【文章內(nèi)容簡介】 、區(qū)位、戶型；尤其對物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個性化需求。說明目前入住樓盤的問題點主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應在兩點上抓住客戶心態(tài)做出雙城市開發(fā)商表率，提升項目形象，制造品質(zhì)買點。 購買人群 在被調(diào)查的 98 個有效樣本中，平均年齡為 36 歲，最小年齡為 22 歲，最大年齡為 74 歲； 2535 歲之間的 最多占 %， 3545 歲之間的為 %， 4555 歲之間的為 %，其他年齡段所占比例為 %。 2535歲46%3545歲22%4555歲19%5 5 歲以上5%2 5 歲以下8% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分數(shù) 有效百分數(shù) t 累積百分數(shù) 有效 25歲以下 8 2535歲 44 受教育程度，在被調(diào)查者中大專學歷的占 %，大專以下為 %，本科為%，研究生僅占 %。雙城市學歷層次相對較低主要以大專及以下為主。 大專以下34%大專44%本科18%研究生4% 家庭結(jié)構(gòu)，被調(diào)查者家庭主要兩口之家和二代同堂，共占 %。 家庭結(jié)構(gòu) 出現(xiàn)頻數(shù) 百分數(shù) 有效百分數(shù) t 累積百分數(shù) 有效 單身 6 兩口之家 21 二代同堂 50 三代同堂 19 三代以上 2 總 98 3545歲 22 4555歲 19 55歲以上 5 總 98 兩口之家21%二代同堂52%三代同堂19%三代以上2%單身6% 家庭人口總數(shù) 出現(xiàn)頻數(shù) 百分數(shù) 有效百分數(shù) t 累積百分數(shù) 有效 1 3 2 17 3 46 4 12 5 11 6 6 7 1 8 2 總 98 2人17%3人48%8人2%4人12%6人6%7 人1%5人11%1人3% 小結(jié)：目前最迫切購房兩個層面是， 2535 歲學歷較高家庭結(jié)構(gòu)為兩口之家的一般職員； 3545 歲兩代同堂孩子長大，原有房子局促，需改善居住條件的中層職員。 此兩類人是項目一期的主要客戶群。 總結(jié) 被調(diào)查者中，不同的年齡段對臥室、廳、衛(wèi)生間、陽臺的要求各不相同， 組合以上數(shù)據(jù)得： 人們在不同年齡段對戶型選擇的差異性也較大， 30 歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎， 3545 歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大。 4050 歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費者偏好， 50 歲以上中二室和三室需求較多，但面積不要求太大。 從統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來看，兩室兩廳的住房是不同家庭結(jié)構(gòu)都比較喜歡的戶型，希望能有兩個以上陽臺的占大多數(shù)。兩口之家選一廳或一衛(wèi)，老人多喜歡臥室全部南向陽面，廳可以陰面；年輕 人希望臥室可以有一間北向，但廳一定要南向采光。 綜上分析，二室一廳是最為廣泛接受的戶型，其次是三室一廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)。購房會受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實的家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。在物業(yè)規(guī)劃設計中應按工程分期和不同層面需求合理劃分組團、安排戶型和室內(nèi)功能分區(qū)及面積。 雙城市地產(chǎn)市場專業(yè)水平總體評價 、總體規(guī)劃 排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，全市有將近 10 項目，但建筑面積普遍在 10萬平米之內(nèi)。相對容積率比 較高，文體設施、康樂、服務設施等配套設施相對短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運用較為傳統(tǒng)和單一，外立面多為瓷磚，園林規(guī)劃設計與布局相對滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。 、建筑風格 盡管很多樓盤采用和借鑒了歐式建筑風格，但樓盤開發(fā)整體上難以體現(xiàn)差異性，個性張揚、品位及可觀賞性較小。 、營銷手法 整體營銷手法與包裝較為落后 ,水平較低。營銷手段幾乎一律是“廣告宣傳 +售樓小姐”模式，且運用方面還存在很大差異。開發(fā)商仍處于被動狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。 、 整體質(zhì)素 雙城樓盤整體質(zhì)素在近年提升較快，一部分開發(fā)商特別是外地開發(fā)商為雙城樓市帶來的先進的營銷手法與理念，研發(fā)產(chǎn)品時已開始設計一些新穎建筑形式，如落地玻璃窗、歐式弧形飄臺等等，局部構(gòu)造也加以處理與借鑒效仿。但由于開發(fā)樓盤規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤較為稀少。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開發(fā)實力，自身基本配套設施與服務稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設施。 、物業(yè)管理 物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)雙城消費者對物業(yè)管理意識不強，另一方面開發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。服務內(nèi)容僅限于一般水平的保安、保潔 等物管功能，尚不能提升到社區(qū)文化氛圍的營造和生活方式引導的高級物管水準。 二、雙城房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測 城市規(guī)劃引導城市房地產(chǎn)開發(fā)。北部、東部為雙城市開發(fā)重點 東部將以高新區(qū)為核心開發(fā)建設重點，側(cè)重于新區(qū)開發(fā)，土地升值空間大。北部側(cè)重于城市改造，重塑城市形象。 城市改造成本高于新區(qū)開發(fā)成本，目前東部房價高于北部，北部房價會有一定的上升空間。 外地開發(fā)商繼續(xù)搶占市場，同時輸入先進開發(fā)理念 金融花園、鳳凰城、金谷家園均為外地開發(fā)商，對于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提升起到推動作用，同時，明年的溫州商團已計劃建設 的 120 萬平方米的大規(guī)模商品房社區(qū)，市場競爭力超強，一定會加地產(chǎn)市場的洗牌力度。 雙城房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升空間大 與哈爾濱以及南方發(fā)達城市相比，雙城市地產(chǎn)市場剛剛起步，相對較為落后，就像一張白紙，萬事待書。市場可塑性非常強，產(chǎn)品和服務的提升空間很大。 近期雙城房地產(chǎn)市場仍以自住為主，市場投機、投資比例不大 雙城地產(chǎn)市場受宏觀政策的影響，不會像北京、上海、深圳等發(fā)達城市那么增長劇烈，市場比較健康，不存在較大泡沫。預計 2021 年房地產(chǎn)價格將會小幅增長。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級置業(yè)是市場主力需求 。 經(jīng)濟適用房和廉租房建設力度加大，存在客戶分流。 十七大的會議精神指示，加大了經(jīng)濟適用房和廉租房的建設力度，這在保障一些中低收入人群的需要同時，也分流了部分客戶。 所以這迫使我們，在產(chǎn)品的質(zhì)量和理念上要有所提高，區(qū)別于經(jīng)濟適用房，樹立品牌意識，塑造品牌形象，將品牌的魅力深植消費群心中，搶占中、高端地產(chǎn)市場。 雙城市 2021 年地產(chǎn)將呈現(xiàn)的特點 1）、項目盤量較大 2）、小高層、高層、 TOWNHOUSE 進入雙城 3）、重視物業(yè)管理，強調(diào)物業(yè)管理服務 4）、營銷隊伍素質(zhì)較前些年有了長足的發(fā)展與進步， 銷售人員素質(zhì)有所提高 5）、目標客戶群體細分 6）、強調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境 7）、廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、 DM 等多種宣傳方式于一體， 立體式對消費者進行灌輸 8）、提高了對其它推廣手段的應用，如房展會、房地產(chǎn)俱樂部等 9）、整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強調(diào)了項目本身的特點與概念 10）、概念炒作日益突出 11）、注重了企業(yè)自身與項目品牌形象的建設 12）、加大了廣告投放力度 第三章 項目所在區(qū)域地產(chǎn)市場概況 一、住宅市場分析 2021年住宅市場特征 住宅價格穩(wěn)步上漲，全年漲幅 平衡 2021 年在國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下， 雙城 住宅市場 穩(wěn)步上升 ，全年住宅市場價格增幅不到二百元，與去年的增長幅度相比，增幅 相近 ，全年漲幅 穩(wěn)定 。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時 雙城 作為一個內(nèi)陸城市開發(fā)度不高，外來投資者較少，城市化的過程中對住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動下，房價穩(wěn)步上漲。 供應重心轉(zhuǎn)移，呈多元化分布 縱觀 2021年 雙城 住宅市場， 中 部區(qū)域不再是市場供應的唯一主角，本年度 北 部和 東 部都有較大的供應。主要是受今年 政府規(guī)劃 的影響， 上半年住宅市場一度低迷，中 部和東部的一些 項目 的后續(xù)開發(fā)保證了 雙城市的 市場供應量， 北部鳳凰城 的出現(xiàn)使 北 部新增供應量一下躍居首位，供應重心 產(chǎn)生 多元化。 住宅市場 連續(xù)七年穩(wěn)步上漲 07 年初始 雙城 住宅市場保持 連續(xù)七 年的繁榮，住宅市場價格 穩(wěn)步 增長 。 但因 雙城 市場開放程度較低，外來投機性置業(yè)較少，從各樓盤消費客群來看，大部分還是自住群體， 雙城 房地產(chǎn)市場剛性需求仍較旺盛。所以各開發(fā)商并不急于開發(fā)進度，而是結(jié)合市場情況調(diào)整項目進程。 而隨著明年大量外地開發(fā)商的進入 ，消費者理性購房需求增長 ，雙城地產(chǎn)市場將迎來新高。 2021 年住宅市場展望 2021 年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響， 同時， 國家抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點調(diào)控對象 。但隨著近幾年，需求量的不斷加大，房地產(chǎn)市場依然會穩(wěn)步上漲。 同時， 房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一直以來有效需求不足的問題 ，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，還很看好 。 價格方面，目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也 在增加，所以預計未來一段時間價格不會下降 。同時 政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、 廉租房、 舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預示一定規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時間 溫州商團的進駐，促使 新增供應量的增加，將會對 雙城的 樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。 供應分布方面， 東 部 與北部 將是住宅市場的焦點，隨著 十七大結(jié)束，國家重點發(fā)展老東北重工業(yè)基地等一系列政策出臺，使許 多開發(fā)商 將目光 紛紛 轉(zhuǎn)移到東北三省 ，從今年 哈爾濱、沈陽、長春等 房展會我們可以看出， 今年 新樓盤驟 減 ， 但 開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都 有 較高 提升。這是因為各開發(fā)商都處在休整和觀 望階段。明年將會是一個房市井噴現(xiàn)象。而作為扼守哈爾門戶、糧食產(chǎn)量大縣、世界百強輕工業(yè)企業(yè)的加工廠的雙城市，其 發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設進程的加快以及 百強企業(yè)的不斷加盟 ， 為雙城 提供 經(jīng)濟騰飛 的同時 ， 促進了 雙城市 房地產(chǎn)開發(fā)的進程， 加速了地產(chǎn) 市場的熱 度 。 從客群來講，轉(zhuǎn)讓、持有過程中的高費用會使投資客群大幅減少，自住客群 仍占置業(yè)者的絕大比例。逐漸成熟的市場會培養(yǎng)出更加成熟的消費者，購房者會越來越關(guān)注樓盤品質(zhì)方面的因素。 可類比項目調(diào)查 在可類比項目調(diào)查中，我們得出結(jié)論，現(xiàn)已購房客群，主要購買的為總價在 11 萬— 17 萬之間，面積為 60— 80 平方米，首付在 5— 8 萬之間的二室一廳的經(jīng)濟房，且這部分客群非常注重項目的質(zhì)量，很多被調(diào)查客戶，都把項目質(zhì)量作為第一參考條件，且其中本地置業(yè)者居多，占 85%以上。 暢銷面積 764811871985410013363123781105811063137020406080100120140160暢銷面積一( ㎡) 暢銷面積二( ㎡) 暢銷面積三( ㎡)和平小區(qū) 雙城市民樂小區(qū) 金谷家園 興華綜合樓鳳凰城 利民小區(qū) 金融花園 從統(tǒng)計中很明顯可以看出，暢銷面積主要集中在 40㎡ 100 ㎡、但面積為 60 ㎡－ 80 ㎡左右的銷售率要高于其它范圍面積。 暢銷戶型 01234567一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 統(tǒng)計結(jié)果一目了然，二室一廳戶型是為暢銷，其次為三室一廳。 銷售單價 12301480151812001390 140012601450165016881530 153016501580100011001200130014001500160017001800和平小區(qū)雙城市民樂小區(qū)金谷家園興華綜合樓鳳凰城利民小區(qū) 金融花園 從圖表中很明顯可以看出，項目單價價格主要集中在 14001700 元 /㎡ 銷售總價 6172211 1118 231917180510152025和平小區(qū)雙城市民樂小區(qū)金谷家園興華綜合樓鳳凰城利民小區(qū) 金融花園 從圖表中很明顯可以看出，雙城的銷售成交總價主要集中在 11萬 17萬元之間，而相對較高的 20 萬左右的住宅的也存有一定的購買群體。 客戶購買目的分析 自住73%投資18%其他9% 從 圖中可以看出，雙城消費者的主要目的是集中在房屋的升級和改善居