重慶房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 類似于江北區(qū)“五黃路現(xiàn)象”的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶動(dòng)相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)施片區(qū)開發(fā)的“地盤開發(fā)商”將在房地產(chǎn)市場中扮演更加活躍的角色。這必然使重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，使重慶房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求企業(yè)素質(zhì)的全面提高，加快企業(yè)實(shí)現(xiàn)升級的步伐。南方上格林的主臥室設(shè)計(jì)了弧形落地窗，更將觀景陽臺(tái)也設(shè)計(jì)為弧線型。它充分滿足了人們擁有自己一畝三分地享受綠化和景觀的要求。此語概括了交通條件的改變對其毗鄰地段帶來的居住條件的變化，正是這種變化，催生出重慶新橋、新路邊的新盤，黃花園大橋周邊有南方上格林、華新都市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周邊有金色家園、濱江花園、金陽騎龍山莊，而南方和競地兩個(gè)房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里的引橋附近的新項(xiàng)目也將在年內(nèi)動(dòng)工；鴛鴦大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大戶也在這里“下注”。首次亮相的肖河香榭無疑是最為引人注目的：350畝地全部規(guī)劃成別墅，有34幢獨(dú)立別墅和286套連排別墅，將于今年4月底5月初開工，其獨(dú)立別墅的價(jià)格據(jù)稱比照龍湖花園和錦繡山莊，為5000元／平方米左右。而2001年春展會(huì)則是這場“戰(zhàn)火”的序幕。此“三喜一憂”格局表明：重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢良好，人們的投資信心增強(qiáng)；好樓盤與差樓之間的差距進(jìn)一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化已成為擺在政府和發(fā)展商面前的一道嚴(yán)竣的考題。 個(gè)案分析下面以渝中區(qū)為例，剖析其房產(chǎn)態(tài)勢：l 房地產(chǎn)市場現(xiàn)場現(xiàn)狀本年施工面積本年銷售面積（M2）空置面積（M2）合計(jì)本年新開工住宅16438329369269671551961合計(jì)36520013572261027751370430住宅所占比例45%26%68%42% 從表中可以看出：渝中區(qū)本年住宅新開工面積只占總的新開工面積的26%，說明渝中區(qū)2000年建筑投資重點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到非住宅項(xiàng)目；渝中區(qū)2000年施工總面積為3652001 M2，其中住宅施工面積占45%，說明渝中區(qū)目前住宅市場競爭仍十分激烈；而較大的空置面積，更說明渝中區(qū)房地產(chǎn)市場形勢仍十分嚴(yán)竣。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：%，但由于商品房竣工、銷售的增長速度不一（，%，%），導(dǎo)致全市商品房住宅空置量仍繼續(xù)增加，到去年11月底止，其中，商品房住宅市場情況不容樂觀。l 品牌項(xiàng)目領(lǐng)跑期房銷售龍湖花園、天驕俊園、海怡花園等品牌項(xiàng)目有力地促進(jìn)了期房銷售，%，超過以往任何年份。住宅新開工面積也大幅度增加，%，商品住宅建設(shè)進(jìn)一步加快。地王廣場商鋪以31萬元/M2的房市天價(jià)在重慶拍賣成功，全市乃至全國地產(chǎn)界為之振憾；而龍湖花園的購房者三天三夜排號，；更創(chuàng)造了重慶地產(chǎn)界的奇跡。前 言承蒙信任，邀請我司就貴司“麗水菁苑”項(xiàng)目提交如下報(bào)告。第一章 總體市場分析一、 2000年重慶房地產(chǎn)市場概況隨著重慶升直轄市以及中央西部大開發(fā)政策的貫徹實(shí)施，重慶的變化可謂是日新月異，各行各業(yè)都呈現(xiàn)出一幅欣欣向榮的景象，而房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的尤為突出：其開發(fā)量之巨大，競爭之激烈在重慶地產(chǎn)史上是史無前例。l 幢幢新樓扮靚山城據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供的資料顯示，我市2000年住宅建設(shè)完成投資呈大幅度增長，%。%，其中，%。 房地產(chǎn)火爆的背后，也蘊(yùn)含著危機(jī)l 高空置率嚴(yán)重，市場情況不容樂觀我市住宅空置率在2000年雖有所下降，但空置面積仍在不斷增加。其過低的開發(fā)體量，既浪費(fèi)了有限的社會(huì)土地資源，又浪費(fèi)了社會(huì)市場資源，對我市房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展極為不利。三喜：商品房銷售均價(jià)上漲178元/M2 % 質(zhì)素較好的樓盤銷售通暢一憂：銷售增長速度仍低于竣工增長速度，住宅空置率上升。重慶市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入眾雄逐鹿的時(shí)代。l 別墅項(xiàng)目卷土重來今年春展會(huì)上有別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目有：龍湖花園、錦繡山莊、南方上格林、肖河香榭、榕湖國際花園、新東?；▓@、佳華世紀(jì)新城和水天花園?！璴 新路新橋新盤涌現(xiàn)位于嘉陵江復(fù)線橋旁的東方家園提出：新橋、新路、新生活。l 小區(qū)環(huán)境私有化空中花園、30至40平方米的大型景觀陽臺(tái)，春展會(huì)上展示的這些新產(chǎn)品，成為相當(dāng)多樓盤主推的賣點(diǎn)。濱江花園二期映江樓，；夢幻21的全躍層房客廳挑空5米，可以自由組合空間和面積，戶型和空間更富于變化。從宏觀面看，國家關(guān)于房地產(chǎn)市場化改革的步伐全面加快，西部大開發(fā)和中國加入WTO使海內(nèi)外投資進(jìn)一步聚焦西部這唯一直轄市；從微觀面看，先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)理念和技術(shù)體系引入重慶，圍繞區(qū)域、品質(zhì)和品牌的競爭將進(jìn)一步加劇。第三， 房地產(chǎn)業(yè)的市場份額將進(jìn)一步向優(yōu)秀企業(yè)集中，一些觀念落后、經(jīng)營管理不善、包袱沉重、實(shí)力空虛的企業(yè)將逐漸在競爭中消失。 重慶發(fā)展商在完成原始資本積累和聚積小規(guī)模開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)之后，開始了新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，南岸、沙坪壩、江北三個(gè)區(qū)域的大盤形成三足鼎立的格局。l 區(qū)域競爭更加激烈 2001年的房市容不樂觀。以沙坪壩為例，該區(qū)總?cè)丝诩s40萬，具有較強(qiáng)購買力的主要是高校教師，但他們的居住基本上已經(jīng)解決。l 思路決定出路，創(chuàng)新才有前途 2001年，重慶的區(qū)域市場發(fā)展格局將不再偏重于某一個(gè)區(qū)，而是呈現(xiàn)幾個(gè)區(qū)聯(lián)動(dòng)的特征，各區(qū)政府對發(fā)展藍(lán)圖都有總體規(guī)劃，將促進(jìn)各區(qū)域發(fā)展同步進(jìn)行。第二章 樣本樓盤分析 考慮到本項(xiàng)目的定位為中、高檔樓盤，因此，我司對本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)具有代表性的中、高檔樓盤進(jìn)行了調(diào)查與分析，以期對本項(xiàng)目提供一定的參考意義，具體調(diào)查如下：一、珠江花園項(xiàng)目簡介珠江花園位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道江邊，是由中外合資重慶珠江實(shí)業(yè)有限公司從1997年開始開發(fā)的，地處九龍坡區(qū)天寶新城內(nèi)，面臨長江，緊鄰楊家坪轉(zhuǎn)盤和鵝公巖大橋，距成渝公路僅3分鐘車程，占地200余畝，總建筑面積30余萬平方米，%，綠化率47％，整個(gè)小區(qū)在建筑風(fēng)格上中西結(jié)合，建筑造型上尊重傳統(tǒng)。 周邊配套。珠江花園的小區(qū)景觀極富特色，由廣東林科園林設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，著力于體現(xiàn)“人與自然中心廣場“，“日本景園“，“溪澗
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