重慶房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析報告(編輯修改稿)
2025-08-16 07:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 了良好的基礎(chǔ)。 交通。眾所周知，由于山城獨特的地形，居民外出十分依賴交通的便利，珠江花園已開通了404．226．428路公交車和即將開通413路，另外鄰近的鵝公巖大橋和輕軌車站也為其交通提供了更多的便利。 周邊配套。農(nóng)貿(mào)市場．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī)院．學(xué)校．銀行等周邊配套設(shè)施較齊全；小區(qū)內(nèi)部配套。小區(qū)內(nèi)部配套較完善，供水采用低分區(qū)供水系統(tǒng)；供電設(shè)有10KV開閉所，直接由和尚山電站引入，分配于各樓寓變電所；供氣，由市區(qū)219燃?xì)夤芤胄^(qū)，環(huán)狀燃?xì)夤芫W(wǎng)分別送入各樓寓的調(diào)壓系統(tǒng)，人車分流，三菱電梯，幼兒園．老人活動中心，游泳館．中心噴水池，車位等基本上能全部滿足滿足入住者多方面的需求，這也是它銷售方面的絕佳優(yōu)勢之一。小區(qū)景觀。珠江花園的小區(qū)景觀極富特色，由廣東林科園林設(shè)計院設(shè)計，著力于體現(xiàn)“人與自然中心廣場“，“日本景園“，“溪澗“?！皻W洲風(fēng)情園“四大主題，且景觀面兼顧江景和小區(qū)內(nèi)庭兩個方位。劣勢： 戶型面積偏大。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為160平方米左右，現(xiàn)仍有相當(dāng)部份沒賣，其余120平方米左右的三室兩廳銷售情況很好。將荷景苑（別墅）規(guī)劃在內(nèi)庭，沒有最佳的利用自然景觀。營銷分析從營銷面分析來看：從1997年―――2001年，珠江花園價格一路看漲，人原來的起價1870元／平方米，到現(xiàn)在的2100元／平方米，走勢一路看好，現(xiàn)階段層差20元／層，銷售率達(dá)40％。營銷方面的特點是：平淡入市，以務(wù)實為主，多采用車身廣告．展板．POP．報紙廣告．電視廣告等宣傳方式，以一種平易近人的告知方式逐步打響知名度，對市場消費者沒有做過多的細(xì)分，以廣告訴求等方面的賣點為重點，塑造其卓越顯著的地理位置和細(xì)致入微的星級服務(wù)，總體來看，它的營銷打的是一種長期性的策略，市場細(xì)分化不夠深，不能起到引導(dǎo)消費的作用。二、競地城市花園項目簡介競地城市花園是由重慶競地實業(yè)有限公司于1996年開始開發(fā)建筑的中高檔精品住宅小區(qū)，位于重慶市渝中區(qū)大坪大黃路6＃，占地51870平方米，總建筑面積為15萬余平方米，新建住宅共計1302套，由東．西兩個建筑組群組成，東區(qū)建于1996年，由12幢多層住宅及公用建筑組成，97年十月前全部售罄，均價2200元／平方米，至97年底入住率95％以上，西區(qū)（即二期工程）建于1998――1999年，由十四幢電梯公寓組成，二期小區(qū)配套設(shè)施完備，用于服務(wù)性及公用的建筑面積約18500平方米，%，均價2600元／平方米，層差30－100元／層，銷售率及入住率均在90％左右。項目分析優(yōu)勢：地理位置較好，交通便利。周邊生活，工作配套較成熟。內(nèi)部配套齊全，其社區(qū)內(nèi)部配套――－晨跑徑．兒童嬉戲園．會所．健康檔案．健康通道．游泳池等內(nèi)部配套較完善。園林景觀設(shè)計在渝中區(qū)的樓盤中頗具特色――水景．綠化相交融。物業(yè)管理完善，在安全性，人性化，專業(yè)化各方面都有充分的體現(xiàn)。發(fā)展商知名度高，具有品牌效應(yīng)。劣勢：其三室兩廳戶型面積在136－150之間，感覺面積偏大。項目開發(fā)較早，現(xiàn)代化設(shè)施不完善。戶型設(shè)計稍顯陳舊。營銷分析 營銷以務(wù)實為主，先做環(huán)境，樹立形象；以口碑為主，附以廣告宣傳；在廣告宣傳方面，主要以實景圖片為主，充分展示自身品質(zhì)，顯示競地花園社區(qū)成熟，配套完善的一方，可以說是一個比較成功的銷售模式。三、新東?；▓@項目簡介新東?；▓@位于重慶市渝中區(qū)菜袁路209號（原大坪苗圃），是重慶新東福實業(yè)有限公司開發(fā)的一個山水園林式高尚小區(qū)，小區(qū)總共用地7441公頃，總建筑面積12萬平方米，％,現(xiàn)階段起價：2100元／平方米，均價：2500元／平方米，銷售率達(dá)50％，具體規(guī)劃為5幢21層的高層電梯公寓及一部份小別墅組成，面積從166－275平方米，戶型從三室兩廳又衛(wèi)――五室兩廳雙衛(wèi)，內(nèi)部配套較完善，有5600平方米全市最大會所，全天幕室內(nèi)恒溫游泳池，每幢樓配備02部日立豪華電梯，三個國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場，戶外兒童樂園，智能小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，由香港梁行進行全面金牌物管，總體環(huán)境及周邊配套較完善。項目分析優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模較大，且有持續(xù)開發(fā)的空間。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施完善。項目自身配套較先進。戶型設(shè)計較為合理。請知名物業(yè)管理公司作物業(yè)顧問，保證了其物業(yè)管理的水平。劣勢：戶型面積偏大，最小面積都是166平方米。區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計較為平淡。營銷分析新東福花園的市場定位在高收入階層，包括高級白領(lǐng)．私企老板．政府官員。在營銷計劃的執(zhí)行中了著重突出其位于渝中區(qū)優(yōu)越的地理位置，最明顯的就在于其廣告版面的設(shè)計和廣告語，其廣告版面設(shè)計較有特色多以35＊24版面，晨報．晚報為主要選擇，版面期期不同，訴求點也是期期同，但總的目地突出其山水園林式新高尚小區(qū)特色；同時，新東福的宣傳策劃方面比較注重給業(yè)主多方面的實惠，且緊扣當(dāng)時廣告―――如“業(yè)主購物直通車．送海爾家電套餐等，既擴大了本身的知名度提升了形象，又給業(yè)主以實在的優(yōu)惠，起到了一舉多得的效果，其廣告語――與自然同呼吸，也緊扣住了高檔山水園林式小區(qū)的特色，值得借鑒。四、項目比較 環(huán)境三個項目的環(huán)境營造各具特色，其中尤以競地花園的環(huán)境為最。由于其小區(qū)開發(fā)較早，環(huán)境經(jīng)多年的經(jīng)營，已具的一定的規(guī)模，小區(qū)的樹木年代較長，而且發(fā)展商比較注意一些細(xì)部的工作，如：區(qū)內(nèi)完善統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、每一棟樓的精致門牌、小區(qū)內(nèi)的提款機、自動售貨機等，一切均力求為住房營造一種舒適、便利的生活。而相對于競地花園而言，新東福及珠江花園的小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境的營造則略遜一疇。 價格 在三個小區(qū)中，競地花園的價格是最高的。分析其原因：由于其推出時間較早，當(dāng)時在本區(qū)域內(nèi)尚沒有同一檔次的項目，一經(jīng)推出即給人耳目一新之感，銷售成績良好。其利潤已在前期的推廣中回收；并且，在不斷的經(jīng)營中，小區(qū)逐漸的完善自身素質(zhì)，真正為住戶提供了一個良好舒適的生活空間，在消費者中形成了良好的口碑。而從其公司持續(xù)性發(fā)展的角度來考慮，堅挺的價格將有利于其今后其它項目的推廣。而就新東福及珠江花園而言，雖然項目新、自身配套較齊全
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