【文章內(nèi)容簡介】 城區(qū)改造和城市規(guī)模的不斷拓展，寫字樓將在未來幾年內(nèi)掀起一個(gè)新的開發(fā)熱潮。從區(qū)域分布上來看，在中心城區(qū)將有較多寫字樓上市，但大量的寫字樓項(xiàng)目還將主要集中在山大路區(qū)域板塊和東部區(qū)域板塊。2．價(jià)格保持平穩(wěn)增長2005年濟(jì)南市各季度寫字樓整體租金、售價(jià)水平保持平穩(wěn)增長，僅個(gè)別區(qū)域或區(qū)域內(nèi)個(gè)別樓盤租金出現(xiàn)微幅上漲或下滑。而寫字樓市場的租金及售價(jià)水平的增長關(guān)鍵依賴于濟(jì)南經(jīng)濟(jì)總量的進(jìn)一步放大，開放水平和輻射能力的進(jìn)一步提高和第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。預(yù)測2006年濟(jì)南市寫字樓整體價(jià)格水平會(huì)穩(wěn)中有升，增長幅度在5%左右。3．對(duì)寫字樓的需求向分散化、個(gè)性化方向發(fā)展1）寫字樓入駐企業(yè)對(duì)辦公形態(tài)的需求從聚集化向分散化轉(zhuǎn)變。這與各區(qū)域?qū)懽謽切螒B(tài)由高容積率向低密度方向發(fā)展相印證。因?yàn)殡S著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技在人們社會(huì)生活發(fā)揮著越來越重要的作用，IT企業(yè)入業(yè)人員會(huì)不斷增多，而IT科研企業(yè)對(duì)聚集辦公要求不高。2）辦公地點(diǎn)主觀需求從標(biāo)準(zhǔn)化向個(gè)性化的轉(zhuǎn)變。中心區(qū)域的寫字樓只能給其入駐客戶提供標(biāo)準(zhǔn)式集中辦公，而山大路區(qū)域、東部區(qū)域的寫字樓在設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)其客戶群的個(gè)性化需求考慮得越來越多，如定位于IT企業(yè)的寫字樓，如特區(qū)數(shù)碼港，在外立面顏色、空間設(shè)計(jì)方面很強(qiáng)調(diào)入駐企業(yè)的個(gè)性張揚(yáng)。4．寫字樓的物業(yè)管理及售后服務(wù)將得到改善和加強(qiáng)目前濟(jì)南市寫字樓停車不便、物業(yè)管理不到位、無租售服務(wù)等問題較為嚴(yán)重，開發(fā)商對(duì)寫字樓物業(yè)往往是一賣了之，缺乏對(duì)寫字樓的后續(xù)管理工作，而這不利于寫字樓的品牌整合和投資者的長期收益。開發(fā)商不斷加入到寫字樓的售后管理服務(wù)中，這是一件多方向益的事情：一對(duì)寫字樓租用或購買自用者而言，物業(yè)管理服務(wù)的加強(qiáng)將有利于樹立項(xiàng)目形象，經(jīng)過市場的檢驗(yàn)積累良好的品牌效應(yīng)，滿足其辦公和形象要求；對(duì)寫字樓投資者而言，能夠依此提升租金價(jià)位以尋求長期獲利；對(duì)開發(fā)商而言，加強(qiáng)售后管理服務(wù)會(huì)加快寫字樓的銷售速度，也將為其在激烈的競爭中增加一個(gè)重要的取勝籌碼。三、濟(jì)南商業(yè)市場分析（一）2005年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況2005年濟(jì)南零售商業(yè)物業(yè)繼續(xù)保持著“供需兩旺”的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)再一度成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點(diǎn)，究其原因：首先，作為投資產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)相比于住宅和寫字樓具有更高的利潤空間；其次，濟(jì)南對(duì)老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造和城區(qū)規(guī)模的不斷拓展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機(jī)；再次，2005年國家限制對(duì)住宅項(xiàng)目的投資和投機(jī)行為，市場上的游資需要出口，其他投資渠道發(fā)展不健全或現(xiàn)狀低迷，也給商業(yè)物業(yè)的投資帶來一定的機(jī)會(huì)；最后，一些商業(yè)樓盤，如魯能泰山廣場、新世界商城等，以新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)或經(jīng)營管理方式，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮。1．濟(jì)南主要商業(yè)區(qū)濟(jì)南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級(jí)商業(yè)中心泉城路—經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶、洛口商業(yè)圈等多個(gè)商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。1）泉城路商業(yè)區(qū)泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街、歷山西街，全長1560米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點(diǎn)，相連芙蓉街、曲水亭古城區(qū)。泉城路歷來是濟(jì)南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。作為濟(jì)南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的濟(jì)南消費(fèi)群體，同時(shí)還作為一個(gè)大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費(fèi)者。無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個(gè)較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競爭力相對(duì)較弱，已嚴(yán)重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。甚至與太原、呼和浩特等內(nèi)陸省會(huì)城市相比，作為市級(jí)商業(yè)中心的濟(jì)南泉城路區(qū)域其人流、車流量都明顯較少。2）經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。3）經(jīng)四路商業(yè)區(qū)濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。4）花園路商業(yè)區(qū)花園路中段道路改造工程的完成帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟(jì)南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實(shí)施，聯(lián)動(dòng)濟(jì)南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的進(jìn)駐，迅速帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。在該區(qū)域正在招商的海蔚廣場吸引了眾多投資者的眼光。5）北園大街商業(yè)帶北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。 6）洛口—之江商城商業(yè)圈洛口商業(yè)圈緊挨濟(jì)南長途汽車站，是全國最大的服裝批發(fā)市場，已發(fā)展相當(dāng)成熟，也是濟(jì)南最大的專業(yè)市場。北邊正在招商的號(hào)稱江北最大的針織輕紡批發(fā)市場—之江商城也已經(jīng)形成針織輕紡旗艦的市場氛圍，已有200余個(gè)品牌入駐，規(guī)模日漸成型。表:商業(yè)區(qū)地理位置及交通商業(yè)區(qū)地位商業(yè)核心商用物業(yè)租賃價(jià)格出租率消費(fèi)群來源泉城路商業(yè)區(qū)濟(jì)南市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心零售業(yè)絕對(duì)領(lǐng)頭羊，市級(jí)商業(yè)中心購物中心、大型超市、品牌店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點(diǎn)2030%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價(jià)15萬80%左右全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛經(jīng)二路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級(jí)商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場大型商場一般以聯(lián)營方式扣點(diǎn)約20%作為租金；一般商場租金約150元/月 90%以上西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經(jīng)四路商業(yè)區(qū)交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場一般以聯(lián)營方式扣點(diǎn)約20%作為租金；一般商場租金約180元/月95%左右全市消費(fèi)者花園路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級(jí)商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市，咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民北園大街商業(yè)帶主要的交通樞紐二級(jí)商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地家居、建材類專業(yè)市場一般商場租金100元左右/月85%左右魯中（家居建材），周邊居民（超市）洛口商圈交通便利北部商業(yè)中心，準(zhǔn)業(yè)市場服裝批發(fā)業(yè)、針織輕紡業(yè)之江商城一期出售3000/㎡98%左右全國各地服裝銷售商2．濟(jì)南商業(yè)分布特點(diǎn)1）商圈分布與城市發(fā)展趨勢相一致 隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展、城市人口的增加、城市改造進(jìn)程的加快，整個(gè)城市的功能結(jié)構(gòu)、人口分布等都在發(fā)生變化，特別是濟(jì)南“東拓、西進(jìn)、北跨、南展、中疏”的整體規(guī)劃出臺(tái)后，東部、西部成為新的投資熱點(diǎn)區(qū)域。因此作為濟(jì)南泉城路、傳統(tǒng)商圈在得到提升的同時(shí)，一些原有的商圈也在崛起，如洪樓商圈、西市場商圈等，隨著近年來區(qū)域發(fā)展，輻射力度逐漸加強(qiáng)。目前濟(jì)南市的主要商圈有泉城路商圈、老東門、大觀園、洪樓、西市場、英雄山、段店、體育中心商圈、山大路商圈、文化路商圈、濼口商圈等商圈等十余個(gè)商圈。2）綜合商圈、專業(yè)性商圈區(qū)域分布特征明顯。綜合商圈多分布在城市板塊的中心地帶，而專業(yè)性商圈多分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部，該種分布特點(diǎn)是由于二者的商品組合特點(diǎn)、客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)等決定的。綜合類商圈大多是不同行業(yè)的商業(yè)、服務(wù)的聚集，通過多功能性聚集放大以維持和推動(dòng)商圈發(fā)展，因此綜合類商圈一般分布在居住社區(qū)集中的區(qū)域中心。而專業(yè)性商圈一般與其周邊居民的聚居程度關(guān)聯(lián)不大，而與地段的交通特性關(guān)系密切，專業(yè)性商圈通過同種類型的商業(yè)集中經(jīng)營產(chǎn)生集聚放大效應(yīng)，商品種類雖少，但商品組合線極深，會(huì)吸引特定消費(fèi)者來此類商業(yè)區(qū)購物，如濼口批發(fā)市場、段店汽車配件市場等專業(yè)市場。3）住宅底商成為濟(jì)南商業(yè)物業(yè)的一種重要開發(fā)形式 住宅底商主要為滿足小區(qū)內(nèi)居民及附近居民的方便性購買，同時(shí)住宅底商的投資者或經(jīng)營者擁有小區(qū)內(nèi)或附近居民這一相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，只要所經(jīng)營的內(nèi)容能符合本小區(qū)及附近居民的消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)經(jīng)營狀況一般較為穩(wěn)定，就可以使住宅底商的投資者和經(jīng)營者獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益，這使得住宅底商相對(duì)于純商業(yè)項(xiàng)目的投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)要小的多，購買這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快，于是大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了住宅底商。2005年濟(jì)南市在售的住宅中大部分建有一定量的底層商業(yè)，約有21萬平米。3．供應(yīng)分析1）2005年在售、在租商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)面積 2）區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)： 東部區(qū)域?yàn)闅v山路以東區(qū)域；南部區(qū)域?yàn)榻?jīng)十路以南的區(qū)域；西部區(qū)域?yàn)榫暿芬晕鲄^(qū)域；北部區(qū)域——鐵路以北的區(qū)域。中部區(qū)域——位于緯十二路以東、鐵路以南、經(jīng)十路以北、歷山路以西的區(qū)域。 2005年濟(jì)南市在售、在租商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)總量較大。 其中北部區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)面積最大，%。濟(jì)南北部區(qū)域的北園大街為主營家居建材的商業(yè)街，而綜合性的商場、超市在該區(qū)域內(nèi)數(shù)量較少，嘉匯環(huán)球廣場在此開發(fā)綜合商場是應(yīng)時(shí)所需，以滿足區(qū)域內(nèi)居民的購物需要，彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套缺乏的不足。濼口商圈以中低檔服裝批發(fā)為主，但隨著該商圈的不斷成熟和發(fā)展，之江商城的開發(fā)運(yùn)營使該區(qū)域商品檔次有不斷提升的趨勢。另外建筑面積達(dá)100萬平米的蓋世物流定位于超大型的農(nóng)類主題批發(fā)市場，集超大型批發(fā)市場、大型物流倉庫，其具有天然區(qū)位、便捷交通和山東物流中心三大優(yōu)勢，充分發(fā)揮其對(duì)農(nóng)貿(mào)商品集散作用。蓋世物流的開發(fā)大大增加了北部商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量。 南部的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量也較大，%。南部區(qū)域以其優(yōu)美的自然環(huán)境吸引了大量的高收入階層，但南部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)滿足不了區(qū)域居民的需要，市場機(jī)會(huì)使開發(fā)商加大了對(duì)該區(qū)域商業(yè)的投資，如魯能泰山廣場、新世界商城、英雄山人防商城等。 ，%。依托于對(duì)東部新城的市政規(guī)劃支持，濟(jì)南東部開發(fā)了大量的中高檔住宅物業(yè)，大量具有一定消費(fèi)能力的人群在此區(qū)域聚集，而目前該區(qū)域的商業(yè)配套以超市和超級(jí)專業(yè)店為主，無大規(guī)模、較高檔次的綜合商場，海蔚廣場是區(qū)域內(nèi)較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)。 %。隨著濟(jì)南“西進(jìn)”步伐的加快和西部大學(xué)城的建立，傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已不能滿足該區(qū)域人流的需求，需求催生的新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的產(chǎn)生，如明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場等。 因土地的稀缺性，濟(jì)南中部的商業(yè)供應(yīng)量最少，%，且主要集中在西市場商圈。西市場商圈在全省乃至全國都是知名的小商品批發(fā)市場。經(jīng)一路拓寬使西市場的道路交通更為便利，西市場的重新改造建設(shè)和時(shí)代商業(yè)廣場的開發(fā)使西市場商圈擁有更大的發(fā)展空間。4．2005年新增商業(yè)項(xiàng)目分析1）2005年新增商業(yè)項(xiàng)目列表 2005年濟(jì)南市主要新增商業(yè)項(xiàng)目有8個(gè)。在8個(gè)新增項(xiàng)目中有4個(gè)在南部的體育中心商圈和英雄山商圈內(nèi)，其余分別在東部的洪樓商圈、北部的北園大街商圈、西市場商圈和濼口商圈。 1）從供應(yīng)量上分析，體育中心商圈的新增商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最大。巨大的市場機(jī)會(huì)促使新世界商城和體育中心改建、英雄山人防商城投入使用，同時(shí)這些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營也會(huì)提升商圈的商業(yè)氛圍和地段價(jià)值；其次按新增供應(yīng)量的大小排列分別為英雄山商圈、洪樓商圈、北園大街商圈、濼口商圈和西市場商圈。 2）從新增商業(yè)項(xiàng)目的分布特征看，它們都分布在已有的、較為成熟的老商圈內(nèi)?，F(xiàn)在已經(jīng)形成的泉城路等十余商圈已經(jīng)具備了較高的消費(fèi)認(rèn)知度和消費(fèi)慣性，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，所以一些開發(fā)商在調(diào)查分析同行業(yè)同類型的商業(yè)物業(yè)的地段特征、經(jīng)營的特點(diǎn)后，找出市場空白，并借助周邊已經(jīng)成熟的商業(yè)氛圍和旺盛的人氣，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如西市場商圈中的時(shí)代商業(yè)廣場、海蔚廣場、嘉匯環(huán)球廣場、之江商城等項(xiàng)目。也存在部分改建項(xiàng)目，以提升其經(jīng)營檔次和品味、完善商業(yè)功能、改變經(jīng)營主題等，如新世界商城、西市場小商品市場、濟(jì)南海鮮大市場等。不管是改建還是新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，都是因?yàn)槌鞘锌焖侔l(fā)展，傳統(tǒng)商圈在商業(yè)業(yè)態(tài)、物業(yè)品質(zhì)、服務(wù)配套等方面亟待升級(jí)，這些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)無疑會(huì)增加原商圈的商業(yè)功能，增強(qiáng)其吸引人流的能力。（二）2006年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)趨勢1．濟(jì)南市中心區(qū)域和南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域1）泉城路商圈競爭力將加強(qiáng) 由于功能定位出現(xiàn)偏差、賣家炒作、商業(yè)街缺乏整體規(guī)劃等缺陷的存在，泉城路租金過高造成經(jīng)營者利潤下降，商家的經(jīng)營狀況一般。但從長遠(yuǎn)看，泉城路商圈作為濟(jì)南市的一級(jí)核心商圈，是濟(jì)南市城市活力的象征，隨著政府對(duì)泉城路商圈的不斷調(diào)整及如匯泉新世界等品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，泉城路的商圈競爭力將一步加強(qiáng)。2）濟(jì)南南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 濟(jì)南的商業(yè)區(qū)多集中在城區(qū)的中部和東部，而經(jīng)十路以南的地區(qū)商業(yè)以中小型超市和社區(qū)底商為主，缺乏大規(guī)模綜合性商業(yè)，娛樂、休閑等復(fù)合型消費(fèi)難以滿足。隨著偉東新都、銀豐山莊、世紀(jì)佳園、龍力天潤苑、魯能領(lǐng)秀城等大型高檔社區(qū)的建設(shè)，南部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此可以預(yù)見濟(jì)南南部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。2．購物中心引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的一種開發(fā)形式，是將零售商匯集在一起從事零售商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的場所，購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度高，商品涵蓋范圍更大，其功能定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂、美容美體于一體的一站式消費(fèi)模式。1