【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 21 29 50 另外長(zhǎng)沙精裝房開發(fā)呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象，即精裝住宅的開發(fā)基本都是全國(guó)連鎖性質(zhì)的大品牌開發(fā)商在操作，包括萬(wàn)科、恒大、陽(yáng)光 100、中海、北京當(dāng)代置業(yè)、時(shí)代地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)、運(yùn)達(dá)、綠地、廣州珠江實(shí)業(yè)、珠海雙瑞地產(chǎn)、廣東廣晟集團(tuán)等，長(zhǎng)沙本土開發(fā)商僅達(dá)美投資公司在達(dá)美 D6區(qū)項(xiàng)目中嘗試開發(fā)了 100 多套精裝住宅；而本土開發(fā)商更傾向于精裝酒店式公寓和小戶型公寓的開發(fā)。 開發(fā)模式分析 目前長(zhǎng)沙精裝房的開發(fā)基本上是兩種開發(fā)模式，第一種屬于較為成熟的精裝房開發(fā)模式，即精裝房裝修設(shè)計(jì)從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始介入，并從后期裝修角度對(duì)戶型平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等方面提出優(yōu)化建議，在實(shí)施過(guò)程中有一整套規(guī)范、詳盡且較為成熟的精裝房管理制度，由開發(fā)商統(tǒng)一采購(gòu)裝修用材，統(tǒng)一配送，裝修公司只負(fù)責(zé)施工，開發(fā)商對(duì)成本與裝修質(zhì)量 的監(jiān)控與管理比較到位，故往往也能從精裝房的開發(fā)、銷售過(guò)程獲得豐厚利潤(rùn)；第二種與目前市場(chǎng)上的散戶家裝無(wú)本質(zhì)區(qū)別，僅僅是形成了一種批量的裝修，都是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)確定以后甚至是產(chǎn)品成型后再與裝修公司合作，采用半包或全包干的方式承包給裝修公司或打包給土建施工單位，由于自身缺乏系統(tǒng)、規(guī)范、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，往往最后在成本的控制及質(zhì)量把關(guān)上很不盡人意。 開發(fā)產(chǎn)品分析 長(zhǎng)沙精裝房開發(fā)產(chǎn)品涉及洋房別墅（早期的威尼斯碧桂園）、普通住宅、小戶型公寓、酒店、寫字樓等各類產(chǎn)品形態(tài)，多以普通住宅和小戶型公寓為主，占市場(chǎng)開發(fā)量的 90%以上； 返租形式的酒店或酒店式公寓項(xiàng)目今年也頻頻展現(xiàn)，精裝純寫字樓尤其是高檔次的精裝寫字樓項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，洋房別墅類產(chǎn)品也僅有早期的威尼斯碧桂園。由此可見長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)精裝房的開發(fā)始終處于一種較為審慎的狀態(tài)，缺乏高端精裝產(chǎn)品。 16 裝修檔次分析 通過(guò)調(diào)查了解到目前長(zhǎng)沙精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)多為 8001600 元 /平米之間，裝修檔次一般；同一項(xiàng)目裝修風(fēng)格基本雷同，多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，一種戶型就只有一種裝修方案，沒有其他選擇。裝修內(nèi)容基本上都是墻面、地面、廚、衛(wèi)加部分簡(jiǎn)單燈飾，大部分不含家具、家私、電器，故業(yè)主入住后一般都 還需進(jìn)行二次裝修或裝飾。但隨著精裝房項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分精裝小戶型公寓產(chǎn)品也逐漸將配置部分或全套家具家私電器作為提升產(chǎn)品附加價(jià)值，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城 S 公館的小戶型公寓都配置了全套的家私家電，真正做到了拎包入住，其他如萬(wàn)科精裝產(chǎn)品都設(shè)有鞋柜、衣柜等收納家具，上東萊克辛頓和東塘瑞府的小戶型公寓也都贈(zèng)送了部分家電。 （三）精裝房銷售情況分析 銷售量分析（近 1 年來(lái)） 通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙精裝房的銷售呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面，即品牌大開發(fā)商開發(fā)的住宅精裝產(chǎn)品獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，尤其是整社區(qū)普通住宅 精裝項(xiàng)目的銷售狀況都比較理想，如萬(wàn)科、恒大、中海等大企業(yè)旗下的系列產(chǎn)品，無(wú)論是在市場(chǎng)高漲期或是平穩(wěn)期還是疲軟期，銷售情況都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他項(xiàng)目，即便是在目前的市場(chǎng)行情下，單次開盤的銷售率基本都能達(dá)到 70%以上。相反一些零散的作為項(xiàng)目中嘗試性的精裝房開發(fā)的產(chǎn)品甚至精裝小戶型公寓在目前的市場(chǎng)行情下都面臨巨大的銷售阻力，銷售量不足 40%。甚至于很多開發(fā)商最終不得取消精裝房，回歸毛坯房，如望興 F1 站在宣傳中曾號(hào)稱為梅溪湖首發(fā)精裝公寓，但在目前低迷的市場(chǎng)行情下最終棄精裝改毛坯，以均價(jià) 7288 元 /平米入市。 銷售價(jià)格分析 長(zhǎng)沙精裝住宅的銷售均價(jià)一般在 60009000 元左右，少量如萬(wàn)達(dá)、運(yùn)達(dá)、華遠(yuǎn)等開發(fā)的高端精裝產(chǎn)品售價(jià)達(dá)到了 1300016000 左右；精裝公寓的銷售均價(jià)基本在 700011000 元左右。 客源分析 精裝住宅的客戶群一般以首次置業(yè)和調(diào)整型置業(yè)的剛需族為主，一般為異地在長(zhǎng)工作或生活的人員，長(zhǎng)沙本土居民相對(duì)較少，對(duì)房屋的居住功能最為看重，對(duì)裝修的實(shí)用性、品質(zhì)期望值較高，故多選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的精裝產(chǎn)品，交房入住的比例也相對(duì)較高，如恒大名都一年內(nèi)交房率達(dá) 90%以上；而公寓類產(chǎn)品則多以投資客為主，對(duì)居住功能以及裝修品 質(zhì)要求不高，主要關(guān)注投資回報(bào)和出租率，故對(duì)產(chǎn)品的選擇較廣，不局限于開發(fā)商品牌。 （四）長(zhǎng)沙市精裝房售后服務(wù)現(xiàn)狀分析 目前長(zhǎng)沙精裝房正在發(fā)展階段，精裝房的的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一，售后服務(wù)優(yōu)劣不一，處理糾紛很大。很多開發(fā)商是承包給裝修公司，保修期大致在 13 年，因此在交房后客戶實(shí)際使用中不斷有 17 精裝房售后的負(fù)面消息傳出，也導(dǎo)致了部分客戶對(duì)精裝房的售后服務(wù)表示擔(dān)憂和失望，在一定程度上也將影響后續(xù)樓盤的銷售。品牌大開發(fā)商一般都是直屬物業(yè)管理，故對(duì)裝修質(zhì)量的維護(hù)與質(zhì)量糾紛處理能夠直接面對(duì)，并能快速處理，所以盡管頻頻 有質(zhì)量事件曝光，但對(duì)后期銷售影響并不大。 （五）精裝房樣板項(xiàng)目分析 住宅類產(chǎn)品 恒大系列： 項(xiàng)目名稱 恒大綠洲 片區(qū) 武廣新城 占地面積 萬(wàn)平米 總建筑面積 萬(wàn)平米 精裝主力戶型 79139 平米 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 2858 套 銷售比率 98% 開盤時(shí)間 2020 年底 毛坯主力戶型 無(wú) 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 無(wú) 銷售比率 —— 開盤時(shí)間 —— 銷售模式 自銷 物管公司 金碧物業(yè) 精裝戶型點(diǎn)評(píng) 戶型有 2*2* 3*2* 3*2*2+多功能房以及 4*2*2，以三房二廳為主，設(shè)計(jì)多樣，面積檔次分布均 勻，選擇余地大， 2 房的有 79 平和 85 平兩種， 3 房的則分為 99 平， 106 平、 112 平、 124127 平、 136 平、 153 平多種戶型，四房的為 150 平；戶型內(nèi)部布局緊湊，功能分區(qū)明顯、實(shí)用，但設(shè)計(jì)普通，無(wú)入戶花園或空中花園，贈(zèng)送面積不大；樓棟基本為 2 梯 4 戶的“工”字型設(shè)計(jì)，通透性效果不佳。 銷售價(jià)格 2020 年底均價(jià) 54005700 元， 2020 年 2 月均價(jià) 6050 元， 2020 年 5 月 6800 元， 2020 年 8 月 65006900 元， 2020年 1 月 6180 元， 2020 年 2 月 68007300 元， 2020 年 5 月 7700 元 主打廣告語(yǔ) 開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值！ 主要宣傳點(diǎn)為：價(jià)格和促銷 營(yíng)銷特點(diǎn) 多以住宅開發(fā)為主，開盤前中心樣板園林、多樣精裝樣板房完工，開盤即進(jìn)行實(shí)景體驗(yàn)式營(yíng)銷； 價(jià)格低開高走，首次開盤后立即大幅度提價(jià)； 推盤節(jié)奏緊密，滾動(dòng)推盤（即每期分批推，前批未售完的滾動(dòng)進(jìn)入下批推；每期未售完的再重新整合包裝作為新批次推） 快進(jìn)快出的銷售目標(biāo)，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在市場(chǎng)低迷期采取的是縮減推盤量，延長(zhǎng)開發(fā)周期的手段，故價(jià)格較為堅(jiān)挺，無(wú)明顯降價(jià)。 營(yíng)銷動(dòng)態(tài) （營(yíng)銷節(jié)奏、活動(dòng)） 2020624 恒大綠洲 123156 ㎡雙景豪宅，今日限 10 套最高優(yōu)惠 10 萬(wàn)元 /套，送 1600 元 /㎡豪裝。 2020610 恒大綠洲 5 期開盤熱銷，徇眾加推， 123154 ㎡雙景豪宅，送 1600 元 /㎡豪裝，前 10 名額外特別95 折 2020414 恒大綠洲 2 期新推 20 套湖山豪宅， 135171 ㎡最高優(yōu)惠 44 萬(wàn)元 /套，送 1600 元 /㎡豪裝。 2020324 恒大綠洲 3 期， 26 日隆重開盤，首度推出 123154 ㎡雙景樓王，南北通透，送 1600 元 /㎡豪裝。開盤額外特別 82 折。 2020211 恒大綠洲新年大優(yōu)惠新推 “時(shí)代公 館 ”組團(tuán)最高優(yōu)惠 33 萬(wàn) /套，送 1600 元 /㎡豪裝，每天前 20 名額外 79 折優(yōu)惠。 2020120 長(zhǎng)沙恒大綠洲 2 期歲末讓利僅限 10 套一口價(jià)，最高優(yōu)惠達(dá) 30 萬(wàn)元，送 1600 元 /㎡豪裝。 20201126 恒大綠洲武廣國(guó)際 11 月 28 日隆重開盤， 88 ㎡二房， 99—125 ㎡三房， 139—290 ㎡四、五房，最高優(yōu)惠 20 萬(wàn)，享受 6 重禮，送 1600 元 /㎡豪裝，開盤而外優(yōu)惠 86 折。 202010 恒大世界城即將隆重開盤，最高優(yōu)惠 21 萬(wàn)，享 6 重禮，送 1600 元 /平米豪裝，開盤額外特別 86 折。 202010 恒大綠洲 紐約東方即將開盤，最高優(yōu)惠 22 萬(wàn)，開盤額外 85 折，送 1600 元 /平米豪裝?，F(xiàn)推 88 平米稀缺二房， 99－ 125 平米舒適三房， 139－ 290 平米闊綽四房五房。 2020929 恒大綠洲 “浦東豪庭 ”黃金周榮耀開盤，開盤認(rèn)購(gòu)額外 89 折，送 1600 元 /㎡豪裝，再享國(guó)慶 5 重 18 禮。另有 88 ㎡兩房、 99125 ㎡三房、 139290 ㎡四房五房，特享 20 套一口價(jià)，最高優(yōu)惠 18 萬(wàn) /套，送 1600 元/㎡豪裝 1 20206 恒大綠洲推出半島美墅 5480 元 /㎡起，送 1500 元 /㎡豪裝 ； 恒大綠洲領(lǐng)袖國(guó)際即將隆重開盤， 5480元 /平米起，送 1500 元 /平米豪裝。 1 20205 一期尾房快售均價(jià) 7400 元 /㎡。二期 2 24棟 5 月中旬開盤， VIP88 折優(yōu)惠。 1 2020 年 4 月 13 日 “恒大春季房博會(huì) ”恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙公司率旗下四個(gè)項(xiàng)目聯(lián)袂推出 “萬(wàn)套讓利 5 重禮 ”。在 “恒大春季房博會(huì) ”期間，購(gòu)房?jī)?yōu)惠最高優(yōu)惠 37 萬(wàn)元 。老業(yè)主介紹新客戶成功認(rèn)購(gòu)，贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)和 1000元購(gòu)物卡，新客戶認(rèn)購(gòu)額外 98 折 。除此之外，還可享受按時(shí)簽約 98 折，看樓送禮等活動(dòng) 1 20203 全新加推 17 號(hào)棟認(rèn)籌額外 88 折。 87139 平米精裝豪宅， 262292 平米湖景樓王，送 1500 元 /㎡豪裝。 1 20202 均價(jià) 6000 元 /㎡，全新加推湖景樓王， 80127 ㎡精裝戶型 262292 ㎡湖景豪宅。 1 09 年 7 月啟動(dòng) 以 “獻(xiàn)一份愛，暖萬(wàn)人心，傳中國(guó)情 ”為主題的 “恒大慈善萬(wàn)人行 ”活動(dòng) 9A 精裝標(biāo)準(zhǔn)，裝修報(bào)價(jià) 15001600 元 /平米，具體如下： 精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送，所有項(xiàng)目均由深圳廣田裝修公司負(fù)責(zé)裝修工程施工；客戶與開發(fā)商簽訂買賣合同，裝修標(biāo)準(zhǔn)作為買賣合同附件；由開發(fā)商負(fù)責(zé)裝修質(zhì)裝修部位（裝修包含的內(nèi)容） 入戶花園及陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，預(yù)留上下水管 玄關(guān) 地面瓷磚，墻面頂面為墻漆 客廳 地面仿實(shí)木地板、造型燈、墻面和頂面為墻漆 餐廳 地面仿實(shí)木地 板、造型燈、墻面頂面為墻漆 臥室 地面仿實(shí)木地板、吸頂燈、墻面頂面為墻漆 廚房 鋁扣板集成吊頂（帶照明）、整體櫥柜、抽油煙機(jī)、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜 盆帶龍頭（雙槽） 衛(wèi)生間 鋁扣板吊頂、地面墻面為瓷磚、潔具（座便器）、浴霸、淋浴頭、浴室柜套裝、毛 巾架、廁紙盒 其他部位 無(wú) 裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號(hào)、顏色等） 油漆 /涂料 /墻紙 嘉寶莉、三棵樹、紫荊花 瓷磚 冠珠、馬可波羅、薩米特、金意陶瓷磚 板材 世友、大自然地板 廚具、衛(wèi)具 雅科波羅櫥柜、老板或華帝抽油煙機(jī)、奧普排氣 扇、科勒潔具、 金莎麗淋浴隔斷、熱水器 五金、燈具 帝朗衛(wèi)浴五金、摩恩龍頭、迪寶燈飾 電線、開關(guān)、面板 興樂(lè)電纜、松下開關(guān)、西門子電箱 門 紅褐色步陽(yáng)、騰龍入戶門、高級(jí)木飾面室內(nèi)門，陽(yáng)臺(tái)高級(jí)鋁合金門、高利門鎖 窗 高級(jí)鍍膜鋁合金窗，飄窗臺(tái)配天然是臺(tái)面 家具 無(wú) 電器、設(shè)備 除廚房三件套外其余無(wú) 其他 奧的斯電梯 19 量 的售后服務(wù)，保修期 2 年。 恒大精裝房點(diǎn)評(píng) 恒大精裝房產(chǎn)品線分為五大系列精品品牌： 產(chǎn)品系列 位置 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點(diǎn) 客戶群 恒大金碧天下 城市外圍 別墅為主 休閑、度假、娛樂(lè)、規(guī)模大 企業(yè)家、政府高官 恒大華府 都市核心 高層、小高層 空中花園、空中別墅等豪華產(chǎn)品 城市白領(lǐng)、企業(yè)高管 恒大城 城郊結(jié)合部 高層、小高層 中大型豪華居住區(qū) 改善型客戶群體 恒大名都 城市郊區(qū) 高層、小高層 大型中等品質(zhì)居住社區(qū) 首次置業(yè)、首改客戶 恒大綠洲 城市郊區(qū) 高層、小高層 大型中等品質(zhì)居住社區(qū) 首次置業(yè)、首改 客戶 目前在長(zhǎng)沙開發(fā)的恒大樓盤，除了金碧天下系列外，其余四大產(chǎn)品線都涵蓋了，并且都是根據(jù)各項(xiàng)目所處的區(qū)位特點(diǎn)，按照各大產(chǎn)品系列的特點(diǎn)、檔次進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，開發(fā)、銷售模式成熟，充分利用自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目快速流轉(zhuǎn)，產(chǎn)生規(guī)?；?yīng)，迅速占領(lǐng)二三線城市市場(chǎng)，故每個(gè)項(xiàng)目的銷售狀況都表現(xiàn)不俗。 但恒大精裝產(chǎn)品存在設(shè)計(jì)雷同、研發(fā)薄弱、品質(zhì)一般等不足；產(chǎn)品形態(tài)單一，多以中檔次的住宅產(chǎn)品為主。 萬(wàn)科系列： 項(xiàng)目名稱 金域華府三四期 片區(qū) 武廣 占地面積 42 萬(wàn)平米 總建筑面積 80 萬(wàn)平米 精裝主力戶型 90130 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 814 銷售比率 72% 開盤時(shí)間 毛坯主力戶型 洋房 143184 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 84 銷售比率 43% 開盤時(shí)間 精裝戶型點(diǎn)評(píng) 本期產(chǎn)品僅 2 種戶型， 90 平米的 2*2*1+2 陽(yáng)臺(tái) +空中花園和 126 平米左右的 3*2*2+2 陽(yáng)臺(tái) +花園，采用萬(wàn)科獨(dú)創(chuàng)的十字單體構(gòu)造，充分保證了高層住戶每戶的通透性和采光效果；單個(gè)戶型布局緊湊，方正，基本都采用落地飄窗，增大了