【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ⑩與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容 從不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)角度： 住宅市場(chǎng)調(diào)研 辦公樓市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容 住宅市場(chǎng)調(diào)研 住宅市場(chǎng) 特性 ： 住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多 住宅的區(qū)位或地段、價(jià)格差異較明顯 購(gòu)買頻率較低、購(gòu)買決策復(fù)雜 住宅市場(chǎng)與消費(fèi)者的長(zhǎng)期收入關(guān)系較為密切 消費(fèi)者的購(gòu)買決策與融資機(jī)制相關(guān) 住宅購(gòu)買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容 住宅市場(chǎng)調(diào)研 住宅市場(chǎng)調(diào)研的 關(guān)鍵點(diǎn) ： 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 人口統(tǒng)計(jì)特征分析（ 供求關(guān)系分析（三層次） 價(jià)格分析 購(gòu)買力分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 產(chǎn)品分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容 辦公樓市場(chǎng)調(diào)研 辦公樓市場(chǎng) 特性 ： 與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景密切相關(guān) 區(qū)位質(zhì)量對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響較大 辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應(yīng)明顯 辦公樓本身與客戶品質(zhì)的一致性 受交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容 辦公樓市場(chǎng)調(diào)研 辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的 關(guān)鍵點(diǎn) ： 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 產(chǎn)品分析 市場(chǎng)區(qū)分析 需求分析 供給分析 市場(chǎng)吸納速度分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容 商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)用房市場(chǎng) 特性 ： 對(duì)商業(yè)用房的需求是一種引致需求 與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 與人口聚集度密切相關(guān) 受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大 受交通狀況的影響較大 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容 商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研的 關(guān)鍵點(diǎn) ： 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 商業(yè)用房產(chǎn)品分析 商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)容量分析 供求關(guān)系分析 商業(yè)用房盈利潛力分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類 51 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查種類 按調(diào)查目的分 按調(diào)查范圍和對(duì)象分 按調(diào)查資料來源分 按調(diào)查結(jié)果的性質(zhì)分 探測(cè)性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 預(yù)測(cè)性調(diào)查 全面調(diào)查 重點(diǎn)調(diào)查 隨機(jī)抽樣 非隨機(jī)抽樣 案頭研究 初級(jí)研究 觀察法 實(shí)驗(yàn)法 詢問法 小組座談法 深度座談法 投影技法 面訪調(diào)查法 電話調(diào)查法 郵寄調(diào)查法 留置問卷法 入戶訪問法 攔截法 定性研究 定量研究 52 按調(diào)查目的不同： 探測(cè)性調(diào)查 又稱非正式調(diào)查。幫助找出問題的癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對(duì)象，確定調(diào)查重點(diǎn)，選擇調(diào)查方法，尋找調(diào)查時(shí)機(jī)?；卮鸬氖恰?可以做什么 ” 的問題。 描述性調(diào)查 指對(duì)確定調(diào)查的問題通過收集資料、做更深入、更全面的分析，確認(rèn)問題真相，并對(duì)問題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況做出現(xiàn)象性和本質(zhì)性的描述?；卮鸬氖?“ 是什么 ” 的問題。 因果性調(diào)查 是對(duì)導(dǎo)致研究對(duì)象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關(guān)系做出說明，并對(duì)諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量與定性的分析，指出調(diào)查對(duì)象產(chǎn)生的原因及其形成的結(jié)果?；卮鸬摹?為什么 ” 的問題。 預(yù)測(cè)性調(diào)查 是在經(jīng)過調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其未來變遷形態(tài)、變遷原因、變遷時(shí)間進(jìn)行估算、預(yù)測(cè)?；卮鸬氖?“ 將來怎么樣 ” 的問題。 53 按調(diào)查范圍和對(duì)象不同： 全面普查 全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部單位無一例外地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查。 重點(diǎn)調(diào)查 在調(diào)查對(duì)象中選擇一部分對(duì)全局具有決定性作用的重點(diǎn)單位所進(jìn)行的調(diào)查。 隨機(jī)抽樣 是從母體中任意抽取樣本，根據(jù)調(diào)查樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。（簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、分群隨機(jī)抽樣） 非隨機(jī)抽樣 是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確立某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本，這樣，每個(gè)樣本被選擇的概率并不是相等的。（任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣） 按調(diào)查資料來源的不同： 案頭研究 又稱為二手資料研究，是指利用第二手資料來進(jìn)行部分或全部的研究工作。 次級(jí)資料的來源 ①政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等； ②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等； ③市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等； ④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料； ⑤國(guó)內(nèi)外大學(xué)的出版物； ⑥各種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告； ⑦國(guó)內(nèi)外公共圖書館所公布的資料； ⑧公司本身有的各種資料。 按調(diào)查結(jié)果的性質(zhì)分： 定性研究 定量研究 按調(diào)查資料來源的不同： 初級(jí)研究 又稱為第一手資料的研究。必須在制訂詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查人員通過訪問、實(shí)驗(yàn)或觀察方法來獲取資料。 （如直接觀察、親自經(jīng)歷、痕跡觀察、行為紀(jì)錄等） （ 如小組座談法 、 深度訪談法 、投影技法 、 面訪調(diào)查法 、 電話調(diào)查法 、 郵寄調(diào)查法等 ） 市調(diào)最常用的方法 ——訪談法 58 訪談的分類 ——什么是訪談 ? 訪談是一種目標(biāo)取向，二元的人群互動(dòng)，主要包含口語和聽覺的溝通行為 ? 研究者和資訊提供者重復(fù)的面對(duì)面接觸，以了解資訊提供者以自己的話對(duì)自己的生活，經(jīng)驗(yàn)或情境所表達(dá)的觀點(diǎn) ? 一種 社會(huì)互動(dòng)資訊取得受訪者觀點(diǎn)（經(jīng)驗(yàn)） ?結(jié)構(gòu)化訪談 —— 目標(biāo)導(dǎo)向性的 ?用以收集量化資料 ?問題形式，回答方式進(jìn)行方式有固定程序 ?訪談?wù)咧鲗?dǎo) ?非結(jié)構(gòu)化訪談 —— ?去除訪談的標(biāo)準(zhǔn)化程序及問題的順序 ?依賴訪談?wù)吲c受訪者間的社會(huì)互動(dòng) (social interaction) ?常以一種日常生活對(duì)話進(jìn)行 ?半結(jié)構(gòu)訪談或焦點(diǎn)訪談 ?比結(jié)構(gòu)化訪談具彈性 ?訪談?wù)邇H列出訪談指引 確定訪談重點(diǎn) 59 59 項(xiàng)目的類型 —— 區(qū)域的？房地產(chǎn)項(xiàng)目的？ 項(xiàng)目進(jìn)行的階段 —— 發(fā)展戰(zhàn)略？物業(yè)發(fā)展建議？營(yíng)銷？ 項(xiàng)目自身的獨(dú)特性、急需解決的問題 確定本次訪談的側(cè)重點(diǎn) ?區(qū)域項(xiàng)目側(cè)重于項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展的情況 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目側(cè)重區(qū)域內(nèi)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況 ?發(fā)展戰(zhàn)略階段側(cè)重區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展歷程和市場(chǎng)現(xiàn)狀構(gòu)成 ?物業(yè)發(fā)展建議階段側(cè)重市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好 ?營(yíng)銷顧問階段側(cè)重市場(chǎng)舉措和消費(fèi)者的營(yíng)銷認(rèn)知 ?本項(xiàng)目自身的獨(dú)特性 ?需要解決的問題 確定訪談問題 確定訪談重點(diǎn) 調(diào)用平臺(tái)資源，查看類似項(xiàng)目的訪談提綱和訪談紀(jì)要 通過平臺(tái)找到參考項(xiàng)目的做的人，約談，了解類似項(xiàng)目通常需要通過訪談解決的問題 篩選問題，最終確定問題 結(jié)合自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)一步確定自身項(xiàng)目需要通過訪談解決的問題 擬定訪談提綱 61 需要通過訪談解決的問題 把需要解決的問題分類，結(jié)構(gòu)化 訪談提綱是指按照預(yù)先設(shè)計(jì)的提問順序設(shè)立問題目錄。 ?有利于梳理整合自己的想法； ?有利于被訪者能夠更好地圍繞訪談主題。 城市意向的，總體發(fā)展的 …… 土地政策的，規(guī)劃的、旅游開發(fā)的 …… 區(qū)域市場(chǎng)的，房地產(chǎn)板塊 …… 客戶偏好的，消費(fèi)者的，產(chǎn)品的 …… 媒體、市民 政府相關(guān)部門 專業(yè)人士 目標(biāo)客戶 …… …… 訪談實(shí)施 62 根據(jù)問題和訪談目的確定訪談順序 宏觀城市層面了解 區(qū)域中觀層面 項(xiàng)目層面 ?媒體記者 ?規(guī)劃、土地、統(tǒng)計(jì)、旅游等政府部門（通常在同一辦公樓） ?當(dāng)?shù)爻鞘械拈_發(fā)商 ?對(duì)城市發(fā)展熟悉的市民或高校教授等人士 訪談的具體順序還要根據(jù)被訪談對(duì)象的時(shí)間來確定，根據(jù)以上原則作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，保證訪談的高效進(jìn)行 ?代理機(jī)構(gòu)的總監(jiān) ?區(qū)域項(xiàng)目的市場(chǎng)部經(jīng)理 ?中介公司人員 ?當(dāng)?shù)鼐用? ?銷售員 ?區(qū)域人群 ?消費(fèi)者 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 一份成功的調(diào)查問卷應(yīng)具備兩個(gè) 功能： ? 將所要調(diào)查的問題 明確地傳達(dá) 給被調(diào)查者 ? 設(shè)法取得被調(diào)查者的合作，最終 取得真實(shí)、準(zhǔn)確的答案 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 問卷設(shè)計(jì)原則 ● 目的性原則： 要求在問卷設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突出 ● 可接受性原則： 要能地比較容易地讓被調(diào)查者接受 ● 順序性原則： 要講究問卷的排列順序，使問卷?xiàng)l理清楚 ● 簡(jiǎn)明性原則 :內(nèi)容要簡(jiǎn)明、調(diào)查時(shí)間要簡(jiǎn)短、形式要簡(jiǎn)明易懂、易談 ● 匹配性原則： 要使被調(diào)查者的回答便于進(jìn)行檢查、數(shù)據(jù)處理和分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 問卷的一般結(jié)構(gòu) ●問卷標(biāo)題 ●問卷說明 ●被訪者 基本情況 ● 調(diào)查主題