【文章內(nèi)容簡介】 88套，精裝房，均為一房一廚一衛(wèi)式的小戶型，其中 ㎡占 54套；㎡占 116套； 56㎡占 18套 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /㎡?月 ? 銷售價(jià)格： 2970— 3400元 /㎡，樓層差價(jià) 50元 ? 電 梯：兩梯 20戶 ? 開發(fā)商： 福建華洲集團(tuán) — 華洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 營銷商： 廈門沃爾斯賓置業(yè)有限公司 ? 現(xiàn)場地址：火車站廣場南側(cè) ? 銷售情況 銷售率約 70% ? 對本項(xiàng)目的影響 綜上分析，金谷國際公寓有一定特色，乃上饒市首家精裝修酒店式公寓，但對于項(xiàng)目基本上無影響： a、銷售周期上來看，與本項(xiàng)目無沖突； b、小區(qū)缺乏中央空調(diào)和 24小時(shí)熱水供應(yīng)，導(dǎo)致阻卻部分客戶的購買欲望。 【中大公寓樓】 項(xiàng)目概況 ? 規(guī) 模：占地 1645㎡，總建筑面積約 9800㎡，兩棟多層商住樓 ? 建 筑 風(fēng)格：普通風(fēng)格 ? 功 能 分區(qū)：第一層臨街店面，第二層寫字樓， 37 層為住宅 ? 車 位：無 ? 戶 型：共 80 套，三房二廳 138 ㎡占 24套；二房二廳 96 ㎡占 30 套； 復(fù)式 161204 ㎡占 26套 ? 物 業(yè) 管理費(fèi)： 28 元 /月 ? 銷售價(jià)格：住宅 12021260 元 /㎡，寫字樓 1500 元 /㎡，店面 72021000元 /㎡ ? 開 發(fā) 商： ? 現(xiàn) 場 地址：火車站廣場南側(cè) ? 銷 售 情況 12 銷 售 率約 85% ? 對 本 項(xiàng)目的影響 綜上分析，中大公寓樓體量小，且銷售快接近尾聲，但對于項(xiàng)目基本上無 影 響。 【馬皇廟興業(yè)豪苑】 項(xiàng) 目 概況 ? 定 位 ： 上饒首席高層公寓 ? 規(guī) 模：占地約 4000 余㎡，總建筑面積約 20210 ㎡，一棟 21 層的單體 高層 ? 外 立 面： 較 為 時(shí)尚、現(xiàn)代 ? 功 能 分區(qū)： 1— 2 層商業(yè)用房， 3 層以上為住宅 ? 車 位 ： 少量地下車庫，只租不賣 ? 戶 型：共 190 套，共四種戶型，其中平層三室二廳面積 ㎡ /㎡占 38套；躍層 ㎡占 133 套；空中別墅躍式三層 ㎡占 19 套。 ? 物 業(yè) 管理費(fèi)： 元 /㎡?月 ? 銷 售 價(jià)格： 1780— 3000 元 /㎡，均價(jià) 2300 元 /㎡ ? 電 梯：四梯 10 戶 ? 工 程 進(jìn)度：正在做樁基工程，工期約 20個(gè)月 ? 開 發(fā) 商：上饒國星房地產(chǎn) ? 現(xiàn) 場 地址：中心廣場上饒影劇院后 ? 銷 售 情況 預(yù) 訂 率約 57% ? 對 本 項(xiàng)目的影響 綜上分析，馬皇廟興業(yè)豪苑位于市中心廣場，地理位置優(yōu)越，作為上饒高層公寓之首席，人性化的智能配套，高檔次的定位將會分流本項(xiàng)目部分較為 富 有的成功人士。 13 【現(xiàn)代城】 項(xiàng) 目 概況 ? 定 位 ： 信江邊上，健康人家 ? 規(guī) 模：總占地 360 畝，總建筑面積約 38 萬㎡，總戶數(shù) 2740 戶，綠化率 58%，車位 960 個(gè)，共分七期開發(fā)，集多層、小高層、花園洋房、時(shí)尚 TOWNHOUSE、會所、學(xué)校、商業(yè)、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施、生活配套、車庫等于一體的大型園林式現(xiàn)代生活社區(qū)，五三大道 貫 穿項(xiàng)目，將現(xiàn)代城分為南北雙城。 ? 建筑風(fēng)格： 后現(xiàn)代主義風(fēng)格，外立面簡約大方，色彩豐富，屋頂造型為鳥翼 般 的屋頂板結(jié)構(gòu) ? 建 筑 結(jié)構(gòu)：框架 ? 戶 型：一期首推 377 套多層住宅，其中二房二廳面積 88102 ㎡占30%；三房二廳面積 110130 ㎡占 50%；四室二廳 12150 ㎡占 15%；頂層復(fù)式 180200 ㎡占 5% ? 物 業(yè) 管理費(fèi)： 元 /㎡?月 ? 銷 售 價(jià)格： 1059— 1260 元 /㎡ ? 開 發(fā) 商： 江 西 立天唐人房地產(chǎn) ? 營 銷 商： 江 西 中原物業(yè)顧問有限公司 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)建筑與城規(guī)學(xué)院 /上海高辰建筑設(shè)計(jì)公司 /華杰建筑設(shè) 計(jì) 事 務(wù)所 ? 園 林 規(guī)劃：美 國 ARCHIWALL（上海）設(shè)計(jì)公司 /新加坡文彰景觀設(shè)計(jì)公司 ? 物 業(yè) 管理：深圳菱德物業(yè)管理公司擔(dān)綱顧問 ? 現(xiàn) 場 地址：地處沿河?xùn)|路 ? 銷 售 情況 一 期 銷售率約 70% ? 對 本 項(xiàng)目的影響 綜上分析，現(xiàn)代城作為目前上饒市區(qū)內(nèi)最大商品房住宅項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的 主 要競爭對手，它的上市對本項(xiàng)目的運(yùn)作有一定影響： a、 價(jià) 格上有較大的競爭國； b、 工 程、銷售進(jìn)度與本項(xiàng)目有部分重合。 14 【海德文景天合苑】 ? 定 位 ： 新水岸生活 ? 規(guī) 模：占地約 1000 ㎡，總建筑面積約 18000 ㎡，一棟 18 層單體高層，一樓店面，二樓電影院，三四樓寫字 樓，五至十八樓為住宅。 ? 建 筑 風(fēng)格：歐式風(fēng)情 ? 戶 型：共 98套，二梯七戶，二室二廳面積 ㎡ ,占 39套；三室 二廳面積 ㎡ ，占 42 套；復(fù)式面積209/250 ㎡，占 7 套。 ? 銷售價(jià)格：住宅 1500— 2021 元 /平米，樓層差價(jià) 30 元，店面 18000 元 /平 米 ，寫字樓 3200 元 /平米 ? 物 業(yè) 管理費(fèi)： 元 /㎡?月 ? 銷 售 率： 40% ? 交 付 時(shí)間：今年年底 ? 開 發(fā) 商：江西上饒海德實(shí)業(yè)有限公司 ? 營 銷 策劃：三固房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 ? 物 業(yè) 管理：上饒海德物業(yè)有限公司 ? 現(xiàn) 場 地址：信 江中路（市房地產(chǎn)大廈旁） 【康達(dá)商住樓】 ? 規(guī) 模 ： 占地 5535 平米，一棟臨街多層住宅 ? 戶 型：共 35 套，二室二廳面積 97/118 平米，占 10套；三室二廳面積 161 平米，占 15 套；四室二廳面積 193 平米，占 10 套。 ? 銷售價(jià)格：住宅 1380 元 /平米，其中頂層 1580 元 /平米（買一層送一層）；店面 13000 元 /平米（面積 4060 平米，共約 16間） ? 物 業(yè) 管理費(fèi)： 元 /㎡?月 ? 發(fā) 展 商：撫州康達(dá)公司上饒分公司 ? 承 建 商：上饒市第二建筑公司 ? 現(xiàn) 場 地址：五三大道 15 結(jié) 論：老城區(qū)域板塊開發(fā)的項(xiàng)目較 多，數(shù)量位居各板塊之首。因其地理位置 優(yōu)越且周邊 配套齊全， 較受市民青 睞。物業(yè)檔 次大多定位為高 檔與中高檔 ；物業(yè)類型 以多層和高 層為主；多 層均價(jià)區(qū)間在 1100— 1300 元 /平米，高層均價(jià)在 1600— 2300 元 /平米，目標(biāo)客 戶群多為事 業(yè)成功人士 。同時(shí)板塊 內(nèi)擁有上饒 市目前最大規(guī)模的小區(qū) —— 現(xiàn)代城，除此之外，其他項(xiàng)目多為占地 1— 2 畝的小 盤，雖然項(xiàng) 目數(shù)量較多 ，但各個(gè)項(xiàng) 目規(guī)模體量 很小，小區(qū)的配 套主要依賴 外圍公配， 同時(shí)因?yàn)榇?多小區(qū)體量 很小，導(dǎo)致物 業(yè) 管理水平低下。 [帶湖區(qū)域板塊 ] 范 圍 ： 浙贛鐵路以北，慶豐路以東， 在 信州區(qū)北面。 個(gè) 案 簡介： 【天驕公寓】 ? 項(xiàng) 目 概況 規(guī) 模：占地 公頃，總建筑面積約 10 萬㎡， 24 棟多層和 10棟別墅，行 列 式布局，小區(qū)分為三期開發(fā) 建 筑 風(fēng)格：歐式風(fēng)情 戶 型： 二室一廳一衛(wèi)錯(cuò)層 ㎡；二室二廳 ㎡ / ㎡；三室一廳一衛(wèi) ㎡；三室二廳二衛(wèi) ㎡ ,錯(cuò)層為 ㎡ ； 三室二廳躍層 ㎡；五室二廳三衛(wèi)躍層 ㎡ 物 業(yè) 管理費(fèi)： 元 /㎡?月 銷 售 價(jià)格： 957— 1100 元 /㎡ 車 位 ： 少量地上車位，價(jià)格約 1280 元 /㎡ 交 付 時(shí)間：一期已入住，二期年底交房 開 發(fā) 商： 上 饒 市 天驕房地產(chǎn) 地 址 ： 帶湖路 2— 10 號 ? 銷 售 情況 一期 10 棟多層銷售約 90%，二期在售 ? 對 本 項(xiàng)目的影響 16 綜上分析，天驕公寓規(guī)模較大，其三房面積偏大，出現(xiàn)帶銷，這給本案三 房 面積定位帶來參考價(jià)值。 【匯景花園】 項(xiàng) 目 概況 ? 定 位 ： 上饒第一座歐陸風(fēng)格頂級社區(qū) ? 規(guī) 模：占地 45 畝，總建筑面積約 7 萬㎡，小區(qū)由多層、別墅、小高 層 產(chǎn) 品錯(cuò)列排布 ? 建 筑 風(fēng)格：新古典主義歐式風(fēng)情 ? 建 筑 結(jié)構(gòu)： 框 架 ? 戶 型： 小區(qū)以三房為主力戶型；其中二房面積 在 100 ㎡；三室二廳平層面積 ㎡ ,錯(cuò)層面積 ㎡；三室二廳 復(fù) 式面積 162/㎡ ? 物 業(yè) 管理費(fèi)： 元 /㎡?月 ? 銷 售 價(jià)格： 13001500 元 /㎡ ? 車 位 ： 價(jià)格約 15001800 元 /㎡ ? 開 發(fā) 商：上饒市匯凌集團(tuán)房地產(chǎn)公司 ? 設(shè) 計(jì) 單位：江西省設(shè)計(jì)研究院 ? 現(xiàn) 場 地址：帶湖路光學(xué)路口 ? 銷 售 情況： ? 一 期 售完，二期在售 3 棟小高層 ? 對 本 項(xiàng)目的影響 綜 上 分析，匯景花園在價(jià)格上對本項(xiàng)目有較大的競爭力。 【綠景家園】 項(xiàng)目概