【文章內容簡介】 習慣了目前所居住區(qū)域的文化、政治、經濟等方面的生活氛圍。二．文化教育水平及其對購房的影響沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主；渝中區(qū)是經濟商貿中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、經營業(yè)主、職員為主。在全市人口中，接受大學（指大專以上），%；接受高中（含中專），%，%；，%（以上各種教育程度的人口包括各類學校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數有如下變化；具有大學程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學程度的由45000人下降為43386人。全市人口中，文盲人口（15歲及15歲以上不識字或識字很少的人）。與1990年第四次人口普查相比，%%。從以上數據的對比，我們可以清楚的看到重慶人的文化教育水平在明顯的上升。受教育水平越高就會受到更多的尊敬，成為人們追逐的目標，相應地其社會地位與經濟收入相對提高。這類人群已經基本具備購房置業(yè)的經濟支付能力。一旦這類人群中的潛在置業(yè)者有購房置業(yè)的動機時，就會把潛在的動機轉變成為現實的購買力。三．重慶居民生活形態(tài)與消費行為特征重慶主城區(qū)消費者選擇百貨公司/購物中心的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1質量可靠2交通便利3價格適中4商品種類齊全5服務態(tài)度好6就近7退換商品方便8空間寬敞9經常有促銷活動10可送貨上門11大型商品保修12室內外裝潢設計現代化13提供餐飲休息配套服務14有大量進口商品除了百貨公司/購物中心以外，隨著中國大中型城市超高零售業(yè)的迅速發(fā)展，“超市”消費成了現代人消費的一種重要形式。據調查，%的人員“最近三個月”光顧過超市，可見超市市場消費潛力巨大。重慶主城區(qū)消費者最常去的超市排名排名品牌百分比（%）1家樂福2新世紀超市3好又多超市4山城（平價超市）5十點利6躍華超市重慶主城區(qū)消費者選擇超市的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1價格適中2質量可靠3交通便利4商品種類齊全5就近6服務態(tài)度好7經常有促銷活動8空間寬敞9退換商品方便10提供餐飲休息配套服務11可送貨上門12大型商品保修13室內外裝潢設計現代化14有大量進口商品重慶人“好吃”是其生活形態(tài)典型的一個方面。通常訪親會友通常喜歡在外聚餐，通常去的飲食場所包括街過特點餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒”提供是消費者選擇聚餐的一個重要因素。近幾年隨著人們物質水平的提高，各大酒樓、特色餐廳（如川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香積廚”等）聚集了大量的中等以上消費水平的消費者?；疱伿侵貞c常勝不衰的一項重要餐飲。重慶人的率直與豪放個性使他們對麻、辣味道較重的菜品表現出濃厚的興趣，同時，重慶人喜歡飲食更新，只要消費者口碑中盛傳新品上市，路途再遠也親臨光顧?？梢哉f，重慶人在飲食方面的個性可以總結成“麻辣情結”、“追求創(chuàng)新”。然而，重慶人對西餐的偏好遠遠不及北京、上海與廣州。據調查，%的消費者“最近三個月”光顧過西式快餐店。對各大快餐店的選擇意見如下：重慶主城區(qū)消費者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比（%）1肯德基2德克士3麥當勞4美國鄉(xiāng)村雞重慶主城區(qū)消費者經常使用的交通工具.百分比（%）公共汽車/空調巴士小公共汽車出租車步行單位交通車摩托車私人汽車自行車輪渡電動扶梯助動車其他重慶主城區(qū)消費者常做的休閑活動排名排名活動項目百分比（%）1看書2逛街購物3聽音樂4去動物園或公園5打麻將6唱卡拉OK7慢跑8打羽毛球9游泳10編織裁剪11打乒乓球12看電影13打游戲機21,614電腦游戲15種花盆裁16國內一天以上的旅行17打籃球18酒吧/咖啡屋/茶室19踢足球20滾軸溜冰21看展覽會22釣魚23打保齡球24聽演唱會/音樂會25國內一天往返旅游26繪畫書法27郊游露營28跳迪斯科28扭秧歌/木蘭拳/交誼舞29登山30去博物館或美術館31打網球32樂器演奏32開汽車兜風33滑冰34玩滑板35海外旅行36打高爾夫球重慶主城區(qū)消費者家用汽車比例百分比（%）有沒有表319：重慶主城區(qū)消費者現在汽車來源百分比（%）自家購買的單位配發(fā)使用的表3110：重慶主城區(qū)消費者未來購車打算百分比（%）打算買不打算買以上消費者有關的生活形態(tài)可供開發(fā)商進行小區(qū)規(guī)劃、配套設施建設等方面參考有關意見。（以上數據來源于專業(yè)市場研究公司消費者調查）四．居民主要價值取向（一）不同消費者層對時尚流行指標的意識習慣：%的消費者屬于“平實生活指向”，%的消費者屬于“平實生活指向”；屬于“時尚流行指向”%，%。（二）不同消費者層對廣告態(tài)度指標的意識習慣：不同年齡段的消費者對廣告的熱衷程度不同，屬于“廣告淡漠指向”、“中間層”或“信賴廣告指向”型消費者各年齡段的所占比率如下：1624歲2534歲3544歲4554歲5560歲廣告淡漠指向中間層信賴廣告指向（三）不同消費者層對飲食健康指標的意識：不同消費者層的個人月收入對“飲食健康”的認知態(tài)度如下： 認識態(tài)度收入狀況飲食“溫飽”指向中間層健康營養(yǎng)指向無收入500元以下5011000元10011500元15012000元20013000元30014000元40015000元5000元以上（四）不同性別構成的消費者對“價格態(tài)度指標”的認識：屬于“價格無關心指向”%，%；屬于“中間層”%，%；屬于“價格重視指向”型的消費者男性占38%，女性占62%。（五）不同學歷構成的消費者對“信息交流指標”具體認識態(tài)度如下：小學及以下初中高中/中專/枝校大學?？拼髮W本科研究生以上信息消極指向中間層信息積極指向通過上述幾點描述，我們可以看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點。他們業(yè)余時間喜歡邀約三朋四友打麻將。重慶人喜歡吃，特別是對麻辣味重的食品情有獨鐘，火鍋是重慶人最喜歡的一種飲食。重慶人不太注重飲食健康，也不會經常吃保健品來補充營養(yǎng)。結合重慶經濟環(huán)境分析，重慶人的收入水平不太高，但他們卻喜歡在大型的商場或娛樂場所進行購物與消費。重慶人對于理財的觀念，他們認為經濟上的安定對自身來說非常重要，但他們缺乏對金融投資方面的知識，有相當一部分人寧愿把錢存入銀行，也有一部分人把錢投資股票進行短線投資，他們不太熱衷于信用卡消費。五．城市主要文化機構與設施分布概況文化設施建設取得實質性進展，相繼建成紅巖革命紀念陳列館、歌樂山烈士陵園紅巖魂廣場及陳列館。大足石刻成功列入世界文化遺產名目，成為我國第23處世界文化遺產，檔案館49個。，%，各類雜志3000萬冊、%%.重慶現有文化機構主要包括：重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團、重慶市話劇團、重慶市越劇團等。第四章 重慶市房地產及相關政策環(huán)境分析（2002—2003年度）眾所周知，房地產是與國家政策密切相關的一個行業(yè)，政策方向的變動直接影響到這個行業(yè)的發(fā)展，作為這個行業(yè)的市場主體—開發(fā)商對政策的敏感度和運用力必然影響其項目運作的順利程度。所以，我們特將2003年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措收集、整理如下： 一．房地產業(yè)政策法規(guī)（2002—2003）2002年可以說是重慶房地產的“政策拉動”年，重慶市政府出臺了一些重大政策，對房地產業(yè)起到了明顯的拉動作用：（一）重慶主城區(qū)土地價格上漲內容列示：重慶市國有土地使用權基準地價 單位：元/平方米用途土地級別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592865399384122083109737185926486601018755891194744412491338注：① 上表基準地價為城鎮(zhèn)國有土地“五通一平”條件下的平均價格。② 國有土地開發(fā)程度修正系數及容積率修正系數由市國土房管局另行制定頒布。③ 上表基準地價包括土地取得費、土地開發(fā)費及土地增值收益（土地出讓金）等。（數據來源：《重慶市房地產市場報告》）重慶市國有土地使用權出讓金標準單位：元/平方米用途土地級別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012052902109082601608092401101022010011200901219080（數據來源：《重慶市房地產市場報告》）注：① 上表所列為樓面價出讓金② 上表所列土地出讓金不包括新征建設用地有償使用費、拆遷安置補償及土地開發(fā)等費用。③ 上表所列土地出讓金可根據實際用途的效益差異及土地位置條件的優(yōu)劣進行適當浮動，浮動范圍不超過正負20%。意義：重慶市政府從2002年6月18日起，調整了主城區(qū)國有土地級別基準地價和土地出讓金標準。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長91%，工業(yè)用地維持原有標準。此次地價的調整不但一方面使房地產市場理性升值，另一方面促進國有資產增值保值。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直接感受房價升值的可能性，刺激了購房者交易積極性。2002年6—8月房地產市場由淡季奇跡般地變成了銷售旺季，大部分消費者認為房地產存在上漲空間。事實上，由于政策拉動，20022003年年房地產售價一直連續(xù)攀高。（二）重慶房地產規(guī)費上漲過去，重慶市規(guī)費一直處于全國較低水平。去年重慶市政府全面上調配套費。意義：配套費上調一方面會導致房價被動上漲，另一方面也會促進政府在各項基礎配套上的投入和完善。（三）《重慶市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》開始施行內容列示以下就該規(guī)定的一些相對重要的內容節(jié)選如下：1．車位增加：《規(guī)定》要求，新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設置停車位。停車位的數量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設置1個停車位；其中，地面停車位應不少于總停車位的10%。2．增加公眾空間：《規(guī)定》對增加公共開放空間的開發(fā)商制定了優(yōu)惠。核定建筑容積率小于2時，每提供1平方米開放空間。容積率大于等于2小于4時，每提供1平方米開放空間。容積率大于等于4時，每提供1平方米開放空間，允許增加建筑面積2平方米。3．采光透亮化：以主采光面相對平行布置的建筑間距而言，住宅主要采光面之間的距離：，新建區(qū)不小于平均高度的1倍。以下兩種情況：一是8層及8層以下，或計算高度小于或等于24米；一是9層及9層以上，或計算高度大于24米、面寬大于40米的住宅，都按此執(zhí)行。4．建筑物退后：臨街建筑必須退讓到道路紅線后，；臨次干道后退不小于3米；臨主干道后退不小于5米。5．綠地將變大：舊城改造區(qū)綠地率不低于25%，新建區(qū)綠地率不低于30%。建設用地內應有集中綠地，面積不得小于建設用地面積的10%。另外，綠地控建區(qū)內，只能以低層建筑為主，綠地率不得低于60%，建筑密度不得高于20%。意義這些法規(guī)的制定和頒布，表明重慶市房地產市場已經全面進入買方市場，而且政府也清醒地認識到這一市場法則，并加以監(jiān)控和扶持。如何建設更具人性化的建筑，如何面對更挑剔的消費者，是擺在開發(fā)商面前的一道重大課題。（四）2002年8月1日起開始實施《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》內容列示這是重慶首個房地產交易權威性法規(guī)，它對目前房地產交易的各方面都有了明確的規(guī)定，與過去不同點主要有：1．商品房銷