡98%左右全國各地服裝銷售商2．濟南商業(yè)分布特點1）商圈分布與城市發(fā)展趨勢相一致 隨著濟南經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展、城市人口的增加、城市改造進程的加快，整個城市的功能結構、人口分布等都在發(fā)生變化，特別是濟南“東拓、西進、北跨、南展、中疏”的整體規(guī)劃出臺后，東部、西部成為新的投資熱點區(qū)域。因此作為濟南泉城路、傳統(tǒng)商圈在得到提升的同時，一些原有的商圈也在崛起，如洪樓商圈、西市場商圈等，隨著近年來區(qū)域發(fā)展，輻射力度逐漸加強。目前濟南市的主要商圈有泉城路商圈、老東門、大觀園、洪樓、西市場、英雄山、段店、體育中心商圈、山大路商圈、文化路商圈、濼口商圈等商圈等十余個商圈。2）綜合商圈、專業(yè)性商圈區(qū)域分布特征明顯。綜合商圈多分布在城市板塊的中心地帶，而專業(yè)性商圈多分布在城鄉(xiāng)結合部，該種分布特點是由于二者的商品組合特點、客戶群的消費特點等決定的。綜合類商圈大多是不同行業(yè)的商業(yè)、服務的聚集，通過多功能性聚集放大以維持和推動商圈發(fā)展，因此綜合類商圈一般分布在居住社區(qū)集中的區(qū)域中心。而專業(yè)性商圈一般與其周邊居民的聚居程度關聯(lián)不大，而與地段的交通特性關系密切，專業(yè)性商圈通過同種類型的商業(yè)集中經(jīng)營產(chǎn)生集聚放大效應，商品種類雖少，但商品組合線極深，會吸引特定消費者來此類商業(yè)區(qū)購物，如濼口批發(fā)市場、段店汽車配件市場等專業(yè)市場。3）住宅底商成為濟南商業(yè)物業(yè)的一種重要開發(fā)形式 住宅底商主要為滿足小區(qū)內(nèi)居民及附近居民的方便性購買，同時住宅底商的投資者或經(jīng)營者擁有小區(qū)內(nèi)或附近居民這一相對穩(wěn)定的消費群體，只要所經(jīng)營的內(nèi)容能符合本小區(qū)及附近居民的消費習慣，商業(yè)經(jīng)營狀況一般較為穩(wěn)定，就可以使住宅底商的投資者和經(jīng)營者獲得相對穩(wěn)定的收益，這使得住宅底商相對于純商業(yè)項目的投資經(jīng)營風險要小的多，購買這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快，于是大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了住宅底商。2005年濟南市在售的住宅中大部分建有一定量的底層商業(yè)，約有21萬平米。3．供應分析1）2005年在售、在租商業(yè)項目供應面積 2）區(qū)域劃分標準： 東部區(qū)域為歷山路以東區(qū)域；南部區(qū)域為經(jīng)十路以南的區(qū)域；西部區(qū)域為緯十二路以西區(qū)域；北部區(qū)域——鐵路以北的區(qū)域。中部區(qū)域——位于緯十二路以東、鐵路以南、經(jīng)十路以北、歷山路以西的區(qū)域。 2005年濟南市在售、在租商業(yè)項目供應總量較大。 其中北部區(qū)域的商業(yè)供應面積最大，%。濟南北部區(qū)域的北園大街為主營家居建材的商業(yè)街，而綜合性的商場、超市在該區(qū)域內(nèi)數(shù)量較少，嘉匯環(huán)球廣場在此開發(fā)綜合商場是應時所需，以滿足區(qū)域內(nèi)居民的購物需要，彌補區(qū)域商業(yè)配套缺乏的不足。濼口商圈以中低檔服裝批發(fā)為主，但隨著該商圈的不斷成熟和發(fā)展，之江商城的開發(fā)運營使該區(qū)域商品檔次有不斷提升的趨勢。另外建筑面積達100萬平米的蓋世物流定位于超大型的農(nóng)類主題批發(fā)市場，集超大型批發(fā)市場、大型物流倉庫，其具有天然區(qū)位、便捷交通和山東物流中心三大優(yōu)勢，充分發(fā)揮其對農(nóng)貿(mào)商品集散作用。蓋世物流的開發(fā)大大增加了北部商業(yè)項目的供應量。 南部的商業(yè)項目供應量也較大，%。南部區(qū)域以其優(yōu)美的自然環(huán)境吸引了大量的高收入階層，但南部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應滿足不了區(qū)域居民的需要，市場機會使開發(fā)商加大了對該區(qū)域商業(yè)的投資，如魯能泰山廣場、新世界商城、英雄山人防商城等。 ，%。依托于對東部新城的市政規(guī)劃支持，濟南東部開發(fā)了大量的中高檔住宅物業(yè)，大量具有一定消費能力的人群在此區(qū)域聚集，而目前該區(qū)域的商業(yè)配套以超市和超級專業(yè)店為主，無大規(guī)模、較高檔次的綜合商場，海蔚廣場是區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)。 %。隨著濟南“西進”步伐的加快和西部大學城的建立，傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點已不能滿足該區(qū)域人流的需求，需求催生的新的商業(yè)網(wǎng)點的產(chǎn)生，如明珠新世紀商業(yè)廣場等。 因土地的稀缺性，濟南中部的商業(yè)供應量最少，%，且主要集中在西市場商圈。西市場商圈在全省乃至全國都是知名的小商品批發(fā)市場。經(jīng)一路拓寬使西市場的道路交通更為便利，西市場的重新改造建設和時代商業(yè)廣場的開發(fā)使西市場商圈擁有更大的發(fā)展空間。4．2005年新增商業(yè)項目分析1）2005年新增商業(yè)項目列表 2005年濟南市主要新增商業(yè)項目有8個。在8個新增項目中有4個在南部的體育中心商圈和英雄山商圈內(nèi)，其余分別在東部的洪樓商圈、北部的北園大街商圈、西市場商圈和濼口商圈。 1）從供應量上分析，體育中心商圈的新增商業(yè)項目數(shù)量最大。巨大的市場機會促使新世界商城和體育中心改建、英雄山人防商城投入使用，同時這些商業(yè)項目的開發(fā)運營也會提升商圈的商業(yè)氛圍和地段價值；其次按新增供應量的大小排列分別為英雄山商圈、洪樓商圈、北園大街商圈、濼口商圈和西市場商圈。 2）從新增商業(yè)項目的分布特征看，它們都分布在已有的、較為成熟的老商圈內(nèi)?，F(xiàn)在已經(jīng)形成的泉城路等十余商圈已經(jīng)具備了較高的消費認知度和消費慣性，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，所以一些開發(fā)商在調(diào)查分析同行業(yè)同類型的商業(yè)物業(yè)的地段特征、經(jīng)營的特點后，找出市場空白，并借助周邊已經(jīng)成熟的商業(yè)氛圍和旺盛的人氣，進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如西市場商圈中的時代商業(yè)廣場、海蔚廣場、嘉匯環(huán)球廣場、之江商城等項目。也存在部分改建項目，以提升其經(jīng)營檔次和品味、完善商業(yè)功能、改變經(jīng)營主題等，如新世界商城、西市場小商品市場、濟南海鮮大市場等。不管是改建還是新開發(fā)的商業(yè)項目，都是因為城市快速發(fā)展，傳統(tǒng)商圈在商業(yè)業(yè)態(tài)、物業(yè)品質(zhì)、服務配套等方面亟待升級，這些商業(yè)項目的開發(fā)無疑會增加原商圈的商業(yè)功能，增強其吸引人流的能力。（二）2006年濟南商業(yè)地產(chǎn)趨勢1．濟南市中心區(qū)域和南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域1）泉城路商圈競爭力將加強 由于功能定位出現(xiàn)偏差、賣家炒作、商業(yè)街缺乏整體規(guī)劃等缺陷的存在，泉城路租金過高造成經(jīng)營者利潤下降，商家的經(jīng)營狀況一般。但從長遠看，泉城路商圈作為濟南市的一級核心商圈，是濟南市城市活力的象征，隨著政府對泉城路商圈的不斷調(diào)整及如匯泉新世界等品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的進入，泉城路的商圈競爭力將一步加強。2）濟南南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域 濟南的商業(yè)區(qū)多集中在城區(qū)的中部和東部，而經(jīng)十路以南的地區(qū)商業(yè)以中小型超市和社區(qū)底商為主，缺乏大規(guī)模綜合性商業(yè)，娛樂、休閑等復合型消費難以滿足。隨著偉東新都、銀豐山莊、世紀佳園、龍力天潤苑、魯能領秀城等大型高檔社區(qū)的建設，南部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費力較強，因此可以預見濟南南部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域。2．購物中心引領商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的一種開發(fā)形式，是將零售商匯集在一起從事零售商業(yè)經(jīng)營活動的場所，購物中心的業(yè)態(tài)復合度高，商品涵蓋范圍更大，其功能定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂、美容美體于一體的一站式消費模式。1