中國房地產(chǎn)年度報(bào)告及市場(chǎng)展望(編輯修改稿)
2025-08-15 23:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的目標(biāo)、明確的客戶，甚至沒有明確將要對(duì)哪些業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的情況下就開始敲定方案，緊接著破土動(dòng)工，然后再考慮如何招商的問題。其結(jié)果是招商效果不好，最終造成項(xiàng)目的損失巨大，還易形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點(diǎn)。有的還出現(xiàn)了影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。運(yùn)營模式回歸性特征前兩年大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路，以售代租，盡量縮短開發(fā)周期，這既不可能進(jìn)行完善細(xì)致的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)完全留給了中小投資者。特別是底商和商鋪，由于缺乏整體的經(jīng)營主體，開發(fā)商（通常是地產(chǎn)開發(fā)商）只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金，中小投資者再根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)的判斷進(jìn)行經(jīng)營，不可避免地出現(xiàn)了混亂的局面，開發(fā)前的規(guī)劃被打亂。2004年，面對(duì)諸多不成功的經(jīng)營現(xiàn)實(shí)，受市場(chǎng)因素影響，有實(shí)力的公司開始著手聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和招商公司進(jìn)行整體運(yùn)作，運(yùn)營上采取以商業(yè)持續(xù)良性發(fā)展的物業(yè)出租方式為主，說明在運(yùn)營模式上開始出現(xiàn)回歸，但由于剛剛處于起步階段，因此還未完全到位。有的開發(fā)商則承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實(shí)力的商業(yè)經(jīng)營主體進(jìn)行運(yùn)作，并給予投資者一定的回報(bào)，即返租，客觀地說，返租作為一種營銷策略，在收益性物業(yè)銷售中確實(shí)能起一定的作用，從某種程度上是發(fā)展商信心與實(shí)力的體現(xiàn)，是對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與把握。但我國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，這種策略一旦不能兌現(xiàn)時(shí)，將給個(gè)人投資者造成巨大損失；同時(shí)對(duì)開發(fā)商的傷害也相當(dāng)大。因?yàn)椤胺底狻毙问娇梢栽诙唐趦?nèi)聚集大量的資金，但資金成本高，經(jīng)營壓力大。返租的承諾不能兌現(xiàn)，不僅信譽(yù)和形象受到傷害，還可能被告上法庭，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任等。商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，而商業(yè)是微利行業(yè)，超過商業(yè)利潤(rùn)率的地產(chǎn)開發(fā)和租金回報(bào)則必然存在“泡沫”成分，是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。三、2004’我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響因素 宏觀政策方面的因素商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營周期長(zhǎng)、不可預(yù)見性因素較多，受相關(guān)政策的影響相對(duì)較大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)政策的制定與實(shí)施息息相關(guān)。由于目前商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道比較單一，主要來自間接融資渠道，即銀行的貸款，直接融資渠道還不多。全國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%80%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度已超過90%。由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴度太大，也導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貸款集中度過大的風(fēng)險(xiǎn)。在目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，銀行基本參與了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，銀行實(shí)際上直接或間接地承受了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。因而在今年上半年的宏觀調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)也被列入了調(diào)控的范圍。國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)明確指示：大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也應(yīng)合理規(guī)劃，防止盲目投資和重復(fù)建設(shè)。國家加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)用地和投資審批的管理，并且明確要求將購物中心列為固定資產(chǎn)投資加以清理，今年4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。銀根緊縮導(dǎo)致許多在建項(xiàng)目擱置，同時(shí)影響了更多項(xiàng)目的立項(xiàng)和上馬，下半年商業(yè)地產(chǎn)的新開工項(xiàng)目明顯少于上半年。在土地政策方面，按照國土資源部發(fā)布的71號(hào)令，8月31日以后，國內(nèi)土地市場(chǎng)不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的大門徹底關(guān)上了，取而代
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